«MOTTAKERNAVN» «ADRESSE» «POSTNR» «POSTSTED» 2015/49-23 Hanne Heieraas Evju 20.04.2016 Melding om vedtak 1. gongs handsaming og utlegging til offentleg ettersyn og høyring av detaljreguleringsplan for Hovden Høyfjellshotell og Hovdestøylen Rådmannen si tilråding: Med heimel i PBL 12-3, 12-10 og 12-11 vedtek planutvalet å legge detaljreguleringsplan for Hovden Høgfjellshotell og Hovdestøylen ut til høyring og offentleg ettersyn. Saksprotokoll i Planutval - 18.04.2016 Behandling: Saka vart drøfta Framlegg frå Agnes Fosse Hovden: Det må setjast av areal til leikeområde innanfor planområdet. Vedtak: Rådmannens tilrådinga vart samrøystes vedteke med slikt tillegg: Forslagsstiller utarbeider ein 3D visualisering som viser terrengperspektiv og høgder før 2 gongs handsaming. Framlegget vart vedteke med 5 røyster (Tor Hallvard Mosdøl, Olav Skinnarland, Espen Mikkelsen, Anne Blix Grimestad og Agnes F Hovden mot 2 røyster (Hans Blattmann og Nina Skiftenes) Vedtaket vert då slik: Med heimel i PBL 12-3, 12-10 og 12-11 vedtek planutvalet å legge detaljreguleringsplan for Hovden Høgfjellshotell og Hovdestøylen ut til høyring og offentleg ettersyn. Forslagsstiller utarbeider ein 3D visualisering som viser terrengperspektiv og høgder før 2 gongs handsaming Det må setjast av areal til leikeområde innanfor planområdet. Planforslaget leggas ut til offentleg ettersyn med frist for innspel 04.06.16. Dette vert annonsert i avisa. Fullstendig saksdokument vert lagt ut på kommen si nettside: www.bykle.kommune.no side 1 av 8
Med helsing Bykle kommune Hanne Heieraas Evju Rådgjevar areal og plan Brevet er elektronisk godkjent og sendast utan underskrift. Vedlegg 1 Regplan 201502-Hovden Høyfjellshotell A3-farge 2 Regplan 201502-Hovdestøylen A3-farge 3 Vedlegg 5_ROS analyse.pdf 4 Vedlegg 6_Varsel og innkomne merknader 5 Varslingsdokument Detaljplan for utvikling av Hovden høyfjellshotell og Hovdestøylen 6 Vedlegg 3_Referat fra oppstartsmøte 7 Vedlegg 4_Illustrasjoner og solstudier 8 Vedlegg 7_Sjekkliste utfylt - FORELØPIG 9 Bestemmelser 10 Plan 201509Hovden Høyfjell_Hovdestøylen_planbeskrivelse side 2 av 8
Arkiv: L12 Saksmappe: 2015/49-18 Sakshands: Hanne Heieraas Evju Dato: 11.04.2016 Saksframlegg Bykle kommune 1. gongs handsaming og utlegging til offentleg ettersyn og høyring av detaljreguleringsplan for Hovden Høgfjellshotell og Hovdestøylen Rådmannen si tilråding: Med heimel i PBL 12-3, 12-10 og 12-11 vedtek planutvalet å legge detaljreguleringsplan for Hovden Høgfjellshotell og Hovdestøylen ut til høyring og offentleg ettersyn. Saksprotokoll i Planutval - 18.04.2016 Behandling: Saka vart drøfta Framlegg frå Agnes Fosse Hovden: Det må setjast av areal til leikeområde innanfor planområdet. Vedtak: Rådmannens tilrådinga vart samrøystes vedteke med slikt tillegg: Forslagsstiller utarbeider ein 3D visualisering som viser terrengperspektiv og høgder før 2 gongs handsaming. Framlegget vart vedteke med 5 røyster (Tor Hallvard Mosdøl, Olav Skinnarland, Espen Mikkelsen, Anne Blix Grimestad og Agnes F Hovden mot 2 røyster (Hans Blattmann og Nina Skiftenes) Vedtaket vert då slik: Med heimel i PBL 12-3, 12-10 og 12-11 vedtek planutvalet å legge detaljreguleringsplan for Hovden Høgfjellshotell og Hovdestøylen ut til høyring og offentleg ettersyn. Forslagsstiller utarbeider ein 3D visualisering som viser terrengperspektiv og høgder før 2 gongs handsaming Det må setjast av areal til leikeområde innanfor planområdet. SAKSUTGREIING Bakgrunn for saka Det vert fremme forslag til detaljregulering frå JoB Arkitekter AS på vegne av Hovden AS og Eminent Eigedom AS for områdane FB8 og H4 i kommunedelplan for Hovden. Områdane har tidligare vært regulera til hotell, men ble i kommunedelplanen regulert til fritidsbustad (FB8) og hotell (H4), med krav om at de skulle inngå i same detaljreguleringsplan. Oppstart av planarbeidet vart meldt i juli 2015. Ved frist for innspel var det kome inn 15 innspel, 3 frå offentlige myndigheter og 12 frå private. side 3 av 8
Innspel frå: Innspel: Kommentar: Fylkesmannen i Aust-Agder Planforslaget er i tråd med Tas til orientering. kommuneplanen. Fylkesmannen er ikke kjent med miljøverdier av regionaleller nasjonalverdi som vil kunne bli skadelidende som følgje av planforslaget. Det er viktig at plandokumentene utformes på en måte som legger til rette for medvirkning og at sol- /skyggevisualiseringer blir inkludert. Aust-Agder fylkeskommune Ut frå varselet ser det ikkje ut til å være vesentlige regionale interesser som berøres. Det er nødvendig med arkeologiske registrering for å avklare forholdet til automatisk fredet kulturminner. Et hotell på 17 etasjer vil skille seg ut fra resten av bebyggelsen på Hovden, dette bør derfor belyses på ulike måter i planbeskrivelsen. Skyggevisualisering og visualisering av hvordan bygget vil se ut fra kjente punkter i nærmiljøet på bakkenivå er viktig. Statens vegvesen Hovden Blå 1v/ Martin A. Olsen Hovdestøylen: vegvesenet akseptere at gjeldende byggegrense på 30 meter videreføres i ny plan og at atkomst til planområdet skjer fra eksisterende kryss. Frisiktsonene skal reguleres inn og ha bestemmelse om beplantning og planering. Etter deres mening kreves det omregulering av hele området (Høyfjellshotellet) for at man skal kunne fritidsleiligheter for salg uten utleieklausuler. Undergang for ski/gående ved rv.9 må tas med som rekkefølgekrav i ny reguleringsplan. Ønsker at veien rundt Hovden Blå 2 blir stengt i enden mot hotellet, slik at det ikke blir en rundkjøring. Ihht. Til skisser på høyhus i FVN vil dette blir et svært sjenerende gigant bygg, dette vil stride med kommuneplanens bestemmelser på maks mønehøyde 6,5 m. Tas til orientering. Skygge visualisering ligger vedlagt planforslaget. Det er ikkje lenger aktuelt med eit bygg på 17 etasjar, maks mønehøgde er det gamle Høyfjellshotellet på 15 meter, resten av bebyggelsen har maks mønehøgde 11 meter. Byggjegrense er regulert inn og føresegn angåande tilplanting i frisiktsona. Det er ikkje et krav i overordna plan KDP Hovden at heile området regulerast under eit, men det er eit krav at Høgfjellshotellet regulerast saman med Hovdestøylen. kommunalregi. Det leggast opp til ny internveger i planforslaget som vil redusere ytlegare gjennomkøyring. Det planleggast ikkje eit høyhus lengre, men fleire mindre bygg. Nye bygg vil ha ein maks mønehøgde på 11 meter. Dette er i tråd med KDP Hovden som seier at FB8 (Høgfjellshotellet) side 4 av 8
Hovden Blå 2 v/ Kristian Sodefjed Bert Erik Røed Bico Eigedom AS/ Hovden Blå Hovdestøylen Borettslag v/ Leif G. Holand Vegard Launes Etter deres mening kreves det omregulering av hele området (Høyfjellshotellet) for at man skal kunne bygge fritidsleiligheter for salg uten utleieklausuler. Det antas at skitrekket og akebakken som i dag brukes av alle, blir hensyntatt i videre planarbeid. Undergang for ski/gående ved rv.9 må tas med som rekkefølgekrav i ny reguleringsplan. Ønsker at veien rundt Hovden Blå 2 blir stengt i enden mot hotellet, slik at det ikke blir en rundkjøring. Ihht. Til skisser på høyhus i FVN vil dette blir et svært sjenerende gigant bygg, dette vil stride med kommuneplanens bestemmelser på maks mønehøyder 6,5 m. Ber om at planene følger Bykle kommune sin byggeskikkveileder, et høyhus vil derfor ikke være aktuelt. Bygget på 17 etasjer blir nærmeste nabo til Bicos prosjekter rundt Hovden blå. Dersom angitte høyder blir akseptert forutsettes det at dette også åpner opp for en helt ny vurdering av høyder for Blå 4 som nå er regulert til 8,5 meter. Skissert gigantbygg vil totalt ødelegge for Blå 4 som de allerede har investert mye i. Beboere i Blå1 og Blå2 vil lide under dette. Skissert utbygging vil ha stor belastning på trafikale forhold. Plan for ny rundkjøring og sammenkobling til Rv.9 forutsettes ferdig gjennomført. Dette gjelder også planfri kryssing av skiløypene. Ønsker at tomt 2/953 blir omregulert til fritidsbebyggelse på lik linje som høyfjellshotellet. Et høyhus eller annen voluminøs utnyttelse av eiendommen vil være skal byggast ut med høg utnytting. Det er ikkje et krav i overordna plan KDP Hovden at heile området regulerast under eit, men det er eit krav at Høgfjellshotellet regulerast saman med Hovdestøylen. Skitrekket og akebakken er regulert til fritidsbustader i overordnaplan KDP Hovden, og vil derfor ikkje bli bevart. kommunalregi. Det leggast opp til ny internveger i planforslaget som vil redusere ytlegare gjennomkøyring. Det planleggast ikkje eit høyhus lengre, men fleire mindre bygg. Nye bygg vil ha ein maks mønehøgde på 11 meter. Dette er i tråd med KDP Hovden som seier at FB8 (Høgfjellshotellet) skal byggast ut med høg utnytting. Det planleggast ikkje eit ut med høg utnytting. Det planleggast ikkje eit ut med høg utnytting. kommunalregi. Eigedommen er ikkje ein del av planområdet. Det planleggast ikkje eit side 5 av 8
Rich Ivar Håkonsen Wangensteen Advokater på vegne av Veslestøylen vel Hovden Panorama 2 v/ styreleder Arne S. Aartun sjenerende ovenfor naboer. Det bryter også med visuell forurensning i forhold til naturmangfoldet. Ser med stor skepsis på regulering av kollen over det lille skitrekket, dette er regulert til bevaringsformål og grenser til LNF-område, samt er barnehagens rekreasjonsområde. Angående Høyfjellshotellet: tilrettelegging for myke trafikanter i form av fortau, fotgjengerfelt, annen veigrunn og siktsoner. Særlig i krysset Hovden Blå/ Hovden Høyfjellshotell/ Hovden Panorama og videre ned mot gang- og sykkelsti ved Rv. 9. Høydeforhold på ny bebyggelse holdes på nivå med eksisterende bebyggelse ved Hovden Høyfjellshotell. Planen som er under utarbeidelse innebærer ikke nybygg, men det bes for ordens skyld at de mottar korrespondanse i anledning nåværende planarbeid. Høyfjellshotellet: Det krever en omregulering av hele området for at man skal kunne bygge fritidsleiligheter for salg uten utleieklausuler. I nåværende plan er det innregulert skitrekk og akebakke, vi regner med denne blir hensyntatt i videre planarbeid. Et høyhus vil være voldsomt sjenerende og passe dårlig inn på høyfjellet. Kommuneplan sier at maks mønehøyde er 6,5 meter. Prosjektet er heller ikke med i oversiktene over fremtidig område for fritidsboliger. Prosjektet vil medføre store trafikale utfordringer, med bare en adkomstvei som skal håndtere all trafikk. Dette kan medføre dårlig vilkår for både barn og voksne som ferdes på ski, akebrett, sykkel og som fotgjenger. ut med høg utnytting. Skitrekket og akebakken er regulert til fritidsbustader i overordnaplan KDP Hovden, og vil derfor ikkje bli bevart. Kollen er bevart og regulert til friområde. kommunalregi. Kunn private veger innafor planområde er regulert, kommune finn ikkje at det er behov for gang- og sykkelveg langs vegen i planområdet. Frisiktsoner er regulert inn. Det planleggast ikkje eit ut med høg utnytting. Planforslaget legg opp til at man kan utvikle nybygg på eigendommen, dette er i tråd med overordna plan KDP Hovden. Planforslaget vil bli tilsendt etter politisk behandling. Det er ikkje et krav i overordna plan KDP Hovden til at heile området regulerast under eit, men det er krav til at Høyfjellshotellet regulerast saman med Hovdestøylen. Skitrekket og akebakken er regulert til fritidsbustader i overordnaplan KDP Hovden, og vil derfor ikkje bli bevart. Det planleggast ikkje eit høyhus lengre, men fleire mindre bygg. Nye bygg vil ha ein maks mønehøgde på 11 meter. Dette er i tråd med KDP Hovden som seier at FB8 (Høgfjellshotellet) skal byggast ut med høg utnytting. kommunalregi for å handtere trafikken i tilknyting til området. Jane Synnøve og Håkon Hellvik Har leilighet i Hovden Det planleggast ikkje eit side 6 av 8
Panorama 2, og vil bli berørt av en annen/sterk utnyttelse av eiendommen. Enhver utvidelse av bebygd areal og økt byggehøyder vil ta utsikt fra leilighet og terrasse. Solforholdene blir også berørt avhengig av høyde på bebyggelsen. ut med høg utnytting. Vedlagt planforslaget ligg skygge visualisering. Petter Benestad Ønsker planforslaget tilsendt Tas til orientering, planforslaget blir tilsendt etter politisk handsaming. Uleberg ANS Dykkar eigedom rundt Flatestøylåsen støyter opp imot hotellområdet og har felles infrastruktur i from av vegtilkomst frå Rv9 Flatastøylvegen. Detaljplan for vestre og søndre delen av Flatestøylåsen er under utarbeidelse. Det burde vore laga ein KU som tok opp relevante tema spesielt økt trafikk belastning. Ved en omfangsrik kapasitetsauke på hotelltomta er det innlysande at det trafikkale aspektet må leggjast stor vekt på. Dagens kryssløysing og innfart toler neppe meir tilvekst. Både føreslått ny rundkøyring, bru løysning og ny tilkopling mellom Skisentervegen og Flatestøylvegen må vera etablert før nye einingar kan godkjennast. Ei analyse i planen må danne grunnlaget for heilskapleg trafikale løysningar som må innarbeidast i ny plan, inkludert tilkomstveg frå Rv9. kommunalregi for å handtere trafikken i tilknyting til området. Kommunen meiner at regulering frå hotell til fritidsbustader i større grad ikkje vil medføre økt belastning og ein behov for ein KU. Planforslaget er i tråd med KDP Hovden. Formelt grunnlag Plan- og bygningslova 2008 12 12 Kommuneplan Bykle 2010 2022 Kommunedelplan Hovden 2013 2025 Vurderingar og konsekvensar Områdane er avsett til vidare utbygging i Kommunedelplan Hovden. Område FB8 (Høgfjellshotellet) har tidligare vert regulert til hotell, men ble i KDP Hovden regulert til fritidsbustader. Minimum 50 % av fritidsbustadene skal være tilrettelagt for utleie. Område H4 (Hovdestøylen) er regulert til hotell, og skal inngå i same detaljreguleringsplan for å sikre at tapte «varme» senger ved Høgfjellshotellet erstattast ved Hovdestøylen i sin heilhet før vidare utbygging av området rundt Høgfjellshotellet kan skje. Vidare skal kvar nye «kalde» seng som byggjast i FB8 erstattast med ein «varm» seng ved H4. Dette er vist med trinnvis utbygging (25/25) i føresegna. Kommunedelplanen legg vidare opp til høg utnytting av området rundt Høgfjellshotellet, rådmannen finn derfor at det er god utnytting å bygge i høgda. Maks mønehøgde er derfor 15 meter på nåverande side 7 av 8
hotellbygg og 11 meter på nye bygg, sol- og skyggevisualiseringa visar at dette ikkje påverk tilstøytande eigedommar i vesentleg grad. Rådmannen vurdere at planforslaget er i tråd med overordnaplan Kommunedelplan Hovden, og sikrar utbygginga av både kalde- og varme senger på Hovden samt høg utnyting. Konsekvensar for folkehelse Planen har ikkje konsekvensar for folkehelse. Bykle, 12.04.16 Tallak Hoslemo Rådmann Vedlegg 1 Plan 201509Hovden Høyfjell_Hovdestøylen_planbeskrivelse 2 Bestemmelser 3 Regplan 201502-Hovden Høyfjellshotell A3-farge 4 Regplan 201502-Hovdestøylen A3-farge 5 Vedlegg 5_ROS analyse.pdf 9 Vedlegg 6_Varsel og innkomne merknader 10 Varslingsdokument Detaljplan for utvikling av Hovden høyfjellshotell og Hovdestøylen 10 Vedlegg 3_Referat fra oppstartsmøte 10 Vedlegg 4_Illustrasjoner og solstudier 10 Vedlegg 7_Sjekkliste utfylt - FORELØPIG Melding om vedtak sendast: Partar i saka side 8 av 8