RISØR KOMMUNE Enhet for plan- og byggesak Lars Jacob Larsen Linddalsveien 66 4950 RISØR Melding om vedtak Vår ref: Deres ref: Arkiv: L12 Dato: 2012/296 /HRO Løpenr.: 11541/2012 05.09.2012 Forespørsel om utnyttelse av gnr. 16 bnr. 9 og 854 Hasalen til to leilighetsbygg. Søker: Lars Jacob Larsen Du underrettes herved om at det er fattet vedtak i ovennevnte sak. Saken har vært behandlet som vist på vedlagte saksframlegg. Eventuelle henvendelser kan rettes til: Heidi Rødven Med vennlig hilsen Heidi Rødven Enhetsleder plan- og byggesak Kopi: Aust-Agder Fylkeskommune P.b. 788 Stoa 4809 ARENDAL Fylkesmannen i Aust-Agder P.b. 788 Stoa 4809 ARENDAL Statens vegvesen Region Sør P.b. 723 Stoa 4808 ARENDAL Besøksadresse: Postadresse: Dir.tlf.: 37 14 96 13 Org.nr.: 964 977 402 MVA Postboks 158 4952 Risør Tlf.: Fax.: Bankkonto: E-post: postmottak@risor.kommune.no www.risor.kommune.no
Side 2 av 6 RISØR KOMMUNE Enhet for plan- og byggesak Arkivsak: 2012/296-0 Arkiv: L12 Saksbeh: Heidi Rødven Dato: 06.08.2012 Forespørsel om utnyttelse av gnr. 16 bnr. 9 og 854, Hasalen, til to leilighetsbygg. Søker: Lars Jacob Larsen Utv.saksnr Utvalg Møtedato 77/12 Formannskapet 16.08.2012 120/12 Bystyret 30.08.2012 Rådmannens innstilling: Det igangsettes arbeid med detaljreguleringsplan for Hasalen i samsvar med saksframleggets vurderinger og i.h.t. plan- og bygningslovens 12-3, jmf. 12-8. Reguleringsplan utarbeides av Risør kommune. Formannskapet gis fullmakt til å godkjenne de økonomiske rammene for planarbeidet. Hovedformålet med planarbeidet skal være å tilrettelegge for leiligheter for fastboende. Det skal utarbeides nødvendig dokumentasjon i.h.t. kap. 4 i plan- og bygningsloven. Det skal tidlig i prosessen avklares om området er egna for utbygging m.h.t. geotekniske forhold. Saksprotokoll i Formannskapet - 16.08.2012 Det ble enstemmig vedtatt at Viggo M. Larsen, H, som er sønn av søkers fetter, ikke var inhabil etter forvaltningsloven 6 andre ledd ved behandlingen av denne saken. Votering: Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Som saksordfører ble oppnevnt Stian Lund, V. Formannskapets innstilling til bystyret: Det igangsettes arbeid med detaljreguleringsplan for Hasalen i samsvar med saksframleggets vurderinger og i.h.t. plan- og bygningslovens 12-3, jmf. 12-8. Reguleringsplan utarbeides av Risør kommune. Formannskapet gis fullmakt til å godkjenne de økonomiske rammene for planarbeidet.
Side 3 av 6 Hovedformålet med planarbeidet skal være å tilrettelegge for leiligheter for fastboende. Det skal utarbeides nødvendig dokumentasjon i.h.t. kap. 4 i plan- og bygningsloven. Det skal tidlig i prosessen avklares om området er egna for utbygging m.h.t. geotekniske forhold. Saksprotokoll i Bystyret - 30.08.2012 Formannskapets innstilling ble enstemmig vedtatt. Vedtak: Det igangsettes arbeid med detaljreguleringsplan for Hasalen i samsvar med saksframleggets vurderinger og i.h.t. plan- og bygningslovens 12-3, jmf. 12-8. Reguleringsplan utarbeides av Risør kommune. Formannskapet gis fullmakt til å godkjenne de økonomiske rammene for planarbeidet. Hovedformålet med planarbeidet skal være å tilrettelegge for leiligheter for fastboende. Det skal utarbeides nødvendig dokumentasjon i.h.t. kap. 4 i plan- og bygningsloven. Det skal tidlig i prosessen avklares om området er egna for utbygging m.h.t. geotekniske forhold.
Side 4 av 6 Vedlegg: 1 Søknad om utnyttelse av gnr. 16 bnr. 9 og 854, 06.02.12. 2 Plan- og snitt-tegninger 3 Fasadetegning 4 Situasjonskart 5 Perspektivskisse 6 Forhåndsuttalelse fra Aust-Agder fylkeskommune, 20.03.12. 7 Forhåndsuttalelse fra Fylkesmannen i Aust-Agder, 21.03.12. 8 Forhåndsuttalelse fra Statens Vegvesen, 13.04.12. 9 Tidligere uttalelse fra vegvesenet, 02.12.1997. Kort resymé Risør kommune har mottatt forespørsel om regulering, tomtekjøp og kommunens synspunkter på utnyttelse av eiendommene til boligformål. Det innstilles på at arbeid med reguleringsplan kan igangsettes på vilkår. Saksopplysninger Området er i dag i hovedsak uregulert og grenser inntil reguleringsplanen for Risør sentrum, verneplanen, og reguleringsplanen for Holmen. Veien foran området ligger innenfor sistnevnte. For øvrig er området vist som Byggeområde tettstedsareal i kommuneplanen og før det kan gis byggetillatelse må det foreligge godkjent detaljreguleringsplan. Videre ligger hele eiendommen, gnr. 16 bnr. 9 og 854, innenfor 100-metersbeltet til sjø. Lars Jacob Larsen søkte i februar i år om å sette i gang planlegging og prosjektering av to eiendommer eid av Risør kommune, til boligformål. Han oppgir at hovedformålet er å legge til rette for oppføring av to leilighetsbygg med til sammen 12-14 enheter, tilpassa eksisterende bebyggelse langs Solsiden, både i dimensjon og arkitektur. Se vedlagte tegninger, snitt og perspektiv. Planene er presentert i møte med Statens vegvesen og Aust-Agder fylkeskommune samt politiske partier i Risør. Larsen skriver at planene er blitt godt mottatt. Det ønskes en avklaring på Risør kommunes synspunkter på utnyttelse av eiendommene til boligformål, tomtekjøp og reguleringsplanarbeid. Kommunen oversendte søknaden til uttalelse til statlige/regionale myndigheter ved brev datert 08.03.12. I brevet skreiv vi at vi vurderte søknaden til å ha planmessige konsekvenser og at den burde fremmes for politisk behandling i Bystyret. Videre skreiv vi at vi ønska en foreløpig uttalelse/vurdering av søknaden. Statens vegvesen, 13.04.12 Vegvesenet viser til sitt brev datert 12.02.1997 hvor det blei gitt en uttalelse forrige gang det var spørsmål om arbeid på denne eiendommen. I tillegg til dette vises det til at det i mellomtida er laget plan for Holmen med krav om utbedring av fylkesveien på strekninga der de to byggene er planlagt. Evt. bygg må derfor tilpasses planlagt vegutbedring og realiseres etter at veien er utbedra. Vegvesenet vil komme med en vanlig uttalelse dersom det skal lages en reguleringsplan, noe de regner med at det må. Statens vegvesen, 12.02.1997 Brevet er en tilbakemelding på igangsatt planarbeid for Buvikveien terrasse. Vegvesenet skriver at fylkesveien må sikre nok veiareal til industriområdet på Holmen og ikke hindre denne
Side 5 av 6 trafikken. Nødvendig veibredde er 6,0 m med fortau på hver side av veien på 2,5 m. I tillegg kommer areal til skulder. Total bredde vil bli 13,0 m. Byggegrense blir 7,0 m fra vegmidte. Frisiktsoner for inn- og utkjøring til parkeringsanlegget må være 4 x 50 m på begge sider. Øvrige kommentarer var mer spesifikke til det aktuelle prosjektet den gang. Fylkesmannen i Aust-Agder, 21.03.12. Det gis informasjon om kommunens adgang til å innvilge dispensasjon samt bestemmelsene om reguleringsplaner. Fylkesmannen skriver at utfordringer knytta til større tiltak best løses gjennom en planprosess der evt. arealkonflikter i området lettere kan bli kartlagt og avklart. En planprosess vil også sikre at tiltaket i størst mulig grad inngår i en helhetlig tenking omkring arealutnyttelsen i området, med større mulighet for lokal medvirkning. En plan gir også muligheter for å fastsette bestemmelser som begrenser evt. uheldige konsekvenser av tiltaket. Etter miljøvernavdelingas vurdering, er tiltaket av en sånn art og størrelse at det vil være svært uheldig å gi dispensasjon fra kravet om utarbeidelse av plan. Avdelinga har ingen merknader til formålet/tiltaket som sådan på nåværende tidspunkt, men vil vurdere planforslaget når dette foreligger. Det påpekes at kommunen ikke bør dispensere fra byggeforbudet i strandsonen når en direkte statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Aust-Agder fylkeskommune, 20.03.12. Plan- og naturseksjonen samt seksjon for kulturminnevern anbefaler at det kreves en reguleringsplan for tiltaket for å utrede alle sider ved et tiltak av denne størrelsen fordi det er mange ulike hensyn. Disse kan i følge Fylkesakommunen ikke løses ved en dispensasjon. Det påligger i.h.t. 12-1 i plan- og bygningsloven, kommunestyret å sørge for at det blir utarbeidet reguleringsplan for de områder i kommunen hvor dette følger av loven eller av kommuneplanens arealdel, samt der det ellers er behov for å sikre forsvarlig planavklaring og gjennomføring av bygge- og anleggstiltak, flerbruk og vern i forhold til berørte private og offentlige interesser. For gjennomføring av større bygge- og anleggstiltak og andre tiltak som kan få vesentlige virkninger for miljø og samfunn, kreves det reguleringsplan. Vurderinger Det første spørsmålet som reises i denne saken, er hvorvidt det er behov for å regulere til flere leiligheter i Risør sentrum, spesielt når det allerede er regulert til mange leiligheter både på Holmen, i Flisvika og i Kragsgata. Det er ikke foretatt noen behovsundersøkelse rundt dette. Generelt vil det alltid være viktig med variert botilbud i en by og i forbindelse med regulering av Oterlia II i 2008/9, uttalte Husbanken at det var mangel på leiligheter i Risør kontra eneboliger sett opp i mot befolkningssammensetningen. Hvorvidt det nå er behov for ytterligere leiligheter utover de som allerede er planlagt, er det grunnlag for å drøfte. Administrasjonen fremmer derfor saken til politisk behandling. Dersom det er politisk vilje til prosjektet, er det administrasjonens klare vurdering at det bør lages en detaljreguleringsplan. Begrunnelsen for denne vurderinga er at tiltaket er såpass stort og vil ha relativt store konsekvenser for Risør by i forhold til bl.a. byutvikling, til den vernede bykjernen, til beliggenhet i landskapet og til trafikkavvikling og -sikkerhet. Vi deler Fylkesmannens og Fylkeskommunens vurdering av at saken ikke bør behandles som en dispensasjonssak. Det er også svært viktig å sikre en god medvirkning fra alle berørte parter i denne typen saker og dette gjøres best gjennom et planarbeid.
Side 6 av 6 I et evt. planarbeid vil det være viktig at man tidlig i prosessen avklarer hvorvidt området er bebyggbart eller ikke. Vi tenker da spesielt på de geotekniske forholda på stedet. Kommunen har et samfunnsansvar for ikke å tilrettelegge for boliger på uegnede steder selv om det i siste instans vil være utbygger som står ansvarlig for å sikre byggetomta, bl.a. mot ras og steinsprang. Det vil også være en forutsetning at det reguleres for helårsboliger siden området ligger som en del av byen. En reguleringsplan kan i prinsippet utarbeides av ulike parter. Forespørselen er sendt inn av Lars Jacob Larsen som ber om en tilbakemelding på kommunens syn på utnyttelse av eiendommene til boligformål, tomtekjøp og reguleringsplan. Administrasjonen vurderer saken slik at kommunen bør stå for regulering av området og at utbygging kan legges ut på anbud etter at planen er sluttbehandla. På denne måten vil man sikre at kommunen beholder styring over og legger premissene for byutviklinga i størst mulig grad, men at private utbyggere får anledning til å markedsføre og utvikle området. Dette har vært gjennomført i Oterlia og synes å være en god modell. Et annet alternativ er at kommunen regulerer og selv bygger ut. Et siste alternativ er at reguleringsarbeidet legges ut på anbud med klare vilkår fra Bystyret. Sistnevnte modell vil kreve nøye gjennomtenkte vilkår for å sikre en ønsker byutvikling. Basert på vurderingene ovenfor, innstilles det på at det må utarbeides en detaljreguleringsplan dersom det er politisk vilje til å gjennomføre et slikt prosjekt. Planen bør utarbeides av kommunen, mens utbygging av området bør kunne utføres av private etter en anbudsrunde. Videre bør formålet være helårsboliger med boplikt. Tidlig i prosessen bør det også foretas en vurdering av hvorvidt området er bebyggbart og krav til utredninger som følger av kap. 4 i planog bygningsloven (planprogram, planbeskrivelse, konsekvensutredning og risisko- og sårbarhetsanalyse) må vurderes. Det innstilles også på at Bystyret delegerer myndighet til Formannskapet for godkjenning av planarbeidets økonomiske rammer. Rådmannens konklusjon Planarbeid igangsettes på vilkår i regi av Risør kommune.