Arkivsak-dok. 16/05659-1 Saksbehandler Henning Hornnæss Saksgang Møtedato Plan- og næringsutvalget 06.04.2017 Klima- og miljøutvalget 04.04.2017 Formannskapet 19.04.2017 Kommunestyret 26.04.2017 OPPSTARTSAK - OMREGULERING AV BLAKER BARNEHAGE TIL BOLIGFORMÅL Rådmannens innstilling: Gnr./bnr.118/55 og 118/157 omreguleres. Hensikten er å legge til rette for bygging av boliger der Blaker barnehage ligger i dag og å tilbakeføre regulert jordbruksområde til LNFR-formål. Vedlegg (ipad-brukere må hente vedlegget fra selve saken): Skriv inn vedlegg her 1
2 Oppsummering: Kommunestyret vedtok 07.09.2016 å starte tilrettelegging for salg av spesifiserte kommunale bygg og arealer. Nedleggelse av Blaker barnehage ble vedtatt i desember 2015, og Blaker barnehage flyttet i november 2016 inn i nye lokaler i Fjuk oppvekstsenter. Antall barnehageplasser er økt fra ca. 38 til ca. 70 plasser, og det ble vedtatt at Blaker barnehage kan omdisponeres da det vil være full barnehagedekning i Fjuk og Haugtun skolekretser. Bakgrunn for saken: Figur 1 Flyfoto som viser det eksisterende planområdet for Blaker barnehage. Barnehage og landbruksområdet vist med svart, trafikkareal vist med rødt. Eksisterende reguleringsplan for Blaker barnehage er om lag 6.5 daa og består av 3 deler. Hoveddelen består av bebygd barnehage med parkering. Resten er jordbruksareal og Svarstadsvegen mot krysset med fv. 171. Vegstrekningen er ikke opparbeidet etter planen. Dette er noe en omregulering må vurdere behovet for. Eksisterende reguleringsplan har et regulert område ut på tilgrensende landbruksareal. Dette området er ubebygd, men var tiltenkt en mulig utvidelse av barnehagen da kapasiteten til denne var for dårlig og bygget ikke hadde tilfredsstillende løsninger for aldersgruppen 0-3 år. Videre manglet barnehagen funksjoner som arbeidsrom for personalet og møterom. Nedleggelse av Blaker barnehage ble vedtatt av kommunestyret i desember 2015. Blaker barnehage flyttet i november 2016 inn i nye lokaler og driftes videre i Fjuk oppvekstsenter. Antall barnehageplasser er økt fra ca. 38 til ca. 70 plasser. Det ble
3 vedtatt at Blaker barnehage kan omdisponeres da det vil være full barnehagedekning i Fjuk og Haugtun skolekretser. I kommunestyret 07.09.2016, sak 98/16, ble det vedtatt å starte tilrettelegging for salg av spesifiserte kommunale bygg og arealer til nærings- og boligutviklingsformål. Blaker barnehage gnr./bnr. 118/55 og gnr./bnr. 118/ 157, er blant disse. Konsekvenser: Kommuneplanen: Planområdet er i dag avsatt til andre typer bebyggelse nåværende og andre typer bebyggelse framtidig i gjeldende kommuneplan. Hele området ligger også innenfor hensynsoner for kulturmiljø i gjeldende kommuneplan. Blaker barnehage er et bygg som i seg selv ikke har verdi for kulturmiljøet, men det er viktig at framtidig bebyggelse ikke påvirker kulturmiljøet negativt. Blaker ligger også inne i kommunedelplan for kulturminner i Sørum 2017-2021, og med sin historikk er området vurdert til å ha nasjonal verdi og klassifisert til verdiklasse 1. Kommuneplanen 10.5 sier: «innenfor området angitt som hensynsone bevaring av kulturmiljø, må det tas hensyn til bevaring av installasjoner, bygningsmiljø og kulturlandskap.» Kommunedelplan for kulturminner og kulturmiljøer 2017-2021: Kommunedelplanen for kulturminner vektlegger her de store linjene, det store kulturmiljøet i området: «Sammen med kirken inngår Foss-gårdene i et større sammenhengende kulturmiljø som omfatter Blaker skanse, Blaker tettsted med flere verneverdige bygninger, og de omkringliggende gårdene Svarstad, Eid og Huseby. (se kretsene 102 og 104). Dette er et sentralt område i Blaker, med flere viktige kulturminner både av lokal, regional og nasjonal verdi.» Det må sikres at ny boligbebyggelse ikke påvirker det overordnete kulturmiljøet i området. Figur 2 Utsnitt av gjeldende kommuneplan som viser at området ligger inne i en større hensynsone for kulturmiljø Figur 3 Utsnitt av forslag til kommunedelplan for kulturminner i Sørum 2016-2020 som viser med rød sone at området er et nasjonalt viktig område.
4 Reguleringsplaner som blir berørt: Reguleringsplan for Blaker barnehage ble vedtatt av kommunestyret 07.10.2007. Planforslaget la til rette for utvidelse av Blaker barnehage. Som konsekvens av større barnehage og mer trafikk ble det regulert fortau langs Svartstadvegen. Tilgrensende reguleringsplaner: Plan ID 065 Området ved Bankplassen, Blaker. Vedtatt 11.05.1984 Plan ID 152 Bergerjordet. Vedtatt 28.08.2002 Plan ID 105 Fortau, Bankplassen Haugtun Skole. Vedtatt 02.09.1993 Plan ID 192 Høyspenningsanlegg (Del av planen som omreguleres). Vedtatt 07.10.2009 Gjeldende vedtak: Kommunestyret vedtok i møte 07.09.2016 sak 98/16 å starte prosesser for tilrettelegging for salg av ledige kommunale bygg og arealer til nærings- og boligutvikling: «Det startes prosesser for tilrettelegging for salg av følgende ledige kommunale bygg og arealer til nærings- og boligutviklingsformål: Verkstedgården gnr 41 bnr 27 Renseanleggtomta gnr 46 bnr 207 Renseanleggtomta gnr 46 bnr 323 Kuskerudgården gnr 46 bnr 317 Blaker barnehage gnr 118 bnr 55 Blaker barnehage gnr 118 bnr 157 Blaker aldersheim gnr 121 bnr 23 Krogstad miljøpark, masseuttak Salg til næring skal behandles iht. statsstøtteregulativet, dvs. at salget skal skje til høystbydende etter anbudskonkurranse som gjennomføres i kommunal regi eller ved bruk av megler, jf. økonomireglementet 7 Salg av fast eiendom og andre anleggsmidler. Kommunestyret fatter eget vedtak om salg av den enkelte eiendom etter hvert som de er klargjort for salg. Nettoinntekten av salgene avsettes til ubundet investeringsfond. Ved rullering av kommuneplanen skal det utarbeides stedsanalyse for Blaker sentrum. Stedsanalysen skal danne grunnlag for detaljregulering av Blaker aldersheim. For hvert bygg som foreslås for kommunestyret lagt ut for salg, skal det fremlegges en oversikt over arealbruken på det aktuelle tidspunkt og i nærmeste fremtid.» Økonomi: Eiendommen vil kunne selges til markedsverdi. Regulering vil øke eiendommens verdi. Det er ikke gjennomført verdivurdering av eiendommene, men rådmannen mener det er overveiende sannsynlig at regulering til boligformål vil gi høyest verdiøkning. Bemanning: Ingen
5 Bærekraftig utvikling: Det er bærekraftig å tilrettelegge for høyere utnyttelse i områder med gangavstand til skole og kollektivknutepunkt. Folkehelse: Tilrettelegging for boliger med gang- og sykkelavstand til skole og kommunikasjonspunkt stimulerer til mindre bilbruk og fremmer folkehelsen. Uttalelse fra andre utvalg: Det skal vurderes om saken før den politiske behandlingen skal oversendes for uttalelse til: Arbeidsmiljøutvalget: Nei. Eldrerådet: Får saken ved høring. Råd for mennesker med nedsatt funksjonsevne: Får saken ved høring. Barns og unges kommunestyre: Blir vurdert. Andre råd eller utvalg, i så fall hvilket/hvilke: Nei. Alternativer: Gnr./bnr.118/55 og 118/157 skal omreguleres. Hensikten er å legge til rette for bygging av boliger der Blaker barnehage ligger i dag. Jordbruksarealet skal ikke tilbakeføres til LNFR-formål. Vurdering: Planområdet er lokalisert i et eksisterende boligområde sentralt i Blaker, og har gangavstand til skole og jernbanestasjon. Det er om lag 250 meter fra planområdet til nærmeste busstopp. Boligutvikling i dette området vil bedre grunnlaget for kollektivdekningen i området. En del av det regulerte området til Blaker barnehage ligger i dag på landbruksareal. Dette området bør tilbakeføres til LNFR hovedsakelig av to grunner: Området er en del av et større kulturmiljø og ligger inne i eksisterende kommuneplan med hensynssone for bevaring av kulturmiljø. Boligutvikling på dette området vil redusere verdien på det totale kulturmiljøet. Området ligger på landbruksjord med fulldyrket jord av svært god jordkvalitet. Kommunestyret har tidligere vedtatt at en ønsker ikke en utvikling hvor slike områder blir gradvis nedbygd. Nedbygging av et slikt område vil også skape presedens for lignende situasjoner andre steder i kommunen og derav en generelt mer krevende situasjon for slike områder. Det er en utvikling kommunen ikke er tjent med. Ved offentlig ettersyn av planen for Blaker barnehage frarådet fylkesmannen omdisponering av jordressurser i strid med kommuneplanen. Den bebygde delen av området bør, etter rådmannens vurdering, utvikles til boliger på en skånsom måte, den andre delen bør tilbakeføres til LNFR.
6 Rådmannen mener at dette arealet kan omreguleres uavhengig av stedsanalysen som i forbindelse med kommuneplanen skal utarbeides for Blaker sentrum da området ikke ligger inn i selve sentrumsområdet i Blaker. Informasjons- og kommunikasjonstiltak: Vedtak i oppstartsaken legges ut på kommunens nettsider og berørte parter tilskrives. Gis det tilslutning til oppstart av planarbeid gjelder plan- og bygningslovens bestemmelser om høring og medvirkning. Dato: 20.03.2017 Godkjent av rådmann Siri Gauthun Kielland