Byrådssak 44/17 Bergenhus gnr 167 bnr 1722, Lamberts Vei 7: Klage på avslag på søknad om bruksendring, tilbygg og fasadeendring TDTO EBYGG-5210-201523695-33 Hva saken gjelder: Saken gjelder søknad om bruksendring, tilbygg og fasadeendring. Det ble den 27.6.2016 gitt tillatelse til bruksendring fra industri til bolig i 2. etasje, noen fasadeendringer, takterrasse over uthus og etablering av trapp og repos. I samme vedtak ble det gitt avslag på søknad om bruksendring i 1. etasje og loftsetasje, og avslag på noen fasadeendringer på fasade mot sør-vest og nord-vest. Avslaget er påklaget av tiltakshaver Alf Gausdal. Deler av søknaden gjelder legalisering av allerede utført bruksendring på 1960-tallet. Søknaden ble først behandlet i vedtak datert 11.2.2016 der det ble gitt delvis tillatelse og delvis avslag. I forbindelse med behandling av klage ble det konstatert at det var gjort noen feil i vedtaket ved at deler av avslaget var mangelfullt begrunnet. Enkelte fasadeelementer var ikke kommet med i vedtaket. Videre var det gjort feil ved at to takvinduer var med både i avslag og tillatelse. Vedtaket av 11.2.2016 ble opphevet og nytt vedtak ble fattet den 27.6.2016. Det er sistnevnte vedtak som nå er gjenstand for klagebehandling. Eiendommen er regulert til industri/bolig i spesialområde bevaring, i plan for Bergenhus Skuteviken, vedtatt 25.4.1988. I kommuneplanen ligger eiendommen innenfor sentrumsformål (S1) i hensynssone «Bevaring kulturmiljø Historisk senter». Det er søkt om dispensasjon fra reguleringsplanens formål industri/bolig, KPA2010 pkt. 10 om uteoppholdsareal og pkt. 15 om parkering. I klagen på det opprinnelige vedtaket av 11.2.2016 er det anført at det bør dispenseres fra krav til innendørs bod og til krav om minimum BRA. Byrådet oppfatter dette som en søknad om dispensasjon fra TEK10 12-10 om bod og oppbevaringsplass og KPA2010 pkt. 23.1. Det er søkt om unntak fra TEK 10 etter pbl. 31-2 pkt. 4. Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i pbl. 21-3. Det foreligger ingen merknader. Byantikvaren har i uttalelse 09.11.2015 frarådet at det etableres balkonger i tilknytning til eksisterende lagerdører/lastedører. De åpner for at det etableres glassfelt i tillegg til lagerdørene, fortrinnsvis på innsiden. De anbefaler at takvinduer som etableres, gis en moderat størrelse, slik at de ikke blir dominerende element i takflaten. Byantikvaren anbefaler ikke at bodens eksisterende pulttak erstattes med flatt tak/takterrasse. Klager mener at omgjøringen er til ugunst for klager ved at det i vedtaket 11.2.2016 ble gitt rammetillatelse til innsetting av 3 nye vinduer i 2. etasje på fasade mot nord-vest, mens det i det nye vedtaket 27.6.2016 ble gitt avslag på de samme vinduene. Det er anført at dette er i strid med fvl. 35 (1) bokstav a. 1
Klager anfører at han i den første klagen foreslo å slå sammen loftsetasjen med 2.etasje ved å rive en lettvegg og etablere innvendig adkomst. Dette burde vært behandlet som en revidert søknad. Når det gjelder leilighetenes størrelse mener klager at det bør gis dispensasjon blant annet på grunn av at det er romslig med plass til både spisebord, sofagruppe, kjøkken og seng. Det er også vist til at saksbehandler har konkludert med at bygget er «godt egnet til boligformål og reetablering av industriformål kan ikke anses som reelt og hensiktsmessig siden eiendommen befinnes i et etablert boligmiljø». Det anføres nye forskrifter av 2016 innebar at boligeiere enklere skulle få omgjort tilleggsdel til hoveddel, og at dette må få betydning i denne saken. Klager anfører at det bør gis dispensasjon fra reglene om bodplass. Planløsningen bør anses som privat anliggende. Angående vindu i 1. etasje mot nord-vest har klager anført at innsendte tegninger viser at det har vært et vindu her som trolig er ulovlig fjernet. Takvindu mot nord-vest mener klager er lite synlig fra det offentlige rom. Videre er forholdsmessigheten mellom størrelsen på vindu og takflate svært god sammenlignet med nabolagets takvinduer. Når det gjelder innsetting av nye dører i 2. og 3. etasje over inngang er det vist til at tiltakshaver tidligere har skissert en rekke løsninger som er i tråd med Byantikvarens uttalelse datert 09.11.2015 uten at dette er vurdert av byggesak. Dersom det er slik at byggesak ikke vurderer subsidiære anførsler burde dette vært kommunisert til tiltakshaver i form av veiledning. Klager mener at det bør gjøres en separat realitetsvurdering av lastedørene i 2. og 3. etasje ettersom det er stor forskjell på det visuelle inntrykket ved skifte av dører i disse to etasjene. Det er vist til at glassdører er satt inn som erstatning for lastedører i Skuteviksbodene. I tillegg til anførsler som gjelder det påklagede vedtaket er det i klagen stilt spørsmål og etterlyst veiledning knyttet til skisserte endringer i forhold til innsendt søknad. Klager har den 28.11.2016 sendt inn tilleggsinformasjon til klagen. Det presiseres at den minste leiligheten i 1. etasje er 33 m 2. Denne har tilgang til bod 1,5 meter fra inngangsdøren via et overbygget inngangsparti. Det vil bli uforholdsmessig dyrt å flytte veggen mellom leilighetene 35 cm for å oppnå minstekravet iht. plan. Det anføres at planløsningen er tilfredsstillende og det vises til bilder. Det er flere andre leiligheter i området under 35 m 2. Det er innsendt korrigert planløsning for leiligheten på 47 m 2 den 1.3.2016 i klage på det opprinnelige vedtaket. Endringen består i at det er satt opp vegg og dør mellom hall og stue/kjøkken. Inngang til bod er flyttet fra stue til soverom. Klager anfører at planløsningen er helt ordinær og det vises til flere andre prosjekter med lignende planløsninger. Det anføres at byggesak har lagt seg på en strengere linje enn byantikvaren i vurderingen hva gjelder innsetting av nye dører i 2. og 3 etasje over inngang. Fagetaten har vurdert klagen, uten å finne grunn til å ta denne til følge. Fagetaten presiserer at det er gitt dispensasjon fra regulert arealformål «industri/bolig» slik at hele bygget kan benyttes til boligformål. Ved klagesaksbehandlingen foretas det kun en vurdering av om vedtaket lider av feil eller mangler i forhold til den søknaden som forelå på behandlingstidspunktet. Dersom endringer ønskes behandlet må det søkes om disse i en ny søknad. Klager er informert om dette i brev datert 6.7.2016. Loftsleiligheten er oppgitt å være 33 m 2, men dette er ikke i samsvar med tegningene som er vedlagt i søknaden. Tiltakshaver har i klagen opplyst at leilighetene er kontrollmålt og at bruksarealet er oppmålt til 35,6 m 2. Fagetaten har på grunnlag av søknadens tegninger beregnet arealet til 35,1 m 2. Ut fra opplysningene i søknaden oppfylles ikke kravet om minimum 35 m2 + bod, jf. KPA2010 pkt. 23.1. Det er ikke vist innvendig oppbevaringsplass eller bod i leiligheten. Utformingen er i strid med TEK 10 12-10 om bod og oppbevaringsplass. Videre er leiligheten i strid med TEK 10 12-7 om krav til rom og annet 2
oppholdsareal. Det vises konkret til at det ikke er angitt hvor stort areal som har takhøyde på 2,4 meter. Basert på tegningene har fagetaten beregnet at det kun vil være et smalt belte med bredde på Ca. 0,75 meter som oppfyller kravet til minimum 2,4 meter romhøyde for loftsetasjen. Etter pbl 31-2, fjerde ledd, kan kommunen gi tillatelse til bruksendring, også når det ikke er mulig å tilpasse byggverket til tekniske krav uten uforholdsmessige kostnader, dersom bruksendringen er forsvarlig og nødvendig for å sikre en hensiktsmessig bruk. Fagetaten kan ikke se at etablering av egen boenhet på loftet er nødvendig for å sikre en hensiktsmessig bruk av bygget, og mener at det ikke er grunnlag for å godkjenne bruksendringen etter nevnte bestemmelse. Fagetaten har ingen innvendinger til at loftsetasjen innlemmes som tilleggsdel til godkjent boenhet i 2. etasje, forutsatt at kravene etter plan- og bygningsloven er ivaretatt. Dette krever imidlertid at det sendes inn ny søknad med tegninger som viser ny boenhet med tilleggsdel. I 1. etasje er det gitt avslag på to boenheter, en på 30,5 m 2 og en på 47 m 2. Avslaget for leilighetene i 1. etasje er begrunnet med at planløsningen ikke er hensiktsmessig ved at bad er plassert i direkte tilknytning til stue/kjøkken, kombinert inngang/kjøkken og for liten stue. Det er gitt avslag på følgende fasadeendringer på fasade mot sør-vest: Innsetting av en ny inngangsdør i 1. etasje, etablering av altaner i 2. og 3. etasje over inngang, innsetting av nye dører i 2. og 3. etasje over inngang og innsetting av ett vindu i 2. etasje, mellom to eksisterende vinduer (på venstre del av fasade). På fasade mot nord-vest er det gitt avslag på innsetting av ett nytt vindu i 1. etasje, 3 nye vinduer i 2. etasje og et takvindu. Fagetaten opprettholder disse avslagene og viser blant annet til at tiltakene kommer i konflikt med husets særpreg og tidstypiske fasadeelementer. Fasadeendringene er ikke tilpasset byggets visuelle og kulturelle uttrykk og avslagene gjelder tiltak på de mest eksponerte fasadene. Hva gjelder uteoppholdsareal mener fagetaten at det kan være forsvarlig å godkjenne til sammen 2-3 boenheter i bygget, uten å opparbeide mer uteareal. Det vises til at godkjent terrasse til et uteoppholdsareal på ca. 20 m 2 og at det er et uteareal i bakgården på ca. 10 m 2. Bygget ligger nært offentlig grøntområde, på motsatt side av en lite trafikkert blindvei. Fagetaten gir ikke klager medhold i anførselen om at det er i strid med fvl. 35 å oppheve vedtaket og fatte nytt vedtak til ugunst for klager. Vedtaket av 11.2.2016 ble opphevet med hjemmel i fvl. 33, andre ledd, som åpner for at underinstansen, etter å ha foretatt de undersøkelser klagen gir grunn til, kan oppheve eller endre vedtaket dersom den finner klagen begrunnet. Fagetaten kom til at det var gjort feil i vedtaket når det gjaldt vinduer på fasade nord-vest. Det var ikke samsvar mellom de vinduene som var vist i søknaden og det som behandlet i vedtaket. Fvl. 35 er ikke til hinder for at kommunen i forbindelse med sin klagebehandling opphever et vedtak som lider av feil og foretar en ny behandling av søknaden. Det bemerkes for øvrig at kommunen etter fvl 35, bokstav c, kan oppheve et ugyldig vedtak også uten at det er påklaget. Byrådet har vurdert klagen, og kommet til at denne kan tas delvis til følge. Byrådet er positiv til at eiendommen benyttes til boligformål, men boenhetene må utformes på en slik måte at de imøtekommer bestemmelser i kommuneplanens arealdel og plan- og bygningsloven med forskrifter. Byrådet har ingen merknader til fagetatens vurdering hva gjelder boenheten på loftet, men kan ikke se at fagetaten har vurdert om det kan gis dispensasjon fra KPA2010 pkt. 23.1 og TEK10 12-10. Byrådet har vurdert om det med hjemmel i pbl. 19-2 kan gis dispensasjon fra KPA2010 pkt. 23.1 for denne boenheten uten å finne grunnlag for å gi slik dispensasjon. Byrådet kan ikke se at leiligheten har tilstrekkelig gode kvaliteter som kompenserer for det manglende arealet. Det vises til at det ikke er 3
tilstrekkelig bodareal jf. TEK10 12-10 og at romhøyden heller ikke er tilfredsstillende. En dispensasjon vil føre til en vesentlig tilsidesettelse av de hensyn bestemmelsen er satt til å ivareta og vil kunne føre til uhendig presedens. Byrådet vurderer dette arealet som best egnet som en del av boenheten i 2. etasje, men dersom dette skal godkjennes må det fremsettes en ny, komplett søknad. Byrådet slutter seg til fagetatens vurderinger hva gjelder avslag på fasadeendringer, vurdering om uteoppholdsareal og omgjøring av vedtak til ugunst for klager. Byrådet mener at den største av leilighetene i 1. etasje har en akseptabel planløsning og er uenig i fagetatens vurdering. Byrådet kan ikke se at det foreligger hjemmel for å avslå leiligheten med hjemmel i pbl. 29-5 jf. TEK10 pkt. 12-5 om planløsning da planløsningen må anses å være tilfredsstillende. Byrådet viser til fagetatens vurdering om uteareal og har kommet til at det med hjemmel i pbl. 19-2 kan gis dispensasjon fra KPA2010 pkt. 10. Foruten det utearealet eiendommen selv har ligger bygget nært offentlig grøntområde. Det vil da være tilstrekkelige utearealer å benytte for beboerne i den nye boenheten. Hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra vil ikke bli tilsidesatt og det foreligger en overvekt av fordeler med en dispensasjon da tiltakshaver får utnyttet bygningens areal på en hensiktsmessig og god måte med å etablere en ny boenhet. Byrådet slutter seg til fagetatens vurdering om at den minste av leilighetene i 1. etasje er utformet i strid med KPA2010 pkt. 23.1 og TEK10 12-10. Byrådet kan ikke se at det tidligere er foretatt en vurdering av om det kan gis dispensasjon i medhold av pbl. 19-2 fra KPA2010 pkt. 23.1 og TEK10 12-10. Byrådet legger i sin vurdering til grunn opplysningene om at denne boenheten er 33 m 2. Byrådet kan ikke se at leiligheten har tilstrekkelig gode kvaliteter som kompenserer fra reduksjonen i størrelse. Selv om enheten kun mangler 2 m 2 bruksareal for å oppfylle kravet i KPA2010 pkt. 23.1 mangler også boenheten innvendig bodareal i sin helhet. Klager ønsker at det dispenseres fra kravet til innvendig bod da utvendig bod ligger like utenfor inngangsdøren. En utvendig bod vil ikke være et fullgodt alternativ til innvendig bod og det begrensede arealet vil da måtte tjene til mange ulike oppbevaringsformål En dispensasjon vil føre til en vesentlig tilsidesettelse av de hensyn bestemmelsen er satt til å ivareta og vil kunne føre til uhendig presedens. Byrådet vurderer planløsningen som akseptabel, og er uenig med fagetatens vurdering på dette punkt. Dette har imidlertid ingen betydning for utfallet av saken da det foreligger andre avslagsgrunner. Byrådet kan ikke se at det foreligger usaklig forskjellsbehandling knyttet til de eiendommene klager har vist til. Byrådet kan ikke se at det er søkt om eller gitt noen tillatelser til boenheter under 35 m 2 på disse eiendommene etter at den gjeldende kommunedelplan trådte i kraft. Sakene er således ikke rettslig sammenlignbare. Vedtakskompetanse: I henhold til bystyresak 108/16 er myndigheten til å behandle klagesaker etter plan- og bygningsloven, med nærmere angitte unntak, delegert til Komite for miljø og byutvikling. Dersom klagen ikke tas til følge skal saken sendes til Fylkesmannen i Hordaland for endelig avgjørelse. Byrådet innstiller til komite for miljø og byutvikling å fatte følgende vedtak: 1. Fagetatens vedtak datert 27.6.2016 oppheves i medhold av forvaltningsloven 33, 2. ledd hva gjelder søknad om bruksendring til boligformål i 1.etasje og etablering av en leilighet med 47 m2 i bruksareal. 2. Med hjemmel i pbl. 19-2 gis det dispensasjon fra KPA2010 pkt. 10 hva gjelder minste uteoppholdsareal for den nye boenheten i 1. etasje. 3. Det overlates til fagetaten å utferdige tillatelsen og stille de nødvendige vilkår for denne. 4
4. Fagetatens vedtak datert 27.6.2016 opprettholdes for øvrig. 5. Klage tas delvis til følge. Dato: 24. januar 2017 Dette dokumentet er godkjent elektronisk. Harald Schjelderup byrådsleder Anna Elisa Tryti byråd for byutvikling Vedlegg: Fagnotat datert 22.9.2016 med følgende vedlegg: 1. Oversiktskart, datert 13.9.2016 2. Oversiktsfoto, datert 13.9.2016 3. Skråfoto 4. Situasjonsplan, datert 25.6.2016 5. Tegninger, vedlegg til søknad 6. Tegninger, revidert 27.8.2015 7. Byantikvarens uttalelse, datert 09.11.2015 8. Avslag / rammetillatelse på vilkår, datert 27.6.2016 9. Klage, datert 5.7.2016 10. Utdypende klage, datert 31.8.2016 11. E-post fra klager, 12.9.2016 12. Tegning med fagetatens beregninger loft 13. Bekreftelse på mottatt klage, datert 6.7.2016 Utfyllende klage, datert 28.11.2016 Bilder 5