Innherred samkommune Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Stian Austad Feskarvegen 2 7650 Verdal Deres ref: Vår ref: HMR 2007/8112 Dato: 19.11.2007 1721/21/18 - Stian Austad - Søknad om flytting av stabbur og riving av uthus - Feskarvegen 2 Vedlagt oversendes utskrift av Plan- og utviklingskomiteens sak 95/07. Med hilsen Hilde Røstad ingeniør Kopi til: Nord-Trøndelag Fylkeskommune - Fylkeskonservatoren Seilmakergata 2
Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 2 av 7 Verdal kommune Sakspapir 1721/21/18 - Stian Austad - Søknad om flytting av stabbur og riving av uthus - Feskarvegen 2 Saksbehandler: E-post: Tlf.: Hilde Røstad hmr@innherred-samkommune.no 74048506 Arkivref: 2007/8112 - /1719/21/18 Saksordfører: (Ingen) Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen 14.11.2007 95/07 Rådmannens forslag til vedtak: Det legges ned midlertidig forbud mot deling og byggearbeid på eiendommen gnr. 21 bnr.18. Søknad om tillatelse til flytting av stabbur og riving av uthus på eiendommen Feskarvegen 2 avslås (PBL 33). Vedtaket kan påklages i henhold til Forvaltningslovens 28. Det er tre ukers klagefrist fra mottatt dato av dette vedtaket. Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Verdal - 14.11.2007 BEHANDLING: Det ble foretatt befaring. AP og SP fremmet følgende forslag til nytt pkt. 2: PUK anmoder fylkeskommunen om å arbeide for en fredning av gnr. 21, bnr. 18. Videre bes administrasjonen, i samarbeid med tiltakshaver jobbe opp mot kulturminnefondet, i forhold til å kunne ta vare på bygget. Det ble først votert over 1. avsnitt i rådmannens forslag. Dette ble vedtatt med 8 stemmer. 1 stemte mot forslaget. Det ble deretter votert over forslaget fra AP og SP til nytt pkt. 2. Enstemmig vedtatt. Til slutt ble det votert over 2. avsnitt i rådmannens forslag. Enstemmig vedtatt. VEDTAK: 1. Det legges ned midlertidig forbud mot deling og byggearbeid på eiendommen gnr. 21 bnr.18. Søknad om tillatelse til flytting av stabbur og riving av uthus på eiendommen Feskarvegen 2 avslås (PBL 33). 2. PUK anmoder fylkeskommunen om å arbeide for en fredning av gnr. 21, bnr. 18. Videre bes administrasjonen, i samarbeid med tiltakshaver, jobbe opp mot kulturminnefondet i forhold til å kunne ta vare på byggene.
Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 3 av 7 Vedtaket kan påklages i henhold til Forvaltningslovens 28. Det er tre ukers klagefrist fra mottatt dato av dette vedtaket. Vedlegg: 1 Uttalelse fra Fylkeskommunen 2 Bilder Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): 1. Søknad om riving og flytting med vedlegg mottatt 6.9.2007 2. Begrunnelse for søknaden mottatt 5.11.2007 Saksopplysninger: Kart uthus stabbur Stian Austad har den 6.9.2007 søkt om flytting av stabbur og riving av uthus på eiendommen Feskarvegen 2, gnr.21 bnr.18. I brev og bilder mottatt her den 5.11.2007 redegjør han for hvorfor han ønsker å rive uthuset og flytte buret. Bildene følger vedlagt (vedlegg 2). Han begrunner søknaden om riving/ flytting med følgende:
Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 4 av 7 Deler av uthuset er i følge fylkeskommunen sannsynligvis fra rundt 1840, mens stabburet er noe eldre (sannsynligvis fra 1700-tallet). I henhold til Kulturminnelovens 25 plikter kommunen å sende søknad om riving eller vesentlig endring av ikke fredet byggverk eller anlegg oppført før 1850 til vedkommende myndighet (fylkeskommunen) senest fire uker før søknaden avgjøres. Vedtak om riving eller
Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 5 av 7 vesentlig endring av slike byggverk og anlegg skal umiddelbart sendes vedkommende myndighet, dersom denne myndigheten har uttalt seg mot riving eller vesentlig endring. På bakgrunn av dette er saken sendt til Nord-Trøndelag Fylkeskommune for vurdering. Fylkeskommunen skriver i sin vurdering følgende: Vi viser til brev datert 19.9.2007 angående søknad om flytting av stabbur og riving av uthus i Feskarvegen 2 i Verdal kommune. Bygningene ligger innenfor Senterområde Bevaringsverdig bygningsmiljø i kommunedelplan for Verdal sentrum. Ifølge Sefrak, er hovedhuset satt opp omkring 1840, og er av den første bebyggelsen på Verdalsøra. Verken uthuset eller stabburet er nøyaktig tidfestet, men det er rimelig å anta at deler av uthuset er omtrent fra samme tida og at stabburet er noe eldre. Dette gjør at bygningene kommer inn under Kulturminnelovens 25. Som kulturminnemyndighet uttaler vi oss derfor i saken. Vedlagte vernevurdering konkluderer med at eiendommen er verneverdig. I vernevurderingen fremgår det at eiendommen har høy både lokal og regional verdi, gjennom å trolig være den eneste gjenstående sentrumsgården med hele bakgårdsbebyggelsen inntakt i Nord-Trøndelag fylke. Viktige kulturminner av lokal og regional verdi, skal ivaretas gjennom Plan- og bygningsloven. Vi oppfordrer derfor kommunen til å legge ned midlertidig bygge- og deleforbud etter PBL 33 i påvente av omregulering av området til spesialområde bevaring. Vi ber om at vedtak i saken oversendes oss så snart det foreligger. Vurdering: Området er ikke regulert, men omfattes av kommunedelplanen for Verdal sentrum. Området er i denne planen avsatt til Senterområde bevaringsverdig bygningsmiljø. I bestemmelsene pkt. 6.1 står følgende: I områder med bevaringsverdi bygningsmiljø kan bygninger erstattes eller på- og ombygges, herunder endring av fasader, takbelegg, vinduer o.l., når dette blir gjort i samsvar med bygningsmiljøets tidstypiske karakter. Selv om området er avsatt til Senterområde bevaringsverdig bygningsmiljø i kommunedelplanen for Verdal sentrum, hindrer ikke bestemmelsene at bygg kan rives og erstattes av nye bygg når dette blir gjort i samsvar med bygningsmiljøets tidstypiske karakter. Dersom man ønsker å hindre at bygget blir revet er eneste mulighet å legge ned midlertidig bygge- og deleforbud, for så å regulere området til spesialområde bevaring eller endre bestemmelsene i kommunedelplanen for Verdal sentrum. I Plan- og bygningslovens 33 står blant annet følgende:
Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 6 av 7 Finner det faste utvalg for plansaker selv at et område bør reguleres eller omreguleres kan utvalget bestemme at tiltak som nevnt i 81, 86a, 86b og 93 ikke settes i gang før reguleringsspørsmålet er endelig avgjort. Det samme gjelder andre tiltak som vil kunne vanskeliggjøre planleggingen eller gjennomføringen av planen. Det faste utvalg for plansaker kan samtykke i at eiendom blir delt eller at arbeid blir utført, hvis det etter utvalgets skjønn ikke vil vanskeliggjøre den nye regulering... Er reguleringsspørsmålet ikke endelig avgjort senest 2 år etter at forbud er nedlagt, faller forbudet bort... Bestemmelsen gjelder tilsvarende ved revisjon av kommuneplanens arealdel Fylkeskommunen konkluderer med at eiendommen har høy både lokal og regional verneverdi, gjennom trolig å være den eneste gjenstående sentrumsgården med hele bakgårdsbebyggelsen inntakt i Nord-Trøndelag fylke. Fylkeskommunen oppfordrer derfor kommunen til å legge ned midlertidig bygge- og deleforbud etter PBL 33 i påvente av regulering til spesialområde bevaring. Fylkeskommunen anser saken som så viktig at de ber om kopi av kommunens vedtak for eventuelt å kunne påklage vedtaket. I henhold til Plan- og bygningslovens 15 kan fylkeskommunen og statlig organ påklage enkeltvedtak etter denne lov dersom vedtaket direkte berører vedkommende myndighets saksområde. Fylkeskonservatoren har vært i kontakt med museumshåndverker Jarle Vangstad, Solveig Ness fra Verdal historielag og Steinar Berg fra Stiklestad Nasjonale Kultursenter og fått en rekke opplysninger om eiendommen (vedlegg 1). Tiltakshaver opplyser at han ønsker å føre opp en ny vinkelformet bygning i 2 etasjer, med litt mindre grunnflate. Han påpeker i sin redegjørelse at stabburet og uthuset tar for mye av tomta, og er ubrukelig for han. Han mener også at bygningene ikke er i god teknisk stand. I denne saken foreligger det to aktuelle løsninger. Enten kan man følge eksisterende kommunedelplan sine bestemmelser og tillate at bygningene rives og flyttes, og samtidig stille krav til at ny bebyggelse tilpasses bygningsmiljøets tidstypiske karakter, eller man kan gjøre som Nord-Trøndelag Fylkeskommune anbefaler, legge ned midlertidig bygge- og deleforbud i påvente av plan. Den 5.7.2007 ble det foretatt befaring på eiendommen av kommunen, Jarle Vangstad, fylkeskommunen og tiltakshaver. Verken uthuset eller stabburet har gjennomgått store ombygginger siden de ble ført opp og er i god teknisk stand. Dette er sannsynligvis den eneste sentrumseiendommen igjen i hele fylket, med hele bakgårdsbebyggelsen intakt fra denne tidsepoken. Eiendommen er et levende eksempel på at det ble drevet jordbruk nede i sentrumsområdet og forteller en viktig del av Verdal sin historie. En ulempe med å legge ned midlertidig bygge- og deleforbud, for senere å regulere område til bevaring, er at tiltakshaver ikke ser seg tjent med å ta vare på bebyggelsen. Dette gjør at byggene lett kan bli stående og forfalle. Likevel mener vi at det er en viktig oppgave for kommunen å gjøre det som er mulig for å sikre denne eiendommen for ettertiden.
Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 7 av 7 Med bakgrunn i ovennevnte vurderinger anbefaler vi at det legges ned midlertidig bygge- og deleforbud etter plan- og bygningslovens 33. Bygge- og deleforbud etter PBL 33 kan bare legges ned av det faste utvalg for plansaker selv, det kan ikke delegeres. Avgjørelse etter 33 er et enkeltvedtak som kan påklages etter Forvaltningsloven.