Saksframlegg med vedtak Sluttbehandling - egengodkjenning av Detaljreguleringsplan for Opsahlåsveien 1, Europris Saksbehandler Arkiv ArkivsakID Eva Karina Johansen Riiser GBNR - 57/422 15/238 Saksnr Utvalg Type Dato 17/05 Miljø- og teknikkutvalget PS 24.01.2017 17/10 Kommunestyret PS 02.02.2017 Rådmannens forslag: Saken legges fram for kommunestyret med slik innstilling: Planforslag til detaljreguleringsplan for Opsahlåsveien 1, gbnr. 57/422 og deler av genr. 57/13, med plankart, planbeskrivelse og reguleringsbestemmelser egengodkjennes i henhold til Plan- og bygningslovens 12-12, under følgende forutsetning: Det skal settes inn et avsnitt som vurderer forholdet til den rikspolitiske bestemmelsen for kjøpesentre i planbeskrivelsen. Følgende tekst settes inn som eget punkt under 2.1 Rekkefølgekrav i reguleringsbestemmelsene: o Kirkåsparken skal være oppgradert før tillatelse til tiltak gis. Kommunestyrets behandling: Ingen forslag. Kommunestyrets enstemmige vedtak: Miljø- og teknikkutvalgets innstilling vedtas. Miljø- og teknikkutvalgets enstemmige innstilling: Rådmannens forslag vedtas.
Saksopplysninger: Odin Prosjektering AS har utarbeidet et forslag til detaljreguleringsplan for Europristomta, på oppdrag fra Opsahlveien AS. Intensjonen med reguleringsforslaget er å utvide formålet «forretning» inn på deler av friområdet mot nord, for å muliggjøre en utvidelse av eksisterende butikkareal. Arealet som er foreslått omregulert fra «friområde» til «forretning» er kraftig redusert i forhold til første planforslag. I første planforslag var det i overkant 1000 m2 som var tenkt omdisponert, i det planforslaget som nå skal vedtas dreier det seg om 397 m2. Opprinnelig var det tenkt et kombinert formål med forretning/bolig, men det er det gått bort fra i dette planforslaget, og det legges nå opp til kun forretningsformål. For ytterligere informasjon vises det til tidligere saksdokumenter. Planforslaget har vært ute til offentlig ettersyn, med merknadsfrist 23.12.16, og det har kommet inn 4 merknader. Disse fire var fra: Østfold fylkeskommune, datert 09.12.16 Fylkesmannen i Østfold, datert 19.12.16 Statens vegvesen, datert 19.12.16 Gunn Bøhn og Kristen Arve Garseg, datert 22.12.16 Under følger en kort oppsummering av merknadene. Østfold fylkeskommune Deres betenkeligheter har vært knyttet til omdisponeringen av regulert friområde til forretning, og har i utgangspunktet vurdert innsigelse til planen. De mener nå at temaet er tilfredsstillende utredet i planbeskrivelsen og forklart i saksframlegget til miljø- og teknikkutvalget. Samtidig som det er positivt at omdisponert del er redusert med ca 600 m2. Østfold fylkeskommune mener at det er positivt at dagens varemottak blir fjernet, og at eksisterende innkjøring blir tatt i bruk. Dette vil gi redusert innvirkning på friområdet. Det er positivt at det ikke lenger er lagt opp til kombinert forretning/boligformål. Detaljreguleringsplanen kan egengodkjennes. Fylkesmannen i Østfold De viser til Rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planleggingen, og at det er et krav om fullverdig erstatning dersom lekearealer omdisponeres. Det skal ikke være noen kurant sak å omdisponere arealer avsatt til lek, fordi slike arealer har en stor verdi i et byområde. Ved en konsekvensutredning kunne man kanskje fått et bedre beslutningsgrunnlag for å vurdere alternative løsninger. Dette området er også et så stort sammenhengende areal at det kan ha verdi for andre enn de som skal bo i umiddelbar nærhet. Kommunen bør, som et minimum kreve at den som tjener på omdisponeringen legger til rette for å heve kvaliteten på øvrige lekeareal i området.
Ettersom foreslått utvidelse av forretningen ligger utenfor avgrensningen av bysentrum, og det ser ut til at eksisterende forretningsareal i området inkludert ønsket utvidelse overstiger 3000 m2 er planforslaget i strid med rikspolitisk bestemmelse for kjøpesentre. Forholdet til denne bestemmelsen bør fremkomme av plandokumentene og vurderes. Det konkluderes med at planforslaget strider med rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planleggingen, og kommunen bør kvalitetssikre planforslagets vurdering av krav til konsekvensutredningen og forholdet til rikspolitisk bestemmelse for kjøpesentre. Utover det kan planen egengodkjennes. Statens vegvesen Statens vegvesen mener det er uheldig at vareleveransen skal baseres på at store kjøretøy skal rygge, spesielt inne på arealer der trafikanter må ta hensyns til en rekke forhold, slik som parkere, gå, kjøre og varebilen skal rygge for å levere varer. Dette kan skape trafikkfarlige situasjoner. Utbygger og Eidsberg kommune bør ta en ny vurdering på om man er bekvem med denne løsningen. Detaljreguleringsplanen kan egengodkjennes. Gunn Bøhn og Kristen Arve Garseg De klager på at krysset Smedgaten/Opsahlåsveien allerede er underdimensjonert for å ta i mot mer trafikk, slik som en utvidelse av Europris vil medføre. Og det er allerede svært vanskelig å kjøre ut på Smedgaten fra deres eiendom. De mener det er et tidsspørsmål før det skjer en alvorlig ulykke i krysset (Smedgaten/Opsahlåsveien). Dersom dette krysset blir utbedret har de ingen innvendinger mot utvidelsen av Europris. Rådmannens merknader: Fylkesmannen påpeker at i Rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planleggingen er det stilt krav om at det skaffes fullverdig erstatning dersom arealer som er avsatt til fellesareal eller friområde som er i bruk eller er egnet for lek omdisponeres (jf. RPR for barn og planlegging 5d). Odin Prosjektering AS ønsker at nærlekeplass, Kirkåsparken, får kr. 50.000,- til oppgradering av nærlekeplassen. Kirkåsparken er den lekeplassen som er nærmest planområdet. Tiltakshaver og kommunen anser at dette er et godt tiltak/løsning som imøtekommer fylkesmannens merknader. Som det ble skrevet i forrige runde, friområdet vil fortsatt være på over 6 daa etter at ca 400 m2 har blitt omdisponert, og om lag 1300 m2 av dette arealet vil fortsatt være godt egnet til en eventuell senere opparbeidelse av lekeareal. Omdisponeringen vil kun i liten grad gå ut over barn og unges interesser, og oppgraderingen av Kirkåsparken vil gi bedre kvalitet på eksisterende arealer i Kirkåsparken for barn og unge. Samtidig settes det et rekkefølgekrav som sier at denne oppgraderingen skal være på plass før tillatelse til tiltak gis. Det har tidligere, fra fylkeskommunens side blitt foreslått bruk av utbyggingsavtale for å sikre at det blir satt i stand et lekeareal med kvalitet. Det vurderes fortsatt som unødvendig med en utbyggingsavtale.
Fylkesmannen ber om at forholdet til den rikspolitiske bestemmelsen for kjøpesentre fremkommer av plandokumentene og at det vurderes. Det er ikke snakk om en ny aktør eller forretning, men en mindre utvidelse av lagerplassen til et eksisterende bygg. Eidsberg kommune er helt enig i at den rikspolitiske bestemmelsen skal slå inn dersom det er snakk om et nytt areal, og nye aktører. Den utvidelsen det her dreier seg om er ikke ment som en utvidelse for å få fler kunder, men for å få en bedre forretning for eksisterende kunder. Odin Prosjektering AS har kommet med en redegjørelse i forhold til den rikspolitiske bestemmelsen for kjøpesenter, denne ligger vedlagt saken sammen med et brev fra Europris hvor de skriver en redegjørelse for utvidelsen de ønsker. Europris ønsker en utvidelse for å fremstå med et mer ryddig butikklokale, og ønsker å erstatte dagens teltløsning for utstilling og salg av sesongvarer/arealkrevende varer, slik som hagemøbler, sykler, osv. Eidsberg kommune ønsker at Odin Prosjekterings redegjørelse blir bakt inn i planbeskrivelsen, for på den måten å imøtekomme merknaden fra Fylkesmannen i Østfold. Statens vegvesen skriver at det er uheldig å ha vareleveringen slik den nå er planlagt. At varebiler/lastebiler må rygge inne på parkeringsplassen, der hvor det skjer mye annet kan være et faremoment. Det er snakk om store kjøretøy, med store blindsoner som skal rygge på en plass hvor andre trafikanter skal parkere, gå til og fra bil, osv. Dagens varelevering foregår ved at lastebil først må kjøre opp Opsahlåsveien, deretter rygge ned og inn på vareleveringen, eller ta til høyre opp Kirkåsveien og rygge bakover over Opsahlåsveien og inn til vareleveringen. Dagens løsning anses heller ikke som en god, trafikksikker løsning. Derfor vurderes det dithen at den løsningen som nå er planlagt vil bli bedre/sikrere med rygging internt på eiendommen enn rygging på eller over Opsahlåsveien. Innspillet til Gunn Bøhn og Kristen Arve Garseg dreier seg om at krysset Smedgaten/Opsahlåsveien ikke tåler økt trafikk. Statens vegvesen hadde en merknad til oppstart av planarbeidet hvor de etterlyste en enkel trafikkberegning for området dersom det var ønsket tilrettelegging for økt parkering. Det skal ikke legges til rette for utvidet kundeparkering, og det er ikke ansett at det vil bli en særlig økning av trafikken ettersom nytt tilbygg til Europris skal benyttes hovedsakelig som lager. Detaljreguleringsplanen vil således ikke gi økt belastning i krysset Smedgaten/Opsahlåsveien. Innspillet til Bøhn og Garseg tas derfor ikke til følge. Før kunngjøring av vedtatt detaljreguleringsplan skal plankartet til SOSI-kontroll, og småfeil slik som sidenummer, skrivefeil og feil i undertekst, osv. rettes opp. Konklusjon: Rådmannen anser at Detaljreguleringsplan for Opsahlåsveien 1A, gbnr. 57/422 og deler av gbnr 57/13, med plankart, planbeskrivelse og reguleringsbestemmelser kan egengodkjennes i henhold til Plan- og bygningslovens 12-12, under visse forutsetninger: Det skal settes inn et avsnitt som vurderer forholdet til den rikspolitiske bestemmelsen for kjøpesenter i planbeskrivelsen.
Vedlegg: Tilleggsdokumentasjon - regulering Redegjørelse kjøpesenterforskriften Brev vedr plasskrevende handel - Europris Klage på reguleringsplan for Opsalåsveien 1 57/422 og deler av 57/13 - Opsahlåsveien 1A - Faglig råd til revidert forslag til detaljereguleringsplan 57/422 og deler av 57/13 - Opsahlåsveien 1A - Detaljregulering - Uttalelse til offentlig ettersyn - Statens Vegvesen 57-422 og deler av 57-13 - Opsahlåsveien 1A - Detaljregulering - Offentlig ettersyn - Østfold fylkeskommune Planbeskrivelse Reguleringsplan for Europris mysen - rev 190916 Reguleringsbestemmelser EP mysen revidert 190916 Vedlegg ROS-ANALYSE 290216 EPMY - Reguleringsplan REV B 21.06.2016 EP Mysen - Situasjonsplan