REGULERINGSFORSLAG TIL OFFENTLIG ETTERSYN Saksnr.: 200908178/23 Emnekode: ESARK 5120 Saksbeh.: SIFJ Dato: 11.01.2013 LAKSEVÅG, GNR 130, BNR 162 M.FL., RAMSVIKVEIEN, ALVØEN. AREALPLAN-ID 61380000, ENDRING AV FELT B11 OG B14. FORSLAG TIL DETALJREGULERING. Kort om planforslaget Det fremmes planforslag for endring av delfeltene B11 og B14 i reguleringsplanen for Alvøen Kongshavn Ramsvik (planid 4260000). Forslagstiller er Cicignon Capital AS, konsulent er Forum Arkitekter AS. Oversiktskart. Det søkes om å ta ut 3 regulerte tomter i felt B14, og legge til 3 nye tomter i felt B11 hvor det i dag er regulert for 7 hus omkranset av frilufts- /landskapsvern område. Endringen berører ikke landskapsvernområdet. Se eventuelt utsnitt av godkjent plankart s. 3 i planrapporten (bilag C)
Søknaden er begrunnet med at de 3 regulerte tomtene i felt B14 ligger i konflikt med trekkvei for hjort. En vil da også unngå nye større terrenginngrep rundt Kattatjønn (felt B14) slik godkjent plan åpner for. Dette området er verdifullt som del av et større friluftsområde, mens det ikke er registrert spesielle friluftsinteresser knyttet til felt B11. Kattatjønna ved felt B14 viser sentralt i bildet, del av Vardevatnet nederst til venstre. Bildet under er tatt høsten 2009. Det er senere behandlet byggesaker på de godkjente tomtene i feltet og de fleste husene er ferdig bygget, eventuelt under oppføring, mens det pr dato er klagebehandling på en av byggesakene (180/193). Oversiktsbilde felt B11 (sett mot nord) Side 2 av 7
I kommuneplanen ligger hele felt B11 innenfor funksjonell strandsone som på dette stedet følger Ramsvikveien. Høydeforskjellen ned mot sjøen er på ca 50m. For utfyllende opplysninger om planområdet, planforslaget, konsekvenser av planforslaget samt oppsummering og kommentarer til uttalelser og merknader etter planoppstart vises til forslagsstillers planbeskrivelse, vedlegg C. Illustrasjonsplan m/snitt for felt B11er vedlagt som vedlegg D. Videre er dokumentasjon av hjortetråkk, uttale Grønn etat, ROS-analyser samt VA-rammeplan vedlagt som E-H. Bakgrunn/historikk: Det har tidligere vært omsøkt en tilsvarende sak (vår sak nr 200714684) som en mindre vesentlig reguleringsendring. Ved fullmaktsvedtak den 25.06.2008 ble denne søknaden avslått/avvist. Vedtaket ble påklaget, men klagen ble senere trukket tilbake av Cicignon Capital AS ved brev datert 15.01.2009, samtidig som det ble opplyst at de ville sende inn et nytt forslag som tok høyde for de innvendingene som ble mottatt i forbindelse med det forslaget som ble avslått. Planoppstart for utarbeiding av detaljplan ihht ny plan- og bygningslov ble varslet ved brev datert 27.05 og 15.06.2009 samt kunngjøring i BT og BA. I varslingsbrevet ble det vist til at formålet med planendringen er å bevare området rundt Vardevatnet som et naturområde samt sikre trekkveiene for hjort, videre at felt B11 i gjeldene reguleringsplan suppleres med 4 nye tomter, mot at det fjernes 3 tomter i B14. Forslaget som nå videreføres omfatter kun 3 nye tomter som erstatning for de 3 som fjernes. Behandling av planforslaget: Offentlig ettersyn kunngjøres i dagspresse. Grunneiere, naboer og høringsinstanser varsles ved brev. Etter offentlig ettersyn vil innkomne merknader og uttalelser bli behandlet, og eventuelle endringer innarbeidet. Saken vil så bli oversendt byrådsavdelingen, med fagetatens endelige innstilling, for politisk behandling (2. gangs behandling). Et endelig planvedtak fattes av bystyret dersom det ikke fremmes innsigelse fra offentlig myndighet. Vedtaket vil deretter kunngjøres i dagspressen, og grunneiere/naboer orienteres ved brev. En eventuell klagesak avgjøres av Fylkesmannen. Fagetatens kommentarer Fagetaten har ingen spesielle merknader til planprosessen så langt, og vurderer det mottatte planmaterialet til å ha tilfredsstillende kvalitet for utleggelse til offentlig ettersyn. Nedenfor følger våre kommentarer til utvalgte tema som fagetaten mener krever ytterligere avklaring. Øvrige aktuelle tema anser fagetaten som tilfredsstillende løst og belyst. For opplysninger om disse tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg C, samt øvrige vedlegg). Barn og unges interesser Det er ikke registrert spesielle spor etter barns lek i det området som nå endres til boligformål. For øvrig vil fagetaten påpeke at dette arealet erstattes med areal i felt B14, som vurderes til å ha vel så stor verdi til friluftsformål. Det vil bli tilrettelagt en lekeplass for de mindre barna innenfor planområdet. Nærmeste større ballplass er Alvøen fotballbane ved barneskolen, ca 300m nordøst for B11, mens det er ca 0,8 km til Alvøen idrettspark. Det vises for øvrig til planbeskrivelsen. I ROS (risiko og sårbarhet) Det er utarbeidet ROS- analyser, men slik fagetaten oppfatter det er disse kun utarbeidet for 2 av de berørte eiendommene, den ene tomten som nå vil utgjøre byggeområdet i felt 14, samt for eiendommen gnr 130, bnr 162 (Ramsvikveien 92) som er en bebygget tomt i felt 11. Det må derfor utarbeides en helhetlig analyse for byggeområdet i felt 11. Dette forutsettes rettet Side 3 av 7
opp før 2g behandlingen av planforslaget. Planområdet vurderes ikke som spesielt rasfarlig, men det kan være behov for fagkyndig oppfølging ved iverksetting av tiltak. I følge planbeskrivelsen er der lite risiko for radon i dette området. En slik mulig risiko må likevel ivaretas i planbestemmelsene. Planforslaget Det godkjente byggeområdet i felt B11 søkes utvidet med 3 nye tomter, samt noe tilleggsareal til eksisterende tomter, tilsammen ca 5 daa. Den felles atkomstveien i feltet (V7) vil bli forlenget til også å betjene de 3 nye tomtene. Tilsvarende foreslåes det å fjerne 3 regulerte tomter eller ca 3 daa byggeområde i felt B14. Grunneier begrunner endringsforslaget med at hjorten trekker gjennom området hvor disse tomtene er lokalisert, se eventuelt vedlegg E. Grønne verdier: Grønn etat påpeker at felt B14 fremstår som del av et større, relativt urørt naturområde ved Vardevannet (jf bilde s 2), og vurderer det som et mye større naturinngrep i landskapet å legge 3 nye boliger med tilhørende atkomstvei her, enn en tilsvarende utviding av område B11. De presiserer for øvrig at det vil være svært viktig at boliger i B11tilpasses landskapet og trekkes lengst mulig bort fra skrenten og landskapsvernområdet mot sjøen. De mener derfor at byggegrenser bør angis i plankartet. Fagetaten støtter dette synet og vil be om at dette følges opp i den videre planbehandlingen. En slik byggegrense er nå kun vist på en illustrasjonsplan. For øvrig mener fagetaten at også tomtegrense for de nye tomtene bør trekkes noe tilbake fra sjøsiden. I det foreliggende forslaget er tomtegrense lagt i grense til det regulerte landskapsvernområdet. Etter fagetatens syn gir dette unødig store tomter. Tomtestørrelse for de nye tomtene er 1200-1300 m2, mens de eksisterende tomtene i felt B14, som skal erstattes, er på 850 til 1000 m2. Fagetaten mener derfor de nye tomtene bør reduseres tilsvarende, dette vil også gi en litt bedre buffer mot landskapsvernområdet. Fagetaten ser heller ingen begrunnelse for at eiendommen bnr180, gnr 193 også er foreslått utvidet til grensen for landskapsvernområdet, og vil anbefale at dette arealet tilbakeføres til et «grønt formål» (tidligere regulert friluftsområde). For øvrig bør det vurderes om snuhammeren i enden av fellesveien kan trekkes noe lenge bort fra den lille kollen, denne bør bevares uten for store terrenginngrep. Eksponering mot sjø (fra planrapport) For øvrig ser fagetaten forholdet til de «grønne» verdiene som det viktigste temaet i denne saken, og deler Grønn etats syn på at en god terrengtilpassing for de nye tomtene er en viktig betingelse for å kunne anbefale endringsforslaget. Hele felt B11 ligger innenfor den funksjonelle strandsonen ihht kommuneplanens bestemmelser hvor det heter at: Tiltak skal plasseres og utformes slik at forvaltningsmålet for den funksjonelle strandsonen ikke påvirkes negativt. Utfra foreliggende planmateriale finner fagetaten det vanskelig å vurdere hvilken virkning de nye tomtene vil ha sett fra sjøsiden. Felt B11 ligger relativt høyt over sjøen (vel 50m), men terrenget i forkant er bratt slik bildet illustrerer. Det vil derfor være nyttig om planmaterialet kan suppleres f.eks med en fotomontasje, som også illustrerer forholdene etter en tenkt utbygging av de nye tomtene. Side 4 av 7
Reguleringsbestemmelser: Fagetaten har anbefalt at det lages et nytt fullstendig sett planbestemmelser til dette endringsforslaget, ikke bare en tilleggsbestemmelse slik det først var foreslått. Dette siden forslaget får full planbehandling som detaljplan etter ny plan- og bygningslov, dvs også formålsbetegnelser vil være endret i forhold til godkjent reguleringsplan. Fagetaten ser likevel ingen grunn til å gjøre vesentlige endringer i gjeldende bestemmelser, og mener disse i hovedsak bør følges i opp størst mulig grad, så langt de passer. Fagetaten ser likevel behov for at det kan gjøres noen mindre tilpassinger. I gjeldende bestemmelser er der satt krav til en detaljert plan for utbygging for naturlig sammenhørende felt eller husgruppering, som både skal vise plassering av bygg og hvordan den ubebygde delen av tomten utnyttes. Et felles plankrav for hele felt har imidlertid i praksis vist seg ikke å fungere tilfredsstillende siden tomtene som oftest omsøkes enkeltvis. Fagetaten mener det i denne saken er spesielt viktig med en god kvalitetssikring både av bygg og uteareal, og vil anbefale at det i stedet settes et tilsvarende krav ved innlevering av søknad for det enkelte tiltak. I samsvar med godkjente bestemmelser settes krav til 500 m2 uteareal. Fagetaten mener at dette for hver boenhet bør suppleres med kommuneplanens minstekrav for uteareal med kvalitet. Videre anbefaler fagetaten at parkeringskrav settes ihht en hver tid gjeldende norm. Utnyttingsgrad: I gjeldende bestemmelser er tillatt utnytting satt til TU=25% for det aktuelle tomteområdet. Ved behandling av byggemeldinger har det, siden reguleringsplanen er så vidt gammel (1994), vært akseptert at dette ikke er forutsatt å inkludere garasje/parkeringsareal. I omsøkte sak er det i forslag til bestemmelser satt en tillatt utnyttelsesgrad % BRA lik 25, dvs tilsvarende som i godkjent plan, mens det i planrapporten foreslåes % TU lik 35%. Fagetaten har fått bekreftet at det er det sistnevnte det søkes om. Fagetaten ser det som rimelig at tillatt utnytting oppjusteres i samsvar med gjeldende regelverk der alt parkeringsareal skal medregnes, men vil mene at en tillatt utnytting på % BRA=30 er tilstrekkelig til at dette dekkes inn. Slik fagetaten ser det tilsier beliggenheten at bebyggelsen bør underordne seg områdets karakter, og at en altfor stor og dominerende bebyggelse derfor bør unngås. Kulturminner I følge planrapporten ligger planområdet innenfor områder med mulighet for funn fra bronsealder til middelalder. Det er imidlertid ingen kjennskap til kulturminner i det aktuelle området. Fagetaten forutsetter at et eventuelt behov for nærmere undersøkelser vurderes i forbindelse med utleggelsen til offentlig ettersyn. For øvrig forutsettes at en henvisning til kulturminnelovens bestemmelser vedr automatisk fredete kulturminner inntas i planbestemmelsene. Se for øvrig planrapporten (C s 9). Konklusjon Etter en foreløpig vurdering er fagetaten i utgangspunktet positiv til hovedgrepet i planforslaget. Etter fagetatens syn har Felt B11 likevel åpenbare naturkvaliteter, ikke minst ansees inntrykket fra sjøsiden som viktig. Det er derfor en forutsetning at planforslaget sikrer en god terrengtilpassing av de nye tomtene i B11, og at det kan dokumenteres at det visuelle blir tilfredsstillende ivaretatt etter en eventuell utbygging. Fagetaten har også noen øvrige merknader til planmateriellet, slik det fremgår av det foregående. Hovedsakelig gjelder dette følgende forhold: Plankartet må revideres, bla justere snuhammer, legge inn byggegrense samt vurdere foreslåtte tomtestørrelser. Side 5 av 7
Det må foretas en del tilføyelser og presiseringer i bestemmelsene, samt må utnyttingsgraden vurderes på nytt. ROS analysen må kompletteres. Fagetatens endelige anbefaling vil fremkomme i etatens fagnotat til 2. gangs behandling. Vedtak I medhold av plan- og bygningslovens 12-11, og i henhold til delegert myndighet, legges følgende forslag til detaljregulering ut til offentlig ettersyn: Laksevåg, gnr 130, bnr 162 m.fl., Ramsvikveien, Alvøen endring felt B11 og B14. Arealplan-ID 61380000, vist på plankart sist datert 15.11.2012. Tilhørende bestemmelser datert/revidert 25.11.2012. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Ulf Sæterdal seksjonsleder Kopi til : - Cicignon Capital AS, postboks 963, 5808 BERGEN - Forum Arkitekter AS, Torgny Segerstedts vei 27, 5143 FYLLINGSDALEN Side 6 av 7
Vedlegg: A. Plankart datert 15.11.2012, del av dok nr 24 (fil 5). B. Reguleringsbestemmelser, datert 25.11.2012, del av dok nr 24 (fil 6). C. Forslagsstillers planbeskrivelse, datert november 2012, del av dok nr 24 (fil 15). D. Illustrasjonsplan/snitt felt B11, dok nr 30. E. Dokumentasjon hjortetråkk, dok nr 10. F. Uttale Grønn etat datert 08.07.09 og 23.04.07, del av dok nr 21 (fil 24 og 33), samt datert 28.04.08 sak 200714684 dok nr 15. G. ROS-analyser, dok nr 28. H. VA-rammeplan del av dok nr 21 (fil 40-44). Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se http://www.bergen.kommune.no/innsynpb/, snr 200908178 Side 7 av 7