Side 1 av 5 Arkivsak: 11/2327-9 SAMLET SAKSFRAMSTILLING OMRÅDEREGULERINGSPLAN FOR ESPERNØSTRE DEL AV NY BYDEL I HAMAR STRANDSONE - TIL OFFENTLIG ETTERSYN Saksbehandler: Johanne Aasnæs Sørum Arkiv: PLN 064300 Saksnr.: Utvalg Møtedato 141/11 HAMAR FORMANNSKAP 22.06.2011 Behandling/vedtak i HAMAR FORMANNSKAP den 22.06.2011 sak 141/11 Vedtak: Privat forslag til områdereguleringsplan med konsekvensutredning for Espern legges ut til offentlig ettersyn. Vedtaket fattes med hjemmel i plan og bygningslovens 12-9 og 12-10. Enstemmig Vedtatt. Behandling: Innstilling: Privat forslag til områdereguleringsplan med konsekvensutredning for Espern legges ut til offentlig ettersyn. Vedtaket fattes med hjemmel i plan og bygningslovens 12-9 og 12-10 Utredning: VEDLEGG: Plankart, datert 31.05.2011 Planbestemmelser, datert 06.06.2011 Planbeskrivelse med konsekvensutredning, datert 03.06.2011 FAKTA: Bakgrunn for saken Dette er et privat planforslag for Espern-området lengst øst i området for ny bydel i Hamars strandsone. Det fremmes av Espern eiendom AS. Planforslaget er utarbeidet av arkitekter av Larkas AS. Areal+ AS og Landskapsarkitekt Gullik Gulliksen AS er medkonsulenter. Espern eiendom AS fremmet privat reguleringsplanforslag i 2007 som var ute til offentlig ettersyn i 2007-2008. Dette planarbeidet måtte settes på vent etter offentlig ettersyn på grunn
Side 2 av 5 av innsigelser mot planforslaget: Innsigelse på grunn av manglende reguleringsplanavklaring av hovedadkomst til ny bydel i Strandsonen var avgjørende for framdriften. Fra 2008 og fram til nå har det vært jevnlige kontaktmøter mellom kommunen og forslagsstiller. I samråd med Hamar kommune er reguleringsplanforslaget fra 2008 tatt fram igjen, gjennomgått på nytt og tilpasset ny plan og bygningslov. Planforslaget er forenklet og omarbeidet til områdereguleringsplan. Årsaken er: - ønske om å fremme denne reguleringplanen på nytt sammen med øvrige planer i området - ønske om å begrense detaljinnsatsen i planarbeidet nå - bedre fleksibilitet i forhold til gjennomføring. Konsekvensutredning Planforslaget fremmes som reguleringsplan med konsekvensutredning i hht forskrift om konsekvensutredning. Det er nærheten til naturreservatet i Åkersvika som har utløst krav om konsekvensutredning. Konsekvensutredningen er integrert i vedlagte planbeskrivelse. Beskrivelse av planforslaget Planbeskrivelse og informasjon om oppstart og offentlig ettersyn finnes i vedlagte planbeskrivelse. Kort oppsummert omfatter planen følgende: Ca 520 leiligheter (ca 50.000 m2 bruksareal) Ca 11.000 m areal til næring/kontor/tjenesteyting/forretning (inkl ca 6000 m2 eksisterende næringsareal) Ca 7000 m2 parkeringsareal i p-hus + 15.000 m2 parkeringsareal i parkeringskjeller knyttet til bebyggelsen. 800 sykkelparkeringsplasser forutsatt løst i boder, på bakkeplan og knyttet til boliginnganger. Hovedtrekkene i reguleringsplanen er som i 2007, men plankartet er omarbeidet til områdeplan, det er forenklet og det er innført krav om detaljregulering.
Side 3 av 5 Konseptet for bebyggelse som illustrasjon til områdereguleringsplanen er også bearbeidet. VURDERING: Generell vurdering Planforslaget som legges fram nå er bearbeidet i dialog med Hamar kommune og er koordinert med tilstøtende reguleringsplan for Godsområdet, Jernbaneverkstedet og Espern bru. Plankart og bestemmelser er samordnet med tilstøtende planområde. Det er ingen vesentlige faglige innvendinger til foreliggende planforslag, og det kan fremmes til offentlig ettersyn slik det foreligger. Noen sentrale tema Oppfølging av planer for kulturminnevern. Planforslaget følger opp foreliggende forslag til kommunedelplan for kulturminner og kulturmiljøer ( kulturminneplanen). Kommunen har gitt beskjed om at dette forventes fulgt opp i Espern-området slik det også følges opp for de andre planområdene i strandsonen. Espern eiendom har valgt å innarbeide dette i planforslaget selv og foreslår hensynssone for bevaring av den gamle industribygningen som nå huser Espern aktivitetssenter med mer. Bestemmelsene til hensynssonen er enkle og det forutsettes mer detaljerte vurderinger i deltaljregulering. Alternativet hadde vært at kommunen fremmet parallelt planforslag for å sikre oppfølging av kulturminneplanen.
Side 4 av 5 Flom løses i hovedsak med heving av terrenghøyder og boligetasjer i nye bygg. Eksisterende bygg ligger lavere og vil være avhengig av midlertidige flomsikringstiltak ved flom over beregnet 100-årintervall. Dette er samme prinsipp som øvrige deler av strandsonen. Struktur for lekeplasser på Espern kan nå vurderes som del av hele strandsonen i og med at forslag til områdereguleringsplan for de øvrige delområdene også legges fram nå. Sammensetning, innbyrdes avstand og lokalisering av lekeplasser er samordnet for hele området. Lekeplassene er vist som stiplede arealer i plankartet, men framgår ikke tydelig med eget arealbruksformål. Dette kunne vært tydeligere, men intensjonen er klar og arealene er sikret i bestemmelsen, så dette er tilstekkelig for offentlig ettersyn. Dersom de hadde vært merket med #bestemmelsesområdet, så ville planfremstillingen kanskje vært mer i tråd med ny plan og bygningslov som angir flere måter å sikre lekeplasser på enn å regulere arealer med eget formål. Detaljreguleringsplaner vil avklare endelig form og lokalisering på lekeplassene. Hensynet til naturreservatet. Hensynet til fuglelivet synes godt ivaretatt gjennom planbestemmelser som sikrer bruk av vegetasjon og har klare forutsetninger om at ferdsel skal skjermes og mennesker ikke skal eksponeres i silhuett mot himmelen. Det er naturlig å ha strengere krav til skjerming i dette området som ligger eksponert mot reservatet enn det er lenger vest i strandsonen. Lenger vest vil de nye byområdene ligge mer tilbaketrukket. Skille mellom offentlig, halvoffentlig og private arealer. Foreliggende planforslag er bedre tilrettelagt for å skille offentlige og felles private arealer enn reguleringsplanforslaget fra 2007. Det går tydelig fram av planforslaget hvilke gangveger og gater som skal være offentlig tilgjengelig. Det er satt av større arealer som skal være knyttet til bygningene som privateeller fellesarealer. Dette gir mindre andel offentlig tilgjengelige arealer og forventes å føre til større andel halvoffentlige områder. Tilrettelegging for tydeligere struktur og tilstrekkelig offentlige gangveger kommer alle brukergrupper til gode. Detaljreguleringsplaner vil avklare endelig løsning. Byggehøyder og etasjetall. Kommunedelplanens krav om maks 4-6 etasjer er utgangspunkt for områdereguleringsplanen. Bevaring av eksisterende verkstedbygninger (Espern aktivitetssenter) begrenser maksimal tomteutnyttelse midt i området. Dette er en felles utfordring for alle verneområder i strandsonen idet eksisterende bygningsmasse gjennomgående er lavere enn de 4-6 etasjer som er forutsatt som maks byggehøyde. Det lar seg løse, men større arealer til vern enn forutsatt i KDP vil føre til økt gjennomsnittlig tomteutnyttelse på øvrige deler av eiendommene dersom målsetting om bruksaeral skal oppfylles. På deler av området foreslås det opp til 8 etasjer. Dette er begrensede områder. Arealbruk. Generelt prinsipp om at boliger tillates i det meste av planområdet, at tjenesteyting, kontor etc samles i de indre områdene mens boligene skal dominere områdene ut mot Mjøsa. Reguleringsplanen åpner for forretningsvirksomhet i store områder. I bestemmelsene er forretningsformålet begrenset til dagligvarer etc. Dette er samme modell som er valgt for Godsområdet. Hensikten er å tilrettelegge for at handel som tjener lokalmiljøet kan etableres på hensiktsmessige steder i ny bydel. Det skal ikke åpnes for handel som retter seg mot større områder og som kan gi uønsket trafikk og konkurrere med sentrum. Reguleringsplanen åpner også for næringsvirksomhet i det gamle industribygget. Dette formålet dekker opp eksisterende lagervirksomhet og samsvarer med reguleringsformål for jernbaneverkstedet som også har hensynssone for bevaringverdige bygninger og anlegg.
Side 5 av 5 Hovedadkomst. Planforslaget er basert på at hovedadkomst legges til Brugata jfr formannskapets vedtak i mars og planforslag for Godsområdet, Jernbaneverkstedet og Espern bru. Alternativer og konsekvenser Planforslaget fremmes i ett alternativ. Planforslaget ligger tett opp til gjeldende kommunedelplan og forventes ikke å få andre konsekvenser enn forventet ut fra KDP strandsonen. Området er i sin helhet privat område og forventes utviklet av grunneier. Det er forutsetning om utbyggingsavtale jfr også KDP strandsonen. Planområdet kan ikke utvikles før hovedadkomst / Espern bru er sikret og nødvendig infrastruktur som veg, vann og avløp er etablert. Rådmannens anbefaling Planforslaget er forbedret og klargjort i forhold til tidligere versjon ved offentlig ettersyn i 2008. Ny plan og bygningslov har gitt nye bedre muligheter for arealbruk som avspeiler offentlig-privat samarbeid om arealer som skal være allment tilgjengelige. Planforslaget er forenklet og krav om detaljregulering gir hensiktsmessig handlingsrom for framtidig tilpasning samtidig som plankravet sikrer kommunen dialog om utforming av bygninger og anlegg. Rådmannen anbefaler at planforslaget legges ut til offentlig ettersyn slik det nå foreligger. KONSEKVENSER FOR BARN OG UNGE: Planområdet er ikke næværende nærmiljø for barn og unge / boligområder og får ingen konsekvenser for barn og unge som særskilt gruppe. Planen for boligområde på Espern har varierte arealer for uteopphold og en lekeplasstruktur som tilrettelegger for varierte aktiviteter. Svein M Skaaraas