MØTEINNKALLING Formannskapet Sted Rakkestad kulturhus, Formannskapssalen Dato 15.03.2017 Tid 09:00 SAKSLISTE Saksnr. Arkivsaksnr. Tittel 12/17 17/242 GODKJENNING AV PROTOKOLL - MØTE I FORMANNSKAPET DEN 01.02.2017 13/17 17/525 OPPRETTELSE AV STILLING FOR SLT-KOORDINATOR 14/17 17/675 RAKKESTAD FLYPLASS AS - AKSJETEGNING 15/17 17/432 PROSJEKTSTØTTE - RYGGE AIRPORT AS 16/17 17/622 SUPPLERINGSVALG - UNGDOMSRÅDET 2015-2019 17/17 17/361 SØKNAD OM DISPENSASJON FRA REGULERT BYGGEGRENSE 18/17 16/4621 SØKNAD OM MIDLERTIDIG DISPENSASJON FOR OPPFØRING AV TRETOPPHYTTE 19/17 16/4280 SØKNAD OM DISPENSASJON FRA REGULERT BYGGEHØYDE 20/17 16/4308 SØKNAD OM DISPENSASJON FRA KOMMUNEPLAN 21/17 17/595 HARLEM EIENDOM AS - STORGATA 25 (GNR. 7 - BNR. 12) - ORIENTERING 22/17 17/155 PLANFORESPØRSEL- BERGENHUSOMRÅDET - MELDING
23/17 17/399 PLANFORSLAG DETALJREGULERING FOR FLADSTAD GÅRD - DEL AV B4 Eventuelt forfall meldes til Servicekontoret tlf. 69 22 55 00 Varamedlemmer møter etter nærmere avtale. Rakkestad, 8. mars 2017 Ellen Solbrække (s) Ordfører
GODKJENNING AV PROTOKOLL - MØTE I FORMANNSKAPET DEN 01.02.2017 Saksbehandler Jorun Cesilie Dybvik Arkiv 033 Arkivsaksnr. 17/242 Saksnr. Utvalg Møtedato 12/17 Formannskapet 15.03.2017 Rådmannens forslag til vedtak Protokollen fra møte i Formannskapet den 01.02.2017 godkjennes. Vedlegg Protokoll fra møte i Formannskapet den 01.02.2017. Side 3 av 39
OPPRETTELSE AV STILLING FOR SLT-KOORDINATOR Saksbehandler Anne Sofie Andersen Arkiv F64 Arkivsaksnr. 17/525 Saksnr. Utvalg Møtedato 13/17 Formannskapet 15.03.2017 / Kommunestyret Rådmannens forslag til vedtak 1. Rakkestad kommune søker lønnstilskudd for stilling til SLT-koordinator 2. Under forutsetning av innvilget tilskudd oppretter Rakkestad kommune 100% fast stilling for SLT-koordinator fra 2017 Bakgrunn SLT står for Samordning av Lokale, forebyggende Tiltak mot rus og kriminalitet. Målsetningen med SLT er å sikre at de ressurser og tiltak hos kommunen og politiet blir mer samkjørt og målrettet. SLT som modell er utviklet over 20 år i samarbeid mellom Justis- og beredskapsdepartenemntets K-RÅD og tilskuddsfinansiering i Helsedirektoratet. Tilskuddsordningen for SLT-arbeid administreres fra 2017 gjennom Kompetansesenter for kriminalitetsarbeid. Rakkestad har de siste 20 årene hatt et velfungerende samarbeid mellom kommune, politi og lokalsamfunn gjennom Kriminalforebyggende råd og Politiråd. Spørsmål om etablering av SLT-stilling har vært reist flere ganger, men lokale samarbeidskonstellasjoner har vært gode til erstatning for SLT-stilling. Som en del av politireformen legges nå lokalt lensmannskontor ned, antatt medio 2018, og grunnlaget for velfungerende lokalt samarbeid endres. Politiet varsler organisering med lokalt tilknyttet politikontakt mot hver kommune i forhold til forebyggende politiarbeid. Det anslås ukentlig faste møtepunkter og lokal tilstedeværelse. Kommunen anser det inn i ny organisering av polititjenesten som helt nødvendig å ha en samlet kontaktperson mot politiet som en koordinator for alle aktuelle kommunale tjenester, samt aktuelle samordning mot frivillige samfunnsaktører i lokalmiljøet. Lokalt lensmannskontor er av samme oppfatning. Hjemmel Tilskuddsordningen forutsetter bred lokal forankring med både kommunestyrevedtak og bekreftelse fra lokal politimyndighet. Søknad er sendt pr. 1. mars med forbehold om politisk vedtak. Vedtak i Formannskapet er akseptert som foreløpig politisk vedtak innen fristen 15. mars 2017. Endelig vedtak fra Kommunestyret 6. april 2017 ettersendes som vedlegg til søknaden. Søknaden er signert av både Rakkestad kommune og Rakkestad lensmannskontor. Rakkestad lensmannskontor stiller seg bak alle punkter i søknaden, og vil være delaktig i utarbeiding av samarbeidsformer, fokusområder og organisering av arbeidet. Side 4 av 39
Sak 13/17 Økonomi For opprettelse av SLT-stilling kan det søkes om lønnstilskudd på inntil kr. 800.000 fordelt over 3 år. Det gis inntil kr. 400.000 første året, og inntil kr. 200.000 de to påfølgende årene. Opprettelse av SLT-modell forutsetter primært 100% stilling. For riktig rekruttering til stillingen legger rådmannen opp til fast ansettelse i 100% stilling, og at kommunens egenandel til stillingen, med opptrapping gjennom de 3 første årene, budsjetteres innenfor kommunens ordinære hjemmelsbudsjett. Stillingen vil fra januar 2018 være fullt og helt implementert i ordinært budsjett, og lønnstilskudd vil komme som et fratrekk på kommunens netto utgifter til stillingen. Rådmannen legger i økonomiplanperioden maksimalt tilskudd til grunn for netto budsjettering av stillingen kommende 3 år. Administrasjonens vurdering Bedre koordinering av kommunale tjenester og tiltak rettet mot rus og kriminalitetsforebygging anses som svært viktig inn mot ny organisering av politidistriktene. Svært mange kommuner har arbeidet etter SLT-modellen i flere år allerede, uavhengig av politiorganisering. Med bortfall av lokale funksjoner som Kriminalitetsforebyggende råd og Politiråd, vurderer rådmannen av SLT-modellen vil være riktig organisering også for Rakkestad kommune. Rakkestad kommune har markant og gledelig nedgang i straffesaker de siste årene. Når det gjelder unge og kriminalitet var det i 2015 til sammen 7 førstegangs-kriminelle mellom 15 og 18 år. Tallet i 2016 fra 0. Antall straffesaker generelt nesten halvert fra 2008 til 2016, og nedgang fortsetter inn i 2017. Kommunen har imidlertid fortsatt utfordringer knyttet til ulike levekårsindekser. Tidlig innsats og Bedre tverrfaglig samarbeid er gjennomgående temaer i kommunens handlingsplaner. Opprettelse av SLT-koordinator er et tiltak for å ruste lokalsamfunnet til nye former for forebyggende arbeid som kan opprettholde den positive nedgangen når lokalt politiarbeid tar andre former fra 2018. SLT-arbeid vil dessuten være ren tjenesteutvikling for rus-, psykiatri- og barnevernstjenester, og helt i tråd med kommunens satsing på BTI (bedre tverrfaglig samarbeid). BTI som modell er under utvikling og implementering i 2017, blant annet med veiledning fra KORUS -Øst. For med tydelighet å kunne serve alle kommunale tjenester likeverdig vil stillingen for SLTkoordinator tenker rådmannen stillingen organisert under felles stabstjenester. Arbeidsformer mot politiet vil avhenge av konkludert organisering i politidistrikt i løpet av 2017. Nettverk mot andre lokale samfunnsaktører (lag, foreninger, næringsliv) må bygges. Side 5 av 39
RAKKESTAD FLYPLASS AS - AKSJETEGNING Saksbehandler Alf Thode Skog Arkiv U35 Arkivsaksnr. 17/675 Saksnr. Utvalg Møtedato 14/17 Formannskapet 15.03.2017 / Kommunestyret Rådmannens forslag til vedtak Rakkestad kommunestyre vedtar å tegne aksjer for nye kr. 200 000 i Rakkestad Flyplass AS. Rakkestad kommunestyre dekker disposisjonen innen det reviderte investeringsbudsjett som blir vedtatt i juni 2017. Vedlegg Ingen. Bakgrunn Rakkestad Flyplass AS ble etablert 28.1.1997. Selskapets formål er: Planlegge, finansiere, anlegge og drive flyplass i Rakkestad. Videre drive virksomhet som derved står i forbindelse eller som på annen måte fremmer distriktets næringsmessige interesser. Selskapet kan også ved aksjeinnskudd eller på annen måte delta i annen lignende virksomhet. Rakkestad Flyplass AS har en aksjekapital på kr. 4 420 000. Selskapet har følgende eierstruktur: Eier Aksjer Rakkestad kommune, 64,7 Norrønafly Rakkestad, 22,62 Østfold Energi AS, 4,52 Marker sparebank, 2,26 DnB Bank ASA, 2,26 Aircraft Engineering, 1,13 Andre, 2,51 Side 6 av 39
Sak 14/17 Sum, 100 Prosent. Styrets leder er John Thune. Rakkestad Flyplass AS eier Rakkestad Flyplass. Driften av landingsbanen m.m. er satt bort til Norrønafly Rakkestad AS slik at aktivitet m.m. i flyplasselskapet som sådant er beskjeden. Rakkestad Flyplass AS virksomhet har gått med små underskudd hvert år varierende fra ca. kr. 0 til ca. kr. 100 000 det enkelte år. Samlede underskudd fra oppstarten for tjue år siden er på kr. 1 153 000. Egenkapital pr. 31.12.2015 var dermed på kr. 3 267 000. Rakkestad Flyplass AS hadde en mindre gjeld kr. 323 000 ved utgangen av 2015. Verdiene i selskapet konsentrerer seg i stor grad til landingsbanen og de tilhørende anlegg. Rakkestad Flyplass AS disponerer nesten ikke egne ressurser til investeringer og annen utvikling. En del lokal næringsvirksomhet baserer seg mer og mindre på Rakkestad Flyplass. Det dreier seg om Norrønafly Rakkestad AS ((inklusive Aircraft Engineering AS) ca. 12 arbeidstakere), og Blom Geomatics AS (ca. 20 arbeidstakere). Rakkestad Hangar AS planlegger å sette opp en ny hangar på næringsområdet tilknyttet rullebanen for utleie til næringsvirksomhet eller annen flyrelatert aktivitet. I en e-post til Rakkestad kommune av 20.1.2017 skriver Rakkestad Flyplass AS: For å unngå å stenge Rakkestad Flyplass, må vi foreta reparasjon av ujevnheter på selve rullebanen. Vi søker i den forbindelse om tilskudd fra Rakkestad kommune på kr. 200 000. Situasjonen er nå så akutt at det på grunn av ujevnheter i asfaltdekke på rullebanen, ikke er forsvarlig å operere med tyngre fly. Blom Geomatics AS har bestemt at de vil operere 6 stk. 2 motors fly av typen Piper PA 31 fra våren 2017. En forutsetning for at de skal kunne bruke plassen, og at Rakkestad Flyplass AS kan tillate dette, er at ujevnheter blir fjernet. Vi snakker da om 4 5 steder hvor det må avrettes for å unngå at rullebanen blir stengt. Behovet for reasfalteringer er for så vidt det samme, men det kan med disse utbedringer utsettes noe. Side 7 av 39
Sak 14/17 Rådmannens vurderinger Rakkestad Flyplass AS ble etablert først og fremst som et infrastrukturtiltak. Rakkestad kommune er en dominerende eier av selskapet. Eierandelen er på nærmere 65 prosent. Rådmannen hadde gjerne sett et sterkere privat engasjement i flyplassen og at næringslivet ut fra sine interesser og prioriteringer hadde satt seg i førersetet for å drive og bygge ut anlegget. Det har ikke blitt oppnådd, trass i at flere aktører ved ulike anledninger er invitert inn på eiersiden i bedriften. Mer enn noen gang er Rakkestad Flyplass AS i dag et kommunalt anliggende. Rakkestad Flyplass AS har samtidig en viss direkte og indirekte lokal næringsmessig og annen betydning. I overkant av 30 arbeidsplasser er resultat av anlegget og det er også sport og noe annen aktivitet relatert til det. Rådmannen konkluderer på det grunnlag med at det er i kommunens interesse å holde flyplassen i drift og videreutvikle den. Uten at banedekket repareres, kan flystripen innen kort bli i alle fall delvis stengt. Rådmannen går inn for at Rakkestad kommune tegner aksjer for nye kr. 200 000 i Rakkestad Flyplass AS i den hensikt å stille kapital til disposisjon for selskapet til å gjøre de påkostninger som det er redegjort for på flystripen. Dette sikrer drift av anlegget og trygger dessuten arbeidsplasser og sport og øvrige aktiviteter på det i noen år. Rådmannen vurderer at tiltaket er i kommunen interesser. Rakkestad kommune kan dekke aksjekjøpet innenfor det gjeldende investeringsbudsjettet. Det revideres pr. 30.4.2017. Rådmannen tar hensyn til tiltaket i det forslag til nytt budsjett som legges fram for kommunestyret rett før sommerferien. Rådmannen mener at en slik omprioritering av ressurser ikke har store konsekvenser for noen deler av kommunens virksomhet. Side 8 av 39
PROSJEKTSTØTTE - RYGGE AIRPORT AS Saksbehandler Alf Thode Skog Arkiv 223 Arkivsaksnr. 17/432 Saksnr. Utvalg Møtedato 15/17 Formannskapet 15.03.2017 / Kommunestyret Rådmannens forslag til vedtak Rakkestad kommunestyre yter kr. 25 000 i engangsstøtte til Rygge Airport AS i samsvar med søknad av 12.2.2017. Tilskuddet gis på vilkår av at størstedelen av de andre kommuner i Østfold gir selskapet tilsvarende støtte og at Rygge Airport AS makter å fullfinansiere prosjektperioden. Utgiftene finansieres av disposisjonsfondet. Vedlegg Ingen. Bakgrunn Rygge Airport AS ble etablert som aksjeselskap sommeren 2016. Det er registrert i Foretaksregisteret. Forretningskontoret er foreløpig beliggende i Oslo. Selskapets formål er: Drift og utvikling av flyplass på Rygge, og enhver virksomhet i tilknytning til dette, samt deltakelse i selskaper med liknende virksomhet. Rygge Airport AS søker Rakkestad kommune om tilskudd på ca. kr. 3 per innbygger som en del av den initielle finansiering av prosjektperioden for å gjenåpne Moss Lufthavn Rygge. Ifølge søknaden forespørres samtlige atten kommuner i fylket om slik støtte til tiltaket. I tillegg blir en egen henvendelse til Østfold fylkeskommune som regional utviklingsaktør gjort. Prosjektperioden er fra februar/mars 2017 og til september/oktober 2017. Den har et budsjett på 7,5 millioner kroner. Det omfatter blant annet: - Lønn til styreleder og medlemmer. - Lønn til prosjektmedarbeidere. - Bruk av konsulenter og kjøp av eksterne tjenester. - Markedsføring og salg. - Diverse administrasjonsutgifter. Foruten kommunale tilskuddsmidler, utgjør en kapitalutvidelse både med eksisterende og mulige nye aksjonærer finansieringen av prosjektperioden. I senere faser er aktiviteter og Side 9 av 39
Sak 15/17 prosesser tenkt dekket opp av langsiktig kapital fra tyngre industrielle investorer. Rygge Airport AS legger til grunn at et bredt og sterkt regionalt forankret eierskap der alle Østfoldkommuner bidrar økonomisk til prosjektet gjør det mere attraktivt for utenlandske aktører å skyte inn penger i selskapet. Forretningsideen er å tilrettelegge for fortsatt drift av Moss Lufthavn Rygge (MLR) basert på et konsept som er nokså likt det som var. Fokus rettes likevel sterkere inn mot næringslivets behov og på å sikre at flyplassen over tid blir en større motor i regional næringsutvikling. Rygge Airport AS har innovative og nye tanker for å skape merinntekter på terminalen og hvordan at drift og organisasjon av virksomheten kan gjøres mer kostnadseffektiv og produktiv. Strategien er videre tilførsel av bransjeerfaring og ekspertise gjennom å invitere en større industriell aktør inn på eiersiden i selskapet. Usikkerhets- og risikomomentene for selskap og prosjekt er spesielt kostnads- og inntektssiden, tidsfaktoren for langsiktig finansiering av kapitalbehovet og oppbyggingen av en god organisasjon med kvalifisert drifts- og nøkkelpersonell. Rådmannens vurderinger Gjenåpning og drift av Moss Lufthavn Rygge som privat flyplass, kan på lang sikt ha en stor verdi for Østfoldsamfunnet med etablering av flere arbeidsplasser og god regional næringsog samfunnsutvikling. Det taler for at kommunene bør engasjere seg i prosjektet på den måte som det forespørres om. På den annen side er det et spørsmål om andre initiativ til regionale næringsetableringer kan ha større samfunnsmessige effekter og som sådan burde gå foran enda et flyplass initiativ. Rådmannen påpeker dessuten at det er begrensninger for kommunenes adgang til å gi støtte til næringsvirksomhet. EØS avtalens artikkel 61 nr. 1 angir vilkår som alle må oppfylles for at offentlig støtte til tiltak blir sett på som illegitim: - Støttemottaker må få en økonomisk fordel. - Støtten må stamme fra offentlige midler. - Støttemottaker må være et foretak som driver økonomisk aktivitet. - Støtten må være selektiv (favorisere enkelte foretak eller produksjon av enkelte varer eller tjenester). - Støtten må vri konkurransen. - Støtten må påvirke samhandelen innenfor EØS området. Når samtlige betingelser er til stede, er tilskudd å se på som offentlig støtte. I annet fall er det ikke innenfor det aktuelle regelverk og kan altså lovlig tildeles selskapet. Punktene ovenfor er til dels lite konkrete og dermed vanskelig å vurdere aktualitet og substans av. Rådmannen ser på strekpunktene 1 4 som uproblematiske. Rygge Airport AS kvalifiserer for offentlig støtte etter disse kriteriene. Side 10 av 39
Sak 15/17 Med hensyn femte og sjette strekpunkt «støtten må ikke vri konkurransen» og «støtten må ikke påvirke samhandelen innenfor EØS området» er bildet mer nyansert og uklart. Det er fullt mulig å argumentere både for og mot Rakkestad Airport AS langs disse dimensjonene. Rådmannen faller likevel ned på at Rygge Airport AS faller inn under regelverket for offentlig støtte idet at flyplassen har en for beskjeden rolle til «å virke konkurransevridende» og at den av samme årsak heller «ikke påvirker samhandelen innenfor EØS området» i nevneverdig grad. Den støtte det er snakk om fra Rakkestad kommune kr. 25 000 er dessuten ubetydelig i større målestokk. Rådmannen mener altså totalt sett at vilkårene for å yte kommunalt tilskudd til Rygge Airport AS er til stede. Som prosjekt er rådmannen skeptisk til Rygge Airport AS. Det er tvilsomt om flyplassen på de aktuelle premisser og med sin historie og plass i flyplasstrukturen på Østlandet har livets rett. Rådmannen går likevel inn for søknaden fordi det er snakk om en mindre engangsstøtte kr. 25 000 og tiltaket har en stor oppside for Østfoldsamfunnet dersom det lykkes. Utgiftene kan dekkes av disposisjonsfondet. Rådmannen mener at Rakkestad kommune kan bevilge engangstilskudd til Rygge Airport AS forutsatt at størstedelen av de andre Østfoldkommuner gir selskapet tilsvarende støtte. Tilskuddet er også betinget av at Rygge Airport AS fullfinansierer prosjektperioden. Side 11 av 39
SUPPLERINGSVALG - UNGDOMSRÅDET 2015-2019 Saksbehandler May-Britt Lunde Nordli Arkiv 033 Arkivsaksnr. 17/622 Saksnr. Utvalg Møtedato 16/17 Formannskapet 15.03.2017 / Kommunestyret Rådmannens forslag til vedtak 1. Som nytt medlem i Ungdomsrådet valgt blant kommunestyrets medlemmer velges: 2. Som varamedlem til Ungdomsrådet valgt blant kommunestyrets medlemmer velges: Vedlegg Kommunestyre sak 9/17, 9.2.2017 Arbeidsdelings- og delegasjonsreglementet for politisk nivå endringer for bruker- og interesseråd. Bakgrunn Kommunestyret vedtok revidert arbeidsdelings- og delegasjonsreglement med nytt felles reglement for bruker- og interesseråd i sak 9/17 den 9.2.2017. I vedtakets pkt. 2 e ble det vedtatt at det i tillegg til rådets 7 medlemmer skal velges en folkevalgt representant blant kommunestyrets representanter for 4 år til Ungdomsrådet. Andre faktaopplysninger Ungdomsrådet er et bruker- og interesseråd, og skal ha en aktiv rolle i planlegging og gjennomføring av aktivitetskalender for barn og unge. I henhold til reviderte bestemmelser skal rådet velges for ett år av gangen på siste ordinære møte i kalenderåret med unntak av medlem valgt blant kommunestyrets medlemmer for valgperioden (4 år). Ny sammensetning av Ungdomsrådet består av 8 medlemmer som følger: 1 medlem m/varamedlemmer fra elevrådet ved Rakkestad Ungdomsskole. 1 medlem m/varamedlem fra idrettsorganisasjoner etter innstilling fra Idrettsrådet. 1 medlem m/varamedlem fra sang- og musikkorganisasjoner. 1 medlem m/varamedlem fra andre foreninger som organiserer ungdom. 1 medlem m/varamedlem fra brukergrupper ved aktivitetshuset eller andre miljøer utenom organisert foreningsliv. Side 12 av 39
Sak 16/17 1 medlem m/varamedlem fra 7. trinn i barneskolen. 1 medlem m/varamedlem med minoritetsbakgrunn. 1 medlem m/varamedlem valgt blant kommunestyrets medlemmer for valgperioden. Der reviderte bestemmelser fraviker fra dagens sammensetning, gis ikke nye bestemmelser tilbakevirkende kraft. Ny sammensetning gjelder ved suppleringsvalg eller ved neste nyvalg. Alle rådsmedlemmer må ha bostedsadresse i Rakkestad kommune. Medlemmene skal være i alderen 13 23 år. Representanten fra 7. trinn i barneskolen kan være 12 år dersom vedkommende fyller 13 år i løpet av skoleåret. Rådet velger selv leder og nestleder. Valg og evt. suppleringsvalg refereres i formannskapet. Suppleringsvalg pr. november 2016 etter gammelt reglement refereres Formannskapet. Nytt valg for 2017 i henhold til revidert reglement gjennomføres på Ungdomsrådets siste møte i november 2017 og refereres Formannskapet etter dette. Side 13 av 39
SØKNAD OM DISPENSASJON FRA REGULERT BYGGEGRENSE Saksbehandler Charlotte Scott Hagen Arkiv GBR 23/277 Arkivsaksnr. 17/361 Saksnr. Utvalg Møtedato 17/17 Formannskapet 15.03.2017 Rådmannens forslag til vedtak Rakkestad kommune gir dispensasjon fra byggegrense mot vei fastsatt i reguleringsplan av 19.11.1973 for Holøsåsen, jf. lov om planlegging og byggesaksbehandling av 27.06.08 nr. 71 (heretter plan- og bygningsloven) 19-2. Vedlegg 1. Søknad om dispensasjon 2. Situasjonsplan 3. Tegninger 4. Oversiktskart Bakgrunn Rakkestad kommune mottok den 06.02.17 søknad om dispensasjon fra regulert byggegrense for oppføring av tilbygg til bolig på eiendommen gnr. 231 bnr. 277. Eiendommen ligger på boligfeltet Holøsåsen og det er i reguleringsplanen fastsatt en byggegrense mot midtlinjen på tilstøtende vei på ca. 7,5 meter. Eksisterende bolighus på eiendommen er plassert ca. 3 meter innenfor den regulerte byggegrensen og det er søkt om å bygge et tilbygg på 5,5 x 5,5 meter. Tilbygget vil derfor overskride byggegrensen med 2,5 meter og vil få en avstand til midtlinjen på tilstøtende vei på ca. 5 meter, se vedlagt situasjonskart. Begrunnelsen for søknaden er at det er behov for avgrenset lydisolert rom for funksjonshemmet datter og at omsøkt plassering er den eneste mulige på tomten. Videre er det vist til at det er tilsvarende bygg i området som ligger nærmere opp til intern adkomstvei. Hjemmel Dispensasjonsbestemmelsene i plan- og bygningsloven kapittel 19. Andre faktaopplysninger Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven 21-3. Ingen merknader er registrert i saken. Administrasjonens vurdering Det følger av plan- og bygningsloven 12-4 at en reguleringsplan fastsetter fremtidig arealbruk for et område og at den ved kommunestyrets vedtak er bindende for nye tiltak Side 14 av 39
Sak 17/17 eller utvidelser av eksisterende tiltak som nevnt i lovens 1-6. Kommunen kan imidlertid etter plan- og bygningsloven kapittel 19 gi varig eller midlertidig dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan. Dispensasjon fra planer reiser særlige spørsmål. Planer er blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ, kommunestyret. De omhandler konkret vurderte forhold knyttet til arealutnyttelsen innenfor et bestemt område, og det skal derfor ikke være en kurant sak å fravike disse. Plan- og bygningsloven 19-2 gjelder dispensasjon fra lov, forsrift og planer. Bestemmelsen oppstiller to vilkår som begge må være oppfylt for at dispensasjon kan gis. For det første er det et vilkår at hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene. Hvorvidt det skal gis dispensasjon beror på en konkret vurdering og kommunen står fritt til å avgjøre om dispensasjon skal gis. Hensyn som ligger til grunn for bestemmelser om byggegrenser er blant annet at det skal opprettholdes nødvendig avstand mellom bebyggelse og offentlig vei. Dette innebærer blant annet at det skal være god sikt, at området rundt veien er oversiktlig og trafikksikkert. Videre skal byggegrenser sikre at det kan gjennomføres veivedlikehold og drift uten at bygninger skades. I tillegg er det et hensyn bak bestemmelsen å skape arkitektonisk orden. Reguleringsplanen for Holøsåsen I ble vedtatt i 1973. Forutsetningene for bestemmelsene i planen om avstandskravet til vei var også forankret i veglovens bestemmelser. Når det gjelder hensynet til god sikt, oversikt og trafikksikkerhet anser administrasjonen at oppføring av tilbygget utenfor byggegrensen ikke vil få vesentlig betydning. Det vil opprettholdes en avstand til tomtegrensen på 2,2 meter, noe som sikrer sikt ved utkjøring fra tomten. Eiendommen ligger videre i en stikkvei og det er kun to eiendommer på innsiden som benytter samme adkomstvei. Adkomstveien kan altså ikke benyttes til gjennomkjøring. Plasseringen vil etter dette ikke medføre noen risiko når det gjelder utkjøring fra tomten. Saken har vært forelagt enhet kommunalteknikk for uttalelse og de har ikke innvendinger til at det gis dispensasjon i dette tilfellet. Bygningen vil imidlertid bli plassert ca. 2 meter fra kommunale vann- og avløpsledninger og det er derfor nødvendig med samtykke fra kommunalteknikk vedrørende dette. Dette vil bli avklart i byggesaksbehandlingen. Vedrørende arkitektonisk orden vises det til at boligbyggene i området er plassert innenfor byggegrensen. Bygningene i området er imidlertid av ulik karakter, utforming og plassering. Regulerinsplan for Holøsåsen er en relativt gammel plan og etter at den ble vedtatt har forutsetningene forandret seg og bebyggelsen har gradvis «krøpet» nærmere veiene på byggefeltet. Dette gjelder særlig garasjer og i de veiene som går på tvers av hovedfartsårene og som ikke har gjennomkjøring. Det er i søknaden vist til at det er andre tilsvarende bygg i området som ligger nærmere opp til intern adkomstvei. Administrasjonen kan ikke se at det er mange tilsvarende bygg som ligger utenfor byggegrensene i området. På en av tomtene innenfor den aktuelle eiendommen er bygningen plassert noe nærmere adkomstveien enn 7,5 meter. For denne eiendommen er det imidlertid ingen regulert byggegrense og det er snakk om en intern vei. Sett i forhold til området som en helhet vil ikke en plassering som omsøkt bryte veldig med omgivelsene. Side 15 av 39
Sak 17/17 På bakgrunn av det ovennevnte mener administrasjonen at hensynene bak bestemmelsen ikke blir vesentlig tilsidesatt ved en dispensasjon. Spørsmålet er videre om fordelene ved tiltaket er større enn ulempene. Omsøkt areal er innenfor tillatt utnyttelsesgrad for eiendommen. Som nevnt i søknaden er det behov for avgrenset lydisolerte rom, og det skal bygges en hybel til dette formål. Etter det opplyste vil det ikke være mulig å plassere tilbygget et annet sted på tomten. Adkomsten til eiendommen og nabohuset går nord for huset og på østsiden er huset forbundet med Hulderveien 9 A. Heller ikke mot sør er en hensiktsmessig plassering, blant annet med tanke på husets plantegning og at man da ville ha måtte ta store deler av hagen. Etter kommunens vurdering er omsøkte plassering den beste med tanke på utnyttelse av tomta. Som nevnt over opprettholdes en viss avstand til veien selv om det gis dispensasjon. Administrasjonen anser det som positivt at en eventuell dispensasjon ikke vil medføre risiko når det gjelder utkjøring fra tomten og at tilbygget ikke vil få noen betydning for trafikksikkerheten. Behovet for tilbygget er i stor grad begrunnet ut i fra personlige hensyn, altså at det på grunn av funksjonshemming er behov for lydisolerte rom. Argumenter som er knyttet til mer personlige forhold slik som for eksempel behov for større plass, rent personlige forhold som sykdom eller lignende har ofte ikke avgjørende vekt i dispensasjonsvurderingen. Kommunen legger imidlertid vekt på argumentet, da det ikke er andre forhold som taler tyngre mot en dispensasjon. Dersom det er behov for lydisolerte rom, vil alternativet være å flytte til en annen egnet bolig. Ved å tillate dispensasjon i dette tilfellet vil familien kunne fortsette å bo i boligen uten å måtte flytte til et annet sted. Etter en konkret vurdering har rådmannen kommet frem til at fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene. Rådmannen har kommet frem til at dispensasjon kan gis i dette tilfellet. Side 16 av 39
SØKNAD OM MIDLERTIDIG DISPENSASJON FOR OPPFØRING AV TRETOPPHYTTE Saksbehandler Charlotte Scott Hagen Arkiv GBR 33/2 Arkivsaksnr. 16/4621 Saksnr. Utvalg Møtedato 18/17 Formannskapet 15.03.2017 Rådmannens forslag til vedtak Rakkestad kommune gir midlertidig dispensasjon fra arealformålet i kommuneplan for oppføring av en tretopphytte, jf. plan- og bygningsloven 19-2. Tillatelsen gis på følgende vilkår: 1. Dispensasjon gis midlertidig for en periode på 10 år. Før dispensasjonen utløper må det foretas en vurdering av om tiltaket skal demonteres eller om det skal søkes om videreføring. Denne prosessen må iverksettes i god tid før dispensasjonen utløper. 2. Før det kan etableres flere hytter, må det vurderes om området/eiendommen skal reguleres. 3. Parkering for besøkende skal skje ved bruk av eksisterende parkeringsløsning som skissert i søknaden, eventuelt i tilknytning til gårdstunet. 4. Fremføring av materialer, redskaper og annet i forbindelse med byggeprosessen må utføres på en slik måte at terrenget ikke blir skadet og får sår som ikke kan tilbakeføres. 5. Tiltaket tillates ikke iverksatt før det foreligger byggetillatelse. Vedlegg 1. Søknad om dispensasjon 2. Situasjonskart 3. Oversiktskart 4. Fasadetegninger 5. Uttalelse fra Fylkesmannen i Østfold Bakgrunn Rakkestad kommune mottok den 29.12.16 søknad om oppføring av en tretopphytte på eiendommen gnr. 33 bnr. 2. Tiltaket Hytta skal plasseres ca. 3,5 meter over bakkenivå. Hytta vil etter det opplyste få et bebygd areal BYA på 40 m2 og et bruksareal BRA på 22 m2. Fire trær skal danne grunnlaget for bæringene av hytta. Det er beregnet 5 overnattingsplasser i hytta. Side 17 av 39
Sak 18/17 I første omgang er det kun aktuelt å bygge én tretopphytte. Tiltakshaver har imidlertid på sikt et ønske om å bygge flere hytter slik at dette kan bli en tilleggsnæring til eiendommen. Tretopphytta skal oppføres med sikte på utleie for å tilby natur og naturopplevelser. Det er søkt om midlertidig dispensasjon for en periode på 10 år. Etter dette må det foretas en teknisk vurdering av om hytta må demonteres eller om det må gjennomføres tiltak/utbedringer slik at den kan godkjennes for en ny periode. Etter det opplyste ligger den planlagte hytta i et område som består av jord med lav bonitet og ingenting tyder på at det her er aktuelt å bryte opp skogen til nydyrking. Videre er det opplyst om at det ikke vil bli utført permanente inngrep i naturen. Adkomst og parkering Det er opparbeidet en skogsbilvei i klasse 5 forbi den planlagte plasseringen av hytta. Videre er det opparbeidet en parkeringsplass/snuplass for større kjøretøy ca. 100 meter unna hytta slik at det er gode parkeringsmuligheter i umiddelbar nærhet til hytta. Vann, avløp og elektrisitet Det vil ikke bli innlagt vann og avløp i tretopphytta. Vann må medbringes på kanner. Det vil bli benyttet toalett av typen «Dometic Kassett- toalett» og eksisterende kloakkanlegg på gården vil bli benyttet ved tømming av toalettet. Videre skal det legges inn vann fra sisterne. Det vil bli montert en vedovn og belysningen blir lagt opp med 12 volts anlegg med oppladbart batteri og eventuelt solcellepanel. I forbindelse med matlaging og kjøleskap vil det bli benyttet gassbluss. Plangrunnlag Eiendommen ligger i et område som i arealdel av kommuneplan for Rakkestad kommune 2011-2022 avsatt til landbruk-, natur- og friluftsformål (LNF) og ligger på grensen mellom LNF1 og 2. Oppføring av hytte til utleieformål er i strid med arealformålet og anses ikke å ligge inn under begrepet «landbruks pluss». Det er derfor nødvendig med dispensasjon fra arealformålet for oppføring av tretopphytta. Begrunnelsen for søknaden Søknaden om dispensasjon er blant annet begrunnet med at dagens landbrukseiendommer har et sterkt behov for å få etablert tilleggsnæringer. Det er et ønske om at grunneier kan få utviklet stedet slik at det blir mulig å livnære seg på eiendommen. Dersom etablering av slike hytter kan føre til at virksomheten på gårdsbruket styrkes slik at boplassen kan opprettholdes, bør dette tillegges vekt. Videre er det vist til ønsket om å skape interesse for natur og naturopplevelser under enkle forhold og med nærhet til skog og fugle- og dyreliv. Plasseringen av hytta vil blant annet gi mulighet til å oppleve orre- og tiurleiken om våren og det er gode turmuligheter i området. Det vil bli lagt vekt på foring av ekorn, spetter og småfugler i furukronene rundt hytta. Dette fører til besøk av mange arter, noe som gir en positv naturopplevelse. Etter det opplyste søkes tilbudet utformet slik at det kan komme inn under økoturismebegrepet med naturbaserte opplevelser som tar hensyn til miljøet, bidrar til aktivt natur- og kulturvern, samt at det inneholder et læringskonsept og vil tjene lokalsamfunnet. Side 18 av 39
Sak 18/17 Uttalelse fra andre myndigheter Saken er oversendt til Fylkesmannen i Østfold for uttalelse. I brev av 23.01.17 uttalte Fylkesmannens miljøvernavdeling at de ser det som positivt at det arbeides og tilrettelegges for ulike muligheter til aktivitet. De er imidlertid skeptisk til gjennomføring av denne type tiltak gjennom dispensasjon. Miljøvernavdelingen vil derfor fraråde en dispensasjon i saken og vil vurdere å påklage et eventuelt positivt vedtak. Fra Fylkesmannens uttalelse siteres: «Forhold som kan begrunne en dispensasjon er i første rekke knyttet til areal- og ressursdisponeringshensyn. Eksempler på dette kan være der arealbruken er endret etter at det ble utarbeidet plan, eller at tidsfaktoren tilsier at en ikke bør avvente en planendring. Ved tiltak som er mer omfattende, må reguleringsplikten vurderes. Hovedkriteriet for denne er om tiltaket i seg selv eller de konsekvenser det kan gi, vil fremkalle vesentlige endringer i det bestående miljø, eller utløse behov for andre tiltak som samlet kan gi større virkninger. Hensynet til at flest mulig skal ha mulighet til å fremme sine synspunkt før endelig vedtak fattes bør veie tungt. Vi minner om at planlegging og vedtak skal sikre åpenhet, forutsigbarhet og medvirkning for alle berørte interesser, jf. plan- og bygningsloven 1-1. ( ) Omsøkte tiltak med etablering av tretopphytte(r) vil imidlertid i liten grad medføre at området tilrettelegges for allmennheten generelt. Etableringen av tretopphytte(r) vil være positivt for de som leier og leier ut hyttene, mens inngrepet i området vil medføre en privatisering og reduksjon av allmennhetens muligheter til ferdsel og opphold. Området ligger nært fjellaområdet og fremstår i dag som et sammenhengende grøntområde med gode muligheter for ulike typer friluftsliv. Tiltaket kan også ha en uheldig konsekvens for bevaring av det bioligiske mangfoldet i området. Vi er skeptiske til at etablering av tiltak som på sikt kan bli forholdsvis store og omfattende gjennomføres ved dispensasjon. Brukerne av utmarka er mange og utgjør en sammensatt gruppe. Slike tiltak vil dermed berøre flere enn de som normalt varsles ved en dispensasjonssøknad. Det kan også være behov for en grundigere gjennomgang av konsekvensene av en slik utbygging. Det søkes nå om oppføring av én tretopphytte, men søker har på sikt et ønske om å bygge flere hytter slik at dette kan bli en tilleggsnæring for eiendommen. Gjennom en reguleringsplanprosess vil det være mulig å gjennomføre en mer oversiktlig og helhetlig vurdering av området, hvor alle parter vil ha mulighet til å fremme sine synspunkter til planen. I en slik prosess vil det også være mulig å vurdere områdets egnethet for denne type «næring».» Miljøvernavdelingen uttalte avslutningsvis at det er viktig at kommunen tidlig etablerer en praksis for hvordan slike saker skal behandles og at en eventuell dispensasjon kan bidra til en presedens for kommunens fremtidige behandling av slike saker. Hjemmel Dispensasjonsbestemmelsene i lov om planleggig og byggesaksbehandling av 27.06.08 nr. 71 (heretter plan- og bygningsloven). Side 19 av 39
Sak 18/17 Administrasjonens vurdering Kommuneplanens arealdel fastsetter fremtidig arealbruk for et område og er ved kommunestyrets vedtak bindende for nye tiltak eller utvidelse av eksisterende tiltak, jf. planog bygningsloven 11-6. I henhold til plan- og bygningsloven kapittel 19 kan imidlertid kommunen gi varig eller midlertidig dispensasjon fra planer. Det følger av plan- og bygningsloven 19-2 at kommunen kan dispensere fra lov, forskrift og planer. Bestemmelsen oppstiller to vilkår som begge må være oppfylt for at dispensasjon kan gis. For det første er det et vilkår at hensynet bak bestemmelsen ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene. Hvorvidt dispensasjon skal gis beror på en konkret vurdering. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal det særlig legges vekt på statlige og regionale rammer og mål. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt til dispensasjonssøknaden, jf. plan- og bygningsloven 19-2. Dispensasjon fra planer reiser særlige spørsmål. Planer er blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ, kommunestyret. De omhandler konkret vurderte forhold knyttet til arealutnyttelse innenfor et bestemt område, og det skal derfor ikke være kurant å fravike disse. Denne eiendommen ligger som nevnt i et område som i kommuneplanen er avsatt til LNF. Eiendommen ligger altså i et område hvor kommunen har valgt å sette hensynet til allmenne interesser foran private interesser. Hensyn som ligger til grunn for LNF-formålet er å ivareta friluftsliv, natur- og landbruksinteresser. I landbruksområder er det viktig å forhindre tiltak som kan føre til nedbygging av landbruket, eller som kan føre til ulemper for landbruksnæringen på annen måte. Når det gjelder hensynet til naturinteresser er det i naturbasen ikke registrert prioriterte, truede eller nær truede arter i tiltaksområdet. Videre vil ikke hytta utgjøre noen særskilt forurensningskilde, da det ikke vil bli innlagt vann. Tretopphytta vil oppføres i et område med flere bebygde landbrukseiendommer i nærheten. At det oppføres en tretopphytte på eiendommen medfører ikke uheldig innvirkning på dyrelivet på eiendommen og i området for øvrig. En dispensasjon i dette tilfellet vil ikke medføre at hensynet til natur- og kulturmiljø blir vesentlig tilsidesatt. Vedrørende hensynet til friluftsliv viser administrasjonen til at tiltaket ikke berører et statlig eller lokalt sikret friluftsområde. Eiendommen ligger som nevnt av Fylkesmannen i nærheten av Fjellaområdet, med gode friluftsmuligheter. Tiltaksområdet ligger imidlertid i nærhet til det etablerte tunet på eiendommen og det er ingen merkede turstier eller stinett i tiltaksområdet og det aktuelle området benyttes ikke til turterreng. Administrasjonen er av den oppfatning at natur- og friluftsinteressene blir ivaretatt og at allmennheten fortsatt vil kunne ferdes fritt og benytte seg av friluftslivet i området selv om tretopphytta oppføres. Hyttas utforming og plassering 3,5 meter over bakken vil ikke påvirke allmennhetens mulighet til opphold og ferdsel i området rundt og i nærheten. Administrasjonen er av den oppfatning at området ikke vil bli privatisert i vesentlig grad som en følge av tiltaket. Etter kommunens vurdering er det ikke her fare for at tretopphytta vil medføre nedbygging av landbruket eller føre til ulemper for landbruksnæringen på annen måte. Tretopphytta vil ikke oppføres på eller i nærheten av dyrka mark. Det er derfor ikke fare for at det vil oppstå konflikt med dyrka mark. For den konkrete eiendommen er det videre oppgitt at det er behov for en tilleggsnæring på eiendommen for å kunne livnære seg på eiendommen. En Side 20 av 39
Sak 18/17 etablering av hytte/hytter på eiendommen vil kunne føre til at virksomheten på gårdsbruket styrkes, selv om hytta ikke direkte er knyttet til landbruk eller inngår i «landbruk pluss». Kommunen mener at dette er positivt. Kommunen er enig med Fylkesmannen i at reguleringsplikten må vurderes ved mer omfattende tiltak. I dette tilfellet er det imidlertid foreløpig snakk om kun én tretopphytte, og kommunen har opplyst for tiltakshaver at regulering må vurderes dersom det blir aktuelt å utvide med flere hytter. Kommunen mener at tiltaket foreløpig er av såpass beskjeden karakter at det ikke må utarbeides en reguleringsplan for området, men at denne ene hytta kan tillates gjennom dispensasjon. Som nevnt kan dette stille seg annerledes dersom det blir snakk om å oppføre flere hytter. Etter en konkret vurdering har administrasjonen kommet frem til at hensynene bak bestemmelsen ikke blir vesentlig tilsidesatt ved en dispensasjon. Spørsmålet videre er om fordelene er klart større enn ulempene. Saken gjelder oppføring av en tretopphytte i et område bestående av skog. Hytta vil bli godt tilpasset omgivelsene og vil ikke virke prangende. Ettersom hytta skal oppføres i trærne og 3,5 meter over bakken, vil den medføre liten påvirkning på det eksisterende landskapet. Tiltaket er av midlertidig karakter og vil ikke medføre permanente inngrep i naturen. Videre er det foreløpig kun snakk om én hytta. Dette er et relativt lite prosjekt og hyttas størrelse gjør at kun et begrenset antall personer kan oppholde seg i hytta til en hver tid. Som nevnt over er administrasjonen av den oppfatning at oppføring av én hytte ikke vil få noen vesentlig betydning for allmennhetens mulighet til å benytte seg av området. Som nevnt av Fylkesmannen vil etableringen av tretopphytta være positivt for de som leier og leier ut hytta. Det er altså de som skal benytte seg av hytta som har fordel av den. På den annen side kan en slik hytte tilby svært gode natur- og friluftsopplevelser for de som leier den, og vil også kunne skape en interesse for dette. En tretopphytte til utleie er en positiv måte å oppfordre til natur- og friluftsliv og for allmennheten til å oppleve de mange turmulighetene som finnes i kommunen. Ettersom det er snakk om et såpass beskjedent tiltak som ikke vil medføre store konsekvenser for allmennheten, mener administrasjonen at det kan gis dispensasjon i dette tilfellet. Det foreligger etter administrasjonens vurdering klart større fordeler for en dispensasjon enn ulemper. Administrasjonen har etter en konkret vurdering kommet frem til at dispensasjon kan gis i dette tilfellet. Side 21 av 39
SØKNAD OM DISPENSASJON FRA REGULERT BYGGEHØYDE Saksbehandler Charlotte Scott Hagen Arkiv GBR 5/296 Arkivsaksnr. 16/4280 Saksnr. Utvalg Møtedato 19/17 Formannskapet 15.03.2017 Rådmannens forslag til vedtak Rakkestad kommune gir dispensasjon fra regulert byggehøyde på eiendommen gnr. 5 bnr. 296 for oppføring av tomannsbolig, jf. plan- og bygningsloven 19-2. Vedlegg 1. Søknad om dispensasjon 2. Situasjonsplan 3. Oversiktskart 4. Tegninger av tiltaket 5. Nabomerknad fra Stamsaas 6. Svar på nabomerknad fra Stamsaas 7. Nabomerknad fra Bjørnstad Bygg AS 8. Svar på nabomerknad fra Bjørnstad Bygg AS Bakgrunn Rakkestad kommune mottok den 13.01.17 søknad om oppføring av en tomannsbolig på eiendommen gnr. 5 bnr. 296. Eiendommen er omfattet av reguleringsplan for Prestegårdsskogen av 22.05.2007 og er regulert til boligformål. I henhold til reguleringsbestemmelsene er det på eiendommen tillatt å oppføre bolig med maks gesimshøyde på 6 meter og maks mønehøyde på 8,5 meter målt fra gjennomsnittlig planert terreng. Reguleringsplanen inneholder ikke egne bestemmelser om gesimshøyde for flate tak. Dette betyr at gesimshøyden på flate tak skal være 6 meter. Tiltakshaver har søkt om å oppføre en tomannsbolig over to etasjer med flatt tak på eiendommen. Det er videre søkt om en gesimshøyde på 6,4 meter. Dette er i strid med regulert byggehøyde på seks meter, og det er derfor nødvendig med dispensasjon fra reguleringsplanen. Det ble opprinnelig søkt om en gesimshøyde på 6,7 meter, men høyden ble justert på grunn av to nabomerknader. I søknaden om dispensasjon er det vist til at bestemmelser i reguleringsplaner kan være til utilsiktet hinder for utradisjonell og ny arkitektur og bygningsutforming, eller for arkitektur som ikke er vanlig på tidspunktet for planarbeidet. Det er videre vist til at det kan være problemer med å overholde planbestemmelser når endringer som følge av utviklingen innen bygningsteknologi krever og/eller muliggjør endrede bygningsformer og økt plass til installasjoner og isolasjonstykkelser. Søknaden om dispensasjon er videre begrunnet slik: Side 22 av 39
Sak 19/17 I dette tiltaket ønsker tiltakshaver å utnytte bokvalitetene som muliggjøres i toetasjes bolig med flatt tak, og dermed uten møne. Begge etasjene vil få full ståhøyde og svært gode lysog utsiktsforhold. I tillegg anser tiltakshaver at arkitekturen er spennende og i tråd med dagens trender. Økte isolasjonstykkelser, behov for ventilasjonskanaler og annet teknisk utstyr er blant årsakene til at maksimalt tillatt gesimshøyde på 6 meter ikke kan overholdes». Tiltaket er for øvrig i tråd med reguleringsplanens bestemmselser. Det skal oppføres en vertikaldelt tomannsbolig i to plan. Boligen vil bli på henholdsvis 207 m2 BYA og 320 m2 BRA. De to boenhetene vil bli identiske i størrelse. Det er prosjektert en garasje i hver ende av bygget som utgjør 37 m2 av det bebygde arealet. Nabomerknader Det har kommet to nabomerknader til nabovarselet. Tiltaket ble i utgangspunktet nabovarslet med en gesimshøyde på 6,7 meter. Som nevnt over er høyden redusert til 6,4 meter etter å ha mottatt nabomerknadene. Eier av naboeiendom gnr. 5 bnr. 253 mot sørøst, Lars og Lise Stamsaas, har kommentert at området er i ferd med å bli bebygget med boenheter på ett plan. Den omsøkte boligen vil fremstå som et massiv monument ved at 170 m2 av boligen vil få den omsøkte høyden. Det er videre vist til at at bygningen vil medføre reduserte lys- og solforhold på deres eiendom. Nabomerknaden er i brev av 09.01.17 kommentert av ansvarlig søker. Av brevet fremkommer at reguleringsbestemmelsene ikke setter begrensninger for etasjeantallet. At det bygges boliger i en etasje på naboeiendommer, kan ikke være førende for hva som skal bygges på den omsøkte eiendommen. Søker er uenig i at boligen vil fremstå som et massivt monument, da en gesimshøyde som det omsøkte er beskjedent sammenlignet med den tillatte mønehøyden på 8,5 meter. Det er vist til at et alternativ for tiltakshaver vil være å bebygge eiendommen med en bolig i to etasjer og saltak med mønehøyde som tillatt. Et slikt byggverk ville kunne blitt 8,5 meter høyt, dvs. 1,8 meter høyere enn omsøkt. Når det gjelder merknaden om sol- og lysforhold er det kommentert at den omsøkte eiendommen ligger nord/nordvest for eiendommen til Stamsaas. De reduserte sol- og lysforhold vil dermed bli minimale og vil kanskje kun forekomme sent på kvelden midt på sommeren. Det er vist til at en bolig i én etasje med saltak ville ha fått omtrent samme høyde på mønet som gesimshøyden på den omsøkte boligen og at lysforholdene da ikke ville ha blitt noe annerledes enn ved det omsøkte. Eier av naboeiendommene gnr. 5 bnr. 297 og gnr. 5 bnr. 298 i øst og nordøst, Bjørnstad Bygg AS, har i sin nabomerknad kommentert at bygningen fremstår som massiv og voluminøs da alle boligene rundt er bygget på ett plan. De anser det som en ulempe at gesimshøyden blir overskredet, særlig for de bakenforliggende leilighetene. Nabomerknadene er kommentert av søker i brev av 09.01.17. Når det gjelder merknaden om etasjeantall vises det til ovennevnte redegjørelse, da merknaden er besvart lignende som kommentaren fra Stamsaas. I tillegg er det skrevet at en bygningshøyde som omsøkt verken vil forringe sol- eller utsiktsforhold mer enn det som kan forventes på boligfelt som dette, og det antas at fremtidig vegetasjon vil dempe eller også helt skjerme utsikten til den omsøkte boligen sett fra de bakenforliggende eiendommene. Til dette har ansvarlig søker i brev av Side 23 av 39
Sak 19/17 09.01.17 igjen vist til at reguleringsbestemmelsene ikke inneholder begrensninger for etasjeantallet. Etter en gjennomgang av nabomerknadene og søkers svar på disse, har kommunen kommet frem til at nabomerknadene ikke har ført frem. Administrasjonen anser merknadene som tilfredsstillende kommentert av søker og har ingen kommentarer utover dette. Gesimshøyden er også senket med 30 cm på bakgrunn av nabomerknadene. Etter rådmannens vurdering medfører ikke merknadene at dispensasjon ikke kan gis, og nabomerknadene har ikke ført frem. Det vises til kommentarene til nabomerknadene i sin helhet. Hjemmel Dispensasjonsbestemmelsene i lov om planlegging og byggesaksbehandling av 27.06.08 nr. 71 (heretter plan- og bygningsloven) kapittel 19. Administrasjonens vurdering Som nevnt over er tillatelse til tiltaket avhengig av dispensasjon fra regulert gesimshøyde. Eiendommen har en tillatt gesimshøyde på 6 meter, mens det er søkt om 6,4 meter. Som hovedregel skal vedtatte planer følges ved oppføring av tiltak etter plan- og bygningsloven. Plan- og bygningsloven 19-2 gir imidlertid mulighet til å dispensere fra lov, forskrift eller plan. Bestemmelsen oppstiller to vilkår som begge må være oppfylt for at dispensasjon kan innvilges. For det første er det et vilkår at hensynene bak bestemmelsen ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved en dispensasjon være klart større enn ulempene. Hvorvidt dispensasjon skal gis beror på en konkret vurdering. Hensyn som ligger til grunn for bestemmelsen om høyde er hensynet til naboers og de omkringliggende eiendommenes lys- og utsiktsforhold. Man søker å ivareta hensynet til lys og luft gjennom å begrense byggehøydene. Som nevnt over er det søkt om en gesimshøyde på 6,4 meter istedenfor 6 meter. Det er snakk om et avvik på 40 cm, noe kommunen i dette tilfellet anser som et mindre avvik. Ut i fra innsendt tegningsgrunnlag, avstand til nabogrener og høydeforskjeller i terrenget anser administrasjonen at oppføring av boligen med en gesimshøyde på 6,4 meter ikke vil få stor betydning for naboers og omkringliggende eiendommers luft-, lys- og solforhold sammenlignet med en gesimshøyde på 6 meter. Som nevnt av ansvarlig søker, ville til sammenligning en bolig i én etasje med saltak fått tilnærmet samme høyde. Alternativet til det omsøkte er at det oppføres en bolig i to etasjer med saltak og eventuelt arker. I sistnevnte tilfelle vil gesims- og mønehøyden bli på henholdsvis 6 og 8,5 meter i tråd med reguleringsplan. En slik bygning blir 2,1 meter høyere enn den omsøkte og vil således kunne ha større innvirkning på omkringliggende eiendommers solforhold. Rådmannen er enig i at en gesimshøyde som omsøkt er beskjeden sammenlignet med den tillatte mønehøyden på 8,5 meter. Bygninger med flatt tak gir et annet inntrykk enn bygninger med saltak og kan virke mer dominerende. Virkningene for naboene mtp de hensyn bestemmelsen skal ivareta anses imidlertid ikke som vesentlig tilsidesatt ved at dispensasjon gis. Spørsmålet videre er om fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene. Side 24 av 39