SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Jan Erik Pedersen Arkiv: GNR 36/7 Arkivsaksnr.: 12/923 ULOVLIGHETSOPPFØLGING JFR. PBL. KAP. 32 NAUST GNR. 36/7 BRUKT TIL SJØHUS/HYTTE. Rådmannens innstilling: Formannskapet vedtar med hjemmel i Plan- og bygningslovens 32-8 og Byggesaksforskriften 16-1 a1 og 16-2 b2 å ilegge eier av gnr. 36/7 Helge Tobiassen følgende overtredelsesgebyr: 1. Overtredelsesgebyr på kr. 5.000 jfr. forskriftens 16-1 pkt. a1 - privatperson lar utføre/endre tiltak på gnr. 36/7 uten at det foreligger nødvendig søknad og tillatelse. 2. Overtredelsesgebyr på kr. 25.000 jfr. forskriftens 16-2 pkt. b2 - privatperson tar i bruk tiltak på gnr. 36/7 uten at det foreligger nødvendig bruksendring eller ferdigattest og der bruken kan føre til skade på person. Bygget skal tilbakeføres til sin opprinnelige godkjenning ved at: - utleie av bygget opphører, frist umiddelbart - vanntilknytning og avløpsarrangement fjernes, frist 1. mai 2014 - tiltakshaver innsender til Dønna kommune oppgraderte og målsatte fasadetegninger og målsatte plantegninger av 1. og 2. etg, frist 1. mai 2014 - det innsendes til Dønna kommune søknad om ferdigattest, frist 15. mai 2014 Bakgrunn: Dønna kommune mottok 29.10.2012 klage fra to naboer til gnr. 36/7 Helge Tobiassen, der klager redegjorde for at det godkjente uisolerte sjøhus med formål oppbevaring av fiskeredskaper, fangst og utstyr nå var bruksendret til isolert brygge/hytte, var innredet og at det ble brukt til utleievirksomhet. Det ble stilt spørsmål om denne endringen var godkjent samt om det var gitt tillatelse til vanntilknytning og utslippstillatelse. Saksutredning: På bakgrunn av klage datert 29.10.2012, signaler fra øvrige naboer om ulovlig endring av naust og ulovlig bruk av dette har Dønna kommune iverksatt tilsynssak hjemlet i Plan og bygningsloven (pbl) kap. 32 (vedlagt saken). Pbl 32-1 utdyper kommunes plikt til å følge opp ulovligheter:
«Kommunen skal forfølge overtredelser av bestemmelser gitt i eller i medhold av denne loven. Er overtredelsen av mindre betydning, kan kommunen avstå fra å forfølge ulovligheten. Beslutning om dette er ikke enkeltvedtak.» Formanskapet/planutvalget ønsker å sette fokus på oppfølging av ulovlig bygging, og vedtok i sak 7/13 innleie av ekstra ressurs slik at adminsitrasjoen kunne intensivere dette arbeidet. Lovgrunnlaget som legges til grunn i den videre saksgang er som følger: Plan- og bygnignsloven: Kap 20 søknadsplikt Kap 21 krav til innhold og behandling av søknad Kap 22 godkjenning av foretak for ansvarsrett Kap 23 ansvar i byggesaker Kap 24 kvalitetssikring og kontroll Kap 25 tilsyn Kap 32 ulovlighetsoppfølging Byggesaksforskriften: 16-1 og 16-2 overtredelsesgebyr og utmåling av dette Det ble sendt ut varsel om tilsyn til hjemmelshaver gnr. 36/7 Helge Tobiassen datert 22.10.2013. Tobiassen ble bedt om å møte på tilsyn, og evt. gi beskjed hvis tidspunktet ikke passet. Tobiassen møtte ikke på tilsynet og tok heller ikke kontakt i forhold til å få endret tilsyndato. Tilsynet ble likevel gjennomført som planlagt den 2.11.2013 ved befaring på eiendommen der innredning og rominndeling kunne bekreftes ved innsyn gjennom vinduer i bygget i 1. og 2. etg. Skisser M 1:100 som viser dagens rominndeling ligger vedlagt tilsynsrapporten. Tilsyn er utført og tilsynsrapporten er skrevet av innleid firma Davidsen plan- og byggesak fra Mosjøen. Tilsynsrapport (vedlagt) ble oversendt Tobiassen pr. brev datert 6.11.2013 med henstilling om å komme med en uttalelse innen 1.12.2013. En slik uttalelse er pr. 16.1.2014 ikke kommet, og saken behandles videre som ulovlighetsoppfølging - beskrevet i brev datert 6.11 2014 fra Dønna kommune og som fastsatt i pbl. kap 32. Tidligere sakbehandling på eiendommen: Eier av gnr. 36/7 Helge Tobiassen har i april 1999 sak 40/99 fått byggetillatelse til oppføring av uisolert sjøhus til oppbevaring av fiskeredskaper og fangst. Det var i søknad avkrysset at tiltaket ikke skulle tilknyttes vann eller avløp.
Eier av gnr. 36/7 ble i februar 2006 anmeldt av Dønna kommune for ulovlig tilkytning til offentlig vannledningsnett og ulovlig utslipp av avløpsvann fra brygge via septiktank til strandsonen. Tobiassen ble dømt i tingretten til å betale bot, men anket dommen til lagmannsretten. I desember 2008 ble dommen opphevet av Hålogaland lagmannsrett med bakgrunn i saksbehandingsfeil fra politi/påtalemyndighet. Saksbehandlingsfeilen besto i at tingretten ikke hadde vurdert to ulike straffbare forhold tilkobling vannverket og bruk av vann fra vennverket, men hadde behandlet dette samlet. Øvrige opplysninger fra Sak 06/131 Ulovlig tilknytning Dønna vannverk gnr. 36/7 Helge Tobiassen, kan gis til formannskapet evt. i lukket møte. Naust/brygge er i dag tilknyttet Dønna vannverk uten at det er betalt tilknytnignsavgift eller årlig vannavgift for denne eneheten. Det er også etablert septiktank med avløp ned til fjæra/strandsonen. Det er ikke søkt om utslippstillatelse jfr. forurensningsloven og pbl. Bygningsmyndighet/forurensningsmyndighet vurderer utslippet til å være til skade for miljøet i strandsonen, jfr. informasjon i klagbrev fra naboer datert 24.10.2012 og som beskrevet ifm. anmeldelse. Videre saksgang: Byggesaksforskriften (SAK) kap. 16 og pbl. kap. 32 omhandler overtredelsegebyr og utmåling av dette ut i fra alvorlighetsgrad. (vedlagt). Forskriften beskriver en gebyrstørrelse som varierer fra kr. 10.000 kr til kr. 200.000 alt etter om saken/overtredelsen er gjort av et foretak/firma eller en privatperson samt alvorlighetsgraden av saken. Ut fra pbl 32-8 kan overtredelsegebyr ilegges den som forsettelig eller uaktsomt - utfører, eller lar utføre tiltak uten at det foreligger nødvendig tillatelse etter denne lov, eller i strid med vilkårene for slik tillatelse. - bruker eller lar bruke byggverk, eller del av byggverk eller areal uten at det foreligger nødvendig tillatelse etter denne lov, eller bruken er i strid med bestemmelser gitt i eller i medhold av denne lov, vedtak eller plan. Videre er det i SAK 16-1 nærmere pressisert hvem som kan ilegges slikt gebyr samt størrelsen på gebyret ut i fra definerte overtredelser. Hvis det i samme sak defineres overtredelser for flere forhold listet opp i SAK 16, kan gebyr beregnes for hver overtredelse og legges sammen. Den som utfører, eller lar utføre tiltak som nevnt i pbl 20-1 og 20-2 uten at det foreligger nødvendig tillatelse, kan ilegges gebyr: 1. Inntill kr. 10.000 der tiltaket for øvrig i det vesentlige er i overensstemmelse med krav gitt i eller med hjemmel i pbl. 2. Inntill kr. 50.000 der tiltaket ikke i det vesentlige er i samsvar med krav gitt i eller med hjemmel i pbl.
Den som bruker, eller lar bruke tiltak uten at det foreligger nødvendig tillatelse til bruksendring, ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse etter pbl, eller i strid med vilkårene i slike tillatelser, kan ilegges gebyr: 1. Inntill kr. 10.000 der tiltaket i det vesentlige er i overensstemmelse med krav gitt i eller med hjemmel i pbl. 2. Inntill kr. 50.000 der tiltaket ikke i det vesentlige er i overensstemmelse med øvrige krav gitt i eller med hjemmel i pbl, eler bruken kan føre til personskade, alvorlig materiell skade eller skade for miljøet. Byggesaksforskriften 16-2 beskriver utmåling av overtredelsesgebyrets størrelse. Vi vil i det etterfølgende drøfte forskriftens ordlyd ut i fra denne sakens kjente opplysninger. 16-2 første avsnitt Ved vurdering av overtredelsesgebyrets størrelse kan det legges vekt på hvor alvorlig overtredelsen er. Begrunnelsen for at bygningsmyndigheten anser overtedelsen som svært alvorlig er at bygget brukes til boformål/overnatting uten at det her har vært noen form for kontroll på prosjektering, utførelse eller ferdigstillelse og da spesielt i forhold til brannsikring. Samtidig er bygget tilknyttet offentlig vann og det er etablert avløp fra bygget via septiktank uten at det foreligger godkjent utslippstillatelse. 16-2 tredje avsnitt Ved vurdering av overtredelsesgebyrets størrelse etter 16-1 første ledd bokstav a) kan det legges vekt på om overtrederen åpenbart kjente til at handlingen var i strid med krav gitt i eller med hjemmel i pbl. Tiltakhaver har i mange år før dette drev registrert foretak som bygningsentreprenør, og burde da kjenne til plan- og bygnignslovens regler og vite om hva som kreves av nødvendige tillatelser. 16-2 femte avsnitt - Ved vurdering av overtredelsesgebyrets størrelse kan det legges vekt på om overtredelsen bidrar til økonomisk gevinst, herunder om overtredelsen medfører at tiltaket eller eiendommen får en markert høyere økonomisk verdi. Bryggen har iflg. naboer vært utleid i perioder over flere år, og en antar at det i denne sammenheng er krevd leie av brukere/turister. At eiendommen vil få en noe høyere verdi med påstående brygge/hytte kontra uisolert naust er sansynlig ut i fra vanlige takseringsprinsipper.
16-2 sjette avsnitt - Ved vurdering av overtredelsesgebyrets størrelse kan det legges vekt på om overtredelsen er gjort i vinnings hensikt. Ved vurderingen vektlegges om overtredelsen er gjort av profesjonelle aktører. En vil anta at en av grunnene for å endre naustet til brygge/hytte var å ha en inntjening gjennom utleie og dermed ha en form for inntekt av dette. I forhold til «proffesjonelle aktører» kan nevnes at tiltakhaver ved søknadstidspunkt i 1999 og i mange år før dette drev registrert foretak som bygningsentreprenør, og da burde vite om både lover og regler i forhold til bygging og hva som kreves av nødvendige tillatelser. Søknad om tiltak er likevel underskrevet av tiltakshaver som privatperson, og man vil i det etterfølgende beregne overtredelsesgebyr ut i fra at det er søknad om tiltak og overtredelse fra en privat aktør dvs. en halvering av gebyr i forhold til hvis overtredelsen har vært utført av et foretak. 16-2 syvende avsnitt - Ved vurdering av overtredelsesgebyrets størrelse kan det legges vekt på om overtredelsesgebyret vil virke urimelig ut fra overtrederens økonomiske situasjon. Bygningsmyndigheten kjenner ikke til overtrederens økonomiske situasjon. Ut fra pbl 32-1 har kommunen plikt til å forfølge ulovligheter med mindre overtredelsen er å anse som av mindre betydning. At en bygning blir ulovlig bruksendret fra et uisolert naust til brygge/hytte til boformål/utleie og ulovlig tilknyttes vann og avløp kan ikke anses som en overtredelse av mindre betydning. I foreliggende sak må overtredelsen betraktes som svært alvorlig og kommunens oppfølging må være å pålegge at ulovlig bruk må opphøre og at bygget tilbakeføres til den stand den opprinnelig var godkjent for samt at den ulovlige handling følges opp med utferdigelse av overtredelsesgebyr. Utmåling av overtredelsesgebyr: Det er her snakk om 2 ulovlige forhold, og følgelig kan man ilegge den ansvarlig 2 gebyrer. 1. for å ha utført endringsarbeider uten søknad - fra uisolert naust til delvis isolert og innredet brygge til boformål med innlagt vann/avløp og 2. for å ha tatt i bruk bygget uten at brukstillatelse og ferdigattest er gitt. For det første forhold foreslås et overtredelsesgebyr på kr. 5.000 jfr. forskriftens 16-1 pkt. a1 (privatperson lar utføre tiltak uten at det foreligger nødvendig søknad og tillatelse). For det andre forhold som etter bygnignsmyndighetene er det mest alvorlige, foreslås et overtredelsesgebyr på kr. 25.000 jfr. forskriftens 16-2 pkt. b2 (privatperson tar i bruk tiltak uten at det foreligger nødvendig bruksendring eller ferdigattest og der bruken kan føre til skade på person).
Utover dette bør bygget tilbakeføres til sin opprinnelige godkjenning ved at: - utleie av bygget opphører umiddelbart - vanntilkytning og avløpsarrangement fjernes - tiltakshaver skal innsende til Dønna kommune oppgraderte og målsatte tegninger av 1. og 2. etg. - det skal søkes om ferdigattest Vedlegg: Klage på naboeiendom fra gnr. 36/31 og gnr. 36/8, datert 24.10.2012 Foreløpig svar på klage fra Dønna kommune, datert 2.11.2012 Mail til Helge Tobiassen angående avklaring om tidspunkt tilsyn, datert 9.10.2013 Varsel om tilsyn gnr. 36/7, datert 22.10.2013 Tilsynsrapport datert 5.11.2013 sendt Tobiassen til uttalelse, datert 6.11.2013 Plan- og bygningsloven kap. 32 Ulovlighetsoppfølging Byggesaksforskriften kap. 16 - Overtredelsesgebyr