RISØR KOMMUNE Enhet for plan- og byggesak Arkivsak: 2015/849-10 Arkiv: 16/817 Saksbeh: Ahmed Imad Joseph Dato: 01.03.2016 Søknad om privat småbåthavn Sted: Buvikveien 21 gnr. 16 bnr. 817Tiltakshaver: Dag Olav Hødnebø Søker: Telebryggen AS Utv.saksnr Utvalg Møtedato 29/16 Miljø- og teknisk komité 16.03.2016 45/16 Bystyret 31.03.2016 64/16 Bystyret 14.04.2016 Rådmannens innstilling: Risør bystyre viser til saksutredningen og gir dispensasjon fra reguleringsplan for Buvika, for etablering av privat flytebrygge på inntil 38 båtplasser, i medhold av 19-2 i plan- og bygningsloven. Dispensasjonen gis på følgende vilkår: Formannskapet som grunneier må gi tillatelse til bruk av kommunal sjøareal til privat småbåthavn. Det må innhentes skriftlig samtykke fra medfester av eiendommen gnr. 16 bnr. 817. Avstanden mellom den nærmeste båtplassen på den kommunale flytebrygga og den nye havna skal være minimum 17 meter (målt fra ytterkant utrigger). Avstanden mellom havna og den kommunale bøyeplassen ved båtutsettet skal være minimum 10 meter. Det tillates ikke spyling eller vedlikehold av båter innenfor planområdet. Dette må løses i godkjente anlegg. Det tillates ikke mellomlagring/fortøyning av båter på bryggefronten. Det skal være en fri passasje på minimum 17 meter. Under anleggsarbeidet skal løsningen på forankring av småbåthavna ikke føre til at forurensede sedimenter på havbunnen blir oppvirvlet/omrørt. Det skal utarbeides avfallsplan for småbåthavna i samsvar med forurensingsforskriften kap. 20. Tiltaket godkjennes plassert i horisontal- og vertikalplanet som angitt i søknaden. Tiltaket skal prosjekteres og utføres i samsvar med Byggteknisk forskrift av 2010. Godkjente planer må ikke endres uten kommunens tillatelse. Søknad om ferdigattest eller anmodning om midlertidig brukstillatelse" må sendes inn sammen med godkjent avfallsplan før ferdigattest/brukstillatelse kan gis. Brygge godkjennes plassert i medhold av 26 og 27 i havne- og farvannsloven, jmf. 9, på følgende vilkår i medhold av 29: Flytebrygga skal forankres forsvarlig uten at det går på bekostning av ferdsel og næringen i området.
Under anleggsarbeidet skal løsningen på forankring av småbåthavna ikke føre til at forurensede sedimenter på havbunnen blir oppvirvlet/omrørt. Det skal sikres god vanngjennomstrømning av hensyn til biologisk mangfold i sjø. Det skal være en fri passasje på minimum 17 meter mellom den kommunale flytebrygga og den nye havna. Avstanden mellom bøyeplassen ved båtutsettet og havna skal være minimum 10 meter. Før arbeidet tillates igangsatt, må følgende være ordnet: 1. Revidert situasjonskart som er i samsvar med vilkår listet ovenfor. I tillegg skal det nødvendige parkeringsarealet vises. 2. Det må innhentes skriftlig samtykke fra medfester av eiendommen gnr. 16 bnr. 817. 3. Tegningsgrunnlag i målestokk 1:100.
Vedlegg: 1 Ansvarsrett 2 Revidert søknad om flytebrygger Sted: Buvikveien 21 gnr. 16 bnr. 817Tiltakshaver: Dag Olav Hødnebø Søker: Telebryggen AS 3 Dispensasjonssøknad 4 Opplysninger om tiltakets ytre rammer 5 Gjennomføringsplan 6 Nabovarsel med kvittering 7 Situasjonskart 8 Oversiktskart 9 Reguleringsbestemmelser 10 Reguleringsplankart 11 Uttalelse - Søknad om flytebrygger Sted: Buvikveien 21 gnr. 16 bnr. 817Tiltakshaver: Dag Olav Hødnebø Søker: Telebryggen AS Kort resymé Det søkes om dispensasjon fra reguleringsplanen for Buvika for oppføring av privat flytebryggeanlegg/ småbåthavn. I 2005 godkjente bystyre at det igangsettes omregulering av gjeldende plan. Omsøkte småbåthavn var en del av den endringen. Planen ble aldri sluttbehandlet og ble trukket av tiltakshaver rett før møte hvor planen var fremmet for sluttbehandling. Administrasjonen innstilte den gang positiv til småbåthavna og planen lå ute til høring med tilsvarende formål som det nå søkes om. Det innstilles på at søknaden godkjennes på vilkår. Saksopplysninger Småbåthavna ligger innenfor reguleringsplanen for Buvika, vedtatt av bystyret 30.09.1986 og revidert 28.05.1998. Omsøkt tiltak vil være plassert i et område regulert til offentlig småbåthavn med 15 private båtplasser. Tiltaket er i strid med formålet i planen og er avhengig av dispensasjon. Kommunen har adgang til å gi dispensasjon dersom ikke hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Plan- og bygningsloven 1-1 Lovens formål sier at loven skal fremme bærekraftig utvikling til beste for den enkelte, samfunnet og framtidige generasjoner. I 2005 søkte tiltakshaver om endring av reguleringsplanen for Buvika. Endringen tok for seg omregulering av industribygget til bolig/fritid. Småbåthavna var også en del av planendringen. Planforslaget ble nesten sluttført, men tiltakshaver valgte å trekke søknaden fra videre politisk behandling. Det forelå ingen merknader til båthavna. Nå søker tiltakshaver om dispensasjon fra planen for oppføring av privat småbåthavn på inntil 38 plasser, av de 38 plassene er det 15 eksisterende. Eiendommen gnr. 16 bnr. 817 eies av kommunen og bortfestes til Buvikveien 21 AS og Nilsen Elsa Skarre. Tiltakshaver har ikke innhentet skriftlig samtykke fra medfester, det er kun sendt
rekommandert nabovarsel. Det stilles som et vilkår for videre behandling av saken at det innhentes skiftelig samtykke fra medfester om etablering av privat småbåthavn fra eiendommen 16/817. Når det gjelder bruk av kommunal sjøareal til privat småbåthavn vil det fremmet egen sak om det til formannskapet. Dispensasjonssøknaden begrunnes med følgende: Søknaden som nå fremmes, gjelder nøyaktig det samme bryggeanlegget som var søkt om i 2006, og som omreguleringen i 2006 tok utgangspunkt i. Det er ikke kommet noen andre parameter til som tilsier en endret situasjon i det omsøkte området. Det trafikale bildet er det samme som i 2006 Forholdene rundt helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet er det samme som i 2006 Det er ingen endringer i strukturen eller mengden av bryggeanlegg og småbåttrafikk i dag i forhold til hva det var i 2006. Krav til parkering er sikret gjennom private parkeringsplasser på eiendommene Buvikveien 23 og 22. Forholdet til Risør Trebåtbyggeri er avklart, og konkluderer med at det omsøkte bryggeanlegget ikke på noen måte vil være til sjenanse, men vil være positivt for driften av Risør Trebåtbyggeri. Dette var samme konklusjon i 2006. Det er ikke noen endring i nabostrukturen i forhold til 2006, med unntak av at Buvikveien 22 endres fra industri til 10 leiligheter. Sist gang bryggeanlegget var søkt om, var alle båtplassene tiltenkt ett byggeprosjekt, 38 leiligheter i Buvikveien 23. Det er ikke aktuelt å bygge disse leilighetene i umiddelbar fremtid. Dette betyr at den omsøkte småbåthavnen vil bli et kjærkomment tilbud til mange av de som står på venteliste for å få båtplass i nærheten av Risør sentrum. I dag er dette ca 160 stykker. Berørte naboer og gjenboere er varslet og det har kommet inn følgende merknader: Risør Trebåtbyggeri AS v/ole-jacob Broch: Statens vegvesen som nabo og forvaltningsmyndighet:. Når det gjelder selve tiltaket, med utlegging av flytebrygger, har vi ikke merknader til dette, siden det er utenfor byggegrensen som er 20 meter fra senterlinje veg. Vi er likevel opptatt av trafikken til området, og forutsetter at det etableres tilstrekkelig parkering utenfor vegområdet, da vi ikke vil tillate vegen brukt som parkering... Saken har blitt oversendt Fylkesmannen i Aust- og Vest- Agder for uttalelse, hvor miljøvernavdelingen anbefaler at omsøkte tiltak gjøres gjennom en endring av plan. Dette er for å kunne vurderes i en større sammenheng bl.a. forurensing og håndtering av forurensende masser, parkering, kai/strandpromenade,
spyle- og opptaksplass, størrelse på båthavn m.fl.,. Kommunen vil gjennom planarbeid, i mye større grad enn ved enkeltdispensasjon, kunne avdekke, vurdere og veie de ulike hensyn opp mot hverandre. Naturmangfoldloven I henhold til naturmangfoldloven 8 til 12 skal offentlige beslutninger som berører naturmangfoldet bygge på vitenskapelig kunnskap. Det skal unngås mulig vesentlig skade på naturmangfoldet gjennom føre-var-prinsippet og tiltak skal vurderes opp i mot en samlet belastning på økosystemet. Kostnader for å hindre skade på naturmangfoldet, skal dekkes av tiltakshaver og det skal benyttes miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder. Havne- og farvannsloven Kommunen skal behandle tiltaket etter havne- og farvannslovens 26 og 27, jmf. 9. Det kan stilles vilkår i.h.t. 29. Selv om kommunen har fattet et vedtak etter plan- og bygningsloven, så skal det i tillegg fattes et vedtak etter havne- og farvannsloven dersom tiltaket også faller inn under denne loven. Hensynet og formålet bak havne- og farvannsloven må vurderes for seg i den enkelte sak. Tiltaket er søknadspliktig i henhold til 27 i havne- og farvannsloven, jfr. 26. Det kan stilles vilkår i henhold til 29. Vannforskriften Kommunen skal vurdere ethvert tiltak opp mot de miljømålene som er satt i vannforskriften. Miljømålet for overflatevann (kystvann, brakkvann og ferskvann) ligger under 4 og gir føringer om at tilstanden i overflatevann skal beskyttes mot ytterligere forringelse. Tilstanden skal forbedres og/eller gjenopprettes i forhold til dagens situasjon, med sikte på at vannforekomstene skal ha minimum god økologisk og god kjemisk tilstand som nevnt i klassifiseringen i vedlegg V og miljøkvalitetsstandardene i vedlegg VIII til forskriften. Økonomi Tiltaket har ingen økonomiske konsekvenser for kommunen utover saksbehandlings- og dispensasjonsgebyr. Folkehelse og levekår Tiltaket vil ikke medføre til negativ konsekvens for folkehelse og levekår. Klima og miljø Tiltaket vil ikke medføre til negativ utvikling i forhold til klima- og miljøfaktorene, men utbygging av småbåthavna og økt båttrafikk vil gi noe økt klimabelastning. Innenfor reguleringsplanen for Buvika er det lagt til rette for båtutsett ved hjelp av kranbil. Det er ikke lagt til rette for spyling/ vedlikehold av båter i område, utenom trebåtbyggeriet. Derfor vil spørsmålet om forurensning knyttet til vedlikehold eller reparasjon av båter ikke bli aktuell i saken her, da dette blir løst av båteier på enten godkjente anlegg eller på egen tomt. På bakgrunn av dette vil det ikke bli stilt vilkår om spesielle miljøtiltak i småbåthavna, men administrasjonen forutsetter at forankringselementene for havna låres forsiktig ned til havbunnen under anleggsperioden. Løsningen som skal velges her skal sørge for at moringen ikke får mye bevegelse før moringen har fester seg til bunnen. Valgt løsning skal heller ikke føre til at moringene beveger seg på bunnen i ettertid. I tillegg er det stilt krav om utarbeidelse av avfallsplan før småbåthavna tas i bruk, jfr. forurensingsforskriften 20-6. Avfallsplanens formål er å tilfredsstille forskriftens hensikt med å verne det ytre miljø ved å sikre etablering og drift av tilfredsstillende
mottaksordninger av avfall og lasterester fra båter og sørge for at avfall og lasterester fra båter blir levert til godkjente mottaksordninger og behandlingsanlegg. I følge forurensningsforskriften 20-5 skal havneansvarlig (eier av havna) sørge for at havna har tilstrekkelig mottaksordning for avfall. Havna skal kunne ta imot alle typer avfall fra de båtene som bruker anlegget, jfr. forurensingsforskriften kap. 20. Næringsperspektiv Det vil ikke være noen endring i næringsperspektivet i området som følge av tiltaket. Tiltaket legger til rette for økt aktivitet og utvikling av området. Dette kan gi grunnlag for økt aktivitet for næringsdrivende i kommunen i form av bygg- og anleggstjenester. I tillegg vil tiltaket gi økt driftsgrunnlag som tilleggsnæring for tiltakshaver. Risør trebåtbyggeri er positive til tiltaket. Vurderinger Utforming av tiltaket Tiltaket er prosjektert slik at avstanden mellom den nærmeste plassen på den kommunale flytebrygga og den nye brygga blir på ca. 17 meter, jfr. situasjonskart av 10.09.97. Småbåthavna kommer ikke i konflikt med båtutsettet, men kan komme i konflikt med den kommunale bøyeplassen ved båtutsettet. Båtbyggeriet ønsker å bruke bryggefronten til mellomlagring ved slippsettinger og buksering av større båter inn til slippområdet. I merknadsbrevet er det ikke spesifisert hvor lenge det er tenkt å bruke bryggefronten til mellomlagring. Det er regulert 15 kommunale plasser langs med parkeringen, i tillegg er det en bøyeplass ved båtutsettet. Disse plassene nyttes av båter i varierende størrelse og typer. Rådmannen vil bemerke at fremkommeligheten til disse plassene vil bli noe vanskeliggjort dersom bryggefronten nyttes til mellomlagring av større båter. Dette vil i tillegg skape en uoversiktlig og farlig trafikk område. For å forhindre at tiltaket kommer til ulempe for fremkommeligheten og sikkerheten i område, samt ivareta fri ferdsel inn og ut av båtbyggeriet forutsettes det en fri passasje på minimum 17 meter mellom den kommunale flytebrygga og omsøkt havn. Videre vil en forutsette at avstanden mellom tiltaket og den kommunale bøyeplassen ved båtutsettet, skal være minimum 10 meter. Innsendt situasjonskart, datert 10.09.97 kan avvike fra hva som er bygget. Derfor er det viktig å foreta nøyaktig målinger, spesielt med tanke på avstanden til de nærmeste kommunale båtplassene. Det er krav til 0,7 parkeringsplass pr. båtplass. Disse plassene er ikke vist på situasjonsplanen, men tiltakshaver har opplyst om at plassene vil bli løst på privat grunn, Buvikveien 21 og 22. Småbåthavna skal prosjekteres og utføres i.h.t 8-2 første ledd i TEK 10, hvor utearealer som benyttes av allmenheten skal være universelt utformet. Formål i reguleringsplan Tiltaket søkes plassert på et areal som er regulert til offentlig småbåthavn med 15 private plasser til næringseiendommen på Buvikveien 21. Etablering av privat småbåthavn i et område regulert til offentlig småbåthavn vil da være i strid med formålet i detaljreguleringsplanen for Buvika, og er avhengig av dispensasjon fra planen. Kommunen er helt enige med miljøvernavdelingen at en skal generelt være tilbakeholden med å dispensere fra reguleringsplaner, da disse planene har blitt til gjennom lovbestemte medvirkningsprosesser og skal sikre et vist informasjons- og beslutningsgrunnlag. Dersom kommunen stadig gir dispensasjoner vil disse planene uthules og undergraves som informasjons- og beslutningsgrunnlag.
Reguleringsplanen for Buvika følger gammel plan- og bygningsloven, hadde området blitt omregulert etter plan- og bygningsloven av 2008 ville en antageligvis ikke brukt eierform på småbåthavna. I tillegg ville en ha lagt inn byggegrenser til småbåthavna. Tiltaket isolert sett anses ikke å være direkte i strid med formålet i planen, men vil være i strid med eierformen. Omsøkte tiltak kan ikke sies å ha tilsidesatt hensynet bak formålet i reguleringsplanen. Det er oppført flere flytebryggeanlegg med utriggere i området, private og offentlige. I tillegg var tiltak en del av planendringen som ble fremmet i 2005, planforslaget ble trukket like før sluttbehandlingen. De planmessige forholdene ble vurdert, og administrasjonen innstilte positiv den gang til båthavna, men planen ble ikke sluttført. Det veier tungt i kommunens vurdering av om saken skal behandles som en planendring eller en dispensasjon, at saken har vært gjenstand for en omfattende planbehandling tidligere og at forholdene i mellomtiden ikke har endret seg. Det er mer naturlig at de nye båtplassene er private enn offentlige, da de er direkte knytta til de 15 private plassene til næringseiendommen Buvikveien 21. En kan ikke se at tiltaket vil være til ulempe for næringen innerst i havna. Bruk av bryggefronten til buksering av større båter inn til slippområdet kan ikke sies for å føre til noen problemer, men mellomlagring av båter vil svekke fremkommeligheten og sikkerheten i området. En av hovedulempene vil være en økning i båttrafikken, som kan bidra til vanskeligheter for trafikken inn og ut av havna. I henhold til 1-8 i plan- og bygningsloven er det generelle forbud mot tiltak i 100-meterbeltet, og dette forbudet gjelder så langt det ikke er fastsatt byggegrense i plan. Reguleringsplanen for Buvika er utarbeidet etter gamle plan- og bygningsloven av 1985, hvor det ikke var krav om å fastsette byggegrense i plan. Byggeforbudet gjelder kun nye reguleringsplaner som er utarbeidet etter 2008. Tiltaket er ikke helt i strid med formålet i planen, men i strid med eierformen som er spesifisert i planen. Etablering av privat småbåthavn i et areal regulert til offentlig småbåthavn anses ikke å være avhengig av dispensasjon fra det generelle forbudet mot tiltak i 100-metersbeltet, da hovedformålet i planen er småbåthavn. De hensyn i plan- og bygningslovens formålsparagraf som omhandler bærekraftig utvikling, blir ikke negativt berørt av tiltaket. Basert på helhetlig vurdering anses ikke hensynet bak lovens formål i plan- og bygningsloven eller reguleringsplanen å bli vesentlig tilsidesatt. Etter en samlet vurdering ser administrasjonen at det er klart større fordeler enn ulemper. Dispensasjon innvilges i henhold til plan- og bygningsloven 19-2. Naturmangfoldloven Kommunens databaser og Miljødirektoratets naturbase er sjekket, og det er ikke registrert noen prioriterte eller viktige naturtyper i området. Tiltaket vil skje i et område regulert til offentlig småbåthavn, og kommer ikke i konflikt med de hensyn naturmangfoldloven skal ivareta. Havne- og farvannsloven Loven skal legge til rette for god fremkommelighet, trygg ferdsel og forsvarlig bruk og forvaltning av farvannet i samsvar med allmenne hensyn og hensynet til fiskeriene og andre næringer. Med vurderingene og vilkåene stilt etter plan- og bygningsloven kan en ikke se at lovens formål tilsidesettes eller at tiltaket medfører negative konsekvenser for de hensyn lovens formål er ment å ivareta. Omsøkt havna blir plassert at hensyn til næringen i området og eksisterende anlegg.
Det er prosjektert 17 meter fri bredde mellom havna og den kommunale flytebrygga, men havna kan se ut til å være plassert relativ nær den kommunale bøyeplassen ved båtutsettet. Det forutsettes med bakgrunn i fremkommeligheten og sikkerheten til den ferdselen i området at avstanden mellom bøyeplassen og havna blir på minimum 10 meter. Det er flere dyptgående båter som er knyttet til næringen i området, og forankringspunkta til den nye havna bør ikke legges slik at det kommer til hinder for disse båtene. Forankring av tiltaket kan under anleggsperioden medføre at forurensede sedimenter på havbunnen blir oppvirvlet /omrørt, og føre til forurensing/utslipp av miljøgifter. For å unngå at dette skjer forutsettes det at ankerfestene/moringene for havna låres forsiktig ned til havbunnen. Løsningen som skal velges her skal sørge for at moringen ikke får mye bevegelse før moringen har fester seg til bunnen. Valgt løsning skal heller ikke føre til at moringen beveger seg på bunnen i ettertid. I henhold til 29 stilles det som vilkår at småbåthavna forankres forsvarlig på en måte som ikke hindrer ferdselen og den næringen i område. Under anleggsarbeidet skal løsningen på forankring av småbåthavna ikke føre til at forurensede sedimenter på havbunnen blir oppvirvlet/omrørt. Det skal være en fri passasje på minimum 17 meter mellom den kommunale flytebrygga og den nye havna. Avstanden mellom bøyeplassen og havna skal være minimum 10 meter. Vannforskriften Buvika havn ligger i et område som er svært utsatt for vær og vind. Det er svært god vannutskifting i området. En kan ikke se at tiltaket vil gi noe forringelse i kvaliteten på overflatevannet, og klassifisering av overflatevannet vil være uendret. Det derfor ikke behov for å stille noe tiltak etter vannforskriften 12. Rådmannens konklusjon Dispensasjon innvilges i henhold til plan- og bygningsloven 19-2. I forbindelse med saksbehandlingen, er følgende gebyr beregnet: Saksbehandlingsgebyr...kr.5500,- Dispensasjonsgebyr kr.5000,-