Denne saken er ikke et enkeltvedtak etter bestemmelsene i Lov om behandlingsmåten i offentlig forvaltning (forvaltningsloven). Arkivsaksnr.: 15/2333-44 Arkivnr.: GNR 116/150 Saksbehandler: byggesaksbehandler, Trine Myrmo 116/150 - VURDERING AV UTSATT IVERKSETTING I BYGGESAK Lovhjemmel: forvaltningsloven 42 Klageadgang: Nei Rådmannens innstilling: Vi har vurdert kravet, fra Ole Gudbrand Johnsen og Jeanette Dahlstrøm, om utsatt iverksetting av byggearbeider som fikk rammetillatelse i sak DS FSKAP 207/16, datert 05.12.2016. Deres krav er hjemlet i forvaltningsloven 42. Vi gir ikke utsatt iverksetting. Begrunnelse: Vi har ikke funnet forhold med byggetomt eller naboers interesser som gjør at vi frykter at oppstart av byggearbeidene kan føre til uopprettelig skade eller tap om vi ikke sikrer oss med å gi utsatt iverksetting. Vi mener at det er tiltakshaver selv som vil kunne tape på å starte arbeidene. Vi minner om at tiltaket gjennomføres på egen risiko, og at det alltid er en risiko for at klager kan få medhold, slik at det kan bli krav om å endre tiltaket. Beslutning etter forvaltningsloven 42 er ikke et enkeltvedtak og kan ikke påklages. Side 1 av 6
Sammendrag: Ole Gudbrand Johnsen som bor i Solvegen 17, og Jeanette Dahlstrøm som bor i Solvegen 13, har klaget på vedtaket om rammetillatelse for bolig med bileilighet og garasje i Solvegen 15. I klagen krever de at «tiltaket utsettes inntil klagen er behandlet». Dette kravet er hjemlet i forvaltningsloven 42 som gir mulighet for utsatt iverksetting av tiltak. Rådmannen ønsker ikke å gi utsatt iverksetting i denne saken. Det er ikke funnet forhold med byggetomt eller naboers interesser som gjør at det fryktes at oppstart av byggearbeidene kan føre til uopprettelig skade eller tap. Det er tiltakshaver selv som vil kunne tape på å starte arbeidene før klagen er ferdigbehandlet. Rådmannen minner om at tiltaket gjennomføres på egen risiko, og at det alltid er en risiko for at klager kan få medhold, slik at det kan bli krav om å endre tiltaket. Saksutredning: 1. FAKTABESKRIVELSE 1.1 Bakgrunn Vi har mottatt klager fra Ole Gudbrand Johnsen og Jeanette Dahlstrøm, på delegert vedtak, DS FSKAP 207/16, datert 05.12.2016, der det ble gitt rammetillatelse for oppføring av ny bolig med bileilighet og garasje. I felles klage er det krevd at «tiltaket utsettes inntil klagen er behandlet». I denne saken er det bare gitt rammetillatelse, ikke igangsettingstillatelse. Det har derfor ikke vært noen hastesak å behandle kravet om utsatt iverksetting. 1.2 Rettslig grunnlag Utgangspunktet er at vedtak i byggesaker etter plan- og bygningsloven kan iverksettes straks de er truffet og meddelt partene. Unntak fra dette fremgår av forvaltningsloven (fvl.) 42 som lyder: «Underinstansen, klageinstans eller annet overordnet organ kan beslutte at vedtak ikke skal iverksettes før klagefristen er ute eller klagen er avgjort. Når en part eller en annen med rettslig klageinteresse akter å gå til søksmål eller har reist søksmål for å få vedtaket prøvd ved domstol, kan organ som nevnt utsette iverksettingen til det foreligger endelig dom. Det samme gjelder når en part eller en annen med rettslig klageinteresse akter å bringe eller har brakt en sak inn for Stortingets ombudsmann for forvaltningen. Anmodninger om utsetting skal avgjøres snarest mulig. For øvrig gjelder det som er bestemt i annen lovgivning om utsettende virkning av klage, søksmål m.m. Det kan settes vilkår for utsettingen. Avslag på anmodning om utsetting skal være grunngitt. Begrunnelse skal gis samtidig med avslaget.» Bestemmelsen gir altså adgang til å beslutte at et vedtak helt eller delvis ikke skal kunne gjennomføres før klagefristen er utløpt og/eller inntil klagen er ferdigbehandlet. Tiltakshaver vil da ikke ha rett til å sette i gang med byggearbeidene før klagen er avgjort. Bakgrunnen for regelen om utsatt iverksettelse er rettssikkerhetshensyn. Ved å beslutte utsatt iverksetting av et vedtak, kan man forhindre at gjennomføringen av vedtaket medfører uopprettelig skade eller tap. Kommunal- og regionaldepartementet har i rundskriv H-17/92 gitt nærmere retningslinjer for skjønnsutøvelsen. Et viktig moment i vurderingen er tiltakets art og hvilke konsekvenser det vil kunne ha at tiltaket gjennomføres før klagen er behandlet. Det sentrale i denne sammenheng er om tiltaket er irreversibelt og om iverksettelse av tiltaket derfor kan være til hinder for reell klagebehandling. Det typiske eksempelet er en tillatelse til rivning av bygning, hvor gjennomføringen av tiltaket med stor sannsynlighet vil være irreversibelt og slik sett være til hinder for reell klagebehandling. Side 2 av 6
2. VÅR VURDERING AV KRAVET OM UTSATT IVERKSETTING Vi har vurdert følgende: 2.1 Hvilke skader eller tap vil kunne oppstå dersom vedtaket iverksettes før klagen eller søksmålet er blitt avgjort? Klagerne har ikke gitt noen begrunnelse for ønsket om utsatt iverksetting. De har ikke vist til at det i denne saken vil kunne oppstå uopprettelige skader eller tap dersom tiltaket blir iverksatt før klagen er ferdigbehandlet. Vi kan heller ikke se at det er slike forhold i saken. Trolig vil det være tiltakshaver som vil risikere mest dersom bygget igangsettes før klagen er avgjort. Det er slik at tiltakshaver bygger på eget ansvar dersom byggearbeider settes i gang før klagen er behandlet (før endelig vedtak i saken foreligger). Tiltakshaver vil selv måtte bære tapet ved en eventuell rivning eller retting dersom klagen blir tatt til følge. For samfunnet sin del, risikerer man for eksempel at byggetomta er utgravd på et sted der en eventuell ny tiltakshaver ikke ønsker å bygge. Vi tenker at det er krav til underetasje på tomta, og at det er mest sannsynlig at de fleste ønsker å bygge med omtrent samme plassering som det er søkt om i denne omgang. Vi kan ikke se at klagerne har vist til skader som de selv vil påføres om byggearbeidene starter før klagesaken er avgjort. Vi kan ikke se at det vil være umulig å rette arbeidene dersom klagerne skulle få medhold. 2.2.1 Klagens innhold og sannsynlige utfall Klagerne protesterer på at det skal bygges noe de mener er et høyt bygg på høy tomt og at bygget blir ruvende. Vi tenker at det er lite sannsynlig at de får medhold i klage i forhold til reguleringsbestemmelsenes 2.2 som setter krav om blant annet at bygninger i samme gruppe eller område får harmonisk utforming. Vi mener at dersom klagen skulle fått medhold på dette punktet, måtte bygget være mer mistilpasset. Klagerne sier at terrasser må beregnes i bebygd areal. Vi tenker at det er lite sannsynlig at de får medhold i klagen etter at tiltaket har fått reviderte tegninger, nabovarslet 26. januar 2017. Klagerne protesterer på at det er «flatt tak» på verandaen. Når vi kan vise til vår tolkning i denne forbindelse og den praksisen vi har i Lunner kommune, mener vi det er lite sannsynlig at klagerne får medhold i klagen. Klagerne er tvilende til utregning av mønehøyde. Med så kompliserte beregninger kan det selvfølgelig være gjort feil. Vi er spente på klagebehandlingen, men mener at beregningen av mønehøyden er grei. Av plan- og snitt-tegningene ser det ut til at det ikke er nødvendig å endre plantegningene mye om taket må senkes. Dersom gangretninga i trappa snus, vil taket kunne være lavere over øverste etasje. Klagerne mener at eierne av Solvegen 15 må sikre terrenget mot Solvegen 17. Vi mener det er lite sannsynlig at klagerne får medhold. Dette er en privatrettslig konflikt, og saken kan løses uavhengig av byggesaken i Solvegen 15. Klagerne protesterer på at det er bygd flere støttemurer i samme skråning. Vi tenker at det er lite sannsynlig at de får medhold i klagen etter at tiltaket er justert, med reviderte tegninger, nabovarslet 26. januar 2017. Klagerne ønsker at bygget skal plasseres lavere i terrenget. Med bakgrunn i rundskriv H 8/15 (om byggverkets høyde, plassering og avstand til nabogrense) fra kommunal- og moderniseringsdepartementet mener vi det er lite sannsynlig at klagerne får medhold. Det kan ellers være at bygget blir senket i forbindelse med søknad om dispensasjon for terrengendring. 2.3 Er det av vesentlig betydning for tiltakshaver å få satt i gang så fort som mulig? Ansvarlig søker har ikke kommentert kravet om utsatt iverksetting. Side 3 av 6
2.4 Fordeler og ulemper ved å gi utsatt iverksetting Fordelene med å gi utsatt iverksetting er at man da sikrer at tiltakshaver ikke blir fristet til å starte arbeider som kan måtte omgjøres. Ulemper med å gi utsatt iverksetting kan være at vi hindrer tiltakshaver i å vurdere om det er arbeider som kan utføres uten for stor risiko. 3 Konklusjon Vi har ikke funnet forhold med byggetomt eller naboers interesser som gjør at vi frykter at oppstart av byggearbeidene kan føre til uopprettelig skade eller tap. Bygging av bolig med bileilighet og garasje er trolig et løft for tiltakshaver. Om tiltaket må fjernes eller endres som følge av klagebehandlingen, vil det kunne bli store kostnader for tiltakshaver. Det er alltid vanskelig å spå utfallet av en klagesak. Fylkesmannen kan finne forhold som kommunen ikke har tenkt på. Ved gjennomgang av klagepunktene, vurderer vi imidlertid at det er liten sannsynlighet for at klagerne får medhold. Det kan være noe kritisk om fylkesmannen ikke er enig i høydeberegningene. Tiltakshaver kan da risikere for eksempel å måtte bygge med lavere mønehøyde. Etter vårt kjennskap til byggets tegninger, tror vi at taket kan senkes noe uten at det går for mye på bekostning av byggets planløsninger. Vi vil ikke anbefale tiltakshaver å starte arbeidene før klagen er avgjort, men mener at det i en sak som dette ikke er vanlig å gi utsatt iverksetting. Vi har den oppfatning at det er uvanlig å gi utsatt iverksetting i små byggesaker der det ikke er fare for uopprettelige skader eller tap. I denne saken har vi ikke funnet at det er fare for uopprettelige skader eller tap, hverken for klagerne eller for samfunnet. 4 ALTERNATIVE FORSLAG TIL BESLUTNING 4.1 Vi gir ikke utsatt iverksetting Vi har vurdert kravet, fra Ole Gudbrand Johnsen og Jeanette Dahlstrøm, om utsatt iverksetting av byggearbeider som fikk rammetillatelse i sak DS FSKAP 207/16, datert 05.12.2016. Deres krav er hjemlet i forvaltningsloven 42. Vi gir ikke utsatt iverksetting. Begrunnelse: Vi har ikke funnet forhold med byggetomt eller naboers interesser som gjør at vi frykter at oppstart av byggearbeidene kan føre til uopprettelig skade eller tap om vi ikke sikrer oss med å gi utsatt iverksetting. Vi mener at det er tiltakshaver selv som vil kunne tape på å starte arbeidene. Vi minner om at tiltaket gjennomføres på egen risiko, og at det alltid er en risiko for at klager kan få medhold, slik at det kan bli krav om å endre bygget. Beslutning etter fvl 42 er ikke et enkeltvedtak og kan ikke påklages. 4.2 Vi gir utsatt iverksetting Vi har vurdert kravet, fra Ole Gudbrand Johnsen og Jeanette Dahlstrøm, om utsatt iverksetting av byggearbeider som fikk rammetillatelse i sak DS FSKAP 207/16, datert 05.12.2016. Deres krav er hjemlet i forvaltningsloven 42. Vi gir utsatt iverksetting fram til klagesaken er ferdigbehandlet hos fylkesmannen. Side 4 av 6
Begrunnelse: Klagerne har mange klagepunkter, og denne saken er komplisert. Vi ønsker ikke at tiltakshaver skal bli fristet til å starte byggearbeidene før klagesaken er ferdigbehandlet, og dermed komme i en situasjon hvor det er investert store summer i et tiltak som må endres. Beslutning etter fvl 42 er ikke et enkeltvedtak og kan ikke påklages. DOKUMENT I SAKEN: Vedlagt: Journalnummer 15/2333-29. Klage på rammetillatelse, med krav om at tiltaket utsettes inntil klagen er behandlet (Vi viser ellers til dokumenter i klagesaken) Øvrige dokument: 15/19771 116/150 - Tilbakemelding på hustype. Avsender:Wendy Dahl 15/20136 116/150 - Tilbakemelding på hustype. Avsender:Wendy Dahl 16/118 116/150 - Tilbakemelding om mønehøyde og Avsender:Wendy Dahl takvinkel. 15/19540 116/150 - Ønske om tilbakemelding på hustype. Avsender:Wendy Dahl 16/9482 116/150 - Snitt til forhåndskonferanse. 16/16655 116/150 - I forhold til klage. Avsender:Ole Gudbrand Johnsen 16/19496 116/150 - Endringene må nabovarsles på vanlig måte. 16/20123 116/150 - Kvittering for utsendt nabovarsel. 16/19607 116/150 Oversendelse av reviderte tegninger. 16/14600 116/150 - Klage på tiltak utsendt i nabovarsel. Avsender:Ole Gudbrand Ulvin Johnsen 16/14863 116/150 - Klage på tiltak i nabovarsel - Spørsmål Avsender:Jeanette Dahlstrøm om muligheter for bygging. 16/14965 116/150 Vedrørende nabovarsel. Avsender:Fredrik Slettestøl 16/14725 116/150 - Klage på byggesøknad. Avsender:Jeanette Dahlstrøm 16/16727 116/150 - Etterspørring etter tilleggsdokumentasjon til søknad om bolig med bileilighet og garasje. 16/15288 116/150 - Søknad om tillatelse til tiltak - Bygging av bolig med garasje. 16/9303 116/150 - Tegninger til forhåndskonferanse. 16/9600 116/150 - Referat fra forhåndskonferanse. 16/20609 116/150 Klage på nabovarsel. Avsender:Ole Gudbrand Ulvin Johnsen 17/22 116/150 - kopi av Svar Vedr kul mellom tomt til Avsender:Robert Åkerlund Ole Gudbrand og Robert, Wendy.. 16/20715 116/150 Klage på nabovarsel. Avsender:Ole Gudbrand Johnsen 17/433 116/150 - Om klagebehandling. 17/601 116/150 - Om klagebehandling for Solvegen 15. Side 5 av 6
16/23471 116/150 - Orientering om mottatt klage på rammetillatelse for bolig i Solvegen 15. 16/23461 116/150 Klage på rammetillatelse Solvegen 15. Avsender:Ole Gudbrand Ulvin Johnsen 16/23478 116/150 - Klage er mottatt. Avsender:Ole Gudbrand Ulvin Johansen og Jeanette Dahlstrøm 17/66 116/150 - Ønske om tegninger av nabobygg. Avsender: 16/22384 116/150 - Riktig mønehøyde. Avsender: 17/393 116/150 - Om klagebehandling for Solvegen 15. 16/22324 116/150 - Rammetillatelse for bolig med bileilighet og garasje. 16/22569 116/150 - Oversendelse av naboklage, til orientering. 17/590 116/150 Om høydeberegninger. Avsender: 16/21113 116/150 Kommentarer på naboklager. 17/202 116/150 - solstudier. Avsender: 17/67 116/150 - Oversendelse av tegninger av nabobygg. Avsender: 16/23465 116/150 - Solstudier etter skisser 11 september 2016. 16/21345 116/150 - Klage på nabovarsel vedrørende Avsender:Jeanette Dalstrøm Solvegen 15. 17/588 116/150 - Hva slags oppbygning har terrassene?. Avsender: 16/22538 116/150 - Klage på rammetillatelse. Avsender:Ole Gudbrand Johnsen Særutskrift av saken med saksframlegg sendes til: Ole Gudbrand Ulvin Johnsen, Solvegen 17 2743 HARESTUA, Jeanette Dahlstrøm, Solvegen 13 A 2743 HARESTUA, AKU Arkitektkontoret, Bygdøy Allè 12 0262 OSLO, ketil@aku.no Wendy Dahl, Furumoterrasse 1 2743 HARESTUA, wendy_dahl@hotmail.com Rett utskrift av møtebok. Roa, Utvalgssekretær Side 6 av 6