Rennesøy kommune Arkivsak-dok. 15/01400-19 Saksbehandler Inger Narvestad Anda Saksgang Møtedato Planutvalget 21.02.2017 Fellesråd for eldre og personer med funksjonsnedsettelse 28.03.2017 PLAN 2016001 - DETALJREGULERING FOR NÆRINGSOMRÅDE PÅ HODNE. INNSTILLING TIL 1. GANGS BEHANDLING. Forslag til vedtak/innstilling: Plan 2016001 Forslag til detaljregulering for næringsområde på Hodne med plankart nivå 1 og 2 datert 21.12.2016 og bestemmelser datert 16.12.2016 med tilhørende planbeskrivelse med konsekvensutredning datert 19.12.2016 sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Vedtaket fattes med hjemmel i plan og bygningsloven 12-10 og 12-11 Vedlegg: 1. Plankart nivå 2 (på bakken) 2. Plankart nivå 1 (under bakken) 3. Planbestemmelser 4. Planbeskrivelse med konsekvensutredning 5. ROS-sjekkliste 6. Rasvurdering 7. Vurdering av naturmangfold 1
Saksframstilling: Saken gjelder Rådmannen legger fram forslag til plan 2016001 detaljregulering for næringsområde på Hodne, til første gangs behandling. Planforslaget er utarbeidet av Asplanviak på oppdrag av Green Mountain AS. Planforslaget består av plankart, bestemmelser og planbeskrivelse med konsekvensutredning. I tillegg foreligger, ROS analyse og utredninger i forhold til rasfare og naturmangfold. Konsekvensutredningen er utarbeidet på bakgrunn av planprogram fastsatt i kommunestyret 16.06.2016. Hensikten med planen er å legge til rette for utvikling av det tidligere militære området med fjellhaller arealer langs sjøen til næringsområde for datalagringsvirksomhet. Planen skal sikre fleksibilitet og vekstmuligheter på området. Området eies av Rennesøy kommune, men disponeres av Green Mountain AS via langsiktig leieavtale. Planbeskrivelsen, vedlegg 4, sammen med plankart og bestemmelser gir grundige beskrivelser av området og planforslaget som ligger til behandling. Bakgrunn for saken Rennesøy kommune kjøpte området fra Forsvaret i 2010 da de ikke lenger hadde behov for anlegget til forsvarsformål. Det ble inngått leieavtale med Green Mountain AS som har etablert seg med datalagringssenter. Rennesøy kommune gav dispensasjon fra krav om reguleringsplan og bygging i strandsona for sjøvannssentral, generatorbygg og datalagring i fjellhaller i 2011 og 2012. Green Mountain ønsker å utvikle området videre og det er derfor utarbeidet en reguleringsplan for å unngå behov for nye dispensasjonsbehandlinger i fremtiden. Gjeldende planer og regelverk Regionalplan for Jæren Det er ingen føringer for planområdet, da Hodne ikke er et definert næringsområde i overordnet plan. Kommuneplan I gjeldende kommuneplan er deler av det aktuelle området disponert til næring, resterende deler er disponert til LNF med følgende hensynsoner; Faresone Ras og skredfare Sone med særlig angitt hensyn landskap I kommuneplanen er det videre angitt en Retningslinje for hensynssone landskap ( 27); «I områdene som er vist med hensynssoner for bevaring av landskap og som inngår i nasjonalt utvalgte kulturlandskap skal arealene drives i henhold til skjøtselsplaner og grunneieravtaler godkjent av Rennesøy kommune og Fylkesmannen i Rogaland.» 2
Figur 1 Utsnitt av gjeldende kommuneplan (vertikalnivå 2) Figur 2 Kommuneplanen definerer også et vertikalnivå 1 (fjellhallene). Disse er ikke riktig disponert iht. faktisk størrelse. I arbeidet med kommuneplanen forsøkte Rennesøy kommune å legge til rette for et større næringsområde på Hodne, tilnærmet i tråd med den arealbruken Green Mountain AS hadde behov for. Forslaget ble møtt av innsigelse fra Fylkesmannen med begrunnelse om at faktisk arealbruk og behov måtte håndteres i en reguleringsplan. Reguleringsplan Området er tidligere regulert. Området omfattes av reguleringsplan for Hodne, del av gnr 28/2, 37/1 og 37/5 vedtatt 02.09.1982. Denne planen regulerer et betydelig område til Spesialområde for Forsvarets bygninger og anlegg (208 daa byggeområder) og et jordbruksområde som i nord strekker seg opp mot Rennesøyhornet. Figur 3 Eksisterende reguleringsplan Reguleringsplanen er ikke formelt opphevet, men har ikke praktisk juridisk virkning ettersom området er disponert for annen bruk i gjeldende kommuneplan. Forskrift om konsekvensutredning Planen omfattes av forskrift om konsekvensutredning. Plan- og bygningsloven 4-1: «For alle regionale planer og kommuneplaner, og for reguleringsplaner som kan ha vesentlige virkninger for miljø og samfunn, skal det som ledd i varsling av planoppstart utarbeides et planprogram som grunnlag for planarbeidet.» Tiltaket er vurdert iht. til forskrift om konsekvensutredninger. 2 definerer planer som alltid skal behandles etter forskriften. Aktuelle oppfangingskriterier iht. KU krav i denne bestemmelsen er følgende bokstaver; d).områdereguleringer og detaljreguleringer på mer enn 15 daa som omfatter nye områder til utbyggingsformål 3
f) reguleringsplaner for tiltak i vedlegg I Reguleringsplanen er ikke i samsvar med overordnet plan, og planområdet er på mer enn 15 daa, og vil derfor være KU pliktig. Tiltaket fanges også opp av forskriftenes 3 - Planer som skal vurderes nærmere. Planer etter 3, jf. vedlegg II, som kan få vesentlige virkninger skal behandles i tråd med bestemmelsene i forskriften. Det skal vurderes om planer kan få vesentlige virkninger etter tredje ledd dersom det er sannsynlig at planen vil kunne komme i konflikt med en eller flere av definerte kriterier. Følgende bokstaver for denne planoppgaven gir grunnlag for konsekvensvurderinger for planarbeidet; f) særlig verdifulle landskap, store sammenhengende naturområder med urørt preg eller vernede vassdrag, k) risiko for alvorlige ulykker, ras, skred eller flom, Saksbehandling Etter plan- og bygningslovens 12-1 skal kommunestyret sørge for at det blir utarbeidet reguleringsplaner. Planutvalget vedtar om planforslaget skal sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Når fristen for merknader er ute tar planutvalget saken opp til behandling med de merknader som er kommet inn. Når forslaget er ferdigbehandlet av utvalget legges det fram for kommunestyret til vedtak. For private planforslag har kommunen frist på 12 uker fra planforslaget er mottatt til det legges fram for politisk behandling. Varsel om oppstart Oppstart av reguleringsarbeidet ble varslet 02.03.2016, med frist om innspill satt til 21.04.2016. Oppstart av planarbeidet ble varslet med annonse i Stavanger Aftenblad, på kommunens hjemmeside med brev til naboer og andre berørte parter. Samtidig med varsel om oppstart ble forslag til planprogram sendt på høring. Det kom 10 innspill til varsel om oppstart og planprogram. Merknadene ble behandlet ved behandling av planprogrammet, men er også gjengitt i kap 8 i planbeskrivelsen. Planprogrammet ble behandlet i planutvalget den 31.05.2016 og kommunestyret 16.06.2016. Beskrivelse av planområdet Beliggenhet Området ligger på ved foten av Hodnefjellet/Rennesøy hornet i Rennesøy kommune, ca. 3 km sør for Østhusvik. Området er avgrenset av Mastrafjorden i sør og Hodnefjellet/Rennesøyhornet i nord, og ligger isolert til i enden av Hodneveien. Området er sikret med gjerde, og er ikke tilgjengelig som friluftsområde. 4
Planområde sett fra luften (Google maps) Landskap Terrenget stiger bratt opp mot Hodnefjellet. Fjellsiden er kledd med lauvskog og lyng. Langs sjøen er det et planert område med tilkomst til fjellhallene. Eksisterende bebyggelse og arealbruk Næringsområdet er tidligere brukt av Forsvaret og NATO som fjelllager med tilliggende funksjoner som kai med veg og enkelte bygg. Ved inngangen til området er det et administrasjonsbygg. I forbindelse med etableringen av Green Mountain AS i fjellhallene er det oppført nye bygg og anlegg, som kjøleanlegg, tekniske bygg og brakkerigger på kaiområdet. Det er nå ca. 25 arbeidsplasser knyttet til dette anlegget. Naturmiljø I fjellskråningen bak kaien og tiltaksområdet er det registrert både viktig naturtype og utvalgt naturtype (begge kystlynghei). Det er også registrert trua eller sjeldne arter, kartlagt i forbindelse med denne planprosessen. Kulturminner Det ligger et kulturminne i form av en bygdeborg i tilknytning til toppen av Hodnefjellet/Rennesøyhornet, men dette ligger utenfor planområdet. Barn, unge samt friområder/friluftsliv Det er ikke registrert barnetråkk. Det er ikke registrert nasjonale eller regionale friluftsområder i området og det er ikke merket turløyper i området. Trafikk Området har tilkomst fra Hodneveien. Området ligger i enden av denne og har ingen gjennomgangstrafikk. Den er pr i dag fylkesvei fram til snuplass for buss og kommunal vei videre ned til Hodneanlegget/ Green Mountain AS. Vegbredden er varierende, men generelt smal. Det er liten trafikk på denne, og heller ingen tiltak for gangog sykkeltrafikk. Tilkomstveien ble asfaltert og oppgradert med møteplasser ved oppstart av datasenteret. Spesielle miljøforhold Det er ikke kjennskap til forurensing i området i dag. Kommunaltekniske forhold Området har offentlig vann, men ikke offentlig avløpsanlegg. 5
For nærmere beskrivelse og bilder vises til planbeskrivelsen, vedlegg 4 Konsekvensutredning Konsekvensutredningen er utarbeidet med grunnlag i planprogrammet som ble fastsatt i kommunestyret 16.06.2016. Ifølge planprogrammet skal følgende tema utredes: Næringsliv Rasfare Landskap Naturmiljø Trafikk Det er foretatt egne utredninger for naturmangfold og rasfare, se vedlegg 5 og 6. Planforslaget er tilpasset funn i konsekvensutredningen i forhold til landskap, rasfare og naturmangfold. Utvikling av området slik planforslaget legger til rette for vil ha positiv effekt på næringslivet i kommunen samtidig som konsekvensene i forhold til trafikk, natur og landskap blir akseptable. Det er satt krav i bestemmelsene om rassikring og avbøtende tiltak for landskapsvirkning/estetikk. For hele konsekvensutredningen se planbeskrivelsen vedlegg 4, kap 7. Beskrivelse av planforslaget Planforslaget består av plankart, bestemmelser og planbeskrivelse med konsekvensutredning og omfatter areal både under (nivå 1) og på bakken (nivå 2). Arealet på bakken ved eksisterende administrasjonsbygning og langs sjøen med adkomst til fjellhallene foreslås regulert til byggeområde for næringsbebyggelse. Et mindre areal utenfor porten er også tatt med som næringsområde. Det foreslås at det kan bygges nye bygg på kaiområdet for å betjene driften av datasenteret. Det foreslås også mulighet for å bygge et nytt bygg som kan brukes av andre bedrifter som trenger skjermet beliggenhet. Det er satt grenser for byggehøyde og maksimalt bruksareal innenfor de ulike delfeltene. De største byggene er foreslått i fire etasjer. Areal under bakken reguleres til næringsbebyggelse og omfatter eksisterende fjellhaller samt et areal for mulig nytt kjøleanlegg BN6. Det er ikke planlagt utvidelse av fjellhallene, men mindre endringer for å bedre logistikk og sikkerhet kan tillates. Areal med rasfare er tatt inn i planen som hensynssoner der det er tillatt med tiltak for å sikre nedenforliggende område mot ras. Arealet som er regulert til LNF-område er arealer der det kan bli behov for rassikring. For utfyllende beskrivelse av planforslaget se planbeskrivelsen kap 4 Virkninger av planforslaget Forhold til overordnede planer Området er ikke med i regionalplan som næringsområde. I kommuneplanen er deler av området avsatt til næringsområde. I planprosessen for gjeldende kommuneplan ble det kommentert fra Fylkesmannen at ytterligere utvikling av området måtte håndteres i reguleringsplan. 6
Landskap Temaet omtales i eget KU-tema. Se planbeskrivelsen kap 7 Nye bygninger vil bli synlige fra sjøen. Bestemmelser om bl.a. material- og fargebruk sikrer at ny bebyggelse skal syns minst mulig. Kulturminner Planforslaget får ingen konsekvenser for registrerte kulturminner Naturmangfold Temaet omtales i eget KU-tema, naturmiljø. Se planbeskrivelsen kap 7 Planforslaget er tilpasset funn fra konsekvensutredningen og utbygging vil derfor få små/ubetydelige konsekvenser for naturmangfoldet. Trafikk Temaet omtales i eget KU-tema. Se planbeskrivelsen kap 7 Trafikken til området vil ved videre utbygging øke noe ved at det blir flere faste arbeidsplasser. Bedriftene i området har lav besøksfrekvens. Området har svært dårlig kollektivdekning og det er derfor lite aktuelt å bruke buss for arbeidsreiser til anlegget. Kjørevegen til anlegget er smal og ikke belyst på siste del, men har også lav trafikk. Framtidig anleggsarbeid vil skje i flere etapper, og trafikk på tilstøtende veger vil under framtidige anleggsperioder ifølge Green Mountain være mindre enn ved første anleggsperiode. Barn og unge Området er gjerdet inne av sikkerhetsmessige hensyn. Barn har ingen interesser i planområdet pr. i dag. Universell utforming Næringsområdet er ikke tilgjengelig for allmenn ferdsel. Nye bygg og anlegg vil være i henhold til gjeldende regelverk i teknisk forskrift. Energibehov-energiforbruk Green Mountain AS er et av verdens mest energieffektive datasenter, noe som skyldes lokaliseringen på Hodne med kjøling fra fjorden. På tross av dette forbruker anlegget mye energi. Ved full utbygging av anlegget anslår Green Mountain AS at en vil bruke 15 MW. Det er pr. i dag god nok energiforsyning til området, men anlegget vil etter hvert være avhengig av oppgradering av tilførselen, blant annet med ny trafo ved Hodne Gangenes, for å drive anlegget i fullskala. Alternative energikilder, som sikrer trygg og sikker energitilførsel, er ikke aktuelt/ ikke tilgjengelig i dette området. ROS 7
ERROR: invalidfont OFFENDING COMMAND: show STACK: (-)