Arkivsak-dok. 14/00550-40 Saksbehandler Kristine Ledsten Saksgang Møtedato Plan- og næringsutvalget 01.06.2017 1. GANGSBEHANDLING AV REGULERINGSPLAN FOR SENNERUDTOPPEN Rådmannens innstilling: Sørum kommune legger forslag til reguleringsplan for Sennerudtoppen, datert 12.05.17, ut til offentlig ettersyn, med følgende endringer: Maksimal tillatt gesimshøyde endres til 159 moh., som vil tilsvare 5 etasjer, med maks gjennomsnittshøyde innenfor planområdet på 157,3 moh., som vil tilsvare 4,5 etasjer. Tillatt BRA for planområdet justeres ned tilsvarende en etasje til 8900 kvm. Det legges til en bestemmelse om at det innenfor planområdet kan etableres inntil 100 boenheter. Kravet om parkeringsplasser for boliger endres til 1,2 per boenhet, 0,2 av disse skal være gjesteparkering. Deler av Reguleringsplan for område med offentlig bebyggelse på Sennerudtoppen (plan 9), vedtatt 11.6.1979, Reguleringsplan for områdene langs R.V. 172 fra Tårnvegen til Ing. Bøhns veg (plan 48), vedtatt 14.1.1983 og Reguleringsplan for Sørum sykehjem med omsorgsboliger (plan 128), vedtatt 09.02.2000 som omfattes av ny plan blir foreslått opphevet ved vedtak av ny plan. Vedtaket gjøres med hjemmel i plan- og bygningsloven 12-10. Vedlegg (ipad-brukere må hente vedlegget fra selve saken): 1. Reguleringsplan, datert 12.05.17 2. Reguleringsbestemmelser, datert 12.05.17 3. Planbeskrivelse, datert 12.05.17 4. Risiko- og sårbarhetsanalyse 5. Foreslått bebyggelse inkl. sol og skygge 6. Fjernvirkningsillustrasjoner 7. Siktkrav i kryss 8. Korrespondanse med SVV 9. Linjekvartalet Sørumsand støyutredning 10. Geoteknisk rapport 16467 Notat RIG01 Innledende vurdering 1
11. Geoteknisk datarapport 16467 Rapport nr. 1 12. Kompletterende informasjon til geoteknisk rapport 13. Varslingsbrev 14. Varslingsliste 15. Innkomne merknader ved varsel om oppstart a Fylkesmannen i Oslo og Akershus, 06.07.16 b Akershus Fylkeskommune, 10.08.16 c Statens vegvesen region øst, 03.08.16 d Jernbaneverket, 05.07.16 e Nedre Romerike brann- og redningsvesen IKS, 10.08.16 f Romerike Avfallsforedling IKS, 28.07.16 g Hafslund Nett AS, 22.07.16 16. Oppsummering av innkomne merknader med rådmannens vurdering 2
3 Oppsummering: Haug Landskap AS har på vegne av Sennerudtoppen Bolig AS sendt inn planforslag for regulering av gnr./bnr. 41/210, 41/211, 41/212, 41/293,41/476 og 41/477. Forslaget innebærer regulering til kombinert formål bolig/forretning/tjenesteyting. Forretning er begrenset til en dagligvarebutikk med 500 kvm salgsareal i tillegg til lokaler for søndagsåpen butikk med 100 kvm salgsareal. Det er foreslått bebygget areal (BYA) på 60%, maks tillatt høyde til kote 162,30, som vil tilsvare 6 etasjer, og minste uteoppholdsareal per boenhet på 30 kvm. Det er satt en begrensning i bruksareal (BRA) for planområdet på 9700 kvm. Rådmannen innstiller på maksimal høyde på kote 159 som tilsvarer 5 etasjer og en gjennomsnittlig høyde på 4,5 etasjer, kote 157,3. Totalt BRA justeres ned med 750 kvm, som er det som trolig vil tilsvare den øverste etasjen, til 8950 kvm. Parkering for boliger skal ligge under bakken, men parkering til forretning og tjenesteyting er tillatt på bakkeplan. Bakgrunn for saken: Planområdet ligger utenfor sentrumskjernen på Sørumsand, men er allikevel i nærheten av offentlig transport, handel og tjenestetilbud. Planområdet ligger i underkant av 1 km i gangavstand fra sentrum i Sørumsand. Busstoppet Sennerud befinner seg langs fylkesvegen rett ved planområdet. Fra dette stoppet går det en matebuss som kjører mellom Orderudåsen og Sørumsand togstasjon. Nærområdet består for det meste av eneboliger, nabo i vest er en bensinstasjon og i øst Sørum sykehjem. Figur 1 Flyfoto med planavgrensning
4 Eiendommene som søkes omregulert består i dag av eneboliger og en forretningsgård med gnr./bnr. 41/210, 41/211, 41/212, 41/293, 41/476 og 41/477 og er på totalt 5,73 dekar. Beskrivelse av planforslaget: Figur 2 Utsnitt av plankartet Bebyggelse: Formålet er bolig/forretning/tjenesteyting. Bestemmelsene begrenser forretning til etablering av en dagligvarebutikk med 500 kvm salgsareal, dvs. areal som er tilgjengelig for kunde, med en søndagsåpen del i tillegg på 100 kvm salgsareal. Utnyttelse og byggehøyder: Planforslaget innebærer høy utnyttelse med en BYA på 60% (bebygget areal). Maks tillatt gesimshøyde i planforslaget er kote 162,3, som vil tilsvare 6 etasjer. Maks tillatt BRA (bruksareal) for planområdet er satt til 9700 kvm. Dette er bruksarealet for
5 bygningene, inkludert flateparkering og overbygde arealer innenfor 1 meter fra takkant. Eventuelle svalganger som ikke er godkjente som del av MUA regnes ikke med. Det er satt krav om minste utnyttelse på 80 % BRA. I planbeskrivelsen har forslagsstiller tatt utgangspunkt i bygging av 83 boenheter. Dette er noe i underkant av boligbyggeprogrammets ramme på inntil 100 boenheter. Figur 3 Perspektivskisse for foreslått bebyggelse, av Pir II for Sudrheimgruppen Rådmannen innstiller på maksimal høyde på kote 159 som tilsvarer 5 etasjer og en gjennomsnittlig høyde på 4,5 etasjer, kote 157,3. Totalt BRA justeres ned med 750 kvm, som er det som trolig vil tilsvare den øverste etasjen, til 8950 kvm. I vedtaket fra oppstartsaken ble det særlig understreket at boligbyggeprogrammet skal følges. For å følge opp dette foreslår rådmannen at det gis en bestemmelse som avgrenser antall boenheter til 100. Parkering: For boliger er det bestemmelser om 1 parkeringsplass, og 1 sykkelparkering per boenhet. For forretning er maksimalt antall parkeringsplasser satt til 2 parkeringsplasser og 2 sykkelplasser per 100 kvm BRA. For tjenesteyting er
6 maksimalt antall parkeringsplasser satt til 2 parkeringsplasser og sykkelparkering for minimum 10 % av de ansatte. Minimum 20 % av parkeringsplassene skal tilrettelegges med trekkerør til ladepunkter for el-biler. Minimum 5 % av parkeringsplassene skal reserveres og tilrettelegges for funksjonshemmede. Rådmannens innstiller på 1,2 parkeringsplasser per boenhet, der 0,2 av disse skal være gjesteparkering. Uteoppholdsarealer: Minste uteoppholdsareal per boenhet er satt til 30 kvm. Takhager og balkonger på minst 5 kvm regnes med som uteoppholdsareal. Lekeplasser: Det er satt krav om minimum 2 lekeplasser, med minste avstand til hovedinngang til boligblokker satt til maksimum 75 meter. Det er også kvalitetskrav til opparbeidelsen av lekeplassene. Teknisk infrastruktur: Det er satt krav om at kabler for infrastruktur skal legges i grøfter og at nettstasjoner skal etableres i egne rom i bygg. Vann og avløpsanlegg, inklusive overvannshåndtering skal prosjekteres iht. kommunens VA-norm. Overvannshåndtering skal skje lokalt innenfor planområdet etter treleddstrategien, ved infiltrasjon, fordrøyning og flomveger. Det er satt rekkefølgekrav om at kommunal vannledning som forsyner planområdet må være oppdimensjonert til tilstrekkelig kapasitet dersom den viser seg å ha for dårlig kapasitet. Renovasjon: Det er bestemmelser om nedgravde renovasjonsbeholdere for boliger og renovasjon i parkeringskjeller eller egnet rom i 1. etasje for næringsarealer. Konsekvensutredning: Planforslaget utløser ikke krav om konsekvensutredning. Støy: Det er satt krav om at støynivå ikke skal overstige grenseverdiene i retningslinjene for støy i arealplanlegging T-1442:2016, tabell 3. Det er ikke gjort nye støyutredninger for området. Utredninger som ble gjort i forbindelse med områdeplanen for Sørumsand sentrum og for linjekvartalet er lagt til grunn for vurderingene av støy innenfor planområdet. Kartleggingen fra områdeplanen viser at en liten del av planområdet er i rød sone og en stor del av området er i gul sone.
7 Geoteknikk: Grunnundersøkelser er foretatt av Løvlien Georåd AS i januar 2017. Områdestabiliteten er vurdert som tilfredsstillende og tomta regnes som egnet til utbygging. Innkomne merknader ved varslet oppstart Forslagstiller varslet oppstart 25.06.2016 med frist for uttalelse 20.08.2016. Det er kommet inn 7 merknader fra offentlige etater og instanser. Oppsummering av innspill med rådmannens vurdering av disse følger som vedlegg nr. 16. Konsekvenser: Eksisterende planer: Arealet omfattes av Reguleringsplan for område med offentlig bebyggelse på Sennerudtoppen (plan 9), vedtatt 11.6.1979, Reguleringsplan for områdene langs R.V. 172 fra Tårnvegen til Ing. Bøhns veg (plan 48), vedtatt 14.1.1983 og Reguleringsplan for Sørum sykehjem med omsorgsboliger (plan 128), vedtatt 09.02.2000. Med unntak av gnr./bnr.41/210 som har næringsformål har de øvrige eiendommene boligformål i kommuneplanen. Dette samsvarer med gjeldende reguleringsplan som har formålet forretning på denne eiendommen og bolig ellers. Planområdet er innenfor bestemmelsesområdet for tilknytningsplikt for fjernvarme jf. 9.5 i kommuneplanen. Nybygg over 300 kvm BRA samt alle bygninger over 300 kvm BRA som foretar hovedombygging i samsvar med PBL 93, jf. 87 pkt. 2a. Gjeldende vedtak: Tilslutning til arbeid med omregulering ble gitt i klima- og miljøutvalget 12.05.2016, sak 28/16 og i plan- og næringsutvalget 18.05.2016, sak 31/16. Plan- og næringsutvalgets vedtak: «Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-8 gis Sudrheimgruppen tilslutning til å regulere et område mellom Sørumsandvegen og Heggelia. Hensikten er å legge til rette for fortetting med boliger, næring og tjenesteyting. Planområdet omfatter gbnr. 41/210, 41/211, 41/212, 41/293, 41/476 og 41/477. Følgende forutsetninger fastsettes: Parkering for boliger skal være i felles parkeringsanlegg i kjeller Næringsarealet skal begrenses til en dagligvareforretning med inntil 500 m2 butikkareal, ekskl. lager og kontor Overlappende deler av Reguleringsplan for område med offentlig bebyggelse på Sennerudtoppen (plan no. 9), vedtatt 11.6.1979, Reguleringsplan for områdene langs R.V. 172 fra Tårnvegen til Ing. Bøhns veg (plan nr. 48), vedtatt 14.1.1983 og Reguleringsplan for Sørum sykehjem med omsorgsboliger (plan nr. 128), vedtatt 09.02.2000, vil bli foreslått opphevet ved vedtak om ny plan. Ferdigstillelsestakt av boliger skal tilpasses vedtatt boligbyggeprogram.»
8 Kommunens boligbyggeprogram legger til grunn at det på arealet kan bygges inntil 100 boenheter med ferdigstilling i perioden 2019-21. Økonomi: Planforslaget har ingen direkte økonomiske konsekvenser for kommunen, og siden forslaget legger opp til en boligutbygging som er innenfor rammene som er satt i boligbyggeprogrammet, er de økonomiske ringvirkningene tatt hensyn til i f.eks. økonomiplan og skolestrukturstrategi. Bemanning: Ingen konsekvenser for kommunen. Bærekraftig utvikling: Tett bebyggelse i nærheten av togstasjonen og sentrum er mer effektivt, energibesparende og vil øke andelen kollektivreisende, gående og syklende som er positivt for både klima og miljø. Folkehelse: Større andel bebyggelse i nærheten av togstasjonen og sentrum vil føre til større andel gående og syklende, som er positivt for folkehelsen. Boenheter over ett plan i et bygg med heis like ved sykehjemmet og i nærheten av butikker og andre tilbud kan føre til at eldre bor lenger hjemme og at de får bedre livskvalitet og kan klare seg selv i større grad. Uttalelse fra andre utvalg: Det skal vurderes om saken før den politiske behandlingen skal oversendes for uttalelse til (skriv ja eller nei): Arbeidsmiljøutvalget: Eldrerådet: ja Råd for mennesker med nedsatt funksjonsevne: ja Barns og unges kommunestyre: ja Andre råd eller utvalg, i så fall hvilket/hvilke: Alternativer: Alternativ 1: Forslag til detaljregulering for Sennerudtoppen, datert 12.05.17, legges ut til offentlig ettersyn med rådmannens foreslåtte endringer, men med følgende unntak: Kotehøyden settes til 162,3 med inntrukket 6 etg. i to himmelretninger. Vedtaket gjøres med hjemmel i plan- og bygningsloven 12-10. Alternativ 2: Forslag til detaljregulering for Sennerudtoppen, datert 12.05.17, legges ikke ut til offentlig ettersyn. Forslaget må bearbeides videre på følgende punkter:
9 Alternativ 3: Forslag til detaljregulering for Sennerudtoppen, datert 12.05.17, legges ut til offentlig ettersyn med følgende endringer: Vedtaket gjøres med hjemmel i plan- og bygningsloven 12-10. Alternativ 4: Forslag til detaljregulering for Sennerudtoppen, datert 12.05.17, legges ut til offentlig ettersyn, uten endringer. Vedtaket gjøres med hjemmel i plan- og bygningsloven 12-10. Vurdering: Planområdet er i gangavstand fra togstasjonen på Sørumsand. Fortetting i dette området er i tråd med nasjonale, regionale og kommunale føringer og forventninger. Forslaget er ikke i konflikt med hverken jordvern, kulturminner, eller naturvern. Både skole og sykehjem er kort veg fra planområdet. Den største negative konsekvensen av forslaget er at det legges opp til høye bygg med en veldig høy andel bebygget areal i et område som nå består av for det meste eneboliger og annen småhusbebyggelse. Utnyttelse og høyder Det er lagt opp til en høy utnyttelse. Det er ikke hensikten at det skal kunne bygges i mer enn 1 etasje over så stor del av planområdet som tillatt BYA åpner for. Forslagsstiller har foreslått en høy BYA på 60 % på bakgrunn av sine planer om å opparbeide uteoppholdsarealer på et lokk over deler av 1. etasje. For å hindre at det bygges i fulle høyder over 60 % av planområdet er det satt en begrensning i maks tillatt BRA på 9700 kvm. Minstekravet for uteoppholdsarealer vil også sette begrensninger for utnyttelsen og antall leiligheter. I oppstartsaken ble det ikke vedtatt føringer for byggehøyder, men rådmannen gav i saksframlegget den gang uttrykk for at bygg høyere enn fem etasjer sannsynligvis vil være for høyt. Den vurderingen står ved lag, og rådmannen innstiller derfor på en etasje lavere enn forslagstiller. Siden planområdet ligger høyt i terrenget og er synlig fra store deler av Sørumsand og fordi eiendommene rundt i stor grad består av eneboliger vil 6 etasjer her virke dominerende. Dersom en begrensning til 5 etasjer blir vedtatt, må det også legges til en bestemmelse om lavere BRA for å unngå at bebyggelsen flyter ut og blir for tett. Boligbyggeprogrammet legger opp til bygging av inntil 100 boenheter med ferdigstilling i perioden 2019-21. Når det gjelder ferdigstillingstakt er området nå klart for regulering. Det er urealistisk at boliger skal kunne ferdigstilles før 2019. Når det gjelder muligheten for å overskride det totale antall boenheter i boligbyggeprogrammet, mener rådmannen at tilgjengelig areal og de samlede kravene til utnyttelse og uteoppholdsareal vil gjøre det vanskelig å bygge mer enn 100 boenheter. For å være tydelig på at forutsetningene som er gitt i oppstartsaken og boligbyggeprogrammet følges opp, foreslår rådmannen å legge til en bestemmelse om at det ikke kan bygges mer enn 100 boenheter i planområdet. Uteoppholdsareal
10 Minstekrav til uteoppholdsarealer på 30 kvm per boenhet er noe lavt til å være utenfor sentrumskjernen. Siden målgruppen i liten grad er barnefamilier, og det trolig i gjennomsnitt vil bo færre personer i hver leilighet enn i andre prosjekter i samme avstand til sentrum, kan dette likevel være tilstrekkelig. Parkering Det hadde vært en fordel om all parkering ble etablert i kjelleretasjer, men for å kunne etablere dagligvarebutikk og tjenesteyting i dette området vil det være nødvendig med noe flateparkering begrenset til dette. Dette er i samsvar med vedtaket i oppstartsaken, der det ble gitt tilslutning til etablering av en dagligvareforretning, og der det ble presisert at parkering for boliger skal være i kjeller. Rådmannen anbefaler at planforslaget legges ut på høring med endring av maks tillatt høyde til kotehøyde 159 (5 etasjer) og maks gjennomsnittshøyde innenfor planområdet på kotehøyde 157,3 (4,5 etasjer). I tillegg endres total BRA for planområdet til 8950 kvm. Rådmannens innstiller videre på at det settes en øvre begrensning på 100 boenheter og at det skal opparbeides 1,2 parkeringsplasser per boenhet, der 0,2 av disse skal være gjesteparkering. Informasjons- og kommunikasjonstiltak: Varsel om oppstart er sendt ut og kunngjort i avis og på internett i henhold til plan- og bygningslovens bestemmelser. Videre informasjon om reguleringsplanen og planprosessen vil bli tilgjengelig på kommunens nettsider. Offentlig ettersyn blir annonsert i avis og berørte naboer og andre høringsinstanser vil få tilsendt brev. Dato: 16.05.17 Godkjent av setterådmann Ingunn Servold