ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER SEKSJON FOR BYGGESAK Allehelgens gate 5 Postboks 7700, 5020 Bergen Telefon 55 56 63 10 Telefaks 55 56 63 33 postmottak.byggesak@bergen.kommune.no www.bergen.kommune.no Arkitekt Rolv Eide AS Postboks 325 5343 STRAUME Deres ref. Deres brev av Vår ref. Emnekode Dato 201009239/7 EBYGG 5210 241110 KNNO AVSLAG PÅ SØKNAD Svar på søknad om tillatelse for tiltak etter plan- og bygningslovens 93. Eiendom : Gnr 185 Bnr 744 Tiltakets adresse : Morvik Tiltakets art : Nybygg bolig Tiltakshaver : Stian Jensen Saken gjelder: Det søkes om oppføring av en enebolig med 2 utleieenheter, samt parkeringsanlegg. Bruksareal for boligen er oppgitt til 559 m 2. Parkeringsanlegget inkl. bod har bruksareal på 156 m 2. VEDTAK: Dispensasjoner: Med hjemmel i plan- og bygningsloven (pbl 2008) 19-2 gis ikke dispensasjon fra reguleringsplan med hensyn til antall etasjer, mønehøyde, takvinkel og størrelse på garasje. Tiltaket: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 12-4, jf 1-6 og plan- og bygningsloven 11-6, jf kommuneplanens bestemmelser 28 avslås søknad om tillatelse til oppføring av enebolig med 2 utleieenheter. SAKSUTREDNING/BEGRUNNELSE FOR VEDTAKET: Planstatus: Eiendommen er regulert til bolig ved plan R. 4170000 vedtak i kraft 31.01.1977. Dispensasjon: Tiltaket kommer i strid med reguleringsplan med hensyn til antall etasjer, mønehøyde, takvinkel og størrelse på garasje. Videre kommer tiltaket i strid med byggeforbudet i
funksjonell strandsone. En tillatelse som omsøkt kan derfor bare gis dersom det med hjemmel i pbl 2008 19-2 kan gis dispensasjon fra reguleringsplanen og kommuneplanens arealdel. For at dispensasjon kan gis, kreves det i henhold til pbl 2008 19-2 at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det søkes om dispensasjon fra bestemmelser til reguleringsplan. Hovedhensynet bak reguleringsbestemmelsene er hensynet til en helhetlig utforming av bebyggelsen. I den konkrete saken er omsøkte tiltak i strid med bestemmelsene i forhold til antall etasjer, mønehøyde, takvinkel og størrelse på garasje. Tiltaket vurderes å komme i strid med de hensyn reguleringsplanen skal ivareta, da boligen blir vesentlig større enn omkringliggende bebyggelse. Innenfor den funksjonelle strandsonen er det et overordnet mål å ta vare på og å videreutvikle kvaliteter knyttet til biologisk mangfold, landskap, kulturminner, bygningsmiljø og allmenn ferdsel. Det er ikke søkt om dispensasjon fra byggeforbudet, og fagetaten har følgelig ikke vurdert dispensasjon fra byggeforbudet. Konklusjon: Etter bygningsmyndighetens vurdering er det ikke klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. I tillegg blir hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra vesentlig tilsidesatt. Lovens krav er ikke oppfylt og dispensasjon etter pbl 2008 19-2 kan følgelig ikke gis. Med hjemmel i pbl 2008 19-2 gis ikke dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene. Nabovarsling: Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven 94 nr 3, og det er registrert merknader fra Dag Schouw-Hansen. Merknadene går i hovedsak på at bygget blir for dominerende, at det fremstår som en 3 etasjes blokk, og at det ikke passer inn i forhold til eksisterende bebyggelse. Videre heter det i merknaden at de protesterer mot at det blir gitt dispensasjon. Ansvarlig søker skriver i en kommentar at tiltakshavers eiendom har en bratt helning mot vest, og at bygget er tilstrebet denne topografi, og prøver å innordne seg terrengformasjonene. Videre heter det at bygget ikke vil virke dominerende, da bygget er lagt inn i terreng slik at det trappes naturlig ned langs fallinjen, og at det opp mot vegen vil fremstå som en 1 etasjes bygning. Bygningen er så lagt i en L-form rundt et atrium som er lagt over underetasjen, som er med på å bryte opp bygningsformen og dempe høyden mot vest, slik at bygget ikke vil virke dominerende og uten proporsjoner. Det er registrert merknad fra Andelslaget Ytre Morvik, som i hovedsak går på at parkeringsanlegget kommer så vidt inn på andelslagets eiendom i vestre fremre hjørne, og de ber om at det trekkes tilbake. Videre heter det at det må opparbeides 6 parkeringsplasser, og det ikke vil være tillatt å parkere på Andelslagets snuplass. Det heter i merknaden at tiltaket også innbefatter gnr. 185 bnr. 62, og at det pågår en dialog mellom Stian Jensen og andelslaget for å få etablert en veirett også for denne eiendommen. Dersom parkeringsanlegget på omsøkte tiltak skal betjene boenheten på dette bnr, og de kommer til enighet om veirettspørsmålet, ber de om at det blir lagt opp til 2 parkeringsplasser i tillegg for den fjerde boenheten. Andelslaget Ytre Morvik har så i et skriv av 26.06.2010 erkjent at gnr. 62 har veirett. Det er registrert en merknad fra Beate Regina Lampe, som i hovedsak går på at det ligger vann og avløpsrør i borehull inn mot felles avløpssystem, og at arbeid på omsøkte eiendom vil Side 2 av 5
komme i berøring med hennes rør, og det må tilpasses og funksjonen må opprettholdes for byggherrens kostnader, inkludert overdekning og frostsikring. Ansvarlig søker skriver i en kommentar til merknaden at han har informert tiltakshaver om dette, og at omlegging vil bli ivaretatt i forbindelse med eventuell bygging av bolig og garasje. Uttale/krav fra andre myndigheter: Søknaden er ikke oversendt Fylkesmannne i Hordaland, da det gis avslag på søknaden. Utforming/tilpasning: Etter plan- og bygningsloven 74 nr 2 skal kommunen se til at ethvert arbeid som omfattes av loven, blir planlagt og utført slik at det etter kommunens skjønn tilfredsstiller rimelige skjønnhetshensyn både i seg selv og i forhold til omgivelsene. Tiltak etter denne lov skal ha en god estetisk utforming i samsvar med tiltakets funksjon og med respekt for naturgitte og bygde omgivelser. Skjemmende farger er ikke tillatt og kan kreves endret. Bestemmelsen har en viktig funksjon når det gjelder å sikre at det ved nyoppføringer og om/på- bygginger blir skapt byggverk som passer inn i forhold til omgivelsene og eksisterende bygningsmasse, slik at strøkets og/eller byggets helhetskarakter ikke blir ødelagt. Bygningsmyndighetenes drøfting/begrunnelse: Det søkes om oppføring av en enebolig med 2 utleieenheter, samt parkeringsanlegg. Bruksareal for boligen er oppgitt til 559 m 2. Parkeringsanlegget inkl. bod har bruksareal på 156 m 2. Eiendommen er regulert til bolig ved plan R. 4170000 vedtak i kraft 31.01.1977, og tiltaket kommer i strid med reguleringsplan med hensyn til antall etasjer, mønehøyde, takvinkel og størrelse på garasje. Videre kommer tiltaket i strid med byggeforbudet i funksjonell strandsone. Det søkes om dispensasjon fra bestemmelser til reguleringsplan. Hovedhensynet bak reguleringsbestemmelsene er hensynet til en helhetlig utforming av bebyggelsen. I den konkrete saken er omsøkte tiltak i strid med bestemmelsene i forhold til antall etasjer, mønehøyde, takvinkel og størrelse på garasje. Tiltaket vurderes å komme i strid med de hensyn reguleringsplanen skal ivareta, da boligen blir vesentlig større enn de begrensningene reguleringsplanen gir og omkringliggende bebyggelse. Etat for byggesak og private planer har utarbeidet en veileder for saksbehandlingspraksis for dispensasjoner. I veilederen heter det at endringer i gjeldende reguleringsplaner skal, som en hovedregel, foretas som reguleringsendringer, og ikke som dispensasjoner. Dispensasjoner skal kun unntaksvis foretas. Fagetaten er av den oppfatning at omsøkte tiltak er av en slik størrelse, at tiltaket må behandles som en reguleringsendring. Videre er det ikke søkt om dispensasjon fra byggeforbudet, og tiltaket er i strid med kommuneplanens arealdel. Myndighet: Saken er behandlet og avgjort administrativt i medhold av delegert myndighet. Klageadgang: Denne avgjørelse er et enkeltvedtak etter forvaltningslovens bestemmelser som kan påklages av partene til overordnet forvaltningsorgan innen 3 uker, jf forvaltningsloven 28 ff. Melding om rett til å klage over forvaltningsvedtak er vedlagt som siste side i dette vedtaket. En slik klage kan føre til at avgjørelsen blir omgjort. Kommunen er ikke ansvarlig for tap som tiltakshaver måtte lide ved en slik omgjøring. Side 3 av 5
Ved all videre kontakt i denne sak, vennligst referer til saksnummer 201009239. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER for byggesakssjefen Dette dokumentet er godkjent elektronisk av: Kathrine Njåstad - saksbehandler Sylvi Søvik Wathne - gruppeleder Kopi: Stian Jensen, Rollandslia 51, 5115 ULSET BEATE REGINA LAMPE, YTRE MORVIK 22, 5124 MORVIK DAG KRISTIAN SCHOUW-HANSEN, FALSENS VEI 63, 5063 BERGEN Andelslaget Ytre Morvik v/tore Morken, Ytre Morvik 43A, 5124 MORVIK Side 4 av 5
Melding om rett til å klage på forvaltningsvedtak: Klagerett: (forvaltingslovens 28) Hvem kan det klages til: (forvaltingslovens 28) Den som er part eller har rettslig klageinteresse, har rett til å klage over avgjørelsen/vedtaket. Klagen kan rettes til overordnet forvaltningsorgan som er Fylkesmannen i Hordaland. Klagen sendes til: Bergen kommune, Etat for byggesak og private planer, Postboks 7700, 5020 Bergen. Klagefrist: (forvaltingslovens 29, 30 og 31) Klagefristen er tre - 3 - uker fra den dag underretningen om vedtaket kom frem til vedkommende part. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom klagen kommer inn etter fristens utløp vil den bli avvist. Klagen kan imidlertid tas under behandling når det foreligger særlige grunner, som tilsier at klagen blir prøvd. Det må derfor opplyses om årsaken til forsinkelsen. En klage som er avgjort av Fylkesmannen, kan ikke påklages videre. Rett til å kreve begrunnelse: (forvaltingslovens 24 og 25) Klagens innhold: (forvaltingslovens 32) Utsetting av gjennomføring av vedtaket: (forvaltingslovens 31 og 42) Rett til å se sakens dokumenter og kreve veiledning: (forvaltingslovens 11) Dersom en part mener at vedtaket ikke er begrunnet, kan det settes frem krav om det. Slik krav må fremsettes innen klagefristen utløp. Klagefristen blir i så fall avbrutt og ny frist begynner å løpe fra den dag begrunnelsen er kommet frem til klager. I klagen må det nevnes det vedtaket som det klages over og hva som ønskes endret. Den må begrunnes og for øvrig vise til de momenter som kan være relevante for bedømmelsen av saken. Klagen må undertegnes av klager eller hans fullmektig. Selv om partene har klagerett, kan vedtaket vanligvis gjennomføres straks. Det er imidlertid gitt adgang til å søke om å få utsatt iverksettingen av vedtaket, inntil klagefristen er ute eller klagen er avgjort. Fylkesmannen kan på selvstendig grunnlag ta stilling til begjæring om utsettende virkning. Med visse begrensninger har partene rett til å se dokumentene i saken. Det må ved et slikt ønske tas kontakt med Kundesenteret til Etat for byggesak og private planer i Allehelgens gate 5. Der vil en også kunne få nærmere veiledning om adgangen til å klage og den videre saksbehandlingen. Kostnader ved klagen: (forvaltingslovens 36) Det kan søkes om å få dekket utgifter til nødvendig advokathjelp. Her gjelder imidlertid visse inntekts- og formuesgrenser. Fylkesmannens kontor eller advokat kan gi nærmere veiledning. Det er også adgang til kreve dekning for vesentlige kostnader i forbindelse med klagesaken, f. eks advokatbistand. Dette forutsetter vanligvis at underinstansen har gjort en saksbehandlingsfeil som fører til endring av vedtaket. Klageinstansen vil kunne orientere om retten til å kreve slik dekning. Side 5 av 5