Hol kommune Arkivsak-dok. 16/00739-7 Saksbehandler Ali Adjou Saksgang Utvalg for plan og utvikling ENDRING AV DETALJREGULERING FOR H/T7, GEILOHOVDA Saken avgjøres av: Utvalg for plan og utvikling vedtar å legge planen ut til offentlig ettersyn. Kommunestyret fatter reguleringsvedtak. Vedlegg: Plankart sist revidert 01.03.2017 Reguleringsbestemmelser datert 19.05.2017 Sjekkliste ROS datert 08.11.2016 Forslagsstillers planbeskrivelse (søknad) Uttalelser ifm varsel om reguleringsendring Eksisterende planbestemmelser Dokument i saken: Dokumentjournal Saksopplysninger: Forslagsstiller Forslagsstiller er HR Prosjekt AS (tidligere DBC AS) på vegne av Geilohovda Invest AS Sakens forhistorie Saken gjelder reguleringsendring for eiendommene gnr 64. bnr. 3, 8, 100, 730, 731, 732, 733 og 755. Området er omfattet av reguleringsplan Geilohovda S1 vedtatt 29.01.2004, hvor feltet har betegnelsen H/T7. Området er dessuten omfattet av bebyggelsesplan H/T7, Geilohovda vedtatt den 12.12.2007, som utfyller reguleringsplanen. Gjeldende bebyggelsesplan legger opp til kombinert formål: fritidsbolig/utleie, samt fellesområder (avkjørsel og grøntareal). I planen er det krav om at minst 50 % av arealet skal benyttes til næring (appartement, motell, hytteanlegg). Forslagsstiller ønsker å revidere planen slik at bebyggelsen i sin helhet reguleres til konsentrert fritidsbebyggelse tilrettelagt 1
for utleie, men uten krav om en viss andel næring. Samtidig ønsker forslagsstiller en generell vurdering av planbestemmelsene, spesielt rettet mot økning av utnyttingsgraden. Gjeldende reguleringsplan, vedtatt 04.04.06 Det ble gjennomført oppstartsmøte med forslagsstilleren den 06.06.2016. Forslagsstiller fikk en tilbakemelding om at forslaget er i tråd med overordnede planer, og at reguleringsprosessen kan settes i gang. Det ble varslet oppstart av planarbeidet med brev til berørte parter den 07.09.16, og annonse i Hallingdølen den 11.09.16. Fristen for innspill ble satt til 01.10.16. Reguleringsmaterialet som kommunen mottok inneholdt flere avvik fra gjeldende reguleringsplan som administrasjonen mente var uheldige: - Den 4 m brede buffersonen mot alpintraseen var fjernet i innsendt materiale. - Kryssutforming var endret slik at tilfredsstillende frisikt ikke kunne oppnås, og vegbredde på intern veg var økt fra 6 til 8 m. - Det var ikke angitt hvilke utearealer som skulle være felles for hvilke leiligheter. - Avkjøring til området H/T1 var ikke vist. - Utnyttingsgraden for området var økt med 40 m 2 BRA i strid med reguleringsplan Geilohovda S1. Dette ble påpekt overfor forslagsstilleren som reviderte sitt forslag på de fire første punktene. Når det gjelder utnyttingsgrad ønsket ikke forslagsstiller å justere planforslaget til å være i tråd med gjeldende plan. Administrasjonen mener det ikke er grunn for å øke utnyttingsgraden, og bestemmelsene som ligger vedlagt er derfor justert av administrasjonen for å samsvare med reguleringsplan Geilohovda S1. 2
Planforslaget som foreligger innebærer følgende endringer sammenlignet med gjeldende bebyggelsesplan. Disse endringene er omforent med administrasjonen: - Krav om at minst 50 % av bebyggelsen skal benyttes til næring er fjernet. Bebyggelsen reguleres i sin helhet til konsentrert fritidsbebyggelse tilrettelagt for utleie. - Planendringen tilrettelegger for bygging av totalt 26 leiligheter fordelt på 8 bygninger, framfor 19 leiligheter fordelt på 7 bygninger. - Planavgrensningen er utvidet i sørvest på gnr 64 bnr 730 slik at avgrensningen sammenfaller med eiendomsgrensen. - Intern veitrasé er endret, slik at den reguleres slik veien er bygget. I nordre del av planområdet reguleres også en mindre del av Slåttavegen slik den er bygget, framfor at gjeldende regulering videreføres. - Utnyttingsgraden er korrigert (økt) for å inkludere parkeringsareal. - Rekkefølgebestemmelse 4 i gjeldende plan, om tilfredsstillende tilkobling til Rv 7 via Geilogutu, er fjernet fordi tiltaket er gjennomført og rekkefølgekravet dermed er oppfylt. Ettersom bebyggelsesplan ikke lenger er en gyldig plantype i henhold til plan- og bygningsloven fremmes planendringen som en detaljreguleringsplan. Reguleringsformål Planområdet er på ca 7,8 dekar og ligger nord for Geilo sentrum. Det foreslås regulert til Fritidsbebyggelse konsentrert, samt Veg og Grønnstruktur. Det er samme formål som i dag, men med den forskjell at i den gjeldende (gamle) planen må minst 50% av arealet være rettet mot næring, mens i det nye forslaget er hele arealet foreslått til «fritidsbolig tilrettelagt for utleie». Merknader Ved varsel om oppstart har det kommet inn følgende merknad: Fylkesmannen I Buskerud, 20.09.2016 - Med bakgrunn i at arealdisponeringen for området er fastsatt i gjeldende plan, har fylkesmannen ingen spesielle merknader til formålet med reguleringsendringen. Fylkesmannen vil likevel presisere at ved en eventuell omregulering fra næringsformål til fritidsleiligheter må planen sikre at støyhensyn ivaretas for ny støyømfintlig bebyggelse i trad med Klima- og miljødepartementets støyretningslinje T-1442/2012. - Videre må det legges vekt på trafikksikre løsninger for myke trafikanter, spesielt barn og unge jf. rikspolitiske retningslinjer for barn og unges interesser. Vi minner også om prinsippene om universell utforming, jf. Lov om forbud mot diskriminering på grunn av nedsatt funksjonsevne. - I den grad det er relevant må det redegjøres for hvordan de miljørettslige prinsippene for offentlig beslutningstaking i 8-12 i naturmangfoldloven er vurdert og fulgt opp. Det er viktig å sikre bestemmelser om ivaretakelse av landskap og estetikk. Fylkesmannen viser blant annet til St. meld. nr. 26 (2006-2007) Regjeringens miljøpolitikk og rikets miljøtilstand og Nasjonale forventninger til regional og kommunal 3
planlegging, vedtatt ved kongelig resolusjon 12. juni 2015, hvor det gis føringer om ivaretakelse av viktige miljøforhold i planleggingen. - Fylkesmannen ber om at bestemmelser om tilrettelegging for vannbåren varme til ny bebyggelse blir utredet, spesielt for de områdene hvor det legges opp til konsentrert bebyggelse. Fylkesmannen viser til St. meld. nr. 34 (2006-2007) Norsk klimapolitikk, statlig planretningslinje for klima- og energiplanlegging og plan- og bygningsloven 3-1 punkt g. - Fylkesmannen viser til plan- og bygningsloven 4-3 om krav til risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS-analyse) ved utarbeidelse av planer for utbygging. Analysen skal vise alle risiko- og sårbarhetsforhold som har betydning for om arealet er egnet til utbyggingsformål, og eventuelle endringer i slike forhold som følge av planlagt utbygging. Fylkesmannen ber om at ROS-analysen følger planforslaget ved offentlig ettersyn og at eventuelle nødvendige tiltak mot uønskede hendelser blir innarbeidet i planen. Buskerud fylkeskommune, 29.09.2016 Planområdet er tidligere registrert i 2002. Det er ikke påvist automatisk fredete eller nyere tids kulturminner innenfor det varslede planområdet. BF har ingen merknader til reguleringsplanen. Forhold til overordnet plan: Område H/T7 ligger innenfor reguleringsplan for Geilohovda S1. Planområdet ligger innenfor sonen avsatt til «fritidsbebyggelse tilrettelagt for utleie» i henhold til Prinsippsak arealpolitikk for varme og kalde senger, K-sak 29/14. Miljøkonsekvenser: Ingen kjente miljøkonsekvenser. Helse-/miljø og beredskapsforhold: Ingen kjente konsekvenser for helse, miljø eller beredskap. ROS-analyse er gjennomført ut fra sjekkliste, og basert på veiledning fra Direktoratet for sikkerhet og beredskap. Analysen viser at det ikke er spesielle faremomenter i forbindelse med omsøkte tiltak Økonomiske konsekvenser: Ingen direkte økonomiske konsekvenser for kommunen. Planen har imidlertid noe betydning for næringsutvikling, reiseliv og utvikling av fritidsbebyggelse, som kan ha indirekte virkninger for kommunen, jf. K-sak 29/14. Vurdering: Byggeområde Formålet med planendringen er å gjøre om deler av hyttebebyggelsen til «fritidsbebyggelse tilrettelagt for utleie» i samsvar med Prinsippsak arealpolitikk for varme og kalde senger, K- sak 29/14. Flere områder i kommunen, spesielt på Geilo, er regulert til kombinasjonsformål (fritid/næring), der man har ønsket å balansere utviklingen av «varme og kalde senger» ved for eksempel å kreve at 50 % av arealet skal brukes til næring/utleie. Bebyggelsesplan H/T7, Geilohovda er en slik plan. Erfaringene med praksisen er at den ikke fungerer fordi det ikke er tydelig hvilken del av området som skal være fritid og hvilken som er næring, og det er 4
vanskelig for kommunen å følge opp utleiekravet. Foreslåtte planendring innebærer at enhetene kan selges som private fritidsenheter, og at utleie er helt frivillig etter plan- og bygningsloven. Dette gir større fleksibilitet og tilpasning til markedet, en mer uforutsigbar situasjon for utbyggere og kjøpere, og er lettere å følge opp for Hol kommune. Som det framgår av kommunestyresak 29/14 må det være et hovedmål for alle parter at fritidsenhetene tilrettelagt for utleie i størst mulig grad skal være en del av det kommersielle utleiemarkedet. Enhetene skal fremstå som utleieenheter mht beliggenhet, utseende, fellesarealer, tilgang på servicefunksjoner, m.m. Byggene bør være relativt ensartede, og størrelsene på enhetene bør være tilpasset et utleiemarked (50 100 m 2, jf. K-sak 29/14). Administrasjonen vurderer at planforslaget i stor grad tilfredsstiller disse betingelsene. Bestemmelsene i den aktuelle planen sikrer god fordeling av enheter over og under 100 m 2, tydelig fordeling av fellesarealer og enhetlig arkitektur og utforming i tråd med lokal byggeskikk. All fritidsbebyggelse i planområdet skal tilrettelegges for frivillig utleie. Utleie av enhetene vil skje gjennom ulike bookingsystemer som er tilgjengelig i markedet. Fylkesmannen oppfordrer til at det tas inn bestemmelser som sikrer at støyhensyn ivaretas, og minner om prinsippene om universell utforming. Slike bestemmelser er sikret i planen. Fylkesmannen ønsker også at det vurderes bestemmelser om tilrettelegging for vannbåren varme. På dette punktet har ikke administrasjonen krevd at planen stiller strengere krav enn byggteknisk forskrift (TEK10). Adkomst, parkering og trafikksikkerhet Fylkesmannen minner om at det må legges vekt på trafikksikre løsninger for myke trafikanter, spesielt barn og unge. Krysset F2 Slåttavegen foreslås regulert slik at intern veg F2 kommer vinkelrett på Slåttavegen med tilfredsstillende mulighet for frisikt iht. regelverket. Rekkefølgekrav 4 i gjeldende plan, om tilfredsstillende tilkobling til Rv 7 via Geilogutu, er gjennomført. Rekkefølgekrav 5 i gjeldende plan om etablering av fortau langs Hegnavegen videreføres i planforslaget. Administrasjonen vurderer at trafikksikre løsninger er ivaretatt. Som i gjeldende bebyggelsesplan skal fritidsboligene ha adkomst via interne veier. Parkering skal løses på felles parkeringsplasser og lokalt ved enkelte enheter. For felt H/T1 skal det være parkering under bakken. Utnyttingsgrad Forslagsstiller har ønsket en revurdering av utnyttingsgraden i planen og har i innsendt materiale foreslått å øke utnyttingsgraden med 40 m 2 BRA. Administrasjonen finner ikke grunn til at en slik økning skal tillates da det er i strid med reguleringsplan Geilohovda S1. En eventuell økning i utnyttingsgrad bør i tilfelle skje gjennom endring av den overordnede reguleringsplanen. Økning av utnyttingsgrad har tidligere vært vurdert i bebyggelsesplan H/T1, Havsdalen som ligger innenfor samme reguleringsplan, og dette ble frarådet av fylkesmannen. Administrasjonen mener nå som før at tøying av gitte rammebetingelser er en ukultur og vil fraråde en økning av utnyttingsgrad i den aktuelle detaljreguleringsplanen. Vurdering av planen iht. naturmangfoldloven 8 12 5
Ifølge naturmangfoldlovens 8 skal offentlige beslutninger som berører naturmangfoldet bygge på vitenskapelig kunnskap om arters bestandssituasjon, naturtypers utbredelse og økologiske tilstand, samt effekten av påvirkninger. Det aktuelle arealet ligger nær Geilo sentrum og er i stor grad påvirket av menneskelig aktivitet. Tiltakene i bebyggelsesplanen og de foreslåtte endringene vurderes å ha lite konsekvenser for naturmangfoldet. Rådmannen vurderer det derfor som tilstrekkelig å basere seg på informasjon som allerede er utarbeidet og tilgjengelig, for å tilfredsstille kravet om kunnskapsgrunnlaget iht. 8. Søk i databasene Artskart og Naturbase viser at det ikke er registrert truede arter, og heller ikke viktige eller utvalgte naturtyper innenfor planområdet. Kunnskapsgrunnlaget tilsier at naturmangfoldet blir lite berørt. Rådmannen legger derfor til grunn at det ikke er nødvendig å foreta videre vurdering etter miljøprinsippene i 9 12. De miljø- og samfunnsmessige fordelene ved effektiv arealutnyttelse nær sentrumsområdet veier tungt, og konsekvensene for naturmangfoldet ved å realisere planforslaget er små. Konklusjon Planforslaget innebærer justering av bebyggelsesplan HT/7, Geilohovda i tråd med overordnet reguleringsplan og Prinsippsak arealpolitikk for varme og kalde senger, K-sak 29/14. Planendringene som foreslås har ikke noen vesentlige negative virkinger for planområdet eller omgivelsene. Planforslaget er tilstrekkelig gjennomarbeidet til å kunne sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Rådmannens innstilling: I medhold av plan- og bygningsloven 12-11 sendes framlagte forslag til detaljreguleringsplan HT/7, Geilohovda på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Vedtaket omfatter - Plankart sist revidert 01.03.2017 - Reguleringsbestemmelser datert 19.05.2017 - Planbeskrivelse datert 08.11.2016 - Sjekkliste ROS datert 08.11.2016 6