BERGEN KOMMUNE Byutvikling/Etat for byggesak og private planer Fagnotat Saksnr.: Emnekode: Saksbeh.: Til: Fra: Dato: 201518402/12 ESARK 5120 MOAS Byrådsavdeling Byutvikling Etat for byggesak og private planer 08.12.2015 Åsane Gnr 188 Bnr 4, 9 m. fl., Myrdalsveien, Boliger, idrettsanlegg m. m. PRINSIPPSAK Saken gjelder Opus AS (konsulent) har på vegne av Åsane Arena AS (forslagstiller) fremmet forespørsel om oppstart av detaljregulering for bolig og idrett på Myrdal i Åsane (Vedlegg A). Planområdet er lokalisert nordvest for Åsane senter og omfatter Blokkhaugen, Stornipa og deler av Myrdal. Mot sør og vest grenser planområdet til eksisterende boligbebyggelse, mot nordvest til LNF område og mot nordøst til Myrdal idrettspark. Myrdal Nytt boligfelt Stornipa Myrdal idrettspark Vestlandshallen Blokkhaugen Figur 1 Planavgrensning Figur 2 Flyfoto av området fra 2014 Det ble avholdt oppstartsmøte 06.08.15. Fagetaten anbefalte ikke oppstart da formål bolig vurderes ikke å være i tråd med KDP for Åsane vedtatt i 2006, jfr. vedlagte notat fra oppstartsmøte (vedlegg B). Planområdet er i hovedsak avsatt til LNF-område, sikret (regulert) friluftsområde (båndlagt eller skal båndlegges) og friområde i KDP for Åsane sentrale deler. Kommunedelplanen gjelder foran kommuneplanens arealdel, jfr. KPA 2010 punkt 2. Side 1 av 7
Det fremgår av forslagsstillers forespørsel om oppstart (vedlegg A, s. 5) at en ønsker å legge til rette for utbygging av boliger, idrettsanlegg, tjenesteyting og infrastruktur innenfor planområdet. Forslagsstiller viser til «byrådets forslag» om økt fortetting, grønn og bærekraftig utvikling, kollektivtransport, gange og sykkelbruk og effektivisering av arealbruken som argumenter for utbygging i området, jfr. vedlegg A side 2. Forslagstiller påpeker at det har vært startet opp planarbeid for området tidligere, og stiller spørsmål ved hvorfor det nå kreves en prinsippsak. Detaljplan Åsane idretts- og fritidspark, saksnr. 200608220, ble startet opp i 2006 med krav om planprogram og konsekvensutredning. Planprogrammet ble ferdigbehandlet politisk i 2009 og deretter var det ingen aktivitet i saken. Hovedformålet med denne planen var idrett og fritidsaktiviteter. Planområdet omfattet den gang også arealene avsatt til idrett i KDP. Utbyggingen var da skissert på arealet avsatt til idrett og deler av arealet avsatt til friområde. I 2015 ble det startet et nytt planarbeid for arealet avsatt til idrett, saksnr. 201511171. Selv om det nå forespurte planområdet har vært inkludert i en tidligere planprosess, kan fagetaten ikke anbefale oppstart da gjeldende KDP ikke åpner for formålene bolig og tjenesteyting innenfor den forespurte planavgrensningen. Private, tiltakshavere, organisasjoner og andre myndigheter har rett til å fremme forslag til detaljregulering, jf. plan- og bygningslovens 12-3, 2. ledd. Ved behandling av privat forslag skal planspørsmålet legges fram for planmyndigheten i møte. Kommunen kan gi råd om hvordan planen bør utarbeides, og kan bistå i planarbeidet, jf. plan- og bygningsloven 12-8, 1. ledd. Dette innebærer at selv om det ikke anbefales at en reguleringsplan fremmes, står forslagsstiller fritt til likevel å gjøre dette. Saken legges frem for politisk behandling som en prinsippsak eller forespørsel om oppstart av planarbeid på bakgrunn av forespørsel fra forslagstiller i e-post av 28.08.2015. Fagetaten viser til Byrådets vedtak i sak nr. 1356/09 om strakstiltak for reduksjon av kø og saksbehandlingstid og 1091/10 om delegasjon i denne type saker. I saken heter det at fagetatens terskel for å avklare prinsipielle reguleringsspørsmål gjennom byrådet i tidlig fase skal være lav, og at tiltakshavere skal slippe å legge for mye ressurser i en sak før risikoen for ikke å oppnå det ønskede resultat er nærmere avklart. Følgelig behandles prinsippsaken basert på en forespørsel uten et konkret forslag. Planstatus Kommuneplanens arealdel (KPA) KPA 2010 2021 vedtatt 24.04.13 av Miljøverndepartementet. Arealet er avsatt til bebyggelse og anlegg. Kommunedelplaner (KDP) KDP Åsane sentrale deler ID 99300000 (figur 3). Vedtak i kraft 18.09.2006. Planområdet er i hovedsak avsatt til: - Friområde går inn under arealformål grønnstruktur - Sikret (regulert) friluftsområde (båndlagt/skal båndlegges) går inn under arealformål LNF - LNF-område - offentlige bygninger går inn under arealformål bebyggelse og anlegg Side 2 av 7
Figur 3 Det ubebygde arealet i planområdet er avsatt til friområde, friluftsområde og LNF-område i KDP. Reguleringsplaner, detaljregulering Åsane, del av gnr. 188 Myrdal og gnr. 189 Ulsæter, Åsane senter ID 3710000. Vedtak i kraft 19.06.1975. Planen omfatter store deler av planområdet. Formål innenfor planområdet er: - område for idrett, park, o.l. (offentlig friområde) - friluftsområde (spesialområde) - offentlige bygninger Åsane, Gnr. 188 bnr. 24, Idrettsområdet ved Åsane senter. ID 17520000. Vedtak i kraft 15.11.2004. Planen omfatter deler av planområdet. Arealet innenfor planområdet er regulert til barnehage. Nordre del av det nå forespurte planområdet, avsatt til LNF i KDP, er uregulert. Forholdet mellom KPA og KDP I KPA 2010 punkt 2 heter det at «Kommunedelplaner vedtatt før kommuneplanens arealdel skal fortsatt gjelde, men suppleres av kommuneplanens bestemmelser og retningslinjer der tilsvarende ikke er behandlet i kommunedelplanene». Unntakene der KPA gjelder foran eldre KDP er plankrav, rettskraft for eldre reguleringsplaner, utendørs oppholdsareal for bolig, støy, parkering, byggehøyde i sentrumsformål. Formålene i KDP Åsane sentrale deler gjelder foran formålene i KPA 2010. Side 3 av 7
Forholdet mellom reguleringsplaner og KDP Åsane sentrale deler Reguleringsplan Åsane, del av gnr. 188 Myrdal og gnr. 189 Ulsæter, Åsane senter, ID 3710000, er stadfestet 19.06.1975. Deler av planen er foreslått opphevet, men dette gjelder ikke arealet innenfor planområdet, jfr. avsnitt om «Gjeldende reguleringsplaner» i KDP. Den delen av reguleringsplanen som ikke er opphevet samsvarer med KDP og skal fortsatt gjelde. Der det ikke er samsvar mellom gammel reguleringsplan og kommunedelplanen er det KDP som gjelder. Reguleringsplan Åsane, Gnr. 188 bnr. 24, Idrettsområdet ved Åsane senter ID 17520000 er vedtatt 2004. Reguleringsplaner vedtatt etter 24.06.03 skal gjelde foran kommunedelplanen, jfr. avsnitt om «Gjeldende reguleringsplaner» i KDP. Arealformålet innenfor planområdet er i hovedsak barnehage. Forholdet mellom reguleringsplaner og KPA 2010 Der reguleringsplaner og bebyggelsesplaner eldre enn 2006 er i strid med kommuneplanens innhold, gjelder kommuneplanen. Rammer for byggehøyder og arealutnyttelse i planer vedtatt etter 01.01.2000 gjelder foran KPA 2010, jfr. KPA 2010 punkt 3. Konklusjon planstatus Det ubebygde arealet i planområdet er avsatt til friområde, sikret (regulert) friluftsområde og LNF i KDP. Planområdet er i KPA 2010 primært vist med arealformålet bebyggelse og anlegg, men da KDP Åsane sentrale deler gjelder foran KPA 2010 har de forannevnte ingen juridisk betydning. Saksutredning Omfanget av utbyggingen og lokalisering av formålene kommer ikke tydelig frem av forespørselen, men det er sagt at «I KDP er det ønskede boligområdet avsatt til grønnstruktur», jfr. vedlegg A side 2. Arealet avsatt til friområde i KDP går inn under arealformål grønnstruktur. Fagetaten tar utgangspunkt i at det er friområdet forslagstiller foreslår omregulert til boligformål. Det er ikke oppgitt type bolig (blokker, rekkehus osv.) eller utnyttelsesgrad, men forslagsstiller ser for seg at arealet bør ha høy tetthet da det er sentralt beliggende i Åsane, jfr. vedlegg A side 6. Da det ikke er oppgitt ønsket formål for øvrige arealer (friluftsområde og LNF) vurderes disse opp mot omdisponering til byggeformål generelt. Fagetaten finner at områdets karakter og formålspotensiale er vurdert gjennom gjeldende KDP. Etat for plan og geodata påpeker i sin kommentar til oppstart at fordelingen av grønnstruktur og utbygging har funnet sin form gjennom en grundig, overordnet planprosess. Terrenget utgjør en markert grønn arm inn i senterområdet og er en viktig opplevelses- og brukskvalitet for det bebygde arealet. Senterområdet er under fortetting. Store boligreserver i og rundt Åsane senter er regulert eller er under regulering. I tillegg til spørsmål om egnethet av arealet til boligbygging, kan en spørre om det er behov for å omdisponere areal avsatt til grønnstruktur og LNF til byggeformål, og hvilke konsekvenser nedbygging av den skogkledde kollen vil få for allerede eksisterende og planlagte boliger. Gjeldende overordnet plan har en tydelig intensjon om å ivareta de grønne kvalitetene i området: «Bygg eller anlegg skal ikke lokaliseres slik at den overordnede grønnstrukturen bygges ned eller forringes», jfr. KDP 5. Nedbygging av arealer avsatt til friområde, friluftsområde og LNF-område vil føre til at 5 i KDP ikke blir ivaretatt. Side 4 av 7
Omdisponering av friområde til boligformål Det ubebygde arealet på Blokkhaugen, sør for Myrdal Idrettspark og nord for Blokkhaugen skole, er avsatt til friområde i KDP og i reguleringsplan Åsane, del av gnr. 188 Myrdal og gnr. 189 Ulsæter, Åsane senter med planid 3710000. Friområde går inn under arealformål grønnstruktur. KDP 12: «I friområder er det ikke tillatt å oppføre bygninger eller anlegg som ikke har tilknytning til områdets funksjon. Ved tilrettelegging av friområder skal det tas hensyn til dagens bruk. Mest mulig av opprinnelig vegetasjon, vassdrag og terreng skal bevares.» Gjeldende reguleringsplan 15: «Friområdene skal nyttes til anlegg for park, lek, idrett, turveger o.l. Bygg som tjener områdets formål kan tillates oppført. Plasseringen av disse bestemmes av bygningsrådet på grunnlag av en samlet plan som viser gangveger, lekeområder og beplantninger». Intensjonen i gjeldende reguleringsplan er videreført i gjeldende KDP. Arealet skal nyttes til park, lek, idrett, turveger o.l. jfr. reguleringsplan 15. Det er ikke tillatt oppføring av bygninger som ikke er tilknyttet områdets funksjon, jfr. KDP 12 og reguleringsplan 15. Per dags dato er det ikke realisert tiltak tilknyttet formålet. Det er gitt to dispensasjoner fra gjeldende planer til oppføring av bo- og service senter i friområdet, ellers er området ubebygget. Intensjonen for formålet i gjeldende planer er altså ikke realisert. Grønnstrukturen er likevel en viktig kvalitet for beboere i og rundt Åsane senter. Kollen fungerer som en grønn vegg som gir en visuell kvalitet til det bebygde arealet. Området ligger som en buffer mellom bebygd areal og friluftsareal, og knytter sammen skole og idrettsanlegg med snarveier. Fagetaten har ikke undersøkt hvilken bruk arealet har utover dette, men ser et stort potensiale for tilrettelegging av utendørs aktivitet og artikulering av forbindelsene med offentlige turveger. Friområdet er under press fra utvidelse av idrettsparken i nord. På søndre del av friområdet, gnr. 188 / bnr. 219, har det vært avholdt oppstartsmøte om mulig utvidelse av Midtbygda sykehjem, jfr. oppstartsmøtenotat saksnr. 201509427. Det vil ved realisering av disse planene bli et enda større behov for å bevare det resterende grøntarealet. Å legge opp til boligbebyggelse i friområdet vil i tillegg til å bygge ned grøntareal, privatisere arealet og i mindre grad gjøre tilliggende grøntareal tilgjengelig for beboere rundt Åsane senter og brukere av de offentlige funksjonene i området. Forslagstiller argumenterer for utbygging av arealet med at det er et politisk ønske om fortetting i Bergen. Intensjonen bak fortetting i statlige planretningslinjer er ikke å bygge ned sentralt beliggende grøntareal, men å bygge tettere innenfor bebygde arealer og ivareta grøntareal som rekreasjonsområder. Slik fagetaten ser det, vil det være svært uheldig å omdisponere friområdet til byggeformål bolig. Omdisponering av friluftsområde til byggeformål Stornipa, vest i planområdet, er avsatt til sikret (regulert) friluftsområde i KDP (båndlagt/skal båndlegges) og regulert til friluftsområde (spesialområde) i gjeldende reguleringsplan. Friluftsområdet skal ligge som naturområde med uendret utnyttelse, jfr. reguleringsplanens bestemmelser 16. Gjeldende KDP og reguleringsplan åpner ikke for bebyggelse i arealet avsatt til friluftsområde. Området utgjør i likhet med friområdet en grønn kvalitet for de bygde omgivelsene, og nedbygging av arealet vil være svært uheldig for eksisterende og planlagte boliger. Friluftsområde går inn under arealformål LNF, og fagetaten fraråder generelt utbygging av LNF-områder. Side 5 av 7
Omdisponering av LNF-område til byggeformål Nordvestlige del av planområdet, Myrdal, er avsatt til LNF-område i KDP. Her ligger et gårdstun bevart og noen boliger. Området ligger direkte tilknyttet areal avsatt til LNF-område i KPA. I LNF-området er det restriksjoner på utbygging, jfr. KDP 13: «I LNF-områdene er det ikke tillatt med fradeling eller oppføring av bygninger eller anlegg som ikke har tilknytning til stedbunden næring.» Utbygging av arealet vil bryte med gjeldende, overordnet plan. Hovedhensynet bak formålet er å ta hensyn til natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og allmenne interesser. Det tilgrensende arealet i nordvest er avsatt til LNF i KDP og KPA, og det aktuelle området innenfor planavgrensningen er del av et sammenhengende landskapsrom. Da områdets formålspotensiale er vurdert i gjeldende KDP, fraråder fagetaten omdisponering av arealet til byggeformål. Kombinasjon bolig og idrett Myrdal idrettspark, like nord for planområdet, er en etablert idrettspark som skal bli tyngre utbygd, jfr. pågående planprosess for detaljplan Åsane idretts- og fritidspark. Det er uheldig med etablering av boliger ovenfor idrettsparken, i arealet avsatt til friområde og deler av friluftsområdet, da beboere kan bli forstyrret av støy fra idrettsanlegget. Egnethet av arealet til bolig Det er generelt utfordringer med å etablere boliger i terreng med helning mot nordøst, da det her blant annet vil være vanskelig å oppnå gode solforhold på uteoppholdsarealer på bakken på ettermiddag og kveldstid. Dette gjelder for arealet avsatt til friområde og friluftsområde i den foreliggende sak. Konklusjon Omdisponering av areal avsatt til friområde i KDP til boligformål og byggeformål anbefales ikke utover mindre bygninger tilknyttet formålet friområde som gjeldende planer åpner for. For areal avsatt til friluftsområde og LNF-område i KDP anbefales heller ikke omdisponering til byggeformål. Friområdet og friluftsområdet utgjør i dag en viktig naturkvalitet for planlagte og eksisterende boliger i senterområdet og Myrdalskolen, både som rekreasjonsområde, gangforbindelser og som visuell kvalitet i et bebygd areal som er under fortetting. LNF-området er avsatt til dette formålet i overordnet plan, og arealet utgjør en del av et landskapsrom avsatt til LNF i KPA og KDP. Side 6 av 7
Forslag til vedtak : 1. Det anbefales ikke oppstart av plan for Åsane Gnr 188 Bnr 4, 9 m. fl., Myrdalsveien, boliger, idrettsanlegg m. m. 2. Begrunnelsen fremgår av saksfremstillingen. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Ulf Sæterdal seksjonsleder Vedlegg: A. Forespørsel om prinsippavklaring, datert 28.08.2015, dok 9, fil 2. B. Notat oppstartsmøte, datert 10.09.2015, dok 6, fil 1. Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se http://www.bergen.kommune.no/innsynpb/ snr 201518402 Side 7 av 7