OPPHEVING AV VEDTAK NYTT VEDTAK OM AVSLAG / RAMMETILLATELSE PÅ VILKÅR

Transkript

1 ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER SEKSJON FOR BYGGESAK Besøksadresse: Allehelgens gate 5 Postadresse: Postboks 7700, 5020 Bergen Telefon Epost: postmottak.byggesak@bergen.kommune.no Sigurd M Bothner Siv Arkitekt AS Barthebrygga KRAGERØ Deres referanse: Vår saksbehandler: Vårt saksnummer: Dato: Nikola Silic / Dir. tlf.: OPPHEVING AV VEDTAK NYTT VEDTAK OM AVSLAG / RAMMETILLATELSE PÅ VILKÅR Eiendom : Gnr 167 Bnr 1722 Adresse : Lamberts Vei 7 Tiltakshaver Tiltaket : Alf Gausdal : Tilbygg bolig Det vises til søknad mottatt (datert ) og tilleggsdokumentasjon mottatt og Søknaden ble delvis avslått og delvis innvilget i vedtak datert Avslaget ble påklaget i brev datert med tilleggsbegrunnelse datert Etter mottatt klage har vi vurdert saken på nytt, og kommet til at noen deler av avslaget er mangelfullt begrunnet. Det er også gjort noen andre feil i vedtaket. Blant annet er det noen fasadeelementer som ikke er kommet med i vedtaket. Det er også gjort feil ved at to takvinduer på fasade sør-vest er tatt med både i avslag og tillatelse. Når det gjelder endringene på fasade mot nord-øst er vi kommet til at disse kan godkjennes, slik at klage for denne delen tas til følge. På denne bakgrunn oppheves vedtaket av og erstattes av dette vedtaket. 1. Søknaden gjelder: Bruksendring fra industri til boligformål i hele huset. Det skal etableres til sammen 4 boenheter, hvorav 2 stk. i 1. etasje og en i 2. og loftsetasje respektivt. Fasadeendringer i form av: o Fasade mot sør-vest: Innsetting av en ny inngangsdør i 1. etasje. Etablering av altaner i 2. og loftsetasje over inngang. Innsetting av nye dører i 2. og 3. etasje over inngang. Innsetting av 2 takvinduer.

2 Innsetting av ett vindu i 2. etasje, mellom to eksisterende vinduer (på venstre del av fasade). o Fasade mot nord-øst: Innsetting av 3 nye vinduer i 1. etasje, 2 nye vinduer i 2. etasje og et takvindu. o Fasade mot nord-vest: Innsetting av ett nytt vindu i 1. etasje, 3 nye vinduer i 2. etasje og et takvindu. Fjerning av fløydør i 1. etasje. Etablering av trapp og repos som tilgang til leiligheter i 2. og loftsetasje. Etablering av takterrasse over eksisterende uthus istedenfor pulttak. Det er ikke opplyst hvor stort er areal som søkes bruksendret, men ut fra innsendte tegninger framgår det at hus har bruksareal på ca. 190 m 2. Tiltaket krever dispensasjon fra: plan- og bygningslovens 29-4 Avstand til nabogrense formål i reguleringsplan, fra kombinert formål industri/bolig til boligformål kommuneplanens arealdels pkt. 10 Uteoppholdsareal og pkt. 15 Parkering Det er søkt om slike dispensasjoner. Vi gjør oppmerksom at eksisterende carport anses som ikke godkjent, ut fra innsyn i vårt arkiv. 2. OPPHEVING AV VEDTAK Vedtak datert oppheves, jf forvaltningsloven 33, andre ledd. 3. NYTT VEDTAK 3.1 AVSLAG Med hjemmel i plan- og bygningslovens 29-1 Utforming av tiltak, kommuneplanens arealdel pkt. 23 Bebyggelse og anlegg med hensyn til minimal størrelse av boenheter, byggteknisk forskrifters 12-5 Planløsning, 12-7 Krav til rom og annet oppholdsareal, første ledd og Bod og oppbevaringsplass gis avslag på den delen av søknad om rammetillatelse mottatt som omfatter: Bruksendring fra industri til boligformål i 1. og loftsetasje. Begrunnelse: Areal av leilighet i loftsetasje som opplyst i søknad og plantegning stemmer ikke overens. Det framstår av plantegning at arealet på leiligheten ikke oppfyller minimalt krav i kommuneplanens arealdel, pkt. 23 Bebyggelse og anlegg hvor det står at Nye boenheter skal som hovedregel ikke være mindre enn 35 m 2 BRA + bodareal. Ved denne leiligheten er det ikke oppfylt krav i byggteknisk forskrift 12-7 Krav til rom og annet oppholdsareal, første ledd heller. Det framgår av veiledning til tekniske forskrifter at romhøyde må være minimum 2,40 m. Det mangler også innvendig bod (oppfyller ikke krav i TEK ) a). Omsøkte leiligheter i 1. etasje oppfyller ikke krav i plan- og bygningslovens 29-1 Utforming av tiltak. Planløsninger anses som ikke hensiktsmessige (plassering av bad i direkte Side 2 av 8

3 tilknytting til stue/kjøkken, kombinert inngang/kjøkken, for liten stue, bl.a.). I tillegg mangler leilighet plassert mot sør-øst innvendig bod (TEK ) a) og er under minst krav om størrelse av leilighet i kommuneplanens arealdel, pkt. 23 om 35 m 2 BRA + bodareal Med hjemmel i plan- og bygningslovens 29-2 Visuelle kvaliteter og 31-1 Ivaretakelse av kulturell verdi ved arbeid på eksisterende byggverk gis avslag på den del av søknad om rammetillatelse mottatt som omfatter: Fasadeendringer i form av: o Fasade mot sør-vest: Innsetting av en ny inngangsdør i 1. etasje. Etablering av altaner i 2. og 3. etasje over inngang. Innsetting av nye dører i 2. og 3. etasje over inngang. Innsetting av ett vindu i 2. etasje, mellom to eksisterende vinduer (på venstre del av fasade). o Fasade mot nord-vest: Innsetting av ett nytt vindu i 1. etasje, 3 nye vinduer i 2. etasje og et takvindu. Begrunnelse: Når det gjelder visuelle kvaliteter stiller bygningsmyndigheten seg bak byantikvarens uttalelse (se saksutredning), med unntak av takterrasse over uthus. Ingen av omsøkte vinduer på fasade mot nord-vest oppfyller krav i pbl 29-2 og Den fasaden må sees i sammenheng med fasade mot sør-vest og derfor anses omsøkte vinduer som ikke godt tilpasset til eksisterende forhold. Takvindu på fasade nord-vest framstår som svært eksponert og virker dominerende i forhold til størrelse av den takflaten. Vindu som søkes innsatt i 2. etasje mellom to eksisterende oppfyller ikke heller estetiske krav. Det forringer symmetri og balanse på fasade. Omsøkte altaner og balkongdører i 2. og 3. etasje, samt inngangsdør kommer i konflikt med husets særpreg og tidstypiske fasadeelementer og er dermed i konflikt med pbl 29-2 og RAMMETILLATELSE PÅ VILKÅR Det gis rammetillatelse til: Bruksendring til boligformål i 2. etasje og etablering av en boenhet. Fasadeendringer i form av: o Fasade mot sør-vest: Innsetting av 2 takvinduer. o Fasade mot nord-øst: Innsetting av 3 nye vinduer i 1. etasje, 2 nye vinduer i 2. etasje og et takvindu. o Fasade mot nord-vest: Fjerning av fløydør i 1. etasje. Etablering av takterrasse over eksisterende uthus istedenfor pulttak. Etablering av trapp og repos som tilgang til leiligheter i 2. og loftsetasje. Vilkår: Det må foreligge forhåndsuttalelse fra Vann og avløp etaten før igangsettingstillatelse kan utstedes. Side 3 av 8

4 3.3 Dispensasjoner Det gis dispensasjon fra reguleringsplan nummer om formål (industri/bolig), jf. plan- og bygningsloven Det gis dispensasjon fra avstandsbestemmelsene i plan- og bygningsloven 29-4, for bygging inntil 0,8 m fra nabogrense mot gnr 167, bnr 571, og 0 m mot gnr 167 bnr 786, jf. plan- og bygningsloven Det er søkt om dispensasjon fra kommuneplanens arealdels pkt. 10 Uteoppholdsareal og 15 Parkering. Siden eksisterende 2 biloppstillingsplasser dekker behov for areal som søkes bruksendret, er tiltaket ikke avhengig av dispensasjon fra den bestemmelsen. Dekning av krav til uteoppholdsareal er dekket for en leilighet som godkjennes i dette vedtaket. Siden øvrige leiligheter ikke godkjennes, tar vi ikke stilling til søknad om dispensasjon fra bestemmelse om uteoppholdsareal. 3.4 Plassering på eiendommen Plasseringen godkjennes som omsøkt 0,8 meter til nabogrense, jf. plan- og bygningsloven 29-4 og gjeldende reguleringsplan. 3.5 Atkomst og avkjørsel Omsøkt avkjørsel godkjennes etter Trafikketaten sin uttalelse datert (sak nr ). Vilkår og krav i uttalelsen skal etterkommes, jf. plan og bygningslovens Ansvarsretter Med henvisning til mottatt søknad om ansvarsrett godkjennes følgende foretak: Foretak Org.nr Godkjent Funksjon - tiltaksklasse Ansvarsområde SIGURD M BOTHNER SIV ARKITEKT AS Sentral SØK, t.kl. 1 PRO, t.kl. 1 Arkitekturprosjektering PLANHUSET AS Sentral PRO, t.kl. 2 Prosjektering av brannkonsept, konstruksjonssikkerhet og bygningsfysikk Obligatorisk kontroll skal gjennomføres i henhold til byggesaksforskriften BEGRUNNELSE FOR VEDTAKET 4.1 Planstatus Eiendommen omfattes av reguleringsplan nummer , BERGENHUS. SKUTEVIKEN, stadfestet , og er regulert til industri/bolig. Eiendommen inngår i spesialområde bevaring. I kommunedelplan for Sandviken - Fjellsiden Nord under planområde C: Skuteviken er eiendommen vist som bolig/nærings-områder og spesialområde bevaring etter Kommuneplanens arealdel viser eiendommen som sentrumsformål S1 og den ligger innenfor hensynssonene: Side 4 av 8

5 Bevaring kulturmiljø - Historiske senter (Sentrum og Sandviken). båndleggingsone etter lov om kulturminner faresone brannsmitteområder 4.2 Nabovarsling Ansvarlig søker opplyser at det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i planog bygningsloven 21-3, og bekrefter at det ikke er mottatt noen merknader. 4.3 Visuelle kvaliteter Et hvert tiltak skal prosjekteres og utføres slik at det etter kommunens skjønn innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering, jf. plan- og bygningsloven Etter vårt syn er disse forhold ikke fullstendig ivaretatt for omsøkte tiltak. Selv om at byantikvar fraråder riving av tak på uthus, finner vi at plassering av uthus, skjermet fra innsyn fra offentlig gateplan åpner for å godkjenne den delen av tiltak. 4.4 Andre uttalelser eller vedtak Byantikvar har kommet med følgende uttalelse datert : Anbefaling Byantikvaren anbefaler at bygnings industrielle fasadeuttrykk beholdes. Og vil fraråde at det etableres balkonger i tilknytning til eksisterende lagerdører. Vi kan åpne for at det etableres gassfelt i tillegg til lagerdørene, fortrinnsvis på innsiden. Vi anbefaler at takvinduer som etableres gis en moderat størrelse, slik at vinduene ikke blir det dominerende element i takflaten. Vi anbefaler ikke at bodens eksisterende pulttak erstattes med flatt tak/ takterrasse. Verneverdi Eiendommen ligger innenfor område som e regulert til spesialområde bevaring, jf. Pbl. (1985), 25.6, og er i KPA avsatt som hensynssone bevaring kulturmiljø, jf. retningslinje : Historisk senter Sentrum og Sandviken. Bygningen er avmerket på kart fra 1880 med to etasjer i tre, som i dag. Lamberts vei 7 er en tidligere garverbygning, og var en del av småindustrien i Skuteviken. Gateløpet til Lambertsvei var tidligere en åpen reperbane, som lå i tilknytning til reperbanene i området. Lamberts vei 7 er fremdeles godt lesbar som tidligere industribygg, og er et teknisk industrielt kulturminne med svært høy antikvarisk verdi. Omsøkt tiltak Det søkes om fasadeendringer i form av etablering av nye vinduer, ny dør balkong og takvinduer. Og det søkes om å fjerne tak på utvendig bod og erstatte med terrasse. Vurdering og konklusjon De omsøkte fasadeendringer vill etter Byantikvarens vurdering komme i konflikt med bygningens verdi som industrielt kulturminne. Dagens fasade har et utpreget industrielt uttrykk med vindeark, og lastedører i aller etasjer. De omsøkte balkongene og å erstatte lastedører med glass vil forringe dette utrykket. Vi kan likevel åpne for å etablere glass i tillegg til lagerdører, fortrinnsvis på innsiden. Hvis dette er vanskelig og gjennomføre, kan det være aktuelt å etablere glass på utsiden av eksisterende lagerdører, men da så tett som mulig inntil eksisterende dører slik at man unngår refleks i glasset. Når det gjelder etablering av takvinduer, ber vi om at disse holdes i en moderat størrelse, slik at vinduene ikke blir det dominerende element i takflaten. Vi har ingen innvendinger til omsøkte fasadeendringer på fasade mot nord, da denne fasaden mer eller mindre er skjult mot den høye muren på baksiden. Side 5 av 8

6 Når det gjelder å erstatte dagens pulttak på bod med flatt tak/takterrasse, er vi skeptisk til en slik løsning. Ut fra innsendte tegningsmateriale kan det se ut til at dagens bod blir bygget sammen med allerede eksisterende terrasse på baksiden av huset. Boden er synlig i smittet mellom Lambertsvei 7 og Skutevikens Tverrgate 5 (som var bolighuset som tilhørte garveriet). Bodmiljø av denne typen var vanlig i området, og er et historisk element som er viktig å ivareta. Slik vi vurderer det innsendte materialet vil det omsøkte tiltaket i tilknytning til boden komme i konflikt med viktige historiske og miljøskapende verdier. 4.5 Dispensasjon Tiltaket kommer i strid med reguleringsplan nummer med hensyn til formål industri/bolig. Det søkes om endring av formål. Eiendommen er regulert til industri/bolig. Dispensasjon kan bare gis dersom verken hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra eller hensynene i plan- og bygningslovens formålsbestemmelse 1-1, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å dispensere være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det følger av formålsbestemmelsen i plan- og bygningsloven at plan og vedtak skal sikre åpenhet, forutsigbarhet og medvirkning. Det skal legges vekt på langsiktige løsninger for samfunnet, likeverd og tas hensyn til barn og unges oppvekstmiljø samt estetisk utforming av omgivelsene. Søker begrunner søknad om dispensasjon at industrielle bruk av bygget ble opphørt på tallet. I denne konkrete saken vurderer vi at bygget er godt egnet til boligformål og reetablering av industriformål ikke kan anses som reelt og hensiktsmessig siden eiendommen befinnes i et etablert boligmiljø. Tiltaket vurderes til ikke å vesentlig tilsidesette de hensyn bestemmelsene skal ivareta. Etter en samlet vurdering vil fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene. Det søkes videre om dispensasjon fra avstandsbestemmelsene i plan- og bygningsloven Bestemmelsen har til formål å ivareta brannvernhensyn, samt behovet for å sikre lys og luft mellom bygg og en viss avstand til nabobebyggelse. Avstanden skal bl.a. sikre gode forhold for lys, trivsel og miljøforhold på eiendommen. Omsøkte tiltak fører ikke til at bygningen kommer nærmere naboeiendom enn i dagens situasjon. Derfor velger etaten å dispensere fra denne bestemmelsen og meddeler tillatelse til oppføring av takterrasse og innsetting av de vinduene som godkjennes som omsøkt. 5. GENERELLE BESTEMMELSER OG KLAGEADGANG Vedtaket kan påklages, se orientering om rett til å klage og andre generelle bestemmelser på siste side. Side 6 av 8

7 ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER for byggesakssjefen Nikola Silic - saksbehandler Åge Vallestad - gruppeleder Brevet er elektronisk signert og har derfor ingen underskrift. Kopi: Alf Gausdal, Brattlien 24, 5019 BERGEN Side 7 av 8

8 Generelle bestemmelser: Rettslig grunnlag: Ferdigstillelse: (plan- og bygningsloven og byggesaksforskriften kapittel 8) Bortfall av tillatelse: (plan- og bygningsloven 21-9) Orientering om rett til å klage på vedtaket: Klagerett: (forvaltningslovens 28) Saken er behandlet etter plan- og bygningsloven med tilhørende forskrifter; byggteknisk forskrift og byggesaksforskriften. Når tiltaket er ferdigstilt skal det søkes om ferdigattest. Ferdigattest utstedes når det foreligger nødvendig sluttdokumentasjon fra ansvarlig søker. Er tiltaket ikke satt i gang senest innen 3 år etter at tillatelse er gitt, faller tillatelsen bort. Tillatelsen faller også bort hvis tiltaket innstilles i lengre tid enn 2 år. Den som er part eller har rettslig klageinteresse har rett til å klage over vedtaket. Klagen sendes til: Bergen kommune, Etat for byggesak og private planer, Postboks 7700, 5020 Bergen. Klagefrist: (forvaltningslovens 29, 30 og 31) Rett til å kreve begrunnelse: (forvaltningslovens 24 og 25) Klagens innhold: (forvaltningslovens 32) Utsetting av gjennomføring av vedtaket: (forvaltningslovens 42) Rett til å se sakens dokumenter: (forvaltningslovens 11) Rett til å få veiledning: (forvaltningslovens 11) Kostnader ved klagen: (forvaltningslovens 36) Vilkår for å reise sak for domstolene om vedtaket: (forvaltningsloven 27 b) Klagefristen er tre uker fra den dag underretningen om vedtaket kom frem til vedkommende part. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom klagen kommer inn etter fristens utløp vil den bli avvist. Klagen kan imidlertid tas under behandling når det foreligger særlige grunner eller klager ikke kan lastes for forsinkelsen. Dersom en part mener at vedtaket ikke er begrunnet, kan det settes frem krav om dette innen klagefristen utløp. Klagen må nevne det vedtaket det klages over, hva som ønskes endret og være undertegnet av klageren eller hans fullmektig. Klagen bør begrunnes. Vedtaket kan gjennomføres selv om det er påklaget. Klager kan imidlertid anmode om å få utsatt iverksettingen av vedtaket, inntil klagefristen er ute eller klagen er avgjort. Fylkesmannen kan på selvstendig grunnlag ta stilling til anmodning om utsatt iverksetting av vedtaket. Med visse begrensninger har partene rett til å se dokumentene i saken. Det må ved et slikt ønske tas kontakt med Kundesenteret til Etat for byggesak og private planer i Allehelgens gate 5. Kommunen vil kunne gi nødvendig veiledning for at alle parter skal kunne ivareta sine interesser på best mulig måte. Det er adgang til å kreve dekning for nødvendige og vesentlige kostnader, f. eks advokatbistand, i forbindelse med klagesaken der vedtaket er endret til gunst for klager. Kravet må være fremsatt innen tre uker etter at underretning om det nye vedtaket er kommet frem til klager. Søksmål om gyldigheten av vedtaket, eller krav om erstatning som følge av vedtaket, kan ikke reises uten at en har brukt sin adgang til å klage på vedtaket og klagen er avgjort av høyeste klageinstans. Søksmål kan likevel reises når det er gått 6 måneder fra klage første gang ble fremsatt, og det ikke skyldes forsømmelse fra klagerens side at klageinstansens avgjørelse ikke foreligger. Side 8 av 8