RISØR KOMMUNE Enhet for plan- og byggesak

Transkript

1 RISØR KOMMUNE Enhet for plan- og byggesak Kamperhaug Invest AS v/lasse Fosby Rokkeveien KLAVESTADHAUGEN Melding om vedtak Vår ref: Deres ref: Arkiv: 16/24 Dato: 2011/1665 /HRO Løpenr.: 10922/ Offentlig høring av utbyggingsavtale for Flisvika. Utbygger: Kamperhaug Invest AS Det underrettes herved om at Miljø og teknisk komité i møte har fattet følgende vedtak i sak 47/15: Miljø- og teknisk komité viser til saksutredninga og vedtar å legge forslag til utbyggingsavtale for Flisvika, datert , ut til offentlig høring i samsvar med plan- og bygningslovens Utbygger forplikter seg til at det i anbudsprosessene og utbyggingen stilles krav om at de ansatte ikke skal ha dårligere vilkår enn vilkårene som er fastsatt i tariffavtale for tilsvarende anbud innenfor den aktuelle bransje. Saken har vært behandlet som vist på vedlagte saksframlegg. Eventuelle henvendelser kan rettes til: Heidi Rødven Med vennlig hilsen Heidi Rødven Enhetsleder plan- og byggesak Besøksadresse: Postadresse: Dir.tlf.: Org.nr.: MVA Furumoveien 1 Postboks 158 Tlf.: Bankkonto: RISØR 4952 Risør Fax.: E-post: postmottak@risor.kommune.no

2 Side 2 av 6 RISØR KOMMUNE Enhet for plan- og byggesak Arkivsak: 2011/ Arkiv: 16/24 Saksbeh: Heidi Rødven Dato: Offentlig høring av utbyggingsavtale for Flisvika. Utbygger: Kamperhaug Invest AS Utv.saksnr Utvalg Møtedato 47/15 Miljø- og teknisk komité Rådmannens innstilling: Miljø- og teknisk komité viser til saksutredninga og vedtar å legge forslag til utbyggingsavtale for Flisvika, datert , ut til offentlig høring i samsvar med plan- og bygningslovens Saksprotokoll i Miljø- og teknisk komité Eva Nilsen, A, fremmet følgende tilleggsforslag: Utbygger forplikter seg til at det i anbudsprosessene og utbyggingen stilles krav om at de ansatte ikke skal ha dårligere vilkår enn vilkårene som er fastsatt i tariffavtale for tilsvarende anbud innenfor den aktuelle bransje. Votering: Det ble først votert over rådmannens innstilling som ble enstemmig vedtatt. Det ble deretter votert over tilleggsforslaget fra Eva Nilsen som ble vedtatt med 6 mot 1 stemme. Vedtak: Miljø- og teknisk komité viser til saksutredninga og vedtar å legge forslag til utbyggingsavtale for Flisvika, datert , ut til offentlig høring i samsvar med plan- og bygningslovens Utbygger forplikter seg til at det i anbudsprosessene og utbyggingen stilles krav om at de ansatte ikke skal ha dårligere vilkår enn vilkårene som er fastsatt i tariffavtale for tilsvarende anbud innenfor den aktuelle bransje. Vedlegg:

3 Side 3 av 6 1 Reguleringsplan for Flisvika 2 Reguleringsbestemmelser Flisvika 3 Høringsutkast til utbyggingsavtale Kart over eiendommer Kort resymé Risør bystyre har i sak 40/08, med hjemmel i plan- og bygningsloven, fattet vedtak om bruk av utbyggingsavtaler i Risør kommune (forutsetningsvedtak). Bystyret har tidligere vedtatt utbyggingsavtale for Flisvika, men daværende utbygger signerte aldri avtalen og den er dermed ikke trådt i kraft. Ny utbygger, Kamperhaug Invest AS, ønsker å inngå utbyggingsavtale med Risør kommune. Oppstart av forhandlinger blei kunngjort 05./ og forslag til avtale fremmes nå for politisk behandling. Det innstilles på at avtalen legges ut til offentlig høring i medhold av pbl Saksopplysninger Grunnlaget for bruk av utbyggingsavtaler følger av plan- og bygningsloven kap. 17 og Risør bystyres forutsetningsvedtak i sak 40/08. Forutsetningsvedtaket hitsettes: 1. Med hjemmel i plan- og bygningslovens 64 gjøres det vedtak om bruk av utbyggingsavtaler i Risør kommune. 2. Utbyggingsavtaler kan nyttes i hele kommunen. 3. Utbyggingsavtaler skal inngås for alle utbyggingsområder som utbygges etter godkjent plan, både planer som skal godkjennes med hjemmel i plan- og bygningsloven, tekniske planer som skal godkjennes med hjemmel i kommunale vedtekter/normer/retningslinjer, planer som forutsetter etablering av grunn og/eller anlegg som skal overtas av kommunen eller betjene flere eiendommer og/eller allmennheten. 4. Utbyggingsavtaler kan inneholde vilkår om gjennomføring av tiltak nedfelt i kommuneplan, kommunedelplaner og andre temaplaner som er vedtatt av Risør bystyre. 5. Teknisk infrastruktur skal bygges ut i samsvar med de standarder og den kapasitet kommunen måtte kreve jfr. også kommunale retningslinjer. 6. Utbygger skal dekke de interne kostnadene for utbygging av infrastruktur i feltet, og i tillegg en passende del av øvrig infrastruktur som må opparbeides eller oppgraderes som følge av utbygginga (vei, parkering, offentlige byrom, vann og avløp, energi, grøntstruktur, gang/ sykkelvei, fortau og turløyper m.m.). 7. Ved store utbyggingssaker kan det reises spørsmål som ikke dekkes av gjeldende rammevedtak. En slik vurdering skal gjøres ved 1. gangs behandling av planforslag, og dersom slike problemstillinger avdekkes skal det samtidig fremmes forslag til endring eller supplering av gjeldende rammevedtak. Tilsvarende vurdering gjennomføres dersom det inntreffer utbyggingssituasjoner som er svært enkle, og hvor krav til innhold utbyggingsavtale for en stor del bortfaller.

4 Side 4 av 6 8. Med henvisning til plan- og bygningslovens 8 delegeres bystyrets myndighet til å vedta utbyggingsavtale til: - hovedutvalg for plan, miljø og tekniske tjenester dersom det alt foreligger økonomisk medvirkningsvedtak, eller vedtak om bevilgning til aktuelt tiltak - rådmannen dersom avtalen kun omfatter overtagelse av grunn og anlegg som følge av PBL Retningslinjer for privat utbygging med utbyggingsavtaler dat godkjennes I bestemmelsene til ny kommuneplan, 2-2, er det også henvist til forutsetningsvedtaket og at det skal inngås utbyggingsavtaler i medhold av kap. 17 i plan- og bygningsloven. Videre at kvalitetskrav og kostnader i forbindelse med opparbeidelse, og overdragelse av arealer og anlegg til kommunen, avtales i det enkelte tilfelle. En utbyggingsavtale er en avtale mellom en utbygger og kommunen. Formålet med en slik avtale er å få finansiert og realisert rekkefølgekravene i en plan. Målet er at utbyggingen blir realisert og gjennomført på best mulig måte både for utbygger og kommunen. Avtalen følger regler for privat avtalerett, men vedtak fattes etter forvaltningsretten, dvs. plan- og bygningsloven og forvaltningsloven. Oppstart av forhandlinger om utbyggingsavtale blei kunngjort i Aust-Agder Blad og på kommunens hjemmeside Krav til saksbehandling og offentlighet følger av 17-4 i plan- og bygningsloven: Kommunen skal kunngjøre oppstart av forhandlinger om utbyggingsavtale. Dersom fremforhandlet forslag til utbyggingsavtale bygger på kompetansen i 17-3 andre eller tredje ledd, skal forslaget legges ut til offentlig ettersyn med 30 dagers frist for merknader. Når utbyggingsavtale er inngått, skal denne kunngjøres. Reglene i første til tredje ledd gjelder tilsvarende ved eventuelle endringer i utbyggingsavtalen. Kommunen kan ikke inngå bindende utbyggingsavtale om et område før arealplanen for området er vedtatt. Reguleringsplan for Flisvika blei vedtatt i Risør kommune har avholdt to møter med utbygger og det er enighet om forslaget til avtale som nå legges fram for politisk behandling. Det er ønskelig å fremme avtalen for sluttbehandling i august av hensyn til utbyggers framdrift og salgsprosess. Avtalens geografiske avgrensing er planområdet for Flisvika og deler av Tangengata. Det siste fordi rekkefølgekrava i planen for Flisvika omhandler trafikksikringstiltak her. Områdene i Flisvika festes i dag bort fra Risør kommune til tre ulike grunneiere. Ny utbygger er i forhandlinger med festerne om å overta denne festeretten. Det vil være en forutsetning for gjennomføring at festeretten kan overtas. Utbygger må i tillegg kjøpe noe grunn av kommunen samt frikjøpe festetomtene. Det innstilles på en samlet sum for dette på kr ,-. Summen følger av tidligere vedtak i Formannskapet fra 2009 hvor det blei vedtatt en kjøpesum på kr ,- som så skulle justeres etter konsumprisindeksen.

5 Side 5 av 6 I Flisvika har kommunen 18 båtplasser. 10 av disse leies ut i dag og ligger plassert på innsiden av moloen i Flisvika. Som kompensasjon for plassene innstilles det på at utbygger betaler kr ,-. Kommunen skal tilby leietakerne andre, kommunale båtplasser som erstatning. Avtalen viser hvilket ansvar utbygger skal ha og hvilket ansvar kommunen skal ha, se punkt 3 og 4. Utbyggers ansvar berører ulik infrastruktur, herunder veier som kommunen skal overta i etterkant, sikring, overvann og vann- og avløpsnett. Det er krav om at det skal etableres velforening i området og det foreslås at velforeninga skal være ansvarlig for drift og vedlikehold av ulike områder etter ferdigstillelse. Som kompensasjon for at kommunen mister noen parkeringsplasser på Tangen etter oppgradering til miljøgate, skal utbygger stille 21 plasser til disposisjon for offentligheten innenfor planområdet. Kommunen skal etter foreslått avtale, overta veier og ett friluftsområde etter ferdigstillelse av utbyggingene. Utbygger er innstilt på å betale et bidrag til trafikktiltak i Tangengata på kr ,- under forutsetning av at kommunen står for planlegging og opparbeidelse av dette. Ettersom kommunen allikevel skal sanere ledningsnettet i området, lar dette seg kombinere. Det er imidlertid viktig at kommunen ferdigstiller sitt arbeid før leilighetene får brukstillatelse og at kommunens arbeid har en god framdrift. Utbygger forplikter seg til å betale kr ,- ved signering av denne avtalen og de resterende ,- ved første midlertidige brukstillatelse/ferdigattest i området. Utbygger ønsker å betale faste summer for ulike gebyrer og det er enighet mellom utbygger og Rådmannen om beløpene i det vedlagte forslaget. Økonomi Avtalen innebærer økonomiske forpliktelser for utbygger med en total kostnad på kr ,- i form av angitte kronebeløp. Dette er kostnader for frikjøp av tomt, kompensasjon for båtplasser, tilkoblingsavgift for 100 seksjoner, bidrag til trafikktiltak på Tangen, byggesaksgebyr og gebyrer for oppmåling, deling og seksjonering. I tillegg vil det kunne påløpe kostnader dersom kommunens administrasjon må delta på byggemøter. For kommunen innebærer avtalen inntekter som vist til ovenfor. Av utgifter er det viktig å være klar over at arbeidene i Tangengata har vært ute på anbud med opsjon for opparbeidelse av miljøgate. Nøyaktige tall foreligger ikke per dato da anbudet omfattet både sanering av ledninger og en opsjon på miljøgate. Dersom arbeidene for miljøgate blir dyrere enn 1,2 mill, vil det innebære en økonomisk risiko for kommunen ettersom utbygger ikke er villig til å betale mer enn dette beløpet. Det kan med andre ord bli behov for kommunal finansiering av trafikksikkerhetstiltak utover 1,2 mill. Forprosjektet for arbeidene tilsier kr ,- +/- 40 %. Rådmannen vil komme tilbake til Bystyret med et mer eksakt beløp for disse arbeidene ved sluttbehandling av utbyggingsavtalen. Det gjøres i tillegg oppmerksom på at valg av tilbyder kan påklages og at denne klagefristen løper per dato. Prisen for miljøgata kan dermed endres hvis vedtaket påklages.

6 Side 6 av 6 Kommuneplan Kommuneplanens hovedmål Vi skal vokse må sies å være svært relevant for utbygging i Flisvika. Dersom planområdet bygges fullt ut vil det bli 100 nye enheter med en kombinasjon av bolig og fritidsformål. Området er attraktivt, det ligger nær sjø og det er kort avstand til by og strand. Folkehelse og levekår Utbyggingen påvirker ikke disse målsetningene direkte, men området ligger slik til at det er gode turmuligheter, spesielt hvis en universelt utforma kyststi fra Flisvika til Randvik skulle bli realisert, men også i dag ligger det sti til Randvik med atkomst fra Flisvika. Klima og miljø En såpass stor utbygging som dette vil ha relativt store miljøkonsekvenser i form av ressurs- og energibruk. På den annen side er alternativ energi lett tilgjengelig, f.eks. varme fra sjø. Bebyggelsen ligger også sentrumsnært og daglige servicefunksjoner er i gangavstand. Kollektivtrafikk er i gangavstand. Vurderinger Utbyggingsavtalen innehar forpliktelser både for utbygger og kommunen. Rådmannens vurdering av utkastet til avtale er at den ivaretar begge parter på en god måte. Avtalen kan ikke sies å være urimelig overfor utbygger, noe som er viktig og en forutsetning etter lovverket. Samtidig oppnår kommunen goder i form av at området bygges ut med en bedre tilgang langs sjøen og en gangvei opp til Pettersmyr. Begge disse veiene vil være positive for allmennhetens tilgang til sjøen og friluftsområdene mot Randvik. Rådmannen ser at avtalen ideelt sett ikke skulle vært lagt til høring i sommerferien, men etter sterkt ønske fra utbygger, fremmes allikevel avtalen for politisk behandling nå i juni. Høringsfristen vil da bli knappe 40 dgr. istedenfor 30, før den fremmes for sluttbehandling i Miljø og teknisk komité og Risør bystyre i august. Rådmannens konklusjon Utbyggingsavtale for Flisvika legges ut til offentlig i høring i medhold av 17-4 i plan- og bygningsloven.