BERGEN KOMMUNE Byutvikling/Etat for byggesak og private planer Fagnotat Saksnr.: 201606277/12 Saksbeh.: EVMR Til: Byrådsavdeling for byutvikling Kopi til: Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: 05.07.2016 KLAGE PÅ VEDTAK: Bergenhus, Gnr. 168, Bnr. 2064, Måseskjærveien, Søknad om deling av eiendom Hvem klager? Tiltaket Vedtaket Planstatus Klagegrunner Behov for ytterligere saksbehandling ved eventuell omgjøring Anbefalt vedtak Sameiet Jonnemann eier av gnr. 168 bnr. 2064 representert ved Advokatfirmaet Steenstrup Stordrange DA Søknad om opprettelse og endring av eiendom. Det søkes om fradeling av 1 parsell fra gnr. 168 bnr. 2064 til parkering. Det ble gitt avslag ved vedtak datert 04.03.16. Eiendommen omfattes av reguleringsplan 15620000, Bergenhus. Gnr. 168 bnr. 380, 70, 369, 381 m.fl., Sandviken brygge vedtatt 23.11.98 og reguleringsplan 15620001, Bergenhus. Sandviken brygge felt B, C1 og C2 vedtatt 09.03.00 og er regulert til «Boliger». Eiendommen er i kommuneplanens arealdel vist som «Sentrumsformål». Kommunens vedtak bygger på delvis feil faktum og feil lovanvendelse, vedtaket må omgjøres og fradeling innvilges. Klager anfører at omsøkte fradeling omfattes av reguleringsformålet. Subsidiært søkes det om fradeling til uendret bruk. Atter subsidiært søkes det om dispensasjon. Vurdere om det kan gis dispensasjon fra reguleringsplanens 2.5.3. Vedtak datert 04.03.16 opprettholdes. Klagen tas ikke til følge. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Arne Magne Håvardstun Seksjonsleder
1. Om saken Saken gjelder søknad om fradeling av 1.parsell fra gnr. 168 bnr. 2064 til parkering. Det ble gitt avslag på søknad om opprettelse og endring av eiendom ved vedtak datert 04.03.16. Vedtaket ble påklaget av tiltakshaver Sameiet Jonnemann representert ved Advokatfirmaet Steenstrup Stordrange DA ved brev datert 18.03.16 og som avtalt med saksbehandler tilleggs dokumentasjon ved brev datert 31.03.16. Eiendommen omfattes av reguleringsplan 15620000, Bergenhus. Gnr. 168 bnr. 380, 70, 369, 381 m.fl., Sandviken brygge vedtatt 23.11.98 og mindre reguleringsendring nr.15620001, Bergenhus. Sandviken brygge felt B, C1 og C2 vedtatt 09.03.00 og er regulert til «Boliger med tilhørende anlegg». Eiendommen er i kommuneplanens arealdel vist som «Sentrumsformål». Det er ikke mottatt nabomerknader. Saken er behandlet etter plan og bygningsloven av 2008 (pbl.). 2. Om klagen Klager anfører at kommunens vedtak bygger på delvis feil faktum og feil lovanvendelse slik at vedtaket må omgjøres og fradeling innvilges. For det første viser klager til at kommunen uriktig legger til grunn at fradelingen krever reguleringsendring. I følge reguleringsplan nr. 15620000 er omsøkte eiendom regulert til «område for boliger» og i følge 3.1.7 skal det innenfor dette reguleringsformålet anlegges parkeringsplasser. Parsellen som søkes fradelt skal benyttes til parkering til boligformål i samsvar med gjeldende reguleringsplan og er direkte tilknyttet boligbebyggelsen som omfattes av reguleringsplanene. Omsøkte fradeling ligger derfor innenfor gjeldene reguleringsformål. Videre viser klager til at eiendommene gnr. 168 bnr. 2058 (Sameiet Sandviken Brygge) gnr 168 bnr. 2064 (Sameiet Jonnemann) er bygget ut og tilrettelagt sammen med gnr. 168 bnr. 2020 (Sameiet Madamfelle), og de tre sameiene er nært tilknyttet hverandre. Videre viser klager til at det søkes om fradeling til uendret bruk, i samsvar med den bruk som er utøvet av arealet siden ferdigstillelse i 2004, slik at det ikke er behov for dispensasjon fra reguleringsplanen. Omsøkte parsell og denne del av sameiets fellesareal er ikke egnet for utnyttelse til annet enn parkering. Dernest søker klager om dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan, jf. pbl. 19-2. Klager anfører blant annet at det er feil nå kommunen legger til grunn at fradelingen tar noe av nødvendig fellesareal fra bnr. 2064. Arealet har aldri vært benyttet til eller ansett for å være nødvendig tilkomst til øvrige parkeringsplasser for området. Til slutt viser klager til at Statens Vegvesens håndbok N100 kun er en generell og veiledende beskrivelse med anbefalinger som skal kunne passe til alle tenkelige parkeringsplasser, ingen selvstendig hjemmel for avslag på søknad om fradeling. Selv om parkeringsplassen ikke uformet nøyaktig i samsvar med Statens Vegvesens anbefaling, er den likevel utformet slik at den kan benyttes etter sitt formål. Parkeringsplassen har vært i bruk slik den nå søkes fradelt 2
siden 2004 uten at noen av brukerne har kommentert utformingen og området har tilstrekkelig manøvreringsareal basert på de faktiske forhold på stedet. 3. Vurdering av klagen Fagetaten kan ikke se at det er kommet inn nye opplysninger i klageomgangen om er av betydning for avgjørelsen. Fagetaten opprettholder vedtak datert 04.03.16 med følgende presiseringer: 3.1 Nabovarsel Det ble i avslag datert 04.03.16 påpekt følgende «Eier av gnr. 168 bnr. 2020 har ikke fått mulighet til å uttale seg, da eier ikke er nabovarslet. Eiendommen gnr. 168 bnr. 2020 består av 5 parkeringsplasser. Bygningsmyndighetene er av den oppfatning at eier blir direkte berørt av denne omsøkte fradelingen». Klager viser til at omsøkte tiltak i søknadsprosessen ble vurdert dithen at «arbeidet ikke, eller i liten grad, berører interessene til naboer og gjenboere», jf. pbl. 21-3, 2.ledd. Dette begrunner klager med at det areal som søkes fradelt i sin helhet ligger innenfor grensen for den avgivende eiendom, omsøkte eiendom grenser kun til sameiets fellesareal og gnr. 168 bnr. 2064 snr. 53 hvor det er sendt nabovarsel og det foreligger enstemmig vedtak i sameiermøtet om at arealet kan søkes fradelt. Det ble sendt ut nabovarsling til gnr. 168 bnr. 2020 av ansvarlig søker den 20.03.16 og det er ikke mottatt merknader. Fagetaten anser dette forhold for reparert i klageomgangen og foretar ingen ytterligere vurdering vedrørende nabovarslingen. 3.2 Lovlig atkomst Det er videre påpekt av bygningsmyndighetene i avslaget følgende: «Søker har dokumentert ved erklæring, datert 24.11.2014, at omsøkte parsell er sikret lovlig atkomst, jf. plan- og bygningsloven 27-4, men erklæringen viser til feil gårds- og bruksnummer. Skal være gnr 168 bnr 2064». Klager viser til at omsøkte parsell hele tiden har vært sikret veirett/atkomst over sameiet Jonnemanns (avgivers) eiendom. Opprinnelig erklæring er imidlertid påført feil bnr. for avgivers eiendom, selv om kartet viste korrekt areal. Skrivefeilen er nå rettet opp i og det vises til vedlagt erklæring om veirett datert 10.03.16. Fagetaten anser feilen for reparert i klageomgangen og foretar ingen ytterligere vurdering vedrørende krav til atkomst. 3.3 Plan og bygningsloven 26-1 Klager viser til at parkering for flere av eierseksjonene i gnr. 168 bnr. 2058 er ordnet ved at eierseksjonene har parkeringsrett bestående av en andel i garasjeanlegg gnr. 168 bnr. 2064 snr. 87. Bakgrunnen for omsøkte fradeling er at en av seksjonseierne i gnr. 168 bnr. 2058 med andel i garasjeanlegget gnr. 168 brn. 2064 har anført at tildelt parkeringsplass i garasjeanlegget ikke kan benyttes etter sitt formål. Som et ledd i minnelig løsning er det avtalt at denne seksjonseieren får tildelt ny parkeringsplass utvendig på parkeringsdekket på gnr. 168 bnr. 2064 sitt fellesareal, det er denne parkeringsplassen som nå søkes fradelt. 3
Det fremgår av pbl. 26-1 første punktum «endring av eksisterende eiendomsgrenser, må ikke gjøre på en slik måte at det oppstår forhold som strider mot denne lov, forskrift eller plan». I reguleringsplanen er det fastsatt bestemmelser for fremtidig arealbruk. Det fremgår av pbl. 12-4 første ledd at reguleringsplan er bindende for alle former for fradeling. Det innebærer blant annet at en fradeling til formål som strider mot gjeldende plan er forbudt. Det fremgår av gjeldende reguleringsplan nr. 15620000, med mindre reguleringsendring den 09.03.00, med tilhørende reguleringskart at omsøkte eiendom er regulert til «Boliger med tilhørende anlegg» og i følge reguleringsplanens bestemmelse 3.1.7 skal det innenfor dette reguleringsformålet anlegges parkeringsplasser. Klager viser til at kommunen uriktig legger til grunn at fradelingen krever reguleringsendring. Fagetaten er av den oppfatning at fradeling av omsøkte parsell til parkering omfattes av formålet «Boliger med tilhørende anlegg» og dermed ikke krever reguleringsendring eller dispensasjon fra reguleringsformålet. Det fremgår imidlertid av pbl. 26-1 andre punktum følgende «Opprettelse eller endring som nevnt i første punktum, må heller ikke gjøres slik at det dannes tomter som er uegnet til bebyggelse på grunn av sin størrelse, form eller plassering etter reglene i denne lov». I denne saken er det søkt om fradeling av parsell til parkeringsformål. I følge lovens ordlyd er det den fradelte parsellens egnethet som skal vurderes. I dette ligger blant annet at det vil være ulovlig og utenforliggende hensyn å trekke inn andre momenter ved vurdering av tomtens størrelse og form enn de som følger av plan- og bygningslovens regler. Samtidig er det ikke i seg selv tilstrekkelig for et avslag at eventuell senere bebyggelse vil komme i strid med bestemmelsen i loven, eventuelle dispensasjoner må også vurderes. Selv om Statens Vegvesens håndbok N100 ikke er en selvstendig avslagshjemmel, vil føringene som her er gitt være veiledende og bygningsmyndighetene kan ta hensyn til disse i vurderinger. 4
Omsøkte parsell innebærer parkering med 90 graders vinkel. Håndboken anbefaler da at parkeringsplassen skal være 5 meter lang (c) og det skal være 6 meter mellom parkeringsplassene (d), det vil si 11 meter. Omsøkte fradeling innebærer en parkeringsplass som er 5 meter lang og med en avstand som varierer fra 4 til 4,5 meter mellom parkeringsplassene, dvs. fra 9 til 9,5 meter, altså 1,5 til 2 meter mindre enn det som er anbefalt i Staten vegvesen sin håndbok N100.. Det taler for at omsøkte parsell ikke er egnet til parkering. Det fremgår videre av pbl. 27-4 første ledd «Atkomst» følgende: «Før opprettelse.skal byggetomta enten være sikret lovlig atkomst til veg som er åpen for alminnelig ferdsel eller ved tinglyst dokument eller på annen måte være sikret vegforbindelse som kommunen godtar som tilfredsstillende». Kravet til atkomst gjelder etter ordlyden «byggetomta». Det innebærer for det første at det stilles krav til atkomst for det areal som søkes fradelt. I utgangspunktet vil ikke en fradeling som omsøkt hindre lovlig atkomst til vei. Juridisk litteratur (Plan- og bygningsrett av O.J Pedersen, P.Sandvik, H.Skaarsaas, S. Ness og A. Os s. 369-370) viser til at for eksisterende bygg på gjenværende del er det ikke stilt tilsvarende krav. Men bestemmelsen må forstås dithen at dersom det er tale om å fradele et mellomliggende areal mellom eksisterende bebyggelse og offentlig vei, gjelder også kravet om atkomst for eksisterende bebyggelse. Dette begrunnes i at atkomstrett for eksisterende bygg fra tidligere av har vært en lovbestemt forutsetning for at byggetillatelse kunne gis. I denne saken vil en fradeling som omsøkt bidra til at atkomsten fra/til det øvrige fellesarealet vil bli dårligere ettersom omsøkte parsell fradeles fra fellesområdet gnr. 168 bnr. 2064. I følge vedlagte illustrasjoner og bilder fra google maps brukes dette fellesarealet som parkering. Videre vil omsøkte fradeling bidra til at atkomsten for gnr. 168 bnr. 2020 som er avsatt til parkering vil bli dårligere. En fradeling som omsøkt vil innebære at det bare vil være 5 meter mellom omsøke parsell til gnr. 168 bnr. 2020 som er avsatt til parkering. Klager anfører at området tidligere er bruk som parkeringsplass og at det er en formalisering av fradeling til uendret bruk. Fagetaten er av den oppfatning at selv om arealet tidligere er brukt som parkeringsplass, innebærer omsøkte fradeling at man tar areal fra fellesarealet ettersom parkeringsplassen er endret fra to langsgående parkeringsplasser til fire parkeringsplasser. Dette vil igjen medføre at atkomsten til fellesareal og godkjent parkering på gnr. 168 bnr. 202 blir dårligere. Det fremgår av pbl. 27-8 andre ledd at «Uteareal på tomta skal gjennom størrelse, utforming og beliggenhet mv. sikre forsvarlig oppholdssted i det fri for beboerne og i nødvendig utstrekning muliggjøre lek, rekreasjon, avkjørsel og parkering av biler, motorsykler, sykler o.l». Bestemmelsen skal sikre at eiendommen blant annet har parkering. I det ligger også krav til at parkeringsplassen skal være egnet til parkering. Det fremgår av forarbeidene at kommunen kan gi avslag på tiltak dersom dette forholdet ikke er på plass i byggesaken. Fagetaten har etter dette kommet frem til at omsøkte parsell ikke er egnet til parkering jf. pbl. 26-1 jf pbl. 27-8 og 27-4 og opprettholder avslag på søknad om fradeling av en parsell fra gnr. 168 bnr. 2064 til parkeringsformål. 5
Det er bare 5 meter mellom omsøkt parsell (stiplet i grått) og til eiendom gnr. 168 bnr. 2020 som er område avsatt til parkering. Illustrasjonene som ligger ved saken og google maps viser også at fellesområdet nord øst på gnr. 169 bnr. 2064 brukes til parkering. 3.4 Dispensasjon Klager har videre anført at dersom «fradelingen ikke kan gjennomføres uten dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan, søkes det om samtykke til dispensasjon». Det er noe uklart hvilken bestemmelse klager søker dispensasjon fra. Ut fra sammenhengen kan det synes som at klager søker dispensasjon fra reguleringsformålet. Fagetaten har ovenfor under punkt 3.3 konkludert med at omsøkte fradeling med formål parkering faller inn under ordlyden «Bygninger med tilhørende anlegg». Det er derfor ikke nødvendig med dispensasjon fra reguleringsformålet. Det fremgår imidlertid av reguleringsplanens bestemmelse 2.5.3 følgende: «Parkeringsdekning skal løses på egen tomt innenfor det enkelte utbyggingstrinn eller i parkeringshus i felt D1». Fagetaten opprettholder avslag datert 04.03.16 med den begrunnelse at omsøkte parsell ikke kan fradeles jf. pbl. 26-1 jf. 27-4 og 27-8. Fagetaten går ikke nærmere inn på spørsmålet om det kan dispenseres fra reguleringsplanens 2.5.3. Ved en eventuell omgjøring på forholdet imidlertid vurderes. 4. Konklusjon Vedtak datert 04.03.16 opprettholdes. Klagen tas ikke til følge. Vedlegg: 1. Oversiktskart 2. Oversiktsfoto 3. Situasjonsplan 4. Tilleggsdokumentasjon datert 3105.16 5. Klage på avslag datert 18.03.16 6. Avslag datert 04.03.16 7. Planillustrasjoner 6