Saksutskrift Søknad om dispensasjon fra arealformål - Gnr 86 bnr 11 - Storgata 43 - Tollboden - Nytt uthus Arkivsak-dok. 16/01268-14 Saksbehandler Line Gulbrandsen Saksgang Møtedato Saknr 1 Hovedutvalget for miljø-, plan- og byggesaker 15-19 08.05.2017 44/17 Hovedutvalget for miljø-, plan- og byggesaker 15-19s behandling 08.05.2017: Votering: Innstillingen ble enstemmig vedtatt. Hovedutvalget for miljø-, plan- og byggesaker 15-19s vedtak 08.05.2017: Hovedutvalg for miljø-, plan- og byggesaker har vurdert søknaden om dispensasjon fra arealformål i reguleringsplan for antikvarisk spesialområde Drøbak for oppføring av uthus. Utvalget finner etter en samlet vurdering at hensynene bak arealformålet ikke blir vesentlig satt til side dersom det gis dispensasjon som omsøkt, og at fordelene ved en dispensasjon er klart større enn ulempene. Med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2 gis dispensasjon for oppføring av uthus innenfor regulert arealformål trafikk/friområde. Ved avgjørelsen er det særlig lagt vekt på at arealet i praksis er lite brukt til det regulerte formålet, at uthuset skal betjene en eksisterende publikumsbygning og vil bidra til at den blir mer tilgjengelig for flere, samt at rådgivende kulturminnefaglige uttalelser anbefaler tiltaket. Dispensasjon gis på følgende vilkår: 1. Tiltakets utforming endres slik at det blir i samsvar med tilbakemeldingene i de kulturminnefaglige uttalelsene. Endelig plassering og utforming av tiltaket avgjøres i behandlingen av søknaden om tiltaket. 2. Bekreftelse på at det er kapasitet for tilkobling til det offentlige vann- og avløpsnettet i området må foreligge før det kan gis rammetillatelse for tiltak. Saksutskriften bekreftes Frogn, 15.mai 2017 Postadresse Besøksadresse Telefon 64 90 60 00 Org.nr. 963 999 089 Postboks 10 Rådhusveien 6 Telefaks 64 90 60 01 Bankgiro 1617.07.02720 1441 Drøbak 1443 Drøbak postmottak@frogn.kommune.no www.frogn.kommune.no Side 1 av 12
Guro Merlid Dokumentet er elektronisk godkjent Vår ref.: 16/01268 Side 2 av 12
Tidligere behandlinger Rådmannens innstilling: Hovedutvalg for miljø-, plan- og byggesaker har vurdert søknaden om dispensasjon fra arealformål i reguleringsplan for antikvarisk spesialområde Drøbak for oppføring av uthus. Utvalget finner etter en samlet vurdering at hensynene bak arealformålet ikke blir vesentlig satt til side dersom det gis dispensasjon som omsøkt, og at fordelene ved en dispensasjon er klart større enn ulempene. Med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2 gis dispensasjon for oppføring av uthus innenfor regulert arealformål trafikk/friområde. Ved avgjørelsen er det særlig lagt vekt på at arealet i praksis er lite brukt til det regulerte formålet, at uthuset skal betjene en eksisterende publikumsbygning og vil bidra til at den blir mer tilgjengelig for flere, samt at rådgivende kulturminnefaglige uttalelser anbefaler tiltaket. Dispensasjon gis på følgende vilkår: 1. Tiltakets utforming endres slik at det blir i samsvar med tilbakemeldingene i de kulturminnefaglige uttalelsene. Endelig plassering og utforming av tiltaket avgjøres i behandlingen av søknaden om tiltaket. 2. Bekreftelse på at det er kapasitet for tilkobling til det offentlige vann- og avløpsnettet i området må foreligge før det kan gis rammetillatelse for tiltak. Vedlegg: Bemerkninger - Gnr 86 bnr 11 - Storgata 43 - Tollboden - Nytt uthus Vedr. søknad om oppføring av nytt uthus - Gnr 86 bnr 11 - Storgata 43 - Tollboden - Nytt uthus Nr. 1 vedlegg B Situasjonskart Nr. 3 vedlegg E Uttalelse til gnr 86 bnr 11 - Storgata 43 - Tollboden - Nytt uthus Epost - Byggesak - Gbnr 86_11 - Storgata 43 - Tollboden - Nytt uthus - uttalelse Gnr 86 bnr. 11 Storgt. 43 - Tollboden - Nytt uthus Uttalelse - Gbnr 86 11 - Storgata 43 - Tollboden - Nytt uthus Merknader fra naboer Planløsning uthus og planløsning forstørret Beskrivelse og begrunnelse for nytt uthus SAKSUTREDNING: Sammendrag: Saken gjelder søknad om dispensasjon fra arealformål trafikk/friområde i reguleringsplan for antikvarisk spesialområde Drøbak for oppføring av et uthus som blant annet skal inneholde toalett og dusj for funksjonshemmede, vaskerom og lager. Bygningen og funksjonene vil være knyttet til Universitet i Oslos kurs- og Vår ref.: 16/01268 Side 3 av 12
overnattingssted «Tollboden». Bygningen søkes plassert på areal nord på eiendommen, mot arealet som benyttes til parkering. Rådmannen finner at vilkårene for dispensasjon foreligger, og anbefaler at hovedutvalget gir dispensasjon fra arealformålet. Oversiktskart, med det aktuelle arealet markert med blå penn Situasjonskart, tiltaket merket med gult Vår ref.: 16/01268 Side 4 av 12
Bakgrunn for saken: Plangrunnlag Gnr 86 bnr 11 er omfattet av reguleringsplan for antikvarisk spesialområde Drøbak, og ligger i sørenden av Storgata. Eiendommen er regulert til flere arealformål; den nordligste delen av eiendommen har arealformål trafikk/friområde, for øvrig har eiendommen formålene allmennyttig, forretning/kontor mv og friområde i sjø og vassdrag. I reguleringsbestemmelse nr. 0.2, punkt 0.2.3, 4. punktum sies at søknad om annen bruk (formål) enn angitt i plankartet skal behandles som endring av planen. Rådmannen bemerker at det som hovedregel er et bedre alternativ å endre en reguleringsplan, med de helhetlige vurderinger som da må gjøres, enn å dispensere fra en plan. Hovedregelen i plan- og bygningslovens 19-2 er imidlertid at det kan gis dispensasjon «fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov». Det vil si også fra vedtatte reguleringsplaner med bestemmelser. En kan derfor ikke nekte en søker adgang til å få saken sin vurdert som en dispensasjonssak etter pbl 19-2. Den foreliggende søknaden om fravik fra arealformålet behandles etter dette som en ren dispensasjonssak. Søknaden: Det er søkt om tillatelse til å oppføre et uthus med bebygget areal (BYA) på 28 m². Bygget skal inneholde toalett og dusj for funksjonshemmede samt vaskerom og lagerrom. Huset skal plasseres nord for «Tollboden», mot eksisterende parkeringsplass. Tollboden er Universitet i Oslo(UiO)s kurs- og overnattingssted i Drøbak, og utgjør sammen med forskningsstasjonen «Biologen» på gnr 86, bnr 897 det som kalles Biologisk stasjon i Drøbak. Arealet hvor det nye bygget ønskes plassert er regulert til arealformål trafikk/friområde. Det er søkt om dispensasjon fra arealformålet. Det ble etter mottak av søknad om tillatelse til tiltak gitt tilbakemelding om at en tillatelse også ville være avhengig av dispensasjon fra arealformålet friområde i sjø og vassdrag. Dette er imidlertid ikke korrekt siden tiltaket ikke berører arealene regulert til dette formålet; det er ikke nødvendig med dispensasjon fra friområde i sjø og vassdrag. Søkers begrunnelse for dispensasjonssøknaden i hovedtrekk: Universitet er aldri forespurt om eiendommen bør reguleres til ulike arealformål. Hele eiendommen bør reguleres til område for offentlige bygninger. Beslutningsprosessen for å regulere Universitetets eiendom til ulike formål kan umulig være særlig gjennomtenkt og begrunnet. Det stilles spørsmål om hvilket hensyn som er tiltenkte ved regulering av arealet nord for Tollboden til trafikk/friområde. Det er ikke tatt hensyn til UiOs virksomhet ved Tollboden. Tiltaket skal ha fasiliteter som i dag ikke finnes i Tollboden. Regler for helse, miljø og sikkerhet krever tilgjengelighet for funksjonshemmede. Hovedhuset er vernet. Dispensasjon med påfølgende tiltak skåner hovedhuset for inngrep. Uthuset er av betydning for hensynene som er omtalt i plan- og bygningslovens formålsbestemmelse, herunder hensynet til barn og unges oppvekstvilkår. UiO kan ved oppføring av uthuset også tilby unge funksjonshemmede undervisning og overnatting ved Tollboden. Vår ref.: 16/01268 Side 5 av 12
En dispensasjon får ikke presedensvirkning. Finnegården AS som eier deler av området nord for Tollboden, har uttalt at de har behov for 16 p-plasser på sitt område. De ønsker derfor ikke å bebygge det arealet. Det stod tidligere et hus like nord for Tollboden. Uthuset vil ikke hindre utsikt til sjøen fra Finnegården, som er nærmeste nabo, da uthuset kun er på én etasje, og Finnegården ligger på en liten høyde opp fra Storgata. Tollboden er et overnattingssted for feltkurs og andre kurs med lengre varighet, og har ikke et sted hvor klær kan vaskes og tørkes. Bygningen har heller ikke lagerrom til uteakvarierekvisita, utemøbler, gressklipper m.m. Fordelene ved tilgjengelighet for funksjonshemmede og andre besøkende til Universitetets eiendom må veie tungt. Tilrettelegging for funksjonshemmede er helt avgjørende for kursaktivitetene ved Tollboden. Universell utforming er et krav for alle private og offentlige virksomheter som retter seg mot allmennheten. Dette følger av diskrimineringsog tilgjengelighetsloven. Bygging av uthuset gir ikke tap av grønnstruktur da området i dag er en grusplass. Det gir ikke tap av biologisk mangfold. Eiendommen vil bli beplantet etter oppføring av uthuset. Aktuelt arealformål for en ny områderegulering rundt Tollboden er «allmennyttig formål», dvs. bebyggelse for offentlig eller privat tjenesteyting. I brev av 03.11.2016 med dispensasjonssøknaden kommenteres også at kommunen har varslet at det er krav om påvisning av alle grenser for Tollboden, gnr 86, bnr 11. Tiltakshaver viser til at det ble avholdt kart- og oppmålingsforretning over eiendommen i 1964 og 1965. Spørsmålet vedrørende påvisning av grense eller ikke, har ikke betydning for vurderingen av dispensasjonssøknaden, og vurderes derfor ikke her, men vil bli vurdert ved behandlingen av byggesaken dersom nødvendig dispensasjon innvilges. Alternativer: 1. Som innstillingen. 2. Hovedutvalget for miljø-, plan- og byggesaker har vurdert søknad om dispensasjon fra arealformål trafikk/friområde i reguleringsplan for antikvarisk spesialområde Drøbak for oppføring av uthus. Hovedutvalget finner etter en samlet vurdering at hensynene bak arealformålet blir vesentlig satt til side dersom det gis dispensasjoner som omsøkt, og at fordelene ved en dispensasjon ikke er klart større enn ulempene. Ved avgjørelsen er det særlig lagt vekt på Hovedutvalget begrunner selv avgjørelsen. Det gis avslag på søknad om dispensasjon med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2. Vår ref.: 16/01268 Side 6 av 12
Tollboden med omsøkt uthus, sett fra nord og øst. Vår ref.: 16/01268 Side 7 av 12
Tollboden med omsøkt uthus, sett fra sør og vest. Naboforhold: Dispensasjonssøknaden og tiltaket er nabovarslet. Det foreligger ingen merknader fra naboer bortsett fra Verneforeningen Gamle Drøbak som har blitt anmodet om å komme med eventuelle kommentarer til søknaden. Derimot foreligger det kommentar fra Jan- Erik Klynderud, med adresse i Sogstiveien. Han er ikke å anse som nabo etter plan- og bygningsloven. Verneforeningen Gamle Drøbak, brev av 27.03.2017 Verneforeningen Gamle Drøbak (Verneforeningen) har ikke bemerket søknaden om dispensasjon. Verneforeningen har vurdert selve tiltaket. Når det gjelder utformingen, bemerker Verneforeningen at baldakin er et fremmedelement i Drøbak, og ikke bør tillates. Videre anbefales at det finnes en annen løsning enn fire takvinduer for å skaffe lys inn i uthuset. Takvinduene vil virke svært dominerende på det lille taket. Uthuset som er vist i på bilde fra ca 1920 synes klart plassert lenger nord, og på naboeiendommen, i forhold til det uthuset som nå er omsøkt. Verneforeningen ser likevel ikke at dette er til hinder for at uthuset kan plasseres der det er tenkt nå, såfremt Tollbodens grenser er endelig avklart. Kommentar fra Jan-Erik Klynderud, 22.06.2016: Jan-Erik Klynderud hevder at påstanden i søknaden om at foto fra ca 1920 bekrefter at det har stått et mindre bygg på stedet tidligere er feil. Det opplyses at uthuset som vises på fotoet fra ca 1920 står i «Finnehaven» som tilhørte Finnegården, og ikke på Tollbodens område. Jan-Erik Klynderud har også gjort Akershus fylkeskommune oppmerksom på ovennevnte, og bemerket at det kan synes som om fylkeskommunens uttalelse bygger på feil grunnlag da det ser ut til at det er lagt vekt på fotoet fra ca1920. Akershus fylkeskommune har ikke kommentert henvendelsen. Rådmannens vurdering av kommentaren: Vår ref.: 16/01268 Side 8 av 12
Rådmannen anser innspillet fra Jan-Erik Klynderud som opplysninger om historiske fakta, og er enig med Verneforeningen Gamle Drøbak i at opplysningen om at det var plassert uthus lenger nord ikke er til hinder for at et nytt uthus kan plasseres innenfor gnr 86, bnr 11. Uttalelse fra offentlig myndighet Akershus fylkeskommune, brev datert 06.07.2016 Fylkeskommunen uttaler seg som rådgivende fagmyndighet for kulturminnevern, og har ikke uttalt seg til dispensasjonssøknaden. Uttalelsen til tiltaket kan oppsummeres med at fylkeskommunen vurderer tiltaket som en god løsning i dette tilfellet, og at tiltaket skåner Tollboden for inngrep. Fylkeskommunen fraråder baldakin på uthuset som beskrevet da den planlagte baldakinen er et nytt element som vil virke dominerende. Uttalelsen i sin helhet følger vedlagt. Byantikvaren i, notat av 16.09.2016: Byantikvaren har avgitt uttalelse som kommunens ansvarlige for kulturminnefaglig rådgivning i byggesaker. Byantikvaren fraråder de fire takvinduene da takflaten er liten og vinduene vil bli svært eksponert, spesielt mot nord, mot den åpne plassen og Storgata/Badehusgata. Videre frarådes baldakinen da den er å anse som et fremmedelement på uthusbygning i det historiske Drøbak. Fullstendig uttalelse følger vedlagt. Miljømessige konsekvenser: Dispensasjon fra arealformålet trafikk/friområde og eventuell påfølgende tillatelse til tiltak vil ha liten eller ingen påvirkning på miljø og naturmangfold. Arealet hvor uthus er planlagt plassert, er i dag gruset areal og noe gress. Økonomiske konsekvenser: Ingen for. Vår ref.: 16/01268 Side 9 av 12
Skråfotoer av gnr 86 bnr 11. Arealet som er regulert til arealformål trafikk/friområde er markert med gult. Markeringen er ikke helt nøyaktig. Vurdering: Avvik fra arealplaner, slik som det er søkt om i denne saken, reiser særlige spørsmål. De ulike planene er som oftest blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ, kommunestyret. Det skal ikke være en kurant sak å fravike gjeldende plan. Plan- og bygningsloven (pbl) 19-2 gir kommunen hjemmel til å dispensere fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av plan- og bygningsloven. For å kunne gi dispensasjon med hjemmel i plan- og bygningsloven (pbl) 19-2, er det et vilkår at hverken hensynene bak bestemmelsen det søkes om dispensasjon fra eller hensynene i plan- og bygningslovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt ved en dispensasjon. I tillegg er det et vilkår at fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Begge vilkårene må være oppfylt for at kommunen skal ha rettslig adgang til å gi dispensasjon. Loven stiller også flere andre kriterier for at dispensasjon skal kunne gis. Hensyn bak arealformål og plan- og bygningslovens formålsbestemmelse: Hensyn bak arealformålet trafikk/friområde i reguleringsplanen er blant annet å tilrettelegge for parkering for beboere i Finnegården, gnr 86 bnr 12, 275. Eiendommen har ikke parkeringsareal på egen grunn. Parkering for Finnegården er avtalt mellom Finnegården AS og. Det er ikke forutsatt at Finnegården AS behov for parkeringsplasser skal dekkes ved bruk av den sørlige delen av det som i dag er regulert til trafikk/friområde, og som ligger innenfor grensen til gnr 86, bnr 11. Det meste av arealet på gnr 86 bnr 11 som er regulert til trafikk/friområde ligger mellom eksisterende gjerde mot parkeringsplassen og Tollboden. Deler av arealet består av gressplen. Arealet innenfor gjerdet blir således heller ikke i dag benyttet til det regulerte formålet. Hvis gjerdet flyttes til eiendomsgrensen og uthus oppføres innenfor, vil det bli to-tre parkeringsplasser mindre på plassen som i dag benyttes til parkering. Det er imidlertid planlagt to parkeringsplasser for UiOs ansatte øst for det omsøkte uthuset. Tap av parkeringsplasser blir dermed i praksis ikke så stort ved en dispensasjon. Vår ref.: 16/01268 Side 10 av 12
Rådmannen finner på denne bakgrunn at hensynene bak arealformålet trafikk/friområde ikke blir vesentlig satt til side ved en dispensasjon fra arealformålet for oppføring av et uthus på deler av arealet og opparbeidelse med beplantning. En dispensasjon vil bidra til bærekraftig utvikling for samfunnet da UiO dermed kan fortsette sin allmennyttige og kulturbærende virksomhet ved den vernede Tollboden, og gjennom tiltaket også tilby funksjonshemmede undervisning og kurs. Hensyn bak formålsbestemmelsen i plan- og bygningsloven blir etter dette ikke vesentlig satt til side dersom det gis dispensasjon. Fordeler vs. Ulemper: Videre er det et vilkår for dispensasjon at fordelene ved en dispensasjon er klart større enn ulempene. Fordeler ved en dispensasjon vil blant annet være at det muliggjør oppføring av et uthus med fasiliteter som er nødvendige for opprettholdelse av aktivitetene ved Tollboden, og en dispensasjon for oppføring av uthuset skåner dermed den vernede bygningen for inngrep. Videre vil en dispensasjon medføre at hensyn til barn og unges oppvekstvilkår blir hensyntatt ved at UiO kan tilby unge funksjonshemmede undervisning og overnatting ved Tollboden. Rådmannen ser ikke at det foreligger andre klare ulemper ved en dispensasjon fra arealformålet enn den ulempen det alltid er å fravike en gjeldende reguleringsplan; planen svekkes da som styringsverktøy. To, maksimalt tre av parkeringsplassene som til nå har vært fritt tilgjengelig, vil gå tapt ved flytting av gjerdet til eiendomsgrensen og dispensasjon fra arealformålet. På den annen side gjelder dette en dispensasjon fra et arealformål som antageligvis vil bli endret med ny områdeplan for området, og store deler av arealet er i dag ikke i bruk til trafikk/friområde, og det er planlagt to nye parkeringsplasser på gnr 86, bnr 11. Rådmannen finner etter en helhetsvurdering at fordelene ved en dispensasjon er klart større enn ulempene. Presedensvirkning: Rådmannen vurderer at det ikke er stor fare for at en dispensasjon i denne saken vil skape presedens. De øvrige arealene med samme arealformål innenfor reguleringsplanen for antikvarisk spesialområde Drøbak er resten av arealene på den eksisterende parkeringsplassen, og dette arealet er som nevnt forutsatt å skulle dekke parkeringsbehovet for Finnegården, og noe offentlig parkering. Helse, miljø og sikkerhet: En dispensasjon får ingen negative konsekvenser for helse, miljø og sikkerhet. Tvert imot vil en dispensasjon gjøre Tollboden tilgjengelig for flere. Statlige planer og rammer, overordnet myndighet: En dispensasjon med påfølgende tiltak vil ikke være i strid med noen statlige eller regionale rammer og mål. Det foreligger ingen negativ uttalelse fra statlig eller regional myndighet. Rådmannen finner etter en helhetsvurdering av ovennevnte at vilkårene for å gi dispensasjon fra arealformål trafikk/friområde i reguleringsplan for antikvarisk spesialområde Drøbak for oppføring av uthus er oppfylt. Vår ref.: 16/01268 Side 11 av 12
Konklusjon: Rådmannen vurderer søknaden tilstrekkelig begrunnet. Rådmannen anbefaler at hovedutvalget for miljø-, plan- og byggesaker slutter seg til vurderingen i saksutredningen, og at det innvilges dispensasjon som omsøkt. rådmannen i Frogn 04.04.2017 Harald K. Hermansen Øvrige dokumenter på saken: Vår ref.: 16/01268 Side 12 av 12