Saksfremlegg Deres ref.: Vår ref.: Saksbehandler: Dato: 13/9422 /33019/17-PLNID Heli Anttonen 14.06.2017 124/54,55,56 Telefon: 48 27 56 73 Saken skal behandles i følgende utvalg: BY-MIL KST PLAN 1829 - DETALJREGULERING AV GIMLEVEGEN BOLIGER Innstilling til vedtak: Detaljregulering for Gimlevegen med plankart datert 22.05.2017 og tilhørende bestemmelser datert 14.06.2017, vedtas. Vedtaket er gjort iht. PBL 12-10 og 12-11. Britt Elin Steinveg Administrasjonssjef Mette Mohåg Avdelingsdirektør for bymiljø Sammendrag
Bakgrunn Mål for planen Hovedinnhold Borealis Arkitekter AS har på vegne av Gimletun AS fremmet et forslag til detaljreguleringsplan for Gimlevegen boliger. Planforslaget har ligget ute til offentlig etteryn i seks uker. Målet med planen er å legge til rette for etablering av en ny boligblokk med parkeringsanlegg og uteoppholdsarealer samt samferdselsanlegg. Planen åpner for etablering av en ny boligblokk med 40 nye boenheter og parkeringsanlegg. Planforslaget åpner også for etablering av 9 nye boenheter i de eksisterende bygninger. I planforslaget er ny boligblokk foreslått etablert på eksisterende parkeringsplass. Adkomstveg til boligområdet flyttes. Tromsprodukt har sin virksomhet på sørøstsiden av planområdet. Vegen til Tromsprodukt skal bli adkomst også til planområdet. Gjennom planområdet går snarvegforbindelse mellom Stakkevollan og UNN. Snarvegforbindelsen videreføres i planforslaget. Det er foreslått å etablere en ny gang- og sykkelveg via planområdet. Vurdering Det er mottatt 11 merknader, ingen innsigelser. På plankart er eksisterende bygninger tatt bort. Bestemmelser om parkering i tilknytting til eiendommen 124/56 er justert. Planforslagets løsninger og utnyttelsesgrad er i tråd med overordnede føringer i kommuneplanens arealdel. Planområdet vurderes som et egnet fortettingsområde. Det ligger nær Tromsømarka, UNN og UIT med god kollektivdekning, er solrikt og bynært. Arealet fremstår noe ustrukturert og uestetisk. Langs Gimlevegen ligger eksisterende parkeringsplass samt med renovasjonsanlegg, åpen container. Ved å etablere underjordisk parkeringsanlegg i tilknytning til ny boligblokk, samt felles søppelsug, frigjøres areal som muliggjør både fortetting, gode utomhusareal for beboerne, samt bedre omgivelser langs offentlig veg. Oppgradering av Gimlevegen, felles adkomsveg til boliger og Tromsprodukt, samt ny gang- og sykkelveg er viktige tiltak som forbedrer områdets trafikksikkerhet spesielt for barn. Tanken om å videreføre områdets snarvegforbindelse støtter også bærekraftutviklingen i bydelen. Plan 1829 anbefales vedtatt. 01 Saksdokumenter Vedlagte saksdokument Dato: 01. Oversiktskart Udatert 02. Forslag til reguleringsplankart 22.05.2017 2
(ikke uttømmende) 03. Forslag til reguleringsbestemmelser 14.06.2017 04. Forslagstillers planbeskrivelse 05. Forslag til utomghusplan 23.06.2016 23.06.2016 06. Merknadsbehandling 14.06.2017 07. ROS-analyse 08. Støyutredning 09. VAO-rammeplan 10. VAO-plan, skisse 11. Brannteknisk vurdering 12. Sol- og skyggestudie 13.Illustrasjoner 14. Snitt tegning 11.03.2016 29.01.2016 29.02.2016 29.02.2016 21.10.2014 11.03.2016 11.03.2016 11.03.2016 3
Berørte planer og planstrategiske dokument ikke vedlagt Reguleringsplaner: - Plan 0075, Universitetsområde i Gimle Nygård, stadsfestet 25.01.1973 - Plan 0615, Deler av Gimle, vegtrasé, stadsfestet 03.12.1976 - Plan 0647, Helsebu 124/26 og Tromsprodukt 124/27, Gimle, stadfestet 16.11.1978 (dato i plankart) - Plan 0647-001 Mindre vesentlig endring, byplansjefens vedtak 12.05.1981 - Plan 0900, Uitø og Ritø, Breivika, stadsfestet 21.08.1985 - Plan 1196, Helikopterlandingsplass h1 med base Ritø (Universitetsykehuset), stadsfestet 21.04.1993 - Plan 1297, Del av gimle ved Trudevangvegen, stadsfestet 20.11.1996 Aktuelle temakart, Tromsø kommune - Fritidsliv og fritid; lekeplasser og friluftsliv - Støy og forurensning; støysoner - Samferdsel; snarveger / gåstradegi/ sykkeltrase/ busstrase. Overordnede planer - Kommuneplan 2011-2022 Aktuelle rikspolitiske retningslinje - T-1442 Støy i arealplanlegging - T-1520 Støv i arealplanlegging 4
02 Planfakta Forslag til et plankart, utsnitt. 5
03 Beskrivelse av planprosessen Dato: Informasjonsmøte 16.12.2013 Oppstartsmøte med byutvikling 26.06.2014 Annonsert oppstart av planarbeid (og tilskrevet 16.07.2014 partene) Komplett forslag til reguleringsplan 23.11.2016 Naboskapsmøte 20.04.2015 Offentlig ettersyn (høringsfrist) 24.03.2017 Planutvalgets behandling (2.gangsbehandling) Planprosessens spesielle sider 20.04.2015, Informasjonsmøte for naboer, Sameiet Gimlevegen52-56 og Sameiet Gimlevegen 42. Kommunen ble ikke invitert. 08.05.2017 Møte om merknader, mellom byutvikling og Sameiet Gimlevegen 52-56. 04 Planvurderi ng Bakgrunn Planforslaget er utarbeidet av Borealis Arkitekter as på vegne av Gimletun AS. Målet med planen er legge til rette for etablering av en ny boligblokk med parkeringsanlegg, felles overflateparkering og uteoppholdsarealer, samt opparbeiding og oppgradering av samferdselsanlegg. Hovedinnhold Planområdet i dag omfatter rekkehus og fire lavblokker på to til tre etasjer, med totalt 46 boenheter. Eksisterende boligstruktur beholdes. Planforslaget regulerer ikke eksisterende situasjon men tilrettelegger for ny detaljreguleringsplan hvor føringer er vurdert på bakgrunn av et nytt boligfelt, støyproblematikk, interntrafikk, adkomst og tekniske krav for vegformål. I planforslaget er det i tillegg til eksisterende boliger er det foreslått etablering av 49 nye boenheter, hvorav 9 i eksisterende bebyggelser, i eiendom 124/56. Langs Gimlevegen ligger felles overflateparkeringsplass for boliger i Idunnvegen 6-10 (Gimlevegen 42) og Idunnvegen 7-9 (Gimlevegen 42). 6
Det foreslås at overflateparkering fjernes og erstattes med etablering av en ny boligblokk med felles parkeringsanlegg. Eksisterende adkomstveg flyttes. Adkomsvegen til Tromsprodukt som eies av Gimletun skal være ny adkomstveg også til boligområdet. Forhold til overordnede planer / (utnyttelse og høyder) Planforslaget er i samsvar med kommuneplanens arealdel, plan 0142, samt boligformål i gjeldende reguleringsplan, plan 0647. Eksisterende bygninger beholdes. Planområdet ligger utenfor fortettingsområdet. Utnyttelsesgrad i den gjeldende plan er gitt som U- grad. I KPA bestemmelser kapittel 8. Utbygging etter byggesøknad i etablerte boligområder PBL 11-9 nr.5, og punkt 8.2 Tomteutnyttelse. - Utenfor fortettingsområdet skal bebygd areal per tomt ikke overstige %-BYA=30%. - Bestemmelser om maksimal U-grad skal ikke gjelde. Gjeldende plan, plan 647 ble stadfestet 1978, og anses utdatert. På bakgrunn av beliggenhet er området vurdert som fortettingsareal. I planforslaget er utnyttelsesgraden og bebyggelsens høyder vurdert på nytt. For eksisterende boliger er boligarealet foreslått å øke fra 3422 m 2 til 4700 m 2 BRA. I nytt byggeområde BBB1 er boligareal 5000m 2 BRA inkludert parkerings anlegg på terreng. Høyeste bygning i området, tre etasjes boligblokk, har cotehøyde c+ 63. I planforslaget er høyder på de eksisterende bygninger justert. På den sørligste eiendommen, i felt BKS2 ligger tre lavblokker på to etasjer. Høyestliggende bygning har cotehøyde ca. c+ 61. Det er foreslått å justere cotehøyde til c+64. Av hensyn til terrengfall og sol- skyggevirkning ift. naboeiendommer i nordøst er volum til den nye boligblokken delt med to ulike høyder, c+66.5 og c+63.5. Beliggenhet/ Eiendomsforhol d Planområdet ligger på nordsiden av Tromsøya i bydelen Gimle. Området i nordøst er begrenset av eneboligområde. Området har god kollektivdekning samt gode gang- og sykkelvegforbindelser. Buss- og hovedsykkeltrasee går langs Hansine Hansens veg. Området ligger i gangavstand fra UNN, UIT og Tromsømarka. I nærheten ligger både barnehage og skole. Fra Gimlevegen studentbarnehage er det ca. 50 meter til planområdet. Nærmeste skole er Stakkevollan og Borgtun barneskole. Planområdet deles mellom tre private eiere. Idunvegen 6-10 og 7-9, felt BBB1, BBB2 og BKS1 eies av Gimletun AS og Idunvegen 16-20 (felt BKS2) er eier av eiendommen 124/56. Eiendommen 124/86 i sør som omfatter formål grønnstruktur (f_g1-3) og del av formål gang- og sykkelveg (f_sgs2), eies av Universitetssykehuset Nord-Norge. I planforslagets bestemmelser er eierforhold tatt hensyn til når det gjelder 7
prosesser senere. For å gi klarere føringer i henhold til eksisterende situasjon er plankart og bestemmelser revidert. Del av informasjon som gjaldt eksisterende bygninger er tatt bort. Bestemmelser når det gjelder eiendommen 124/56 er presisert i forhold til dagens situasjon. Se bestemmelser punkt. 1.5 Uteoppholdsarealer (f_but1-2) punkt c) og d) samt kapittel V Rekkefølgebestemmelser og vilkår a). Gimle området. Planområdet ligger på nordvestsiden av Tromsprodukt. Bebyggelse og struktur Planområdets eksisterende bebyggelsstruktur er variert, og omfatter rekkehus med saltak og lavblokker med sal- og flatt tak i to til tre etasjer. Nye bygninger er planlagt slik at utearealet skjermes mot vind. Planområdet sett fra nordøst. Illustrasjoen viser adkomsvegen til Tromsprodukt og boligområdet. Eksisterende veg, Gimlevegen, har relativt stor stigning fra krysset Gimle- 8
vegen - Hansine Hanses veg opp til planområdet og videre til Tromsømarka. Områdets bebyggelsesstruktur og topografi har gitt føringer for videre utvikling av planområdet. Den foreslåtte plasseringen av ny blokk, parallelt med Gimlevegen på nordøstsiden av planområdet, er vurdert å gi minst negative konsekvenser for eksisterende bebyggelse. Klimatisk er planområdet påvirket av vind fra nord og sør-vest. Plassering av boligblokk som foreslått vil fungere som vindskjerm for uterom. Snitt, viser høyder av eksisterende bygninger og en ny boligblokk (brun farge). Del av ny boligblokk er foreslått å være høyere enn de eksisterende bygninger. Forslaget til byggehøyder er vurdert i forhold til omkringliggende bebyggelse når det gjelder sol- og skygge og beliggenhet. Den nye bolig-blokka er foreslått med to høyder, tre etasjer i nordøst og fire etasjer i nordvest. Avtrapping av bygningsvolum følger terrengfall. Fasade mot Gimlevegen. Trapperom vist med glass. Lekeplasser / Uteoppholdsare al Størrelsen på leiligheter skal variere fra 2-roms ca.40 m 2, til 5-roms ca.120 m 2. Det er tillatt å etablere takterrasse i ny boligblokk. Fra planområdet, ca. 300 meter, ligger Gimle kvartalslekeplass. Til Solstuen strøkslekeplass er det ca. 500 meter. Avstandskrav til lekeplasser er iht. kommuneplanens bestemmelser. Uteoppholdsarealer og lekeplasser har gode solforhold. Adkomstveg, Idunnvegen, deler planområdet i to, og går ved siden av områdets nærleke-plass. På grunn av veg er utearealer i dag splittet og trafikkfarlige, spesielt for de minste barna. Flytting av adkomsveg lengre mot øst åpner mulighet for å få mer sammenheng uteareal til området. På grunn av eierforhold har det vært nødvendig å dele uteoppholdsareal i to separate felter, f_ BUT1 og f_ BUT2. Planforslagets intensjon er at uteareal til tross for eierforhold skal kunne gjennomføres som sammenhengende uteområde. Nærlekeplassene er plassert på de mest solrike arealer, samt skjermet av 9
biltrafikk og støy. Areal reservert for sykkelparkering inngår i uteoppholsareal (f_but1) som er felles for boliger på nordsiden av planområdet (felt BBB1, BBB2 og BKS1). Forslaget for utomhusplan. Felles uteareal for felt BBB1, BBB2 og BKS1 er vist med mørkere grønn. En ny blokk er vist med mørk orange. Krav om uteoppholdsareal pr. boenhet i KPA er 25 m 2. Etter utbygging er gjennomsnitt uteoppholdsareal pr. boenhet 21,1 m 2. Det er vurdert at avvik kan godkjennes på bakgrunn av at området ligger nær Tromsømarka. 10
Adkomst/ Trafikkforhold Skisse av uterom sett mot nord. Ny blokk er vist med lysbrun. Utbygging av ny boligblokk medfører at eksisterende adkomstveg, Idunnvegen, må flyttes. Adkomstvei til Tromsprodukt i gjeldende plan 0647 er regulert som felles for industriområdet og boliger. Parkering/ Bil/ Sykkel Vegen, f_skv2 forlenges sørover. Vegbredden er avsatt til 6 meter. Med hensyn til trafikksikksikkerhet skal det også etableres en ny 3 meters gang-og sykkelveg. Fra felles adkomstveg via eiendommen Gimletun går egen 3 meters adkomstveg til lavblokker i sør, felt BKS2. I gjeldende reguleringsplan, plan 0615, er Gimlevegen regulert med vegbredde 10 meter inkludert tosidig fortau. Bredden av vegen videreføres i planforslaget, men i stedet for tosidig er det foreslått ensidig fortau med 3 meter. Snarvegforbindelse mellom Stakkevollan og UNN er foreslått å videreføre i planforslaget. Busstraseen mellom sentrum og Stakkevollan går langs Hansine Hansens veg. Nærmeste bussholdeplass ligger i vegkryss Gimlevegen og Hansine Hansens veg. I planområdet langs Gimlevegen ligger i dag felles overflateparkering med 30 p-plasser. Overflateparkering fjernes og det er foreslått felles parkerings-anlegg i to etasjer i ny boligblokk. Parkeringsplass skal være felles for boligfelter BBB1, BBB2 og BKS1. Det er avsatt også felles overflateparkering med 4 parkeringsplasser for boliger i felt BBB1-2 og BKS1. 11
Skole Støy/ Støv/ Teknisk infrastruktur/ Renovasjon/ Energi Gimlevegn sett mot nordvest. Innkjøring til et nytt parkeringsanlegg. Eiendom 124/56, boligfelt BKS2, har parkering på egen eiendom. Antall bilparkeringsplasser er maksimalt 0,9 plasser per boenhet, hvor av 0,1 gjesteparkering. Det avsettes minimum 2 sykkelplasser per boenhet. Sol- og skygge Det vises til rapport: Fremtidig befolkningsutvikling. Vurdering av to vekstaltrenativer og flere alternativer boligutbyggingsmønstre i Tromsø kommunen byområde, 17.10.16. Området tilhører Stakkevollan skolekrets. Skolekapasiteten vurderes ikke som problematisk. Helikopterlandingsplass til sykehuset ligger i nærheten av planområdet. Området ligger i gul flystøysone samt del av boligformål av felt BKS2, i rød flystøysone. I bestemmelser er det lagt krav om støy og støv. Området har i dag begrenset kapasitet når det gjelder slukkevann. I bestemmelser er det stilt krav til at kapasitet for slukkevann skal være avklart før i gang-settingstillatelse kan gis. I planforslaget er det satt krav om etablering av felles søppelsug. Område sørvest for Gimlevegen inngår i konsesjonspliktig område for fjernvarme. I planforslaget er det satt krav om at nye bygninger skal tilrettelegges for tilkobling til fjernvarmenett. Planlagt boligblokk vil gi noen konsekvenser for eiendommene 125/201 og 125/208, som ligger på nordøst siden av Gimlevegen. På vår- og høstjevndøgn er begge eiendommer delvis skyggelagt kl. 15.00, men ikke etter kl.18.00. På midtsommer vises at eiendommene får nesten ingen skyggevirkning. Universell utforming 12
Sol-og skyggestudie. Vår-og høstjevndøgn kl. 15.00. Uteoppholdsarealer og lekeplasser i planområdet er mot sør og mot sørvest. Sol- og skyggediagram viser at minst 50 % av arealet ved vår-og høstjevndøgn har sol kl. 15. Gang- og kjørearealer innen boligområdet skal opparbeides med krav om universell utforming. 13
05 Vurdering av merknader og evt. innsigelser I løpet av høringsperioden er det mottatt totalt 11 merknader, ingen innsigelser. Fullstendig merknadsbehandling ligger med som vedlegg. Følgende har fremmet merknad: 1. UNN, 13.02. / 18.05. 2017. Merknaden tas til følge. 2. Idunnvegen 7-9 (Gimlevegen 42) Endre Nordstrand, 22.02. / 24.03.2017. Merknaden tas ikke til følge. 3. Sameiet Gimlevegen 52-56, 06.03.2017. Merknaden tas delvis til følge. Plankart og bestemmelser er justert. 4. Avinor, 15.03.2017. Merknaden tas til orientering. 5. Statens vegvesen, 15.03.2017. Merknaden tas til orientering. 6. Lidskjalvegen 2, Åse og Jan Håkon Kvitle, 15.03.2017. Merknaden tas ikke til følge. 7. Fylkesmannen Troms, 15.03.2017. Merknaden tas til orientering. 8. Idunnvegen 6/Asbjørn ogviktoria Isaksen, 21.03.2017. Merknaden tas ikke til følge. 9. Idunnvegen 8/ Ole-Andreas Nylund, 23.03.2017. Merknaden tas ikke til følge. 10. Troms Fylkeskommune, 23.03.2017. Merknaden tas til orientering. 11. Sameiet Gimlevegen 42, 23.03.2017. Merknaden tas ikke til følge. 14
07 Konklusjon Planforslaget er ikke innen forettingsområdet men følger kommunens boligstrategi om boligbygging i etablerte sentrumsnære områder. Områdets beliggenhet ved UIT og UNN, forbedring for gående og syklende samt lavere parkeringsdekning, gir rammer for et bærekraftig boligområde. Oppgradering av eksisterende vegstruktur, adkomsveg, samt opparbeiding av en ny gang- og sykkelveg å fortsette vegen videre mot sør støtter dette. Eierforhold har vært en utfordring, og gitt rammer for løsninger av felles veg og uteoppholdsareler. Planforslaget har klart å løse disse på en god måte. Flytting av en ny adkomstveg og plassering av ny boligblokk har forbedret kvaliter i uteroppholdsarealer betydelig når det gjelder trafikk-sikkerhet og vindforhold. Uterom er løst som ett sammenhengende uteoppholdsareal. Det anbefales at planforslaget for plan 1840 - Detaljreguleringsplan for Stakkevollvegen 299, vedtas. Vedtakskompetanse: Kommunestyre Vedlegg: - Oversiktskart - Forslag til reguleringsplankart - Forslag til reguleringsbestemmelser - Planbeskrivelse - Utomhusplan - Merknadsbehendling - ROS-analyse - Støyutredning - VAO-rammeplan - VAO-plan - Brannteknisk vurdering - Sol- og skyggestudie - Illustrasjoner - Snitt tegning 15