Byrådssak 162/17 Årstad, gnr. 160 bnr. 369 m.fl. Schweigårds vei 22. Arealplan-ID 63230000. Detaljreguleringsplan, 2. gangs behandling - ikke anbefalt ASRO ESARK-5120-201125739-72 Hva saken gjelder: Arkitektgruppen Cubus AS fremmer på vegne av Schweigårds vei AS planforslag for et område i Årstad bydel, beliggende mellom bybanestoppene Brann stadion og Wergeland. Byrådet anbefaler at planforslaget ikke vedtas i sin nåværende form da planforslaget er i strid med gjeldende kommunedelplan for Landås og at kulturminner i denne saken veies tyngre enn ønsket om fortetting. Oversiktskart Planforslaget Planforslaget omfatter i hovedsak eiendommene Schweigårds vei 22 og 24. To eksisterende sveitservillaer på eiendommene forutsettes revet. Det legges i planforslaget til rette for oppføring av tre boligblokker med 4 og 5 etasjer over terreng. Grad av utnytting er oppgitt til 250% BRA. Totalt planlegges 24 boenheter. Felles leke- og uteoppholdsarealer er plassert på terreng og takterrasser. Planforslaget viser også en ny gangforbindelse mellom Schweigårds vei og Roald Amundsens vei. All parkering er tenkt plassert under bebyggelsen med ny avkjørsel fra Schweigårds vei. Det er foreslått å gi beboerne i nærområdet fortrinnsrett til deler av parkeringsplassene, ca. 17 plasser. For utfyllende opplysninger vises til vedleggene, materiale utarbeidet av forslagsstiller. Materialet er gjennomgått av fagetaten og anses som dekkende. Innkomne merknader og uttalelser ved offentlig ettersyn Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i tidsrommet 23.08. 06.10.15. Det kom inn 11 private merknader og 8 uttalelser fra høringsinstanser. Se oppsummering og kommentarer i vedlegg F. I uttalelsene og merknadene blir det i hovedtrekk pekt på følgende: Anbefaler ikke riving av eksisterende villaer, verneverdi Ønsker redusert utnyttelse og byggehøyde 1
Bryter med strøkskarakteren Det bør avsettes større leke- og uteoppholdsareal på bakkeplan, bedre solforhold Kritisk til utvidelse av fortau langs Roald Amundsens vei, tap av grøntareal Kritisk til økt trafikkbelastning Foreslår trafikksikringstiltak, nye gangfelt, parkeringsforbud Hensynet til nabobebyggelse; solforhold, innsyn Ønsker bedre tilrettelegging for barnefamilier Det henvises til Fagetatens vurdering i fagnotatet, for fagetatens synspunkt på aktuelle tema. Endringer etter offentlig ettersyn Planmaterialet er oppdatert i henhold til endringene. Hovedpunktene i endringene er: Bygg B og C, jf. illustrasjonsplanen, er redusert med 1 etasje Maksimalt antall boenheter er redusert fra 29 til 24 Bredden på fortauet langs Roald Amundsens vei er redusert fra 3,0 til 2,5 m Antall parkeringsplasser for nabolaget er økt fra 12 til 17 Diverse endringer i bestemmelsene Fagetatens vurdering Fagetaten har vurdert alle aktuelle tema, men i fagnotatet følger kun kommentarer til de aktuelle hovedproblemstillingene/de mest sentrale temaene i saken. I tillegg kommenteres forholdet til barn og unges interesser. For opplysninger om øvrige tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse, vedlegg C. Fortetting Planforslaget er i tråd med Bergen kommunes strategi for boligbygging der 80 % av boligveksten skal skje som fortetting. Dette vil gi en tettere by med relativt mindre transport og dermed mindre forurensning. Boligfortetting med kvalitet er imidlertid krevende. Fortetting er ofte konfliktfylt og kan blant annet gi uheldige lokale trafikkbelastninger, reduserte bokvaliteter og ha negativ innvirkning på områdets særpreg. Det er derfor viktig å legge til rette for medvirkning, samt sikre kvalitet og avbøtende tiltak i prosjektet. Utnyttelsesgrad, byggehøyder og strøkstilpassing Planområdet ligger innenfor byggeområde i kommuneplanens arealdel der det åpnes for differensiert utnyttelsesgrad mellom 60-200 % BRA. I foreliggende planforslag er utnyttelsesgraden oppgitt til 250 % BRA. Etter fagetatens vurdering kan planforslaget fremmes med denne utnyttelsen da området ligger mellom to bybanestopp, med henholdsvis ca. 350 m og ca. 450 m gangavstand. Planforslaget er således i tråd med kommunens overordnede fortettingsstrategi. Følgelig kan kommuneplanens rammer for senterområder både når det gjelder utnyttelsesgrad (%-BRA = 250 %) og byggehøyde (16 m) legges til grunn. Fagetaten påpeker at fortettingen må skje innenfor rammene i gjeldende kommuneplan når det gjelder krav til nærmiljøet, bokvaliteter og strøkstilpasning. Løsningen i foreliggende planforslag vurderes å ligger innenfor disse rammene. Fagetaten påpeker imidlertid at den planlagte utbyggingen vil gi endrede forhold hva angår sol, utsikt og innsyn for naboer. Disse forholdene vurderes opp mot forslaget til avbøtende tiltak, samt hvilke kvaliteter som tilføres området. 2
Etter fagetatens vurdering viser planforslaget flere gode løsninger. Gangvegen GV1-2, mellom Schweigårds vei og Roald Amundsens vei, er lagt inn som en snarvei til bybanestoppene (prioritert i rapporten «Gangveger til bybanen»). Denne vil sammen med tilliggende arealer, bli opparbeidet til et attraktivt uteoppholdsareal som kommer hele nabolaget til gode. Gangvegen er vist som fellesareal, men fagetaten legger til grunn at den også vil fungere for allmennheten. Tilsvarende vil det planlagte lekearealet i sør, jf. illustrasjonsplanen, knytte sammen eksisterende og ny bebyggelse, herunder en eventuell fremtidig opprustning av den søndre gangforbindelsen (også vist i rapporten «Gangveger til bybanen»). Videre vil krav til detaljutforming av takhagene, beplantning m.m. være tiltak som begrenser innsyn til eksisterende boliger/hager. I tillegg viser planforslaget opprustning av fortauet langs Roald Amundsens vei (skoleveg) og muligheter for parkering for nabolaget i det planlagte parkeringsanlegget, ca. 17 plasser. Sistnevnte tiltak vil kunne føre til reduksjon i kantparkeringen, noe som fagetaten ser som positivt for trafikksikkerheten i området. Leke- og uteoppholdsarealer I det reviderte planforslaget er forholdet mellom byggehøyde (redusert med 1 etasje) og bredden på gårdsrommene bedret. Dette medfører at foreliggende planforslag nå tilfredsstiller kommuneplanens areal- og kvalitetskrav. Fagetaten legger her til grunn arealkravene for senterområder. Kulturmiljø Foreliggende planforslag forutsetter at eksisterende bebyggelse i Schweigårds vei 22 og 24 rives. Byggeår for de to sveitservillaene er oppgitt til 1890-1910. I forslagsstillers kulturminnegrunnlag fremkommer det at sveitservillaene har høy egenverdi, men at verdien blir nedgradert da kulturmiljøet ikke lenger er så homogent som kommunedelplanen tilsier. I byantikvarens uttalelse fremkommer det at «tvillinghusene» har en klar verneverdi. Byantikvaren anbefaler ikke rivning. Fagetaten ser også kulturminneverdiene i eksisterende bebyggelse/område. Etaten skal imidlertid også bidra til økt boligbygging i byggesonen og da særlig innenfor senterområdene og langs bybanekorridoren. I slike områder kan utbyggingshensyn tillegges større vekt enn vern, jf. statlige føringer. Etter en samlet vurdering finner fagetaten grunnlag for å kunne anbefale rivning av villaene. Trafikkforhold og parkering I henhold til trafikkanalysen (vedlegg L) vil planlagt bebyggelse føre til en økning i trafikkmengden (ÅDT) på vegnettet med ca. 90 bilturer per døgn (basert på 37 boenheter, nå redusert til 24 boenheter). Analysen konkluderer med at en slik trafikkøkning ikke vil påvirke trafikkavviklingen i området i vesentlig grad. Fagetaten slutter seg til denne vurderingen. Når det gjelder trafikksikkerhet, peker imidlertid analysen på to punkt langs Bøkeveien, utenfor planområdet, som bør vurderes for å forbedre trafikksikkerheten langs skolevegen; frisikt/skilting. I tillegg vurderer fagetaten det slik at deler av dagens kantparkering i Schweigårds vei bør fjernes. Dette med bakgrunn i forventet økt gangtrafikk (ny gangforbindelse mellom Schweigårds vei og Roald Amundsens vei) og med henvisning til nabolagets muligheter for parkering i den planlagte parkeringskjelleren. Ovennevnte er ivaretatt ved at det i forslag til bestemmelser er satt krav om plan for trafikkregulerende tiltak, jf. 2.5.2. Når det gjelder parkering, er dekningen redusert fra sone P1 (1,0 1,2) til 0,8 1,0/100 m 2 BRA bolig. Utover eget behov er det vist muligheter for ca. 17 ekstra parkeringsplasser hvor beboerne i nabolaget skal ha fortrinnsrett, samt 1 plass for bildeleordning, jf. 5.1.5. Fagetatens konklusjon Ved behandling av planforslag vil det som regel måtte foretas skjønnsmessige vurderinger av ulike og motstridende interesser. I denne aktuelle plansaken har fagetaten forsøkt å balansere ønsket om fortetting opp mot nærmiljøets interesser og føringene i gjeldende planer. 3
Fagetaten slutter seg til hovedformålet bolig og det planfaglige grepet i forslaget. Forslaget til reguleringsplan vurderes å være tilfredsstillende og anbefales vedtatt. Byrådets vurdering Planforslaget legger til rettet for oppføring av tre boligblokker på 4-5 etasjer over terreng og rivning av to villaer i sveitserstil som i følge byantikvaren har høy egenverdi. Byrådet mener i denne saken at vern av to verneverdige sveitservillaer bør gå foran ønsket om fortetting. Byrådet er uenig med fagetatens anbefaling og viser til byantikvarens anbefaling i sin uttalelse til saken datert 15.10.2015: «Byantikvaren har ingen merknader til bolig som formål, men kan ikke anbefale det planlagte tiltaket eller rivning av eksisterende bygninger. Planen bryter med bestemmelser gjeldende kommuneplan og gjeldende kommunedelplan. Plantiltaket forutsetter rivning av eksisterende bygninger som er to sveitservillaer. Disse fremstår som tvillinghus og har en klar verneverdi ut fra bygningene i seg selv, helheten de to byggene utgjør, men også som et historiefortellende element i Årstad bydel. Det planlagte tiltaket er for omfattende i omfang, volum og utforming. Strøkskarakteren her er preget av bygninger fra ulike tidsepoker, men alle med vekt på terrengtilpassning og mellomrom mellom bygningene og tilpassing etter volum. Tiltakshaver har utarbeidet en kulturminnedokumentasjon for planområdet.» Bygningene i dette området har historiefortellende verdi da de representerer den den gradvise utbyggingen som kom etter åpningen av Vossebanen. Byrådet motsetter seg ikke fortetting, men mener at en her bør legge til rette for en fortetting som i større grad ivaretar eksisterende bygninger og bedre tilpasser seg strøkets karakter som er småhusbebyggelse. Det er terrengformen og den hagebyinspirerte boligforstaden med rom mellom husene som preger området som helhet. Bebyggelses-strukturen ble i sin tid innpasset og tatt hensyn til i reguleringsplanen for Bergensdalens Midtre del (1923). Reguleringsplan for Bergensdalens Midtre del 1923. Planområdet merket med rød ring Byrådet viser dessuten til at planforslaget bryter med Kommunedelplanen (KDP) for Landås har som målsetting å forbedre og å styrke bydelen samtidig som at en ivaretar og viderefører viktige kulturminner og kulturmiljøer. Sentralt i denne sammenhengen er KDP Landås sin bestemmelse for ny bebyggelse, 3.4: Gesimshøyde, møneretning og takform på nybygg skal tilsvare eksisterende bebyggelse i området. Ved utbedring av fasader, skifting av vinduer, ytterdører eller balkonger skal det opprinnelige fasadeuttrykk med materialvirkning, fargebruk og vindusplassering søkes opprettholdt. Byrådet mener en ikke skal tillate avvik fra denne bestemmelsen. Planforslaget legger opp til oppdelte bygningsvolumer, men volumene blir likevel for dominerende. Byrådet er innforstått med at verneverdien vurderes noe lavere i vedlagte kulturminnedokumentasjon utarbeidet av Sweco 12.01.2015, da de mener tomten ikke ligger i et homogent kulturminne miljø. Rapporten viser til at andre sveitserhus som ligger i mer homogene villastrøk, har en høyere bevaringsverdi. Selv om planforslaget har høy utnyttelse (250% BRA), så er målene om fortetting i tråd med kommunens fortettingsstrategi. Foreslått byggehøyde er søkt tilpasset tilgrensende bebyggelse. Området ligger innenfor gangavstand til bybanestopp. Godkjenning av prosjektet vil medføre økt trafikk, men kunne tilført området ny gangforbindelse til bybanestopp og felles leke -og oppholdsareal. I tillegg ville rekkefølgekrav kunne sikre opprusting av 4
fortau langs Roald Amundsens vei (skolevei) samt 17 parkeringsplasser under terreng for naboområdet, som kunne medført redusert gateparkering. Bilde fra skråningen øst for planområdet, sett mot Løvstakken i vest Tvillinghusene sett fra Schweigårds vei. Fasader mot vest. Foto: Sweco Visualisering sett mot sør Planlagt bebyggelse sett fra Schweigårds vei. Fasader mot vest. Foto: Sweco Planområdet vist med oransje strek, område for planlagt bebyggelse er vist med gul strek Skråfoto av planområdet sett mot nord Byrådets konklusjon. Foreliggende plansak anbefales ikke vedtatt i sin nåværende form. I denne saken er byrådet kommet til at gjeldende kommunedelplan for Landås skal legges til grunn. Vern av kulturminner og strøkets karakter skal veie tyngre enn ønsket om rivning av verneverdig bebyggelse og fortetting med høy grad av utnyttelse. Ny plansak kan fremmes der eksisterende to sveitservillaer bevares. Det kan legges til rette for at det på de to store tomtene, kan fortettes med ny bebyggelse som er mer tilpasset eksisterende bygninger og 5
vanlig utnyttelse i villabebyggelsen i området. Kvalitetskrav i gjeldende KPA skal legges til grunn. Snarvei til bybanestopp forutsettes lagt inn. Muligheten for å legge inn rekkefølgekrav angående trafikksikring og felles underjordisk parkeringsløsning for naboområdet skal utredes. Begrunnelse for framleggelse for bystyret: I henhold til plan og bygningslovens 3-3, 2.ledd, ligger det til bystyret selv å vedta reguleringsplan. Er bystyret ikke er enig i forslaget kan det sende saken tilbake for behandling. Det kan gis retningslinjer for det videre arbeid med planen, jf. plan- og bygningsloven 12-12. Komite for miljø og byutvikling skal avgi innstilling i saken. Byrådet innstiller til bystyret å fatte følgende vedtak: I medhold av plan- og bygningsloven 12-12 vedtar bystyret ikke følgende plan: A. Årstad, gnr. 160 bnr. 369 mfl. Schweigårds vei 22. Arealplan-ID 63230000. Detaljreguleringsplan vist på plankart sist datert 27.04.16 med tilhørende bestemmelser datert 10.05.2016 B. Begrunnelse og retningslinjer for arbeid med nytt planforslag framgår av byrådets vurdering og konklusjon i saken. Dato: 25. april 2017 *** Ikke slett denne linje elektronisk godkjenning flettes inn *** Harald Schjelderup byrådsleder Vedlegg: Anna Elisa Tryti byråd for byutvikling Fagnotat datert 11.05.2016 med følgende vedlegg: A. Plankart, datert 27.04.16, B. Reguleringsbestemmelser, datert 10.05.16, C. Forslagsstillers planbeskrivelse, datert 27.04.16, D. Illustrasjonsplan200, datert 17.02.16, E. Illustrasjonsplan500, datert 17.02.16, F. Merknadsskjema, datert 27.04.16, G. Merknadskart, datert 16.11.15, H. 3D-illustrasjon, datert 17.02.16, I. Snitt og oppriss, datert februar 2016, J. Solstudie, K. Kulturminnedokumentasjon, datert 12.01.15, L. Trafikkanalyse, datert 16.01.15, M. Stedsanalyse/mulighetsstudie, datert sept. 2012, N. Uttalelse fra byantikvaren datert 13.102015 6