Side 1 av 18 FORSLAG TIL MINDRE ENDRING AV DEL AV REGULERINGSPLAN FOR FANA-NORDÅS, OMRÅDE NORD DEL 2, NORDÅSTRÆET DETALJREGULERING FOR GNR. 121, BNR 23, 359. BERGEN KOMMUNE Postboks 103 5291 Valestrandsfossen Telefon: 56 39 00 03 Telefaks: 56 19 11 30 E-post: post@arkoconsult.no Webadresse: www.arkoconsult.no PLANID 1201 0000000 (Erstatter deler av 1201 5060000) Prosjekt nummer... 2013087 Dokument nummer... 01 Rev. nr... A Dato... 2014-09-08 Firma: Forretningsadresse: Postadresse: Foretaksregisteret: Arkoconsult AS Fossen Senter Postbok 103 Org. Nr: 997 089 782 MVA 5281 Valestrandsfossen 5291 Valestrandsfossen
Side 2 av 18 Innhold 1 INNLEDNING... 4 1.1 Bakgrunn...4 1.2 Nøkkelopplysninger...4 2 BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET... 5 2.1 Lokalisering...5 2.2 Eksisterende forhold og tilstøtende område...6 2.3 Vei og tilkomst...7 2.4 Service, offentlige tjenester...7 2.5 Topografi og natur...7 2.6 Geologiske grunnforhold...8 3 FRAMLEGG TIL PLAN... 9 3.1 Bolig, frittliggende småhusbebyggelse...10 3.1.1 Arkitekten sin beskrivelse og redegjørelse av terrengtilpasning og bygg... 10 3.2 Parkering...13 3.3 Tilkomst...13 3.4 Universell utforming...13 3.5 Grøntområde, lekeareal...13 3.6 Hensyn og forhold til omkringliggende naboer...14 3.6.1 Informasjonsmøte... 14 3.6.2 Sol- og skygge forhold... 16 3.7 Tidligere innspill/kommentarer fra offentlige instanser...17 3.7.1 Møte med byggesak, Bergen kommune... 17 3.7.2 Uttale fra Trafikketaten, Bergen kommune, 22.04.2013... 17 3.8 Generelle kvalitetsmål og arkitektur...17 3.9 Risiko og sårbarhet (ROS)...17 4 KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET... 17 4.1 Vurdering av prosjektet i forhold til plankrav og arkitektur...17 4.2 Mindre vesentlig reguleringsendring må tillates...18 FIGURER Figur 1 Utsnitt, kommuneplan for Nordås... 4 Figur 2 Planområde vist i gjeldende reguleringsplan for Nordås... 5 Figur 3 Utsnitt, oversiktskart. Planområdet innringet med rødt.... 5 Figur 4 Eksisterende bebyggelse... 6 Figur 5 Ortofoto fra 1970 og 2009... 7 Figur 6 Deler av området sett fra sør... 7 Figur 7 Fjellskrent ved østlig plangrense. Planområde ligger til venstre ovenfor skrent.... 8 Figur 8 Plankart... 9 Figur 9 Fasader, tomannsbolig... 11 Figur 10 Sett fra øst... 12 Figur 11 Sett fra sør... 12 Figur 12 Sett fra vest... 13 Figur 13 Ute- og oppholdsareal... 14
Side 3 av 18 Figur 14 Justeringer gjort etter informasjonsmøte... 15 Figur 15 Sol og skyggeforhold vårjevndøgn kl 09:00 og 15:00.... 16 SEPARATE VEDLEGG 1. Plankart 2. Bestemmelser 3. ROS-analyse (Multiconsult)
Side 4 av 18 1 Innledning 1.1 Bakgrunn Formålet med planen er å utarbeide en mindre reguleringsendring for feltet og legge til rette for en god fortetting av området med frittliggende småhusbebyggelse med tilhørende vei- og grøntareal (5 boliger bestående av 4 tomannsboliger og 1 enebolig). Eksisterende enebolig, garasje og løe i planområdet skal rives, og det er viktig at utbyggingen blir tilpasset omkringliggende boligers skala, samt tar hensyn til stedets kvaliteter og karakter ellers. 1.2 Nøkkelopplysninger Kommune Gårdsnr. /bruksnr. Gjeldende planstatus i kommuneplan Krav om konsekvensutredning, KU Forslagstiller og grunneier Plankonsulent Formål med planen Antall ny boenheter Areal på planområde Bergen kommune 121/23, 121/359 m. fl. Boligformål Nei JC Utvikling, Berit og Magne Nordås Arkoconsult AS Boliger med tilhørende vei- og grøntareal 9 stk. 5,89 daa Planområdet er vist som boligbebyggelse i arealdelen til kommuneplan og detaljreguleringen er således i samsvar med overordnet plan. Figur 1 Utsnitt, kommuneplan for Nordås.
Side 5 av 18 Figur 2 Planområde vist i gjeldende reguleringsplan for Nordås Gjeldende reguleringsstatus for området i dag er en eldre reguleringsplan fra 1979 der det aktuelle området er regulert til bolig med frittliggende småhus, 3 stk. 2 Beskrivelse av planområdet 2.1 Lokalisering Planområdet er på ca 6 daa og ligg på Nordåstræet i Bergen kommune om lag 13 km sør for Bergen sentrum. Figur 3 Utsnitt, oversiktskart. Planområdet innringet med rødt.
Side 6 av 18 2.2 Eksisterende forhold og tilstøtende område Planområdet har adresse Nordåstræet og ligger på Nordås i bydelen Ytrebygda i Bergen. Pr i dag er området bebygd med en eldre enebolig i svært dårlig stand, samt med tilhørende garasje og en løe (se figur 4). Disse skal rives. I sør og øst grenser området til boligfelt bestående av rekkehus/eneboliger og i sørvest er det bebygd med eneboliger. I nordvest er tilstøtende område uregulert og består av urørt skog. I nordøst er det spredt eneboligbebyggelse samt at båthavna og badeviken Skjoldabukten ligger ca 700 meter unna planområdet. Ortofoto (figur 5) viser utbygging rundt Nordåstræet mellom i 1970 og 2009. Figur 4 Eksisterende bebyggelse
Side 7 av 18 Figur 5 Ortofoto fra 1970 og 2009 2.3 Vei og tilkomst Planområdet har felles tilkomst med boligene sør for planområdet via den kommunale veien Nordåstræet. De siste 60 m av veien har ikke fortau inn mot området, men ellers er veien oversiktlig og uproblematisk i henhold til økt trafikkmengde. Området er ikke belastet i forhold til støy og det er heller ingen industri eller lignende i området som kan generere støy. 2.4 Service, offentlige tjenester Nærmeste plass med servicetilbud blir Kilden senter som ligg ca. 1 km sørøst for planområdet. Ellers det det kort vei til både Nesttun sentrum og Lagunen. Det er barnehage like ved området og barneskole på Søråshøgda ca 1,8 km unna. 2.5 Topografi og natur Planområdet ligg på et platå med utsikt mot Nordåsvannet i nord. Landskapet er preget småformer med knauser og tett vegetasjon. En bratt skrent følger østlig plangrense fra nord mot sør. Figur 6 Deler av området sett fra sør
Side 8 av 18 Figur 7 Fjellskrent ved østlig plangrense. Planområde ligger til venstre ovenfor skrent. 2.6 Geologiske grunnforhold Grunnen i planområdet består av bart fjell med stedvis tynt dekke. I NVE (Noregs Vassdrags- og energidirektorat) sitt varsomhetskart er planområdet ikke utsatt for skredfare, steinsprang eller flom, verken som fareområde eller aktsomhetsområde. Det er heller ikke vist radon i området eller områdene rundt.
Side 9 av 18 3 Framlegg til plan Det er utarbeidet framlegg til 9 boenheter med tilhørende vei-, lek-, og grøntområde. Formål Felt nr Areal (daa) Antall boenheter Byggeområde bolig Frittliggende småhusbebyggelse BFS1, BFS2, BFS3, BFS4, BFS5 3,95 9 Lekeareal Lekeplass f_blk 0,44 Grønstruktur Friområde f_gf01, f_gf02 og f_gf03 0,63 Samferdel og teknisk infrastruktur Kjøreveg, felles f_skv01 og f_skv02 0,81 Parkering, felles F_P1 0,05 Øvrig kommunalteknisk anlegg Boss/post B/P1 0,02 Tabell 1: Formål Figur 8 Plankart
Side 10 av 18 3.1 Bolig, frittliggende småhusbebyggelse Utnyttingsgrad, maks mønehøyde (kotehøyde) og feltstørrelse er vist på plankart. Boligareal er delt inn i 5 felt med en bolig pr. felt, 4 tomannsboliger og en enebolig. Det er ellers oppgitt maks mønehøyde for hver boenhet i tomannsboligene da disse er tilpasset terreng og omgivelser og derfor har ulik mønehøyde i forhold til hverandre. Hus 9, som grenser til nabo i sør, (se figur 12) har f.eks. 1,5 m lavere maks mønehøyde enn hus 8 (+37 og +38,5). Når det gjelder utnytting for hele planområdet inkl. vei og fellesareal, er den totalt på %-BRA= 33,2%, mens de enkelte felt/tomter har en utnytting på mellom 30 og 60% BRA (30% for enebolig og 45 til 60% for tomannsboligene. 3.1.1 Arkitekten sin beskrivelse og redegjørelse av terrengtilpasning og bygg Prosjektet består av 4 stk tomannsboliger og en enebolig, til sammen 9 boenheter. Tomten består av et område sammensatt av 2 eiendommer gnr/bnr 121/23 og 121/359. Tomten skråner mot vest og nord og er svært bratt mot vest. Fra tomtens nordside en det glimtvis utsikt mot Nordåsvannet. Tomannsboligene er organisert rundt et felles tun som gir bebyggelsen intimitet. Tunet inneholder et solrikt og skjermet lekeområde. Ved å legge husene uregelmessig på tvers av kotene forsterkes tomtens typografi, åpner opp planen og gir interessante synslinjer fra tunet gjennom boligfeltet. Boligene er plassert slik at alle får lys og utsikt. To-mannsboligene består av mindre sammensatte volumer sammenholdt med et markant horisontalt element. For å gi mulighet for utsikt mot Nordåsvannet har alle boliger en lite loftstue/bibliotek. Denne oppbygging bryter dessuten de horisontale linjer og vil gi fjernvirkning med oppløst karakter. Selv om planløsninger er identisk for alle tomannsboliger vil vindusplasseringen tilpasset utsikt og lysforhold. Boligene har gode sol- og utsiktsforhold. Spesielt tomannsboligene 3/4 og 5/6 vil ha gode utsiktsforhold ut over Nordåsvatnet. Ved utformingen av boligene har det vært intensjonen å planlegge disse som åpne og lyse. Boligene skal fremstå som moderne og presise i sitt uttrykk, inspirert av internasjonale trender, gjennomført i detaljering og materialvalg. Tomannsboligene har et bruksareal på 170 m 2 og har inngang/stue i 1. etasje og soverom i underetasjen. Øverst er en 23 m 2 loftstue med store vinduer mot nord (utsikt mot Nordåsvannet). For å tilpasse boligene forskjellig utsikt og solforhold er det varianter med ulike vindusplasseringer i stue og loftstue. Planen er åpen med flytende overganger mellom kjøkken, spiserom og stue og store praktiske soverom. Carport og sportsbod er plassert ved inngang. Eneboligen er lokalisert nordøst i planområdet og er nordvendt med god utsikt mot Nordåsvannet. Denne har også en noe annen utforming en tomannsboligene og formspråket blir mer lik nærliggende eksisterende enebolig. Boligene er planlagt ifg TEK 10 krav om tilgjengelighet, samt energikrav.
Side 11 av 18 Figur 9 Eksempel fasader, tomannsbolig (Hus 1/2)
Side 12 av 18 Figur 10 Sett fra øst Figur 11 Sett fra sør Planskildring Nordåstræet Rapport 2014-09-08
Side 13 av 18 Figur 12 Sett fra vest 3.2 Parkering Det er 2 biloppstillingsplasser pr. boenhet (carport), samt garasje i tillegg for enebolig. I tillegg er det 3 gjesteparkeringsplasser langs vei, Nordåstræet, vest i planområdet. 3.3 Tilkomst Det er lagt ny egen tilkomst lenger nord langs Nordåstræet i sørvestre del av planområdet. 3.4 Universell utforming Planlegging i området skal utformes i samsvar med prinsippene for universell utforming, så sant dette er mulig med hensyn til terreng. Det skal legges til rette slik at boligene får trinnfri tilkomst for bevegelseshemmede. Tilkomst til lekeareal er universelt utformet. 3.5 Grøntområde, lekeareal Boligene er lagt rundt et tun som er felles grøntareal/uteoppholdsareal. Tunet er på 444 m2 og totalt med alle tomtene er det 2261 m2 ute- og oppholdsareal. Krav i kommuneplan er 150 m2 pr. boenhet, 9 x 150 m2 = 1350 m2, dvs en er godt innenfor dette kravet. Som figur under viser er det ikke tatt med areal øst i planområdet som er bratt og ulendt. Planskildring Nordåstræet Rapport 2014-09-08
Side 14 av 18 Figur 13 Ute- og oppholdsareal 3.6 Hensyn og forhold til omkringliggende naboer Deler av tiltaket har tidligere vært nabovarslet (2 av tomannsboligene) og en fikk da en del negative innspill/ tilbakemeldinger. Denne søknadsprosessen ble derfor skrinlagt og valgte å ta for seg hele planområdet gjennom en mindre reguleringsendring av gjeldende reguleringsplan. 3.6.1 Informasjonsmøte For at naboer skulle få best mulig informasjon, samt kunne komme med innspill ble derfor sendt ut invitasjon til et informasjonsmøte for de nærmeste naboene. Informasjonsmøtet ble 20. mai kl. 19.00 der presentasjon av prosjekt samt konsekvenser av tiltaket ble diskutert. Tiltak var vist på plansjer med kart, sol og skyggediagram, samt 3D-illustrasjoner. I tillegg var det satt opp lekter på tomten som viste mønehøyde på de ulike byggene. Naboene var generelt positive til at området skulle bygges ut og oppgraderes, da spesielt med tanke på at eksisterende bolig blir revet/fjernet. Det som ble kommentert negativt var omfang/tetthet av utbyggingen og var mye det samme som ble kommentert etter nabovarselet tidligere. Naturlig nok var det de nærmeste naboene i nord og sør som hadde de mest kritiske innspillene til tiltaket som de mente ville forringe verdi og kvalitet på deres boliger. Dette gjaldt hovedsaklig grunneiere av 121/436 som ligger like nord for planområdet og 121/505 som grenser i sør. 121/436; Uttalte at den ene tomannsboligen, 5/6, kom svært tett opp til sin bolig, samt høyden på denne, og viste til at de i sin tid måtte senke sin bolig da de søkte om bygging av denne. Ba om at bolig 5/6 ble senket og rotert mot nord, noe som også ville bedre utsiktsforhold til den nye boligen. Planskildring Nordåstræet Rapport 2014-09-08
Side 15 av 18 121/505; Var generelt positiv til prosjektet, men hadde en del innspill som gikk på boligtetthet, etc. Men deres hovedankepunkt var støttemur mot deres grense i nord, og at denne ville bli høy og dominerende. De ba derfor om at mur ble senket og, sammen med bolig 8/9, trukket noe lenger nord. Etter innspill fra oppmøtte ble følgende endringer foretatt: 1. Avstand til ny sirkulær atkomstvei langs felles eiendomsgrense til 121/505 (Nordåstræet 79) er økt og mur langs vei er redusert i utstrekning. 2. Tilkomstvei for nabo 121/436 (Nordåstræet 104) på nordsiden er flyttet ca 1,3 m nærmere eiendomsgrensen og senket ca 0,8m. 3. Høydeforhold på indre sirkulær vei er endret (senket inntil 0,5 m). 4. Hus 1 og 3 er trukket noe tilbake ifh. til tilkomstvei til 121/436 (Nordåstræet 104). 5. Hus 5/6 er flyttet og rotert. 6. Hus 4 og hus 5/6 er senket 0,5 m. 7. Hus 7, enebolig er flyttet 4 m mot vest av hensyn til bratt skråning mot naboeiendom 121/326 (Haralds Skjoldsveg 95). 8. Hus 8/9 er flyttet mot nord slik at avstand til eiendomsgrense til nabo 121/505 (Nordåstræet 79) er økt fra 4 til 5m. Mur v/carport er redusert både i høyde og utstrekning. Det konkluderes derfor med at en har gjort tiltak for å imøtekomme de innspill som kom fram under informasjonsmøtet. Figur 14 Justeringer gjort etter informasjonsmøte Planskildring Nordåstræet Rapport 2014-09-08
Side 16 av 18 3.6.2 Sol- og skygge forhold Det er utarbeidd sol- og skyggekart med bygningsmasse lagt inn som viser sol, og skyggeforhold i planområdet, òg i forhold til naboer. Hensyn til eksisterende boligområder er forsøkt ivaretatt i størst mulig grad og ved vårjevndøgn (21. mars) kl 09.00 ser en av kartet at tiltaket ikke får noen negativ innvirkning på naboer i forhold til skygge. Kl 15.00 vil hus 5/6 kaste noe skygge på 121/436 i nord (se figur 13). Senere på kvelden vil terreng/haug i vest kaste skygge over hele området. Figur 15 Sol og skyggeforhold vårjevndøgn kl 09:00 og 15:00. Planskildring Nordåstræet Rapport 2014-09-08
Side 17 av 18 3.7 Tidligere innspill/kommentarer fra offentlige instanser 3.7.1 Møte med byggesak, Bergen kommune I møte med byggesak var kommunen positiv til en fortetting i området og vurderte det til at den kommunale veien hadde kapasitet til planlagt utbygging. 3.7.2 Uttale fra Trafikketaten, Bergen kommune, 22.04.2013 Det er i dag en bolig på eiendommen og økning blir således på 8 boenheter. Trafikketaten vurderer at den kommunale veien har kapasitet til en økning for bruk på 8 nye boenherter. De venter at forslag til regulering av området blir tilsendt dem for uttale. 3.8 Generelle kvalitetsmål og arkitektur Bygninger og anlegg i feltet skal planlegges og utføres med stor vekt på høy kvalitet; estetisk, funksjonell og teknisk utforming. Arkitekturen skal vise forståelse for stedet sin identitet og til arkitekturen i nærliggende område. 3.9 Risiko og sårbarhet (ROS) Langs plangrensen som går fra nord til sør er det en bratt skråning på 12-15 meter og i underkant av denne er det i dag lokalisert en enebolig. Under informasjonsmøte ble det informert om at det trolig er en del løsmasser i berget. Gjennom bestemmelsene er det sikret at geologisk/geoteknisk rapport skal utarbeides før oppstart. Planområdet ligger på en mindre høyde på ca kote + 30, slik at det ikke er et fareområde i forhold til flom, havnivåstigning eller lign. Se ellers vedlegg, ROS.analyse. 4 Konsekvenser av planforslaget 4.1 Vurdering av prosjektet i forhold til plankrav og arkitektur Bergen kommune har behov for nye boliger og planforslaget er i tråd med Bergen kommune sitt mål å få til en fortetting i boligområder med god infrastruktur og kollektivtilbud. Ved å legge området til rette for tomannsboliger med høy standard vil det òg øke områdets verdi og attraktivitet. Gjeldende reguleringsplan for området sier ikke noe om utnyttingsgrad i planområdet slik at en har tatt utgangspunkt i kommuneplanen som sier %-BRA = 60%. Endringen er en fortetting i tråd kommuneplan og utnyttingsgrad er på %-BRA= 33,2% hele planområdet sett under ett. Om en ser på de enkelte tomter har de ulik størrelse og derfor ulik %BRA, mellom 30% og 60%. Trafikketaten har vurdert den kommunale veien til å ha kapasitet til den omsøkte økning. I bestemmelsene til kommuneplanen er det lagt vekt på at ny bebyggelse skal tilpasses strøkskarakteren med hensyn til høyde og grad av utnytting. Tomannsboligene og eneboligen er på to plan, underetasje, 1. etasje og en mindre toppetasje/ loftstue på 23 m2 for tomannsboligene. Bygningsmassen er godt tilpasset stedets strøkskarakter samtidig som det er et moderne prosjekt som tar hensyn til både terreng og omgivelser. Det er også spesielt godt tilpasset i forhold til eget bygningsvolum samt omkringliggende bygg med sin småhuskarakter. Solstudier viser at prosjektet heller ikke vil komme i nevneverdig konflikt med omkringliggende boliger i forhold til utsikt, innsyn eller solforhold. Under informasjonsmøte ble det uttrykt ønske fra nabo i nord, 121/436, at hus 5/6 ble senket og rotert mot nord da de syntes det lå for høyt og tett opptil deres bolig (innsyn til terrasse). Bygget ble derfor senket 0,5 meter og rotert mot nord. Lekeareal er i henhold til krav i kommuneplanen både i med tanke på areal, beliggenhet Planskildring Nordåstræet Rapport 2014-09-08
Side 18 av 18 og klima/solforhold og ligger sentralt plassert midt i planområdet. Boligene er også planlagt utifra prinsippene om universell utforming. Negative konsekvenser av planen er inngrep i landskapet og økt trafikk/støy i tilknytting til veier og boliger. Fortetting av området vil få noe fjernvirkning fra sjøsiden og for boligområdene som ligger på samme kotehøyde i nærområdet. Ellers er konsekvensen av naturinngrep liten da det stort sett er kratt og tilgrodd hage som går tapt, og man vil derfor tro at de positive virkningene veier opp for inngrep i natur og en endring i trafikk og støy. 4.2 Mindre vesentlig reguleringsendring må tillates I Bergen kommunes veileder for dispensasjoner og mindre reguleringsendringer er det på side 25 angitt en liste over planendringer som ikke skal gjøres som mindre reguleringsendringer. Når det gjelder endring i forhold til antall boligenheter, følger det av veilederen at grensen for når det kreves ordinær reguleringsendring er ved en økning på mer enn 6 boligenheter. I denne saken er det 6 ekstra boligenheter som skal oppføres slik at en ikke kommer i konflikt med veileder/plankrav på dette punktet. Man er således innenfor hva som kan/bør tillates som en mindre reguleringsendring. En planprosess vil heller ikke belyse endringsspørsmålet mer enn prosessen ved en mindre reguleringsendring, hvilket i seg selv tilsier at det vil være unødvendig og uforholdsmessig å kreve en ordinær planprosess. Et krav til ordinær planprosess i saker som denne, vil trolig føre til at gode og små fortettingsprosjekter ikke lar seg gjennomføre, hvilket ikke er i tråd med de overordnede mål om bystrukturen og boligpolitikken i Bergen. Tomtene kan bebygges uten å komme i konflikt med øvrige plankrav som TU, uteoppholdsareal. Lokale forhold som bebyggelsesstruktur i området og egnethet som byggetomter vil derfor være godt ivaretatt. Tiltaket vil heller ikke ha noen negative fjernvirkninger som trenger å utredes nærmere. Det vises i den forbindelse til at infrastrukturen i området er god, samt at Trafikketaten har vurdert kapasitet på veien som tilfredstillende. Oppsummert er det en rekke hensyn som taler for at en mindre reguleringsendring kan tillates. Det er imidlertid ingen tungtveiende hensyn som taler mot. Planskildring Nordåstræet Rapport 2014-09-08