SORTLAND KOMMUNE Arkivsaknr.: 13/912 Dok.nr: 16/8379 Arkiv: FA - L12 Saksbehandler: Jan-Harry Johansen Dato: 07.01.2017 Offentlig ettersyn - reguleringsplan for Skogveien 9-11 med Skogveien Utvalgssaksnr Utvalg Møtedato 005/17 Formannskapet 26.01.2017 INNSTILLING 1. Formannskapet vedtar at forslag til reguleringsplan for Skogveien 9 og 11 med Skogveien, legges ut til offentlig ettersyn med de endringer som fremkommer under pkt. 8 i saksfremlegget. 2. Vedtaket er fattet med hjemmel i "Lov om planlegging og byggesaksbehandling" 12-10, jf. kommunens delegasjonsreglement. Formannskapet - 005/17 FS - behandling: Sigurd Jacobsen har før møtet bedt om å få vurdert sin habilitet og deltok ikke ved behandling av habilitetsspørsmålet. VEDTAK Med hjemmel i forvaltningslovens 8 annet ledd, jfr. forvaltningslovens 6 første ledd bokstav e nr. 1, vedtar formannskapet at Sigurd Jacobsen er inhabil i sak 005/17. Oddmund Enoksen tiltrådte. Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. FS - vedtak: 1. Formannskapet vedtar at forslag til reguleringsplan for Skogveien 9 og 11
med Skogveien, legges ut til offentlig ettersyn med de endringer som fremkommer under pkt. 8 i saksfremlegget. 2. Vedtaket er fattet med hjemmel i "Lov om planlegging og byggesaksbehandling" 12-10, jf. kommunens delegasjonsreglement. 1. Kort beskrivelse av saken 1.1. Bakgrunn for saken Utbygger er Sortland Boligstiftelse (SOBOS) som er opprettet av Sortland kommune. Sortland Boligstiftelse planlegger bygging av flere sentrumsnære boliger for utleie i Sortland tettsted. SOBOS eier Skogveien 9 og 11(gnr. 15 bnr. 585) og de ønsker å fortette fra 4 til 14 bo-enheter på eiendommen. Vurdering av egnethet er gjort ut fra gode grønt-/lekeområder rundt, nært sentrum, området har nærhet til idrettsanlegg og skoler. Dette gjør at beliggenheten er attraktiv for mange av SOBOS målgrupper. 1.2. Planens omfang Planområdet omfatter kun eiendommen gnr. 15 bnr. 585 som er på 3292 m2. Dagens arealdisponering er til boligformål og i henhold til gjeldende plan. Det er i dag to boliger på eiendommen, hver med 2 boenheter. Etter gjeldende plan er det tillatt med en utnyttelsesgrad på 15 % (gulvareal/netto tomt), mens det foreslåes en BYA (bebygd areal) på 40 %. BYA på 40 % blir ca. 1300 m2 bygningsmasse innbefattet parkering, jf. forskrift. Begrensning i høyde på bygninger ligger i bestemmelsene med maks høyde på møne lik 9 m, noe som gjenspeiler eksisterende boligbygg og er i tråd med gjeldende plan. I tillegg er nå Skogveien med i planforslaget, samt del av Skolegata som ligger sør for Sortlandshallen. Hovedhensikten til at denne offentlige veistrukturen er med i planforslaget er å få på plass en best mulig og sikker hoved ferdsel åre for gang- og sykkelvei trafikk nord-sør. 2. Fakta i saken Behandlingen av planforslaget til nå: POLITISK 1. gangs behandling Saksbehandling ved 1. gangs behandling fremkommer av særutskrift vedlagt saksfremlegget. I det følgende gjengis derfor kun vedtak. Behandling i formannskapet den 03.04.14 sak 027/14: VEDTAK: 1. Formannskapet vedtar at forslag til reguleringsplan for Skogveien 9 og 11 med kart og Bestemmelser, legges ut til offentlig ettersyn.
2. Planen legges ut til offentlig ettersyn med de endringer og tilføyelser som fremkommer i pkt. 4.15. 3. Vedtaket er fattet med hjemmel i "Lov om planlegging og byggesaksbehandling" 12-10, jf. kommunens delegasjonsreglement. Planen ble lagt til offentlig ettersyn i perioden 11.04.14-24.05.2014. En av innkomne merknader i forbindelse med off. ettersyn, var brev fra beboere i Skogveien. - Skogveien er hoved adkomst mellom skolene i sentrum, og Blåbyhallen /idrettsbanen og videre sørover. Det er svært mange myke trafikanter som benytter denne veien. Veien er i dårlig forfatning og det er uansvarlig å øke belastningen uten å utbedre veien. Vi som bor her har slitt med den dårlige standarden i mange år og ønsker ikke økt trafikk før veien er utbedret. - Asfaltert gang-/sykkelvei fra Blåbyhallen avsluttes i sørenden av Skogveien, derfra er det en elendig grusvei på 240 m fram til asfaltert vei i Skolegata. - Man kan risikere 14 biler på det lille området som reguleringsplanen legger opp til. Det er en radikal økning på et lite område som er så trafikkert av myke trafikanter. - Skogveien må tas med i reguleringsplanen slik at veien blir opprustet med fast dekke før man øker trafikken. - Vi ber også om at det blir vurdert færre boenheter. Behandling i formannskapet 12.06,14. (2. gangs behandling) FS-051/14 Rådmannens innstilling 2 ble enstemmig vedtatt. VEDTAK: 1. Formannskapet vedtar å sende reguleringsplan for Skogveien 9 og 11 tilbake til rådmannen for omarbeidelse/ ny behandling. Begrunnelse for dette er at Skogveien skal innarbeides i reguleringsplanen. 2. Vedtaket er fattet med hjemmel i Plan- og bygningsloven 12-12. Orientering i kommunestyret 25.09.14. KS-033/14 Ordføreren orienterte om at denne saken ble vedtatt sendt tilbake til rådmannen for omarbeidelse/ny behandling i formannskapets møte 12.06. d.å. Ved en feil var saken satt opp på sakskartet til dette møtet. Videre reguleringsprosess etter formannskapsmøtet FS-051/14 Den 22.12.15. ble planarbeidet varslet på nytt: I henhold til plan- og bygningslovens 12-8, varsles det oppstart av reguleringsarbeid, detaljregulering jfr. Plan- og bygningslovens 12-3, for: Reguleringsarbeidet omfatter tidligere reguleringsforslag for Skogveien 9 og 11, samt utvidelse
av trafikkareal for hele Skogveien som ett resultat av merknader i forbindelse med offentlig ettersyn. Frist til å komme med innspill til planarbeidet ble satt til 31.jan.2016. Nytt planforslag er nå overlevert fra forslagstiller (Asplan Viak AS) til kommunen for behandling. Planforslaget legges nå frem til politisk behandling i formannskapet som skal ta stilling til om forslaget skal legges ut til offentlig ettersyn. 3. Planforslaget Forslaget er godt beskrevet i planbeskrivelsen pkt. 4. men det tilføyes: Lek: Område til bebyggelse og anlegg (BKS1) er boligtomtene som skal bebygges, inkludert i tomtearealet er en lekeplass (BLK1) med areal på 300 m2. I forhold til Byplanen som inneholder retningslinjer for lekeareal og nærmiljøanlegg er det når det planlegges fire eller flere boenheter krav til opparbeidelse av lekeplasser før brukstillatelse blir gitt. I dette planforslaget er det ønske om fortetting fra dagens 4 til 14 boenheter, dvs. at det blir 10 flere boenheter. Retningslinjene stiller krav til 3 lekeplasstyper: sandlekeplass (ved inngang), kvartalslekeplass (maks 200 m fra bolig) og sentralt lekefelt (maks 500 m fra bolig). I forhold til kartene i retningslinjene for kvartalslekeplasser og lekefelt er det kortere avstand enn maksgrensene fra utbyggingsområdet til disse lekeområdene. Det er dermed ikke krav til opparbeidelse av kvartalslekeplass og lekefelt i denne planprosessen. Lekeplassen (BL1) på 300 m2 er tenkt etablert i sørenden av byggeområdet som er den mest solrike delen. Plasseringen er for øvrig ikke helt ideell i forhold til retningslinjene med tanke på plassering ved inngangene. Kravet om at kjørevei ikke skal krysses må sikres ved utarbeidelse av utomhusplanen. Parkering: Kravet til parkering i Byplanen for bl.a. 4 mannsboliger og lavblokk utenfor sentrum er 1,5 plass pr. boenhet. Byplanen krever dermed 21 parkeringsplasser til de planlagte 14 boenhetene. Planforslaget legger opp til 14 parkeringsplasser. Forslagstiller begrunner dette med at fortettingen skjer i kort avstand til sentrum og behovet for egen bil er mindre. Tiltakshaver som er Sortland boligstiftelse bygger bolig til vanskeligstilte og har erfaring med at en parkeringsplass per bolig er tilstrekkelig. Det kan bemerkes at kravet i Byplanen for 3 og 4 roms leiligheter utenfor sentrum er 1 parkeringsplass pr. boenhet. Utnyttelsesgrad: Området BKS1 har en utnyttelse på BYA = 40 %. I forhold til definisjonen i gjeldende veiledning
til «Grad av utnytting» %-BYA, inngår også nødvendig parkeringsareal. En vil også anse at lekeplassen på 300 m2 således vil være med i den samlede %-BYA og i tillegg en del av utearealet som skal dekke egne boliger. Ved å slå sammen disse arealene blir det totale arealet 3257 m2. Bygningsmassen som blir å dekke terrenget på området BKS1, er beregnet til maks 940 m2. 14 p.plasser med et areal på 18 m2, gir tilsammen et areal på 252 m2. Tar en utgangspunkt i bygningsmassen på 940 m2 og parkeringsarealet på 252 m2 og deler dette på det totale arealet på 3257 m2, blir %-BYA på ca 36 %. Trafikk-/ gang og sykkel arealer: Fra o_sgs2 og nordover skal Skogveien skiltes som gang- og sykkelvei. De boligene som ligger langs denne strekningen bruker dermed G/S-veien som adkomst til sine eiendommer. Disse får dermed kjøre nordover langs Skogveien, gjennom innregulert gang- og sykkelvei o_sgs3 og videre ned Skolegata. Avkjørsel til eiendommer 15/585, 586, 432, 436 og 602 (sør for o_sgs2) skal være via kjørevei o_skv1 og videre ned Nordre Frydenlund allé. Det skal være tillatt for brøytebil/renovasjonsbil/utrykningsbiler til å kjøre gjennom gang- og sykkelvei o_sgs2. Det anbefales å vurdere mulighet for fysisk markering av overgang i detaljprosjektering. Dette enten i form av annen overflate på dekke eller i form av opphøyd felt. På strekningen forbi parkeringsområde SPA1 skal det bygges en liten støttemur for å skille myke trafikanter fra kjørearealer på parkeringsplassen. Dette vil skape trygghet og bedre oversikt for både gående og bilister. Det anbefales at fortauskulder i dette området asfalteres helt inn til støttemur. Trafikkmønsteret blir endret og man må regne med at det i begynnelsen kan oppstå feil kjøring med den konsekvens at kjørende enten snur på en privat avkjørsel eller benytter seg av arealer avsatt for gående. Planforslaget omregulerer store deler av Skogveien og Skolegata fra kjørevei til gang- og sykkelvei. Universell utforming: Generelt så skal utbygging følge plan og bygningslovens bestemmelser og Sortland kommunes veiledning. Ut over disse krav vil Sortland Boligstiftelse legge til rette for hvilke vanskeligstilte målgrupper som skal leie boligene (er det unge i etableringsfasen eller personer som er fysisk vanskeligstilt). Dette vil bli tatt stilling til når det blir klart hvilken grad av fortetting det blir godkjent for gjennom denne regulering. Alternativ energi bruk: Sortland boligstiftelse eier og drifter en stor boligmasse. Alternativ energibruk er et løpende tema i forhold til de muligheter som finnes, bygge kostnader, hvilke beboere som leier osv. Dette vil også være tema i utbyggingen i Skogveien og enhver annen utbygging. Nærmeste
alternativ energi for området er tilkobling til fjernvarmeanlegg ved utvidelse av spredenettet eller varmepumper luft/luft. 4. Innspill Forslagstiller har vurdert innspillene som er kommet inn ved ny varsling, i planbeskrivelsen. Flere av de konkrete innspillene er det tatt hensyn til. Det innspillet som kan kommenteres er det om å koble sammen Skogveien videre sørover til Søndre Frydenlund Allé. Innspillet er avvist av forslagstiller da denne sammenkoblingen ligger utenfor det varslete planområdet. Begrunnes også med at det i Byplanen mellom Skogveien og Søndre Frydenlund er avsatt et friområde med gjennomgående gang-/sykkelvei, men ikke kjørevei. 5. Administrasjonens vurderinger Formål Forslagstillers utgangspunkt for planarbeidet er å få lagt rammer for fortetting med flere boliger på eiendommen. Utover fortetting bør også formålet være å få på plass en funksjonell og god bebyggelse med gode, solfylte og trygge uteplasser som er tilpasset og tilgjengelige for alle beboerne. Videre at ikke utbyggingen får for store negative konsekvenser for omgivelsene. Det er for øvrig stort behov for slike mindre leiligheter og når de er tenkt benyttet for vanskeligstilte er beliggenheten god da det er kort avstand til de viktigste sentrums funksjoner. Det er også klart etter siste behandling i formannskapet at Skogveien skal være med i planleggingen for å få oppgradert Skogveien til en tryggere og mere trafikk sikker ferdselsåre spesielt for de myke trafikanter. En del av Skolegata er også tatt med i planleggingen. Det bør også legges inn i bestemmelsene at det må på plass belysning langs den offentlig veg innenfor planområdet. I reguleringsplanarbeidet er ikke det konkrete byggeprosjektet fremlagt og kan således ikke spesifikt vurderes opp mot alle Byplanens krav ved fortetting, pkt. 2.2.3. Planen viser et forslag til bebyggelse med sol/skygge virkningen midt på sommeren, noe som ikke er nok. Det må også vises sol/skygge virkningen vår/høst. Å vurdere et konkret byggeprosjekt for boliger innenfor reguleringsområdet kan først gjøres når en byggesak leveres til behandling i kommunen. Utnyttelsesgrad og høyder En utnyttelsesgrad (% BYA) på 40 % er ikke uvanlig i sentrumsområdet av Sortland tettsted. Jf. utnyttingen helt nord i Skogveien (Slettentomta). Det er for øvrig nå større krav til utearealer, lekeplass og tilgjengelighet på en boligtomt, enn det var tidligere. I forhold til regnestykket ovenfor vil den reelle utnyttelsesgraden ligge nærmere 36 %-BYA. Når det gjelder høyder skal ny bebyggelse følge høyde eller ha maks høyde, jf. eksisterende boliger. Høydene er for øvrig innenfor rammene i eksisterende plan fra 1963 (maks 2 etasjer + kjeller og loft).
Utearealer/ lek Bestemmelsene inneholder minimumskrav til uteareal og lekeareal. Alle uteareal må detaljeres i en utomhusplan. Det er viktig at utearealene blir tilgjengelige og funksjonelle for alle slik at både gammel og ung trives. Parkering Planforslaget legger opp til 4 parkeringsplasser for forflytningshemmede, noe som er i henhold til tidligere mottatte merknader. Det er også kommet inn i bestemmelsene at disse kan overbygges. Det skal også anlegges fysisk skille mellom parkering og gang-/sykkelvei. Dette er positivt og vil hindre at bilene ved parkering kommer inn på gang-/sykkelveien. Siktforholdene til avkjøringen ut fra byggeområdet er også ivaretatt. Omgivelsene I forbindelse med utsyn er det i hovedsak naboer i vest som blir berørt. Utsyn fra disse boligene kan en ikke se blir vesentlig berørt, da hovedfasaden til disse er mer vendt mot sør. Når det gjelder skyggevirkning blir skyggevirkningen å gi noe utslag, alt etter hvordan det skal bygges. Langsgående fasade mot naboer i vest og nord, vil gi de dårligste forhold. Dette bør unngås. Det beste uteareal er i sør og vest. I sør er det avsatt plass til en lekeplass på 300m2, denne har en god beliggenhet. Mot vest er det i forhold til de skisserte byggeplaner, vanskeligere å få til noe større sammenhengende uteareal. Intern utsyn og skyggevirkning Skisse til utbyggingsprosjekt viser boliger i tre parallelle rekker, der de har hovedfasade mot sør. De har en innbyrdes avstand på 8 9 meter. De to nordligste bygg vil få det dårligste utsyn og de dårligste lysforhold store deler av året og det er særlig leilighetene på bakkeplan som blir skadelidende. Ved fremlegging av byggesaken må det dokumenteres hvorledes dette skal få en god løsning. Krav om at det skal fremlegges sol/skygge diagram må inn i bestemmelsene. 6. Personalmessige vurderinger Ved realisering av planen vil utbyggingen av kommunal infrastruktur (vei, vann og avløp) kreve økte ressurser. 7. Økonomiske vurderinger Oppgradering av Skogveien og deler av Skolegata vil påføre Sortland kommune økonomiske kostnader til prosjektering, nødvendig masseutskifting, asfaltering, tilpasning av avkjørsler, innsnevring av trafikkarealer, lysmaster som må flyttes/erstattes/utbedres, skilting, etc. 8. Endringer i kart/bestemmelser
(Endringene er lagt inn i planforslaget) Kart: Ingen endringer Bestemmelser: Under kap. III «Hensynsoner» siste setning endres/ byttes ut «annen overflate på dekk» med «annet fast dekke». Punkt1.1 tilføyes: Det skal fremlegges sol/skygge diagram ved søknad om rammetillatelse/ igansettingstillatelse. I pkt. 1.3 siste setning byttes må ut med skal. I pkt. 2.1 tas de to første setningene ut. Det tilføyes «Kjøreveg og gang-/sykkelveg skal være adskilt med nivåforskjell». Under pkt. 2.2 endres følgende setninger til: O_SGS1: Gang og sykkelvei/fortau med nærføring mot kommunal vei skal ha en bredde på 3,25 meter inkl. skulder. O_SGS2: Overgang mellom o_sgs1 og o_sgs3. Gjennomkjøring tillates for; kjøretøy for utrykning, brøyting og renovasjon. Pkt. 3.1 tilføyes: 9. Belysning langs offentlig kjøreveg samt gang- og sykkelveger, innenfor planavgrensingen, skal oppføres samtidig med Bygging/ asfaltering og andre tiltak i henhold til øvrige bestemmelser. 9. Konklusjon Byplanen åpner for fortetting, og frå nasjonalt hold er det signalisert at det i tettsteder og i byer må det fortettes mer. Denne tomta har potensiale til slik ønsket fortetting og reguleringsforslaget synliggjør i stor grad at dette er mulig i henhold til de forutsetningene som ligger i Byplanen. Plassering av boligene er god da det er kort vei til sentrum, skole, lekeområder osv., noe som er i samsvar med statlige signaler om ønsket reduksjon i biltrafikken. Det er også viktig at planforslaget inneholder forslag til løsninger som forbedrer de trafikkmessige forhold i Skogveien og i del av Skolegata. Dette vil spesielt gi tryggere og betre skolevei og ferdselsåre for de myke trafikanter som skal ferdes nord sør etter en sammenhengende gang- og sykkelvei. Det stenges også i Skogveien for gjennomgangstrafikk.
10.Administrasjonens faglige tilrådning til innstilling: Med bakgrunn i de tilrådninger som forslagsstiller har bragt frem i planforslaget og de vurderinger herunder endringer som ligger i saken, er tilrådningen at planforslag legges ut til offentlig ettersyn. 11. Rådmannens vurderinger Rådmannen anbefaler at planforslaget legges ut til offenlig ettersyn med de endringer som fremkommer under pkt. 8. Journalposter i arkivsaken: Reguleringsplan Skogveien 9 og 11 Skogveien-skisser Innspill - detaljregulering Skogveien 9 og 11 med Skogveien Varsel oppstart reguleringsplanarbeid i skogveien på tomt 15/917.fra Asplan-Viak Innspill til planarbeid for Skogveien (ID 20133316) Regulering Skogvn. Uttalelse reguleringsplan Skogveien 9-11 Uttalelse - forslag til reguleringsplan for Skogveien 9 og 11 i Sortland kommune Merknad ved reguleringsforslag Skogveien 11 websak 13/912 innspill til planforslag OFFENTLIG ETTERSYN for reguleringsplanforslag Skogveien 9-11 Kommentarer til reguleringsplan for Skogveien 9 og 11 Reguleringsplan - Skogveien 9-11, Sortland kommune Offentlig ettersyn for reguleringsplanforslag - Skogveien 9-11 arkivsak 13/912 Reguleringsplan - Skogveien 9 og 11 Sortland - revidert planbeskrivelse og revidert forslag til planbestemmelser - sakbehandler Jan Harry Johansen ref: 13/912 Skogveien 9-11 - innspill fra kommunalteknikk Ny tilbakemelding på mottatt planforslag - Skogveien 9 og 11 Reguleringsbestemmelser - 17-09-13 Teknisk. Reguleringsplan Skogveien 9 og 11 Regulering Skogveien 9 og 11, Sortland og Lærerbolig Sigerfjord Regulering Skogveien 9 og 11, Sortland og Lærerbolig Sigerfjord Reguleirngsplan Skogveien 9 og 11 på Sortland - komplettering av saksdokument Mangler ved forslag til reguleringsplan Ny Reguleringsplan - forslag - Skogveien 9 og 11 Sortland Planfaglig innspill ved varsel om oppstart av reguleringsplanarbeid for Skogveien 9 og 11, Sortland kommune Varsel om oppstart regulering Skogveien 9 og11 på Sortland Vedlegg: Plankart ID2013316 Reguleringsbestemmelser Skogveien Planbeskrivelse-201601115 Vedlegg 1-Referat fra oppstartsmøte Vedlegg 2-Varsel om oppstart Vedlegg 3-Innspill
Vedlegg 4-Kart med oversikt over berørte eiendommer Vedlegg 5 ROS-analyse