Arkivsak: 2013/730-18 Arkiv: L12 Saksbehandler: Tiril Wormdal Selboe SAKSFRAMLEGG Utv.saksnr Utvalg Møtedato Formannskapet 26.11.2013 Kommunestyret 10.12.2013 2.gangs behandling - Detaljregulering - Drognesjordet, blokkområde BB1 Rådmannens forslag til innstilling: I medhold av plan- og bygningslovens 12-12 vedtas forslag til «Detaljreguleringsplan for byggeområdet BB1 i områdereguleringsplan for Drognesjordet».
VEDLEGG 1. Plankart til detaljreguleringen, datert 7.5.2013 2. Reguleringsbestemmelser, datert 7.5.2013 3. Tiltakshavers planbeskrivelse, datert 7.5.2013 4. Illustrasjonsplan, datert 7.5.2013 5. Støyrapport, datert 5.10.2013 6. Høringsuttalelse fra Akershus fylkeskommune med internt brev fra Statens vegvesen, datert 20.8.2013 7. Høringsuttales fra Fylkesmannen i Oslo og Akershus, datert 12.6.2013 8. Høringsuttales fra Årnes vel, datert 14.8.2013 9. Høringsuttales fra Raumnes historielag, datert 15.8.2013 UTRYKTE VEDLEGG 3D- illustrasjoner MUA- beregning Plantegning for parkeringskjeller ROS-analyse Geoteknisk rapport 3.9.2007 Støyrapport 24.1.2009 SAKSOPPLYSNINGER Romerike Arkitekter AS v/ole Bjarne Folmo har utarbeidet forslag til reguleringsplan, med bestemmelser, og fremmer denne på vegne av tiltakshaver Nordbohus Romerike v/bjørn Martin Akre. Planen er utarbeidet i henhold til ny plan- og bygningslov som trede i kraft 1.7.2009. Formålet med planarbeidet er å detaljregulere delområdet BB1 med egne regulerings bestemmelser for lavblokkbebyggelse. Reguleringsplanen gjelder for deler av eiendommen gbnr 169/270. Området ligger i tilknytning til Årnes sentrum, og avgrenses i sør og vest av fv. 478 Øvre Hagaveg og i nord av Drognestoppen. Det er 0,5 km til jernbanestasjonen, og det er kort avstand både til barnehager, barne-, ungdoms- og videregåendeskoler, idrettsanlegg, samt offentlig og privat servicetilbud. Friluftsområder er også nært planområdet, det er ca 400 m ned til Glomma og knapt 1 km til skogsområder på Fjuk. Området består i dag i all hovedsak av dyrket mark. Dette området er avsatt til fremtidig boligområde i Kommuneplanens arealdel for Nes vedtatt den 13.12.2005 og denne arealdisponeringen er stadfestet gjennom Kommunedelplanen for Årnes vedtatt den 16.6.2009. Nes kommunestyre vedtok «Områdereguleringsplan for Drognesjordet» den 13.12.2011. Planområdet som nå detaljreguleres er det samme som delfelt BB1 i områdereguleringsplanen. I områdereguleringsplanen er gjeldende formål for delfeltet BB1 Boligbebyggelse - blokkbebyggelse. Oppstartsmøte ble avholdt på Nes rådhus den 29.1.2013. Det ble også avholdt et oppfølgingsmøte den 4.4.2013. Varsel om oppstart av planarbeid ble annonsert i avisa Raumnes den 1.2.13 og ble samtidig annonsert på Nes kommunes hjemmeside. Berørte parter, naboer og offentlige myndigheter ble varslet i brev. Frist for innsendelse av eventuelle merknader ble satt til den 15.3.2013. Det ble mottatt innspill fra Fylkesmannen i Oslo og Akershus, Akershus Fylkeskommune, Statens vegvesen og Norges vassdrags- og energidirektorat på varslingen. Det ble ikke mottatt innspill fra naboer eller lag og foreninger. Ved høring av planen etter
1.gangsbehandling med frist 16.8.2013 kom det inn innspill fra Fylkesmannen i Oslo og Akershus, Akershus Fylkeskommune, Raumnes historielag og Årnes vel. Det ble varslet oppstart for både delområdene BB1 og BB2, men det ble kun fremmet forslag til reguleringsplan til BB1. Reguleringsplan for BB2 vil senere fremmes som selvstendig planforslag. Området tenkes utbygd med 4 frittliggende bygninger rundt et tun. Byggene plasseres langs feltets yttergrense. Under bebyggelsen etableres eget garasjeanlegg med parkeringsareal og sportsboder. Nedkjøringsrampe til denne parkeringen skal etableres i delfeltets østre grense. Parkeringen kan nås fra leilighetene med trapp og heis gjennom alle etasjene. Første etasje i boligbygget mot øst skal etableres som gjesteparkering. Alle boligbyggene har 4 etasjer, med leiligheter i alle etasjene med unntak fra boligbygget med gjesteparkering i 1.etasje. To forskjellige blokktyper med ulik størrelse skal benyttes, med til sammen 111 leiligheter. Det er hovedsakelig 3-roms leiligheter, med noen 2- og 4-roms leiligheter. Alle byggene har takterrasse som er felles for alle leilighetene i bygget. For ytterlige opplysninger om planforslaget vises det til tiltakshavers planbeskrivelse som følger vedlagt. Igjennom perioden for høring fra 1.gangs behandling og frem til 2.gangs behandling har det ikke tilkommet endringer i selve planforslaget, men unntak av en presisering av 3.3 i planbestemmelsene og i 4.5 er trapperom tilføyd som struktur som kan ligge inntil 2 meter utenfor byggegrense. I tillegg er ny støyrapport vedlagt. VURDERING I forbindelse med høring etter 1.gangsbehandling kom det inn 4 merknader. Disse kom fra Fylkesmannen i Oslo og Akershus, Akershus Fylkeskommune, Raumnes historielag og Årnes vel. I forbindelse med Akershus Fylkeskommunes uttales har de mottatt internt brev fra Statens vegvesen, som også kommenteres av Rådmannen. Tabellen nedenfor viser sammendrag av innspill fra høringen med rådmannens kommentarer. Innspill ved høring Rådmannens kommentar Fylkesmannen i Oslo og Akershus i brev 12.6.2013 Fylkesmannen har vurdert planforslaget ut fra regionale og nasjonale hensyn innenfor våre ansvarsområder. Basert på oversendt informasjon har vi ingen konkrete merknader til planforslaget. For øvrig viser vi til kommunens ansvar som planmyndighet, jf Fylkesmannens forventningsbrev til kommunene av 4. mars 2013. Rådmannen tar uttalelsen til orientering.
Akershus fylkeskommune i brev 20.8.2013 Tiltaket er vurdert ut fra fylkeskommunens rolle som regional planmyndighet med basis i fylkesplan, fylkesdelplaner, rikspolitiske retningslinjer for utvalgte innsatsområder samt oppgaver etter friluftsloven og som fagmyndighet for kulturminnevern. Fylkesrådmannen viser til uttalelse datert 12. mars 2013 til varsel om igangsatt reguleringsarbeid for området og har følgende merknader til planforslaget: Det er registrert automatisk fredete kulturminner på Drognesjordet, men ikke i den delen som nå detaljreguleres. Fylkesrådmannen har i møte med utbygger Nordbohus Romerike AS 18. april 2012 sagt seg enig i at felt BB1, som ligger i god avstand fra kulturminnene, kan bygges ut nå, mens den arkeologiske undersøkelsen som er hjemlet i reguleringsbestemmelsen gjøres på et senere tidspunkt, når videre utbygging skal skje. Fylkesrådmannen har ingen merknader knyttet til nyere tids kulturminner på bakgrunn av arkiv materiale. Fylkesrådmannen viser til uttalelser fra Statens vegvesen Region øst datert 6. mars 2013 til varsel om planoppstart og 15. august 2013 til offentlig ettersyn. I brev datert 15. august 2013 anbefaler Statens vegvesen Akershus fylkeskommune å fremme innsigelse til planforslaget med begrunnelse at planen ikke tilfredsstiller Miljøverndepartementets retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging (T-1442/2012). Det er i tråd med overordnede føringer å bygge konsentrert i sentrumsområder og ved kollektivknutepunkter. Samtidig er det viktig å legge til rette for gode bo- og arbeidsmiljøer. Støy regnes som et miljøproblem som kan bidra til redusert velvære og påvirke folks helsetilstand. Retningslinje T-1442/2012 åpner for at vesentlige avvik fra retningslinjen kan gi grunnlag for innsigelse til planen. Fylkesrådmannen har vurdert vegvesenets anbefaling. Utfra en helhetlig vurdering av ulike planfaglige hensyn vil ikke fylkesrådmannen fremme saken for politisk behandling med forslag om innsigelse. Fylkesrådmannen viser imidlertid til reguleringsbestemmelsene 3.3 og forutsetter at kommunen ser til at krav i retningslinje T-1442/2012 og teknisk forskrift til plan- og bygningsloven (TEK10) oppfylles. Rådmannen mener forholdet til kulturminner er ivaretatt gjennom områdereguleringen for hele Drognesjordet. Rådmannen mener forholdet til støy er ivaretatt gjennom at det er utarbeidet ny støyrapport for området og at 3.3 er endret i forhold til Statens vegvesens ønsker. Raumnes historielag i brev 15.8.2013 Oppslag i Raumnes viser at utbygger av Drognesjordet foreslår å kalle det nye byggefeltet Årnesbyen. Raumnes Historielag vil protestere iherdig mot dette forslaget til navneendring av området som heter Drognesjordet. Navnet Drognesjordet viser områdets historie: Det har vært jordet til garden Drognes. Et enklere og bedre navn kan ikke finnes. To vegnavn på området er alt vedtatt: Drognesjordet og Drognessvingen. Disse navna viser klart beliggenheten og har en lokal tilhørighet, slik navn på veger og boligområder skal ha. Kommunen har gitt navn til reguleringsplanen og til veiene i området som er knyttet til navnet Drognes. Hvilket navn tiltakshaver benytter ved markedsføring av området har ikke kommunen hjemmel til å regulere. Navnet Årnesbyen brukes som folkelig betegnelse på sentrum av Årnes og er følgelig opptatt som navn. Dette navnet brukes om
området rundt Årnes stasjon og det gamle forretningsområdet på Årnes, som ligger på grunn fra den gamle garden Årnes og nettopp er byen på Årnes. Dette navnet kan ikke overføres til et område på Drognes! Nes kommune må stoppe det uheldige forslaget om å døpe om Drognesjordet før et annet navn blir tatt i videre bruk. Vi regner med at dette tas opp i første møte i utvalg for teknikk, næring og kultur. Årnes vel i brev 14.8.2013 Utbygging på Drognesjordet og de snarlige planlagte oppstarter på Evangfeltet, Fjellfoten og Hagaskog syd, vil medføre en kraftig økning i trafikken inn mot Årnes sentrum. De trafikale forhold må derfor snarest forbedres. Nes kommune må medvirke til at prosessen med å få på plass rundkjøring ved kryss innkjøring Statoil og Øvre Hagaveg, kommer på plass før ferdigstilling av de påbegynte boligområder. Det er satt i gang en trafikkanalyse og mulighetsstudie for trafikkløsning i Årnes sentrum. Denne skal være klar 6.12.2013. Med utgangspunkt i mulighetsstudiet vil det settes i gang et reguleringsarbeid. En alternativ kjøreveg må i tillegg planlegges fra Øvre Hagaveg til Nedre Hagaveg i nærheten av Årnes. Denne vil gi en nødvendig fordeling av trafikk mot Årnes sentrum. Årnes Vel har merket seg diskusjonen i media om navnsetting av Drognesjordet og mener at Årnesbyen ikke er et passende stedsnavn for området. Det er vel allerede gitt navn til veger på området som knyttes til Drognes. Kommunen har gitt navn til reguleringsplanen og til veiene i området som er knyttet til navnet Drognes. Hvilket navn tiltakshaver benytter ved markedsføring av området har ikke kommunen hjemmel til å regulere. Den høye graden av sykkelparkeringer vil være med på å legge til rette for stor grad av bruk av sykkel til transport. Områdets gatetun er koblet sammen med gang og sykkelveg langs Øvre Hagaveg. Dette er positivt for at myke trafikanter skal kunne ferdes trygt. I områdereguleringen er det satt krav til at det ved detaljregulering avsettes og opparbeides uteoppholdsarealer. I plankartet til reguleringsplanen er det tegnet inn 4 uteoppholdsarealer og 3 lekeplasser på til sammen 985 m 2. Dette i tillegg til balkonger og felles takterrasser på hver boligblokk blir det 25 m 2 uteoppholdsareal per leilighet. Dette oppfyller akkurat minimumskravet i bestemmelsene til områdereguleringen. 3D-illustrasjonen som ligger ved planforslaget viser et gatetun med omkringliggende grøntområder som egner seg godt til forskjellige aktiviteter. Bruen som ligger over nedkjøringsrampen til parkeringskjelleren vil på en fin måte binde sammen grønnstrukturen mellom boligblokken med den felles lekeplassen som ligger øst for området. Store deler av grøntarealet ligger skjermet til i forhold til Øvre Hagaveg. Støy Støyrapporten for området BB1 viser at tre av boligblokkene ligger innenfor gul støysone. Rapporten viser at T-1442 og NS8175 kan oppfylles ved å velge hvilke uteområder som skal skjermes og detaljprosjektere løsninger for dette og beregne detaljerte krav til vinduene ut fra valg plassering av opphold- og soverom og eventuell skjerming av terrasser/balkonger. Gjennom planbestemmelse 3 punkt 3.3 sikres det at nødvendige støyskjermingstiltak blir utført før boliger blir tatt i bruk.
Jordbrukshensyn BRA for tiltaket ligger innenfor de verdier som Fylkesmannen i Oslo og Akershus anbefaler. Fylkesmannen anbefaler at det vurderes å øke tettheten for hele områdereguleringen. I denne omgang er det bare fremmet forslag om regulering av delområdet BB1 og rådmannen kan derfor ikke endre på kravet til BRA i andre deler av områdereguleringen. Konsekvensutredning Det er vurdert om planen kommer inn under «Forskrift om konsekvensutredninger» av 1.7.2009, men det er konkludert at det i henhold til kapittel II i forskriftene ikke er behov for å behandle planen etter forskriftene og utarbeide en konsekvensanalyse. Risiko- og sårbarhet ROS-analyse medfølger som eget vedlegg til saken. Denne avdekket ikke forhold som er til hinder for gjennomføring av tiltaket. I analysen er det knyttet kommentarer til geotekniske forhold, usikkerhet rundt radonforekomst og støy. Disse forholdene vil bli ytterligere vurdert i forbindelse med byggesaken og ivaretatt under prosjekteringen. Kulturminner Det ble foretatt en arkeologisk registrering i perioden 27.08-26.09.07 i området i forbindelse med områderegistreringen. Det ble ikke funnet noen automatisk fredete kulturminner på delområde BB1. Fylkeskommunen uttaler at kulturminner som berøres og Riksantikvarens tekst skal tas med reguleringsbestemmelsene. Siden det ikke ble funnet noen automatisk fredete kulturminner ved de arkeologiske registreringene er det ikke hensiktsmessig å ta med dette i reguleringsbestemmelsene. Naturmangfold Det er ikke registrert spesielle naturforhold og naturkvaliteter innenfor planområdet. Arealet er et fulldyrket jordbruksareal som i en kortere tid har vært benyttet som riggområde for utbygging i Årnes. Geotekniske forhold NVE sin anbefaling om å innarbeide et krav om at geotekniker må kontaktes for kontroll av stabilitet når planene for utbygging blir utarbeidet er tatt med i planbestemmelsen. Gjennom dette vil geotekniske forhold bli ivaretatt. Navnsetting Kommunen har gitt navn til reguleringsplanen og til veiene i området som er knyttet til navnet Drognes. Hvilket navn tiltakshaver benytter ved markedsføring av området har ikke kommunen hjemmel til å regulere. KONKLUSJON Rådmannen anser at det foreliggende forslag til reguleringsplan for delområde BB1, med bestemmelser, er i tråd med Nes kommunes vedtatte overordnete planer og føringer. Samt i tråd med overordnede regionale planer, føringer, retningslinjer, lover og forskrifter. Rådmannen anbefaler med medhold av plan- og bygningsloven 12-12 at forslaget til «Detaljreguleringsplan for byggeområdet BB1 i områdereguleringsplan for Drognesjordet» vedtas.
Igjennom perioden for offentlig ettersyn og frem til 2.gangs politisk behandling har det ikke tilkommet endringer i selve planforslaget, men unntak av en presisering av 3.3 i planbestemmelsene.