NOTAT Til: Fra: Hamar kommune Gudmund Stokke Kopi: Centrumgården v. Ketil Norheim, Christian Henriksen, Thomas McQuillan Arkiv Vår saksbehandler TMQ/GS Vår referanse Vår datoo 100702_HS_Off_Planmyndighet_TM 2. juli 2010 Q_405301 EMNE: HAMAR STADION DETALJERT REGULERINGSPLAN MOMENTER VED OPPSTART AV REGULERINGSPLANARBEID Side 1 av 15
BAKGRUNN Fylkesmannenn i Hedemark har i brev av 26.1.2010 presisert at det ved oppstart av reguleringsplanarbeid er hensiktsmessig at det fremlegges et mer omfattende informasjonsmateriale en det minimum som kreves i Plan- og bygningslovens paragraff 12-8. I dette notatet gis en mest mulig fyllestgjørende redegjørelse for planforslagets forhold til overordnede planer og andre relevante forhold. GRUNNLAGET FOR DETALJERTT REGULERINGSPLAN Vedlagt dette notatet følger Revidert skisseprosjekt datert 31.4.2010 som er grunnlaget for en detaljert reguleringsplan. Boligene påå B1 har vært bearbeidet i en egen prosess i den senere tid og integreres i en helhetlig fremstilling av prosjektet. Skisseprosjektet har vært utviklet i nært samarbeid mellom Tiltakshaver Centrumgården as, Veidekke og Narud Stokke Wiig Arkitekter og Planleggere as. Veidekkee har bidratt som rådgiver og prosjekterinp ngsleder spesielt med å optimalisere byggemetodene for å oppnå et byggekostnadsnivå som prosjektett kan bære. Det bemerkes spesielt at de økonomiske rammebetingelser har endret seg vesentlig etter stadfestingen avv gjeldendee reguleringsplan. Blant de endringer som har skjedd i skisseprosjektfasenn er at parkeringen er på tre nivåer under bakken i et mer konsentrert område ogg at vareleveringen er lagt i underetasjen slik att det blir plass til en større dagligvarebutikk på bakkenivå. Det er besluttet å leggee kontorer i felt BK1 Panoramasvingen. Dettee har ført til at bygningen har fått en etasje mindre selv om gesimshøyden er opprettholdt. I B1 inngår 56 boliger. Bebyggelsen er ca en etasje høyere enn gjeldende regulering noe som er begrunnet med byformingsmessige forhold mot den sentrale parken i prosjektet. TILTAKSHAVERS VISJON OG MÅLSETTING Visjon En langsiktig berikelse for Hamar og innlandet Målsetting Å skape en bydel som er: Et unikt sted i Norge Kvalitet og mangfold Funksjonell og fleksibel Et godt sted å bo, arbeide ogg besøke Er lett tilgjengelig for alle grupper av befolkningen Arkitektonisk nyskapende Kostnadseffektivt med god langsiktig avkastning Side 2 av 15
AVGRENSNING AV PLANOMRÅDET Den detaljerte reguleringsplanen omfatter første utbyggingstrinn som inkluderer Kjøpesenteret, Parkering og varelevering under bakken, kontorer r i Panoramasvingen og en del for allmennyttig/ /forretning/ kontor samt boliger langs St. Olavsgate. Høyblokka og bebyggelsen på Fuglsethmyraa vil bli bygd senere så snart markedssituasjonen tillater det. Dette er e i henholdd til reguleringsplanens rekkefølgebestemmelser. Den detaljerte reguleringsplanen vil dermed inkludere følgende områder fra gjeldende plan: Torg1 Torg2 Fa1 Gveg1 Gveg2 Amfitorget Stadiontorget Felles adkomst Gangveg Gangveg Gs1 (delvis) Gang- og sykkelsti F1 F3 F4 B1 BK1 AKOMB Fo1 Fo2 Ga1 Ga3 Friområde Friområde Friområde Bolig Bolig/kontor Allmennyttig/forretning/kontor Forretning Forretning Garasje, varemottak, lager Garasje, varemottak, lager TRINNVIS UTBYGGINGG Den komplettee utbyggingen innenfor gjeldende reguleringsplan vil bli bygd i fleree trinn. Ut over første byggetrinnn som omfattes av den bebudede detaljerte reguleringsplanen vil det bli to ellerr tre trinn til. Høyblokka peker seg ut som et naturlig utbyggingstrinn og de to kvartalene på Fuglsethmyra kan bli utviklett samlet eller i to trinn avhengig av markedsutviklingen i Hamar. Det totale netto utbyggingsarealet innenfor planavgrensningen forr den detaljerte reguleringsplanen (første byggetrinn) er 95.486 m² og fordeler segg som det fremgår av tabellen under. Funksjon Forretning Første byggetrinn m² 31 820 Påfølgendee byggetrinn m² Sum hele utbyggingen m² 31 820 Kontorer 8 281 8 281 Allmennyttig/kontor/forretning 2 000 15 000 17 000 Bolig/ /kontor 10 000 10 000 Parkering/varelevering/lager/teknikk 49 112 18 000 67 112 Boliger 4 273 4 273 SUM 95 486 43 000 138 519 Side 3 av 15
Grenseflaten mellom første utbyggingstrinn og påfølgende trinn vil få en noe midlertidig karakter da det er forutsatt at senere utbygging skal fysisk sammenbygges med første trinn. Kulturtrappen er en fysisk del av høyblokka ( Område F/ /K3) med forretningsarealer under trappa som sogner til høyblokka og må derfor bygges sammen med denne. For å ivareta vertikalforbindelsen mellom Torg1 og Friområde F1 etableres det en midlertidig bred trapp langs fasaden på kjøpesenteret. I grenseflaten mot utbyggingen på Fuglsethmyra vil dagligvarebutikken under felt F1 danne avslutningen av første utbyggingstrinn representert ved en ca 5 m høy vegg. Gs1 vil i fremtiden muliggjøre en kontinuerlig g gangaksee gjennom området via Parken i F3 og F4. I første fase vil det væree mulig å etablere en midlertidig gangforbindelse langs nordfasaden av dagligvaren. TIDSPLAN Tiltakshaver er godt i gang med å inngå avtaler med dee viktigste aktørene i kjøpesenteret og baserer seg på att Kjøpesenteret kan stå s ferdig til å få med julehandelen i 2013, mens kontor- fremdriftsmessige mål måå gravingenn starte i mars 2011. og boligdelen forutsettes ferdigstilt i 2014. For å oppnå de overordnede KONSEKVENSUTREDNINGEN I forbindelse med all reguleringsarbeid skal det vurderes behov for konsekvensutredning. Forskrift om konsekvensutredninger 3 andre ledd åpner for at dette kan utelates når reguleringsarbeid er i samsvar med gjeldende Side 4 av 15
områdereguleringen og hvor virkningene er allerede tilfredsstillende beskrevet: krav gjelder ikke for detaljreguleringer som er i samsvar med områdereguleringer behandlet etter forskrift om konsekvensutredninger. Den gjeldende reguleringen for Hamar stadion var gjenstandd for en komplett konsekvensutredning i 2007, og den varsledee detaljreguleringen er i all hovedsak identisk med denne. Vi viser derforr til Planbeskrivelse Med Konsekvensutredning forr Hamar stadion, juli 2007. 1 TIDLIGERE KONFLIKTPUNKTER I forbindelse med behandling av gjeldende reguleringsplan kom Fylkesmannen med innsigelser mot gesimshøydenn for boligene langs St S OIavs gate, som en videreføring av Fylkesdirektøren innspill. Det innspillet førte f til at gjeldende reguleringen tilsa en kotehøyde påå 146 for boligenes sydlige del og 148 for den nordlige. Detaljreguleringen innebærer en revurdering av a denne begrensingen på bakgrunn av estetiskee og arkitektoniske hensyn. Dett foreslås at denne prosessen blir ført som eget spor mht detaljreguleringen. Denne delen er behandlet i avsnitt 2.1 Område B1. FORHOLD TIL TILLIGGENDE PLANER Reguleringen av Rv 25 Vangsvege en mellom Grønnegata og Ringgata og Formingsveileder for Vangsvegen som underbygger den er utarbeidet i tråd med Hamar stadion reguleringen, og detaljreguleringenn tar utgangspunkt i det. Det er ihensyntatt reguleringen av Vangsvegen 73 i utarbeidelse av rundkjøring i krysset Vangsvegen Anne Disenss vei, og detaljreguleringen tar utgangspunkt i at planene innebærer ingen negative virkninger på hverandre. FORHOLD TIL OVERORDNET PLAN I det nedenstående er alle forhold i forslag til detaljert reguleringsplan som avviker fra gjeldende reguleringsplan beskrevet. Begrunnelse for endringenn er gitt og konsekvensene er beskrevet. Gjeldene regulering (t.v.), endringer (midten), forslag til ny regulering r (t.h.) 1 http:// /www.sportsanlegg.no/images/vedlegg/planbeskrivelse_m_ku_hamar_endelig_72dpi.pdf Side 5 av 15
1.1 Maksimal utnyttelse Maksimum 30.000 m² nettoareal til kjøpesenter. (30.000m² nettoareal n til kjøpesenter. I tillegg kommer varelevering, tekniske rom og ca 1.200 parkeringsplasser. Innendørs trafikkarealer og fellesarealer i senteret inngår i de 30.000m².) Kjøpesenterarealet utgjør 32.820. Dette er 2.820m² mer ennn regulert. Reguleringen åpner for 30. 000m² nettoo kjøpesenter på Hamar stadion. Tallet er i utgangspunktet et rundt tall som er bygget på økonomiske anslag. a Ifølge konsekvensutredningen inneholder planforslaget et kjøpesenter med ca. 30 000m² salgs- og publikumsarealer. Dette tallet er ingen absolutt grense på størrelsen på et kjøpesenter, men bransjen mener at det bør være rundt denne størrelsen for å få den rette bransjemixen og styrke til fellestiltak (s. 74) ). Ved norske kjøpesentre i dag er det vanlig med en brutto/netto faktor påå 1,2. Det vil si at med et salgsareal på 25.000 m² vil det være 5..000m² publikumsområder. Tiltakshaveren har som målsetting å gjøre Hamar stadion til et unikt sted i Norge og at det skal bli et viktig møtested for Hamar og omegns befolkning. Et viktig virkemiddel her er å tilby et åpent og lyst senter som oppleves som en forlengelse av byrommet og som følger en mer internasjonal standard enn mange norskee kjøpesentre. Det er publikumsområder med åpne volumerr som binder de to hovedplanene i kjøpesenteret sammen og som gir en åpen og innbydende forbindelse til parkeringsetasjene. Det foreslås derfor å øke publikumsarealene med over 50% i forhold til det som er vanlig i et standard norsk kjøpesenter. Offentlig fellesarealer ( the public realm ) er en vesentlig del av prosjektetss forhold til byen og utgjør et viktigg tilskudd til lokalmiløet. Side 6 av 15
Store, åpne og lyse fellesarealer kan gi senteret den levedyktigheten den trenger på en så sentral plass i Hamar For å få plass til disse større publikumsarealer er området delvis under terreng som tidligere var merket som varelevering nå tatt i bruk som dagligvarebutikk. Vareleveringen er plassert første underetasje under dagligvaren på kotee 128,15. Konsekvensen av det foreslåtte tiltaket er vesentlig høynet kvalitet k på kjøpesenteret for publikum. Da netto butikkareal har samme størrelse som forutsatt i konsekvensutredningen vil det ikke genereres mer trafikk enn tidligere antatt. 1.10 Parkering For kjøpesenteret skal det bygges ca 1.200 parkeringsplasser. Det foretas en analyse av parkeringsb behov og ressursbruk som s kan tyde på at dett blir behov for færre parkeringsplasser, muligens ca. 900 plasser. Antall parkeringsplasser var basert påå en tidligeree anslag som ikke var gjenstand for f trafikkmessige analyser. Under reviderings av prosjektet harr det blitt stilt spørsmål til dettee antallet, da det innebærer en større utgravning av tomten og en tyngre trafikkbelastning på de trafikale anleggg i senteret. Som en del av detaljreguleringenn ønsker man derfor å se nærmere på parkeringsbehovet og kvalitetssikrk re antall plasser. Konsekvensen av denne analysen er ikke ennå kjent, men målsetningem en er å etablere et tilstrekkelig antall parkeringsplasserr samtidig som tekniske og økonomiske hensyn ivaretas. 2.1 Område B1 Bygningene kan ha maksimal gesimshøyde tilsvarende kotee 146 i nedree ende. Gesimshøyde på nedre del av boligene ligger på 150. Boligdelen er et ledd i prosjektets skalatilpassing til omgivelsene. I illustrasjonsprosjektet danner den en overgang mellom kjøpesenteret og boligene langs St. Olavs gate. Høyden på boligene resulterte av to faktorer: gesimshøyden på boligene på motsatt siden av gaten ogg en vurdering av de nye boligenes proporsjon mot St. Olavs gate og parkrommet over kjøpesenteret. Høyden på boligene på motsatt side av gate ligger på cirka 149 og dett dannet en retningslinje for de nye boligene. Reguleringen av dette område tar utgangspunkt i illustrasjonsprosjekt, men flatereguleringen er tvetydig. Reguleringskart Kote 133-1433 er ikke entydig og viser Side 7 av 15
hele området med formål forretning. Samtidig viser kartet byggegrense (stiplet linje) 20 meter fra fortau i St. Olavs gate. Denne linjen tolkes som skille mellom kjøpesentret og boligformål. Som resultat ligger boligene på en hylle på kjøpesenterets første etasje og dervedd blir deres første etasje begrenset nedoverr til kote 138,6. Disse faktorer gir boliger med tre til fire etasjer som passer inni konteksten samtidig som de forblir økonomisk levedyktig. Tvetydigheten i reguleringen gjør at boligene og kjøpesenter rarealer kann komme i konflikt. For at fullverdige boligetasjer kan oppnås må boligene skjære ned inn i kjøpesenterarealer på en uheldig måtee og den innvendige frihøyde i boligene presses helt ned til minstemålet. Det er derfor nødvendig å foreta visse endringer i reguleringsbestemmelsenee for å oppnå et tilfredsstillende resultat. Kommunen harr signalisert at boligere med en kotehøyde på cirka 150 er mer i tråd medd deres oppfatning av situasjonen. Denne endringen resulterer i en bedree bymessig definisjon av a St Olavs gate og parkrommet på kjøpesenterets tak. Den offentligee planprosessen rundt denne endring foreslås ført som eget spor. Perspektivv av B1 fra Holsethbakken Side 8 av 15
2.3 Område Fo1 og Fo2. Heving av takhøyden i deler av kjøpesenteret må ikke være så omfattende at det skaper inntrykk av at hovedplanet for F3 og F4 ligger høyeree enn kote ca. 143. Hovedplanet for F3 og F4 ligger på kote 144 med enkelte opphøyde partier med inntil 1,5 meters høyde over dette. Kjøpesenteret på Hamar stadion er forsøkt integrert i omgivelsene ved at det store takflaten over senteret blir opparbeidet som offentlig park. Offentlig O tilgjengelige gangstier er regulert gjennom parken for å åpne området opp til det omkringliggende nabolaget. Denne intensjonen er vedlikeholdt i skisseprosjektets revidering. Det er allikevel slik at byggetekniske hensyn har påvirket prosjektets plassering i terreng. Konstruksjonstykkelser i bjelker og dekker gjør ogsåå at etasjehøyde i kjøpesenteret er økt til 5300 mm, som gir en fri høyde til konstruksjonenn av 4500mm og en innvendig himlinghøyde på 3700mm. Resultatet av dennee nødvendige justering er at den generellee høydeprofil for prosjektet økes med cirka 600mm. På hovedplanet for F3 og F4 ligger kotehøyde for råbygget på p kote 143,6 og med nødvendig isolasjon og beplantning blir basenivå for parken ca. 144. Det er også viktig for opplevelsen av parken at overflaten inneholder naturlige terrengformer som skaper ulike rom. Disse terrengformene tenkes å heves med inntil 1500 mm. En glidende overgang til parkrommet er viktig, men det må veies v opp mot tilstrekkelig innvendige høyder i kjøpesenteret. Vi mener vi har truffet en fin balansee mellom indre rom og utvendig integrasjon. Med dette økes nivået med 600 mm, noe som må betraktes som ubetydelig i forhold til prosjektets planmessig utstrekning. Side 9 av 15
2.6 Område Ga1 og Ga2 Etter vurdering i bebyggelsesplan kann det tillates å lokaliseree forretningsareal i Ga1 og Ga2 men uten at det samlede forretningsareal overskrider maksimalramm mmene i planen. I område Ga3 har det blitt lokalisert forretningsareal. Se punkt 1.1. Reguleringsbestemmelsene åpner for bruk av Ga arealene til t kjøpesenterareal, slik som både illustrasjonsprosjektet og skisseprosjektet illustrerte. Bestemmelsene nevner ikke Ga3, men det er naturlig å tro at dette, som ligger vegg-i-vegg Utvidelsen av arealene til Ga3 er en del av det å balansere arealene a påå grunnplanet og medd Fo1 og Fo2 burde kunne uproblematisk innlemmess i kjøpesenterarealene. etablere to noder på senteret. En node legges ved inngangen mot rådhuset, vies mote og kultur, mens den andre legges ved supermarkedet i nordenden, medd innhold slik som lifestyle og familiebutikker. Kjøpesenteret får den nødvendige luftighet som trengs for att det kan oppleves som en forlengelse av byrommet, samtidig som endringen har ingen innvirkningg på husets utvendig fremtoning. Utvidelse til Ga3 Side 10 av 15
2.7 Område Ga3. Ga3 begrenses i høyden till maks. kotee 138 i den sentrale delen, men det skal i bebyggelsesplan vises en løsning l som sikrer en godt bearbeidet og estetisk tilpasning til B2. Ga3 har en kotehøyde i den sentrale delen 138,8. Høydene på dette områdett er bestemtt først og fremst av nedkjøringsvinkel til parkering og vareleveringen. Maks tillatt stigningg er 1:10. Med utgangspunkt i Vangsvegens høyde på 133,5 og denne stigningen blir laveste mulig nivå for f vareleveringen 127,65. Med nødvendig frihøyde og konstruksjon blir etasjen over påå samme nivå som første etasje kjøpesenter, 133. Med nødvendig frihøyde i første etasje kjøpesenterarealer kommer taket på dette nivå på 138,3 på råbygg og 138,8 med isolasjonn og tekking. Høyden her økes med 800mm, men det bør seess opp imot at a Ga3 ligger hvor Sangens- og musikkens hus ligger i dag, hvilket betyr at dette området blir vesentlig lavere bebygd enn i dag. Snitt gjennom nedkjøringsrampe fra rundkjøring, med Sangens og musikkens m hus vist i gult 3.2 Gang- og sykkelveg (Gs1). Traseen er endret. Utbygging på Hamar stadion skjer i ulike faser, fra formålsområdet B/K11 gjennom B/K4. Den første fasen, som tenkes igangsatt vår 2011 og ferdigstilt høst 2013, tar for seg B/K1 og evt. B/K2. Fasedelingen førerr til at det ville oppstå midlertidig m situasjoner på tomten som reguleringsplanen ikke har tatt høyde for. Et eksempel er formålsområdet F1 som er tenktt på sikt å ligge på et sammenhengende terrengdrag fra Lindbergbakken til St. Olavs gate. Gang- og sykkelsti Gs1 følger dette terrengdraget og forbinder. I en overgangsfase mellomm blir husetss nordøst fasade mer synlig s enn når prosjektet blir ferdigstilt. Det legges vekt på å utforme dette området slik att det ikke fremstår som uferdig i denne overgangsfasen. Side 11 av 15
3.3 Gangveg (Gveg2) I Gveg2 tillates det trapp med rampe i stigning 1: 8 for barnevogn og lignende. Gveg2 finnes det ikke mulighet for rampe med stigning 1:8. Reguleringsbestemmelsene var ikke tilstrekkeligee presise når det gjaldtt høyder og utforming langs Vangsvegen og Haakons gate. Presisering av a disse høydene blir en viktig del av detaljreguleringen. På nåværende tidspunkt er høydeforskjh jell mellom krysset St Olavs gate Haakons gate og parkens regulert nivåå på 6,5 m, noe som gir en rampe med stigning1:8 en lengde av 52 m. Dettee vanskelig lar seg integrere i bybildet. Side 12 av 15
Adgang til parknivået fra Stt Olavsgatee blir via en bred og slak trappe, men universell tilgjengelighet finnes andre steder, blant annet fra krysset st Olavsgate Finstadsgate, og via heis fra kjøpesenteret. 4.1 Område F1 Innenn området skal det tilrettelegges ballplass på minimum 303 x 50 m som en del av løsningen for sentralt lekefelt og kvartalslekeplass. Ballplassen legges til Fuglesethmyra i denne fasen. Område F1 ligger på taket av underliggende kjøpesenterarealer på Ga3. For å kunne redusere bygningshøyden her mot Finstadsgate har det blitt valgt å lokalisere ballplassen annensteds. Ett slik anleggg ville krevee høyere takoppbyggingg samt sikring som ville øke høyde ytterligere. Tak foreslås derfor ferdigstilt med et enkelt grønt tak, uten ballplass. Fuglesethmyra egner seg godt til denne bruk i denne fasen. Side 13 av 15
5.3 Privat torg (Torg1 og Torg2) Torg1 vil ligge som plassdannelse på minst to nivåer. det skal være universelt utformet tilgjengelighet mellom nivåene. (...) Fraa Torg2s nedre nivå skal det væree en universelt utformet rampeløsning med trinnfri forbindelse opp til Gs1 ogg F1 og videre via Gveg1 til F3. Trappen og rampen inngårr ikke i denne fasen. Kulturtrappen er en fysisk del av høyblokka ( Område F/ /K3) med forretningsarealer under trappa som sogner til høyblokka og må derfor bygges sammen med denne. For å ivareta vertikalforbindelsen mellom Torg1 og Friområde F1 etableres det en midlertidig bred trapp langs fasaden på kjøpesenteret. Tilgang til 138,33 nivået på prosjektets nordøst side blir noe begrenset b inntil høyhuset blir realisert. 7.1.1 Felt B/K1 I bebyggelsesplan skal det gjøres redee for at bebyggelsen trappes ned i hver endee i henhold til illustrasjonsprosjekt vedlagt reguleringsplanen. I bebyggelseb esplan skal det søkes å trappe ned ytterligere i sørvester ende av bygget. (...) Innen B/ /K1 skal dett samlet være minimum 500m² uteoppholdsareal på taket av underliggenu nde forretning/kontor F/K1. Bygningen trappes ikke ned i sørvester ende av estetiske grunner. Side 14 av 15
B/K1 var i reguleringsfasenn tegnet som boliger, med etasjehøyde på 2800mm. Etterspørselen etter boligerr på Hamarr har vist seg imidlertid å være for svak til å ta imot et slikt antall boliger. Revidering av skisseprosjektet har derfor tegnet kontorlokaler i B/K1, og dette har ført til at etasjehøyde ble økt. ø Bygningsvolumet har allikevel holdt seg til gesimskoten reguleringsbestemmelsene angir vedd at antall etasjer reduseres til 5. På denne måten blir nedtrappingen mot St Olavs O gate ikke lengre formmessig vellykket. Det har derfor blitt lagt vekt på å balansere inngangspartiet ved St Olavs gate med bygningsvolumet over den. B/K1 (Panoramasvingen) blir en mer helhetlig del av senteret og omgivelsene. Side 15 av 15