«STØLSFLATEN» PORSLAGSSTILLERS PLANBESKRIVELSE Datert: 23.12.2016 Revidert 26.01.2917 BERGEN KOMMUNE Fana, gnr. 40 bnr. 378 mfl. Arealplan-ID_1201_64910000 1
INNHOLDSFORTEGNELSE 1. SAMMENDRAG... 3 2. NØKKELOPPLYSNINGER... 3 3. BAKGRUNN FOR PLANARBEIDET... 3 4. PLANPROSESSEN... 4 5. GJELDENDE PLANSTATUS OG OVERORDNEDE RETNINGSLINJER... 4 6. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET (DAGENS SITUASJON)... 5 7. UTREDNINGER I HHT FORSKRIFT OM KONSEKVENSUTREDNINGER... 16 8. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET... 16 9. KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET... 29 10. UTTALELSER OG MERKNADER... 33 11. FORSLAGSSTILLERS AVSLUTTENDE KOMMENTAR... 33 2
1. SAMMENDRAG Planen gjelder forslag til forslag til oppføring av boligblokk på gnr. 40 bnr. 378 Hjortevegen 3. Bygningen er planlagt for 11 leiligheter med kjellergarasje og omfatter adkomstvei til Sætervegen samt omlegging av kryss til Bjørnevegen. All egenparkering skal ivaretas i kjellergarasje. Eksisterende bolighus med uthus skal rives. 2. NØKKELOPPLYSNINGER Bydel Gårdsnavn (adresse i sentrum) Gårdsnr./bruksnr. Gjeldende planstatus (regulerings-/kommune(del)pl.) Forslagsstiller Grunneiere (sentrale) Plankonsulent FANA Hjortevegen 3 (Stølsflaten) Gnr. 40 Bnr. 378 m.fl. KPA - bebyggelse og anlegg Bergen Prosjektutvikling As Bergen Prosjektutvikling As Arkitektkontoret Nord As Ny plans hovedformål Boligformål Planområdets areal i daa 2610 m2 (boligformål: 1,418 daa) Grad av utnytting (BRA) 140% Ant. boenheter 11 Aktuelle problemstillinger (støy, byggehøyder, o. l.) Foreligger det varsel om innsigelse (j/n) Nei Konsekvensutredningsplikt (j/n) Nei Kunngjøring oppstart, dato 15.01.2016 Fullstendig planforslag mottatt, dato Informasjonsmøte avholdt.(j/n) Nei 3. BAKGRUNN FOR PLANARBEIDET Bakgrunn Eksisterende eiendom har sentral beliggenhet nær bybanestopp og grenser mot senterområde S20 i KPA. Eiendommen som er velegnet til fortetting, vil ferdig utbygget bli et godt botilbud i samsvar med overordnet målsetning om fortetting. Intensjonen med planforslaget Planforslagets målsetting er å realisere et godt botilbud i et område etterspurt av boligkjøpere. Bygningen skal utformes med samtidsarkitekturens formale uttrykk og vil samspille med nyere og kommende bebyggelse i området. Boligene skal tilpasses universell tilgjengelighet og bruk. 3
4. PLANPROSESSEN Kunngjøring: Annonse i BT trykket 16.01.2016. Varselbrev til naboer og offentlige høringsinstanser: 18.01.2016 Gjeldende planstatus og overordnede retningslinjer Fylkes(del)plan Kommuneplan/ kommunedelplan Planområdet er avsatt til bebyggelse og anlegg i kommuneplanens arealdel. Grenser mot sentrumsformål S20. Reguleringsplaner i området: Temaplaner: Arkitektur og byformingsprogram Trafikksikkerhetsplan 2014-2017 4
Rapport: Gangveier til bybanen, Nesttun-Rådal Rikspolitiske retningslinjer 5. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET (DAGENS SITUASJON) Planområdet består av blandet bebyggelse. Her er det eneboliger, tomannsboliger, rekkehus, lavblokker og forretningsbygg. Typisk for området er store private hager og lite fellesområder for lek og opphold. Beliggenhet Skoler i området innenfor gangavstand: Skjold skole innenfor ca. 4-500m og Apeltun skole. 5
Dagligvarehandel i umiddelbar nærhet og kort vei til Lagunen senter med et allsidig servicetilbud. Barnehager i området er vist på kart under avsnitt for «offentlige og private servicetilbud» Avgrensning Planområdets avgrensning er gitt av eiendommens (bnr. 378) grenseforløp, tilkomstvei mot Sætervegen og utbedring av kryss til Bjørnevegen. Utvidet plangrense Plangrensen er etter kunngjøring og høring utvidet til å omfatte krysset mellom Sætervegen og Bjørnevegen. Opprinnelig kunngjort planområde Utvidet planområde 6
Tilstøtende arealers bruk/status Tilstøtende arealer er i bruk til boligformål. Eksisterende bebyggelse På tilgrensende eiendom, bnr. 211, er det nyere blokkbebyggelse med ca. 20 enheter og 4 etasjer med kjellergarasje. Utnyttelsesgraden er 125% TU. På bnr. 379 er det oppført en mindre blokk med 4 boenheter i rekke. Nærområdet for øvrig har stort sett preg av frittliggende eneboliger og tomannsboliger. Sætervegen 12 Sætervegen 12B 7
Sætervegen 12D Hjortevegen 3 Hjortevegen 3 med innkjørsel og garasje/bod 8
Topografi/landskapstrekk Tomten er i hovedsak flat og utgjør et platå med en høyde på ca. 3 meter over Hjortevegen og er avgrenset med en fjellskrent mot vegen. Orientering mot sydvest. Terrenget har overflate av gress og har ingen spesielle eller karakteristiske særtrekk. Eksisterende bebyggelse består av enebolig fra 1970 med garasje/uthus som grenser mot Hjortevegen. Eiendommen får ingen utpreget fjernvirkning men med nærvirkning mot Hjortevegen. Solforhold Tomten har sydvendt beliggenhet og gode solforhold. Kart over sol og skyggeforhold er medtatt i kap.7 «Beskrivelse av planforslaget» Vegetasjon, dyreliv og andre naturforhold Planområdet har ingen spesielle særtrekk med tanke på vegetasjon eller dyreliv. Grønne interesser Eiendommen er bebygget og har ingen grøntfaglige registreringer. Nærmeste registrerte lekeplass utenom Skjold skole, er Skjold husmor barnepark i Harevegen. Kulturminneverdier Det er ikke registrert kulturminner i planområdet. Vei og trafikkforhold Planområdet grenser mot Hjortevegen som er en to-felts vei med fortau på begge sider. Eiendommen har også rett til adkomst via eksisterende vei frem til bnr. 379 med avkjøring til 9
Sætervegen/Bjørnevegen. Av hensyn til trafikketatens fremtidsplaner for gangsti langs Hjortevegen med tilhørende mulig ekspropriasjon av nødvendig areal, er adkomsten til nybygget lagt til ovennevnte felles vei med bnr. 379. Trafikktetthet og fartsgrenser. Bjørnevegen (mellom Sætervegen): dagens ÅDT 1400 Fartsgrense: 30km/t. Sætervegen dagens ÅDT 1000 Fartsgrense: 30km/t. Fortau og gangforbindelser: Utdrag fra rapporten «Gangveier til bybanen, Nesttun Rådal». Gangforbindelse til Skjold skole og bybanestopp: Trafikksikker forbindelse for fotgjengere med fortau langs Sætervegen og gangbro over Fanaveien frem til Skjold skole. Gangforbindelse til Skjoldtun barnehage: Avstand ca. 300m. med forbindelse via Skjoldvegen. Veien er uten fortau, men er oversiktlig og sikret med fartsdumper. Gangforbindelse til Skjold menighets barnehage: Avstand ca.600m. Trafikksikker forbindelse som til Skjold skole med gangbro over Fanaveien. 10
Gangforbindelse til Apeltun skole: Avstand: ca. 800m Trafikksikker adkomst via Sætervegen som er stengt for gjennomkjøring. Gangforbindelse til Smørås skole: Avstand: ca. 900m. Trafikksikker forbindelse via Hjortevegen og Nedre Smøråsvegen. Hjortevegen Bjørnevegen med blokkbebyggelse og dagligvarehandel 11
Støy Planområdet er ikke støybelastet Offentlig kommunikasjon/ kollektivdekning Kollektivdekning bybane/buss er god, med underkant av 400m. gangavstand til holdeplass på Skjold. Vann og avløp Tilkobling til offentlig VA-anlegg; kfr. Uttalelse fra VA-avdelingen datert 01.02.2016 og 14.05.2016. Energi Planområdet ligger utenfor konsesjonsområdet for fjernvarme. Privat og offentlig servicetilbud Kfr. Avsnitt vei og trafikkforhold, gangforbindelser til skoler og barnehager. Nærbutikk for dagligvarer i kort gangavstand fra planområdet. Skoler i området innenfor gangavstand: Skjold skole innenfor ca. 4-500m, 900m til Smørås skole og 800m til Apeltun skole. Kfr. Kartutsnitt og avsnitt for «fortau og gangforbindelser». Utdrag fra skolebruksplanen: 12
Barnehager i området: Nærmest: Skjoldtun barnehage, dernest Skjold menighetsbarnehage og Skjold barnehage. Kfr. Kartutsnitt og avsnitt for «fortau og gangforbindelser». Utdrag fra barnehagebruksplanen: 13
Generelt er dekningsgraden for Fana bydel 89,9% mens det er for tiden begrenset kapasitet for nye plasser i de mest sentrale barnehagene i området. Skjold barnehage har 15 ledige plasser med 70 på venteliste, mens Skjoldtun barnehage har 60 på venteliste. Byrådsavdeling for barnehage skole og idrett opplyser i brev datert 05.12.2016: «Bergen kommune oppfyller årlig bydelsvis dekning Fana byområde, som vil si at alle som bor og ønsker seg plass i byområdet, får dette ønsket innfridd.» 14
Skoler rundt Skjold 15
Barnehager rundt Skjold Dagligvarehandel Dagligvarehandel i umiddelbar nærhet og kort vei til Lagunen senter med et allsidig servicetilbud. Risiko og sårbarhet Planområdet er ikke utsatt for spesiell risiko eller sårbarhet. Kfr. Vedlagte ROS-analyse Privatrettslige bindinger Det er ikke registrert klausuler eller hefter på eiendommen. 6. UTREDNINGER IHHT FORSKRIFT OM KONSEKVENSUTREDNINGER Ikke aktuelt 7. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Innledning Planforslaget skal legge til rette for boliger med gode kvaliteter og sentral beliggenhet. Planen er i samsvar med overordnet målsetning om fortetting i bynære områder og vil møte en økende etterspørsel for boliger med sentral beliggenhet nær bybanen. 16
Planområdet omfatter gnr. 40, bnr. 378 samt tilkomstvei her til som blir felles med bnr. 379. Avkjørselen fra Hjortevegen som var planlagt i utgangspunktet, er frafalt etter anbefaling fra Vegetaten. I planen er det også tatt hensyn til mulig utvidelse av Hjortevegen for å gi plass til fremtidig gang/sykkelsti. Reguleringsformål BOLIGAREAL: 1985 m2 BRA FORMÅLSSONE: 1418 m2 TRAFIKKAREAL: ca. 808 m2 FORTAU: ca. 65 m2 GRØNTAREAL: ca. 43 m2 UTNYTTELSESGRAD: TU = 140% Byggeformål Formålssone boliger; Det planlegges boligblokk med 11 leiligheter. Bygningen får i alt 3 etasjer hvorav 3. etasje er noe terrassert og inneholder 3 leiligheter. Det er planlagt kjellergarasje under bygget med 1 fast plass til hver leilighet. Utnyttelsesgrad: BRA = ca. 140%, Bygningens høyde til gesims i 3. etasje ca. 10 m. Byggeformål bolig er i samsvar med området omkring som i vesentlig grad er preget av eneboliger, rekkehus og noe blokkbebyggelse. Området er i kraft av flere nye planlagte boligprosjekter i ferd med å endre karakter fra småhusbebyggelse til mer blandet bebyggelse med delvis konsentrert utnyttelse med blokker. Byggegrenser I planforslaget er det hensyntatt mulig fremtidig utvidelse av Hjortevegen for plass til gang/sykkelsti. Byggegrenser er for øvrig iht. plan og bygningslovens bestemmelser om avstand til nabogrenser. Avstand til byggegrense til fremtidig gangveg/sykkelsti: 2m. Arkitektonisk grep Det er en overordnet målsetting at bygningen skal utformes med et formspråk preget av samtidsarkitekturens formale uttrykk. Kommuneplanen har lagt til rette for fortetting, og det aktuelle området som ligger nær bybanen, er derfor i endring, en utvikling som frembringer større og nye bygningsformater som bryter med småhusarkitekturen. Planlagt bygning er et formsvar til denne utviklingen. Det er planlagt 3 etasjer hvor bygningsvolumet øverst avtrappes noe som en overgang mot blokken i Sætervegen 12. Bygningsvolumet er moderat og får et moderne fasade-uttrykk med store vindusflater mot sydøst. Fasader med tynnpuss av mur og innslag av trevirke. 17
Universell bruk og tilgjengelighet Bygningen er planlagt med kjellergarasje og heisforbindelse fra garasje til alle etasjer. Alle leilighetene får planløsning tilrettelagt for universell bruk. Lek/uteoppholdsareal Kfr. Utomhusplan. Areal for privat og felles uteopphold: Private arealer er planlagt som balkonger, takterrasse og dekker på grunn med varierende størrelse fra min. 10 m2. pr enhet. Felles uteoppholdsareal skal opparbeides som angitt på kartutsnitt. Området vil i all hovedsak bli tilpasset universell bruk. Areal pr. boligenhet: ca. 40 m2. Arealet blir todelt med gode solforhold, henholdsvis formiddag og kveld. Herav skal 100m2 tilrettelegges for småbarn. Illustrasjonsplan/utomhusplan 18
Sol og skyggeforhold: (For utfyllende opplysninger om solforhold; se eget vedlegg) 21. JUNI KL.1800 21. juni kl. 2000 19
20. mai kl. 1200 20. mai kl. 1500 20
20. mai kl. 1800 21
Jevndøgn kl. 1200 Jevndøgn kl. 1500 22
Jevndøgn kl.1800 Jevndøgn kl. 1500 EKSIST. SITUASJON 23
Profiler og oppriss: Profilkart 24
25
Perspektiver Mot nord og vest 26
Mot sydøst 27
Illustrasjonsplan Parkering/garasje(r) All parkering, inkludert sykler skal ivaretas i kjellergarasje. Det planlegges 1 bilplass pr. leilighet og 2 utvendige gjesteplasser. Trafikkareal Etter anbefaling fra Vegetaten får nybygget tilkomst via privat vei som fører frem til Sætervegen 12B. Eiendommen har veirett her. 28
Eksisterende avkjørsel fra Hjortevegen skal stenges. I planforslaget er det tatt hensyn til en mulig fremtidig utvidelse av Hjortevegen for etablering av gang/sykkelsti her. Støytiltak Eiendommen er ikke utsatt for nevneverdig støy og det er derfor ikke planlagt støytiltak. Avfallshåndtering/miljøstasjon Anlegg for avfall og kildesortering. Utføres med nedgravde beholdere. Snumulighet for liten lastebil. Risiko og sårbarhet Planområdet er ikke utsatt for spesiell risiko eller sårbarhet. Kfr. Vedlagte ROS-analyse 8. KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET Planforslaget er i samsvar med kommuneplanens målsetting om fortetting og utvikling av boligområder nær bybanen. Med moderat utnyttingsgrad og bygningsvolum vil tiltaket ikke være til vesentlig sjenanse for omkringliggende bebyggelse. Med parkering lagt til kjellergarasje er ulempene med øket trafikk og arealbehov for parkering redusert så langt som mulig. Med bygningen som er planlagt med 3 etasjer, vil formatet på bygningsvolumet bli noe underordnet boligblokken i Sætervegen 12. Tiltaket vil heller ikke føre til større synlige terrenginngrep som vil endre landskapskarakteren i området. Overordnede planer og vedtak Kfr. Ovennevnte punkt. Eksisterende reguleringsplaner Planforslaget grenser opp mot eksisterende reguleringsplan for gnr. 40, bnr. 211 og kommer delvis i inngrep med denne på grunn av et mindre avvik mellom plankart og tilkomstvei, et forhold som er hensyntatt i planutkastet; 29
Eksisterende plansituasjon, plan nr. 17160000: (Foreløpig planutkast er vist med stiplet linje.) Eksisterende tilkomstvei som bygget, legges til grunn i foreliggende planutkast og krysset mot Bjørnevegen får endret utførelse. 30
Plan mot Fanaveien, PLAN-ID_1201 62800000: Planutkastet griper delvis inn i reguleringsplanen for Fanaveien 46-50; I forbindelse med at krysset mellom Sætervegen og Bjørnevegen skal omarbeides, vil del av fortauet mot Sætervegen bli endret samtidig som krysset mot Bjørnevegen blir tilnærmet rettvinklet og frisiktlinjer vil delvis overlappe planen mot Fanavegen. Konsekvenser for nabober Bygningen vil ikke føre til nevneverdig dårligere solforhold for naboer. En viser her til sol/skyggestudier. Slik arealene for uteopphold er planlagt, vil disse være skjermet for innsyn til naboeiendommene. Tiltaket vil ikke føre til tap av utsikt for naboer. Trafikk- og parkeringsforhold Planforslaget vil medføre noe mer trafikk i tilkomstveien. Veinettet for øvrig i området, med unntak av Sætervegen, har 2 kjørefelt og fortau. Krysset mot Bjørnevegen skal utbedres og veibredden frem til privat avkjørsel til Sætervegen 12, skal økes til 5,5m. (se vedlagt plankart) Parkering: Det er en overordnet målsetting å begrense behovet for privatbiler nær hovedårene for kollektivtransport, her bybanen. I planutkastet er det lagt til rette for 1 parkeringsplass pr. 31
leilighet i kjellergarasje samt 2 utvendige gjesteplasser. Sykkelparkering som er knyttet til planlagt utbygging, blir ivaretatt i kjellergarasje under boligblokken. Adkomst for renovasjonsbil: Det planlegges snuhammer for liten lastebil. (se vedlagte illustrasjonsplan). Fremtidig gang/sykkelsti langs Hjortevegen: I plankartet er medtatt areal til utvidelse av fortau langs Hjortevegen for grunnlag for fremtidig gang/ sykkelsti. I møte med Trafikketaten 19.06.2016 ble det avtalt følgende: Bredde på fremtidig gang/sykkelsti mot Hjortevegen: 4m. Avstand fra gang/sykkelsti til byggegrense: 2m. Avstand fra byggelinje til kjørebane: 6m. Fortauet frem til avkjørsel Sætervegen 12 utvides til 2m. bredde. Krysset Sætervegen-Bjørnevegen får endret utforming som tilnærmet rettvinklet mot Bjørnevegen. Offentlig del av Sætervegen frem til kryss mot privat tilkomstvei utvides til 5,5m. bredde. Kulturminner Det er ikke registrert kulturminner i planområdet. I Bjørnevegen er det i KPA vist hensynssone for kulturminne (trassè for tidligere jernbane fra Nesttun til Os.) Av hensyn til frisiktlinjer i krysset til Bjørnevegen, er planområdet trukket ut i Bjørnevegen for å sikre frisiktlinjene. Planen får ellers ingen konsekvenser for hensynssonen. (Hensynssonen markert med brun farge) Friluftsaktivitet, naturområder, barn og unges interesser i nærmiljøet Ingen grøntfaglige interesser er registrert i området og planforslaget vil ikke påvirke arealer for friluftsaktiviteter og vil heller ikke få konsekvenser for natur og dyreliv. Privat og offentlige servicetilbud Kfr. Kap. 5 «Beskrivelse av området» Risiko og sårbarhet Se egen rapport. 32
Infrastruktur (vei/vann/avløp, el-anlegg etc. ) I planforslaget er det tatt hensyn til mulig fremtidig gang/sykkelsti i Hjortevegen. For øvrig er det ikke behov for nye offentlige tiltak. Konsekvenser for næringsinteresser Planforslaget får ingen konsekvenser for næringsinteresser. Juridiske/ økonomiske konsekvenser for kommunen Ingen kjente konsekvenser 9. MEDVIRKNING Utover kunngjøring og nabovarsling, har det ikke vært avholdt informasjonsmøte i forkant av planarbeidet. Trafikketaten: Det ble avholdt møte med trafikketaten 19.06.2016 med utforming av kryss, planavgrensning og forhold til fremtidig gang og sykkelsti ble avklart. (se avsnitt ovenfor) Naboer: Det pågår en dialog med naboer i Sætervegen 12B og 12D om muligheter for et fremtidig samarbeid og eventuell videre utvikling av deler av nærområdet. 10. FORSLAGSSTILLERS AVSLUTTENDE KOMMENTAR Planforslaget skal legge til rette for boliger med gode kvaliteter og sentral beliggenhet. Planen er i samsvar med overordnet målsetning om fortetting i bynære områder og vil møte en økende etterspørsel for boliger med sentral beliggenhet nær bybanen. Boligene skal tilpasses universell bruk, parkering i kjellergarasje og heisforbindelse til alle etasjer. Byggets romfysiske uttrykk skal ha preg av samtidsarkitektur og vil bli en del av et formspråk som i større grad vil prege området i kommende år når planlagte boligprosjekter i området blir realisert. 33