NOTAT Til: Fra: Rådmannen Drammen Eiendom KF Dato: 13.04.04 Sak: Kvalitetssikring av investerings- og driftskostnader nytt helårsbad på Marienlyst. 1. Bakgrunn Med bakgrunn i tidligere vedtak i bystyret har Drammen Eiendom KF detaljprosjektert nytt helårs badeland med velværeavdeling på Marienlyst. Formannskapets vedtok i sak 76/03 den 23.04.03: 1. Rådmannen kvalitetssikrer de økonomiske forutsetningene for bygging, drift og inntektsanslag for nytt badeanlegg på Marienlyst etter det prospekt som nå foreligger. Som ledd i kvalitetssikringen innhentes det anbud på utbyggingen. 2. Aktuelle modeller for organisering av driften innen Marienlyst generelt og badet spesielt, utredes. Som del av dette klarlegges interessen og muligheten for private aktører innenfor drift. 3. Rådmannen legger til rette for endelig beslutning av ovennevnte problemstillinger i forbindelse med behandlingen av økonomiplanen for perioden 2004 2007. Etter dette utlyste Drammen Eiendom KF det prosjekterte Marienlystbadet på anbud våren 2003 med anbudsfrist 8.06.03 med vedståelsesfrist på 180 dager dvs. til 08.01.04. Nytt bad på Marienlyst ble imidlertid ikke innarbeidet i Drammen kommunes økonomiplan for perioden 2004-2007. Anbyderne har akseptert at vedståelsesfristen forlenges til 01.06.04. Drammen Eiendom KF har derfor igjen gjennomgått investerings- og driftsbudsjettet relatert til eiendomsdrift og drift av de tekniske anlegg som skal driftes av badebedriften. I løpet av det siste året har det også skjedd en del endringer i rammebetingelsene. Ny lov av 12. desember 2003 nr. 108 om kompensasjon av merverdiavgift til kommuner og fylkeskommuner, er gjort gjeldende fra og med 01.01.04. Likeledes er det nå mulig å oppnå gunstigere rentebetingelser for låneopptak enn for ca. ett år siden, noe som får betydelige utslag for de økonomiske forutsetningen for bygging av nytt helårsbadeanlegg. Nytt helårsbad Marienlyst 1
2. Kvalitetssikring av investeringskostnadene. 2.1 Anbud investeringer Nytt badeland på Marienlyst etter vedtatt konsept, består bl.a. av 50 m svømmeanlegg (2x25 m) med stupetårn (5 m.) - garderobeanlegg - terapibasseng opplæringsbasseng boblebad - bølgebasseng motstrømsanlegg - velværeavdeling utleiearealer serveringsarealer. Med bakgrunn i formannskapets vedtak, har Drammen Eiendom KF kvalitetssikret investeringskostnadene etter vedtatt konsept gjennom utlysning av anbud. Anbudene er gjennomgått av Drammen Eiendom KF, prosjektleder fra SCC ScandiaConsult AS og øvrige tekniske konsulenter. De totale kostnadene som er bundet gjennom anbudsinnhenting er ca. 95% av de totale kostnadene og utgjør ca. 217,7 mill kr. inklusive prisstigning på 6,5 mill kr. og byggelånrente på ca. 9,9 mill kr.. Det er dessuten forutsatt at det investeres 5 mill kr. til nødvendig oppgradering/rehabilitering av eksisterende utebad på Marienlyst. Marginer og reserver er vurdert til ca. 14,3 mill kr. Den totale investeringsrammen er derfor satt til ca. 232 mill kr. Dette er i samsvar med de beregninger som tidligere er foretatt av Drammen Eiendom KF og presentert for formannskapet. Drammen Eiendom KF og prosjekteringsgruppa er komfortable med at marginene er på ca. 14 mill kr. og vil derfor med stor sikkerhet kunne anslå at de totale byggekostnadene vil holde seg innenfor en ramme på ca. 232 mill kr. En endring av badekonseptet fra 50 m (2x25 m) svømmeanlegg m/badelandsfasiliteter til 25 m svømmeanlegg, vil reduserte byggekostnadene. Det er ikke beregnet eksakt hva dette vil innebære, men forprosjektet viste at det bør være mulig å bygge et slikt bad til 190 200 mill kr.. Til sammenligning kan nevnes at Asker kommune har en budsjettramme på ca. 200 mill kr. til bygging av nytt bad med badeland og 25 m svømmeanlegg. Det må her nevnes at stupeaktiviteter er lagt til eget stupebasseng i badelandet tilsvarende alt.2 i tidligere framlagt skisseprosjekt. 2.2 MOMS - kompensasjon Ny lov av 12. desember 2003 nr. 108 om kompensasjon av merverdiavgift til kommuner, fylkeskommuner m.v. kan føre til betydelige endringer i forutsetningene for finansiering. Drammen Eiendom KF har ut fra tidligere regelverk - 35% kompensasjon av betalt merverdiavgift - beregnet kompensasjonen til ca. 18 mill kr. Den nye loven med tilhørende forskrifter og fortolkninger fra Finansdepartementet - senest av 02.03.04 - forutsetter at det ikke gis kompensasjon for merverdiavgift på anskaffelse av bygg, anlegg eller annen fast eiendom som kommunen leier ut eller selger. Hvorvidt badelandet fullt ut er kompensasjonsberettiget avhenger av driftskonseptet. I den sammenheng kan det være aktuelt med frivillig registrering av eiendommen etter 11 i merverdiavgiftsloven. Hvor mye kompensasjonen for merverdiavgift bygging av badeanlegg på Marienlyst vil gi, må derfor endelig avklares med skattedirektoratet/fylkesskattesjefen etter at driftskonseptet er på plass. Opprinnelige anslag på 18 mill kr. legges derfor fortsatt til grunn i de beregninger som er gjort. MOMS-kompensasjon er ikke trukket fra ved beregning av kapitalkostnader. Nytt helårsbad Marienlyst 2
2.3 Spillemidler Drammen kommune har hatt møte med Kulturdepartementet angående forventede statlige spillemidler til bygging av badeanlegget. Statlige spillemidler gis i forhold til enkeltelementer i anlegget; f.eks gir 50 m (2x25 m) svømmeanlegg større statlig tilskudd enn ett 25 m svømmeanlegg. Dessuten gir anleggets status i regionen regionalt anlegg større tilskudd enn lokale anlegg. Kommersielle deler av virksomheten i bygget som f.eks utbygging kafeteriatilbud gir ikke grunnlag for statsstøtte. Ut fra de beregninger som er foretatt er det forventet et tilskudd fra staten på 16 mill kr. for det planlagte anlegget. Med et tettere regionalt/interkommunalt samarbeid er det gitt signaler om at tilskuddet kan øke noe. Det er ikke angitt noen økonomisk ramme for et eventuelt økt tilskudd. Spillemidler kommer til utbetaling over flere år, sannsynligvis 3-5 år. Dette må hensyntas ved beregning av midlertidig finansiering og må sees i relasjon til redusert rentebelastning grunnet nedbetaling av lån. 3. Kvalitetssikring av driftskostnadene. Driftskostnadene er kvalitetssikret ut fra to forhold; Drammen Eiendom KF's eierkostnader som eier og utleier av eiendommen inkl. utebadet, og badedriftens driftskostnader. I beregningene nedenfor er de totale kostnadene fordelt på eier og drifter ut fra antatt fordeling av ansvarsområder. 3.1 Eierkostnadene Drammen Eiendom KF Som eier av det nye innendørs badeanlegget vil Drammen Eiendom KF ha eierkostnader. Eierkostnadene er vurdert av prosjekteringsgruppa i samarbeid med Drammen Eiendom KF og de vil danne grunnlag for husleieavtale med drifter av helårsanlegget på Marienlyst. Erfaringer fra private eiendomsutviklere viser at husleiekostnadene utgjør fra 8-10 % av netto investert kapital. I en utredning fra Ernst & Young fra 2002 er leienivået vurdert til å bli ennå høyere da eierkostnadene ved et badeland har betydelig større usikkerhet ved ordinære kontorbygg og lignende. Leiekostnadene skal dekke utleiers kapital- forvaltnings- og vedlikeholdskostnader og fortjeneste. I tillegg til husleien kommer felleskostnader relatert til drift av byggets tekniske anlegg, utenomhusanlegg og lignende. Drammen Eiendom KF har med bakgrunn i forventet investering og statstilskudd beregnet forventet husleie for badebedriften. 3.1.1. Låneforutsetninger I den økonomiske analysen av låneforutsetningene, er det forutsatt kommunalt eierskap til det nye badeanlegget på Marienlyst. Rentenivået som er lagt til grunn i analysen, er hentet fra Kommunalbankens lånetilbud som forutsetter kommunalt eierskap eller kommunal garanti. I løpet av det siste året har rentenivået sunket betydelig. Ved beregninger av framtidige kapitalkostnader bør man legge til grunn rentenivået på langsiktige lån med 5 eller 10 års rentebinding. Det bør nå være mulig å oppnå lån med rentebinding over 5 eller 10 år til rente på henholdsvis 3,7% og 4,5%. Dette er betydelig lavere enn renten de tidligere beregning er basert på. Det må også vurderes bruk av flytende rente som pr.i dag er betydelig lavere, helt ned mot 2% p.a. I de videre beregningene er det imidlertid lagt til grunn et bindende rentenivå på 4,5%. Hva rentenivået vil være ved eventuell gjennomføring av prosjektet, er etter all sannsynlighet ikke sammenfallende med den kapitalkostnadsanalysen som her er lagt til grunn. Ei heller er det avklart hvorvidt Drammen kommune vil operere med flytende rente eller binde renten over 5 eller 10 år. Nytt helårsbad Marienlyst 3
Med en forventet investering på 216 mill kr.(etter fratrekk av forventede spillemidler på 16 mill. kr.), blir årlige avskrivninger på ca. 5,4 mill kr. Tilbakebetaling er i henhold til kommunale regnskapsforskrifter basert på serielåneprinsippet med faste årlige nedbetalinger på ca. 5,4 mill kr.. Dette innebærer at man etter 10 års drift har nedbetalt badet med 54 mill kr. Med en 10 års rentebinding, vil de årlige rentekostnadene reduseres med ca. 240 000 kr. pr år. Årlige rentekostnader er da redusert med ca. 2,4 mill kr. etter 10 år. Selv om det i eiendomsbedriftens beregning av husleie er lagt inn et betydelig beløp på 1 mill kr. til årlig vedlikehold, vil det erfaringsvis være behov for rehabiliteringer/ oppgraderinger etter 10 års drift. Det er derfor behov for å gi rom for reinvesteringer innenfor eksisterende husleienivå. Hvordan rentenivået er om 10 år er også en usikker faktor, men med en forretningsmessig avskrivning og nedbetaling av lån, gir nåværende leienivåbetraktningene rom for både reinvesteringer og et eventuelt økt rentenivå etter 10 år. Årlig rentereduksjon de første 10 årene, bør imidlertid være med i vurderingen av kapitalkostnadene. I gjennomsnitt kan man derfor vurdere de årlig rentekostnadene til å ligge ca. 1 mill kr. lavere enn hva leiekostnadene tilsier. 3.1.2. Grunnlag for husleieberegninger Tabell 1. Eierkostnader Eierkostnader drift nytt bygg Beregnet kostnad (alt 3) Beregnet *) kostnad (alt 2) Forvaltningskostnader 650 000 kr. 600 000 kr. Driftskostnader nytt bygg 420 000 kr. 400 000 kr. Vedlikeholdskostnader 1 000 000 kr. 800 000 kr. Sum driftskostnader(fdv-kostnader) 2 070 000 kr. 1 800 000 kr. *)Finanskost. (4,5% rente i 10 år) 9 720 000 kr. 8 730 000 kr. *)Avskr.ivninger (40 år nedbetaling) 5 400 000 kr. 4 850 000 kr. Sum grunnlag for husleie på nytt bad 17 190 000 kr. 15 380 000 kr. Husleie eksisterende utebad 515 000 kr. 515 000 kr. Sum driftskostnader 17 705 000 kr. 15 895 000 kr. *) Beregningene er ikke basert på ferdig detaljprosjekt og er derfor beheftet med større usikkerhet enn alt. 3 som er detaljprosjektert. Drammen Eiendom KF's totale eierkostnader vil danne grunnlag for leien badebedriften skal betale for anlegget. Det antas at den årlige leien derfor vil bli ca. 17,7 mill kr. ved alt. 3 og 15,9 mill kr. ved alt 2. Ved vurdering av beslutningsgrunnlag for kommunen, bør analysen justeres med ca. 1 mill kr. årlig. Dette innebærer en "teoretisk" beregnet husleie på henholdsvis ca. 16,7/14,9 mill kr. årlig. 3.2 Driftskostnader badebedriften. Det er i samarbeid med Drammensbadene utarbeidet utkast til driftsbudsjett for badebedriften. Driftskostnader til badetekniske installasjoner, energi o.l er gjort i samarbeid med bygg- og badetekniske konsulenter ut fra alt. 3. Driftskostnader til badebedriften kan deles inn i tre hovedelementer: Nytt helårsbad Marienlyst 4
Husleie til Drammen Eiendom KF Lønns- og personalkostnader Øvrige driftskostnader eksisterende utebad og nytt innendørs badeanlegg Drammensbadene har i samarbeid med Brager Rådgivning AS, vurdert personalkostnadene ut fra åpningstider, sikkerhet, servicegrad og lignende i notat av 13.04.04. Antall årsverk er beregnet til 31. Kostnadene er justert i forhold til lønns- og pensjonskostnader siste år. Totale personalkostnader er beregnet til ca. 11,6 mill kr.. Tabell 2. Badebedriftens beregnede driftskostnader Badebedriftens årlige driftskostnader Beregnet kostnad (alt 3) Beregnet kostnad (alt 2) Husleiekostnader 17 705 000 kr. 15 895 000 kr. Personalkostnader 11 600 000 kr. Øvrige driftskostnader inne og utebadet 7 203 000 kr. 16 603 000 kr.*) Fjernvarme utebad 450 000 kr. Fjernvarme innebad 710 000 kr. Elektrisk energi 1 098 000 kr. Vannbehandling 763 000 kr. Vedlikehold renseanlegg o.l 1 087 000 kr. Kommunale avgifter (vann o.l) 925 000 kr. Filterbytte o.l 620 000 kr. Renhold (vinduspuss + ekstrarenhold) 250 000 kr. Markedsføring 500 000 kr. Inventar utstyr 400 000 kr. Andre driftskostnader 400 000 kr. Sum årlige driftskostnader badebedriften 36 508 000 kr. 32 498 000 kr. *) Personalkostnadene er inkludert. Beregningene er ikke basert på ferdig detaljprosjekt og erderfor beheftet med større usikkerhet enn alt. 3 som er detaljprosjektert. 3. 2 Reduksjon av svømmeanlegg Endring i forhold til dagens konsept (tilpassing av alt. 3). En endring av badekonseptet fra 50 m (2x25 m) svømmeanlegg m/badelandsfasiliteter til 25 m svømmeanlegg innenfor eksisterende bygningsmasse, vil reduserte driftskostnadene relatert til vannbehandling, kommunale avgifter, energikostnader og lignende. Disse kostnadene i stor grad avhenger av antall besøkende og krav til vannkvaliteter og vannareal pr. besøkende og lignende. Forutsatt samme antall besøkende, samme totale arealer og samme bemanning, har prosjekteringsgruppa beregnet at innsparinger i driften vil være i overkant av 100 000 kr. Reduserte kapitalkostnader som følge av reduserte investeringer er da ikke medregnet, men de vurderes å være marginale.en reduksjon av svømmearealene fra 50 m (2x25 m) til 25 m vil derfor først få betydelig økonomisk konsekvens for driften dersom man utarbeider nytt badelandkonsept med reduserte arealer, kapasitet og lignende. Nytt helårsbad Marienlyst 5
Ny konseptutvikling (videreutvikling av alt. 2) I det tidligere framlagte alternativet (alt. 2) med 25 m svømmeanlegg, eget stupeanlegg, velværeavdeling, barnebasseng, boblebad, motstrømsanlegg, sklie o.l, er det mulig å redusere investeringskostnadene med ca. 25 mill kr. Imidlertid reduseres spillemiddeltilskuddet slik at konsekvenser for kapital- og øvrige eierkostnader husleien - bare reduseres med ca. 1,8 mill kr. Det er tidligere beregnet at badebedriftens øvrige driftskostnader vil reduseres med ca. 2,2 mill kr. Til sammen gir dette en mulig reduksjon i badebedriftens årlige driftskostnader på ca. 4,0 mill kr. Ved reduksjon i vannarealene er det beregnet at antall besøkende reduseres fra 290 000 til 270 000. Likeledes er gjennomsnittsprisene redusert. Dette gir et beregnet bortfall i inntekter på ca. 2,7 mill kr.. Totale årlige innsparinger gjennom ny konseptutvikling og reduksjon av vannarealene fra 50 m (2x25m) til 25 m, anslås derfor til å være ca. 1,3 mill kr. Påløpte kostnader til utvikling og prosjektering av eksisterende badelandskonsept på Marienlyst (alt 3) - ca. 15 mill kr. - er da ikke medregnet. 4. Driftsinntekter badebedriften. Reiselivsrådgivning AS har tidligere utarbeidet inntektspotensialet for nytt helårsbad på Marienlyst (vedlegg 3). Ved eksisterende badelandskonsept (alt. 3) har de vurdert besøkstallet til ca. 340 000 besøkende, inkl. grupper, mot dagens ca. 230 000 besøkende. Ved et redusert tilbud (alt. 2) har de vurdert besøkstallet til 300 000. Det er foretatt nye kritiske vurderinger av grunnlaget for disse beregningene, der både prisstruktur og befolkningsgrunnlag for det nye badeanlegget er vurdert. De besøkstall som nå legges til grunn av Brage Rådgivning AS i notat av 13.04.04 (vedlegg 4), konkluderer med at anslag over antall besøkende reduseres fra 340 000 til 290 00 ved alt. 3 og fra 300 000 til 270 000 ved alt 2. Brage Rådgivning AS har i sine analyser vurdert antallet for enkeltbesøkende og for besøkende via grupper, skoleklasser og lignende. Disse anslagene er derfor lagt til grunn i de videre beregningene. Da besøkstall og pris pr. besøk er en funksjon av hverandre, har Brage Rådgivning AS i sine beregninger av besøkstallet, også vurdert prisstrukturen. I de videre beregningene er det lagt inn en gjennomsnittspris på 70 kr. pr. enkeltbesøk og 25 kr. pr. for grupper i alt. 3, mens tilsvarende tall er 65 kr. og 20 kr. for alt.2. Tabell 3. Driftsinntekter Badebedriften. Reiselivsrådgivning AS (alt 3) Nye forutsetninger (alt. 3) Badebedriftens Besøkende Inntekter Besøk Pris Inntekter driftsinntekter snitt Enkeltbesøk 300 000 21 000 000 kr. 265 000 70 kr. 18 550 000 kr. Grupper 40 000 1 000 000 kr. 25 000 25 kr. 625 000 kr. Publikumsbesøk 340 000 290 000 Netto 340 000 3 060 000 kr. 290 000 9 kr. 2 610 000 kr. tilleggsinntekter. Publikumsinntekter 25 060 000 kr. 21 785 000 kr. Utleieareal 500 000 kr. 500 000 kr. Sum driftsinntekter 25 560 000 kr. 22 285 000 kr. Nytt helårsbad Marienlyst 6
Nye forutsetninger (alt. 2) Badebedriftens Besøk Pris Inntekter driftsinntekter snitt Enkeltbesøk 250 000 65 kr. 16 250 000 kr. Grupper 20 000 20 kr. 400 000 kr. Publikumsbesøk 270 000 Netto 270 000 9 kr. 2 430 000 kr. tilleggsinntekter. Publikumsinntekter 19 080 000 kr. Utleieareal 500 000 kr. Sum driftsinntekter 19 580 000 kr. Tilskudd fra Drammen kommune er her ikke regnet som del av inntektene til badebedriften. Redusert anslag besøkstall fra Reiselivsrådgivning AS (340 000) til nye anslag fra Brage Rådgivning AS (290 000) reduserer inntektene med ca. 3,3 mill kr. i alt. 3, uten at driftskostnadene reduseres tilsvarende. Ved å redusere utbyggingen til alt. 2 er det beregnet en inntekt på 19 580 00 kr. Bortfall av inntekter vil kompenseres med lavere driftskostnader. 5. Driftsresultat badebedriften. Badebedriftens resultat er i første rekke avhengig av antall besøkende til badet og prisstruktur. En reduksjon i antall enkeltbesøkende på 10 000 gir reduserte inntekter på ca. 900 000 kr., mens driftsutgiftene tilnærmet er konstante. Sårbarheten i bedriftens resultat er derfor i stor grad avhengig av besøkstallet. Hvilke tilbud som tilbys, aktiv markedsføringstiltak, tilleggtjenester innen velvære, prisstruktur og lignende, er viktige forutsetninger for besøkstall og dermed elementer i badebedriftens inntjening. Likeledes vil forholdet mellom idrettsaktivitet og allmenn tilgjengelighet for betalende publikum være avgjørende. I det badelandskonseptet som er utarbeidet, er det derfor lagt stor vekt på å tilby et konsept som ikke begrenser publikums tilgjengelighet til vannarealer, velvære og opplevelser. Badebedriftens driftsinntekter vil derfor avhenge sterkt av besøkstallet, noe ovenstående tabell viser. Legges Reiselivsrådgivning AS's analyse til grunn, vil dette gi ca. 3,3 mill kr. i mer inntekter enn det anslaget Brager Rådgivning AS nå har vurdert. Som grunnlag for beregning av driftsresultatet til badebedriften er det lagt til grunn en husleie etter alt. 3 på 17,7 mill kr. og 15,9 mill kr. for alt. 2. Med bakgrunn i nedbetalingsplan og dermed reduserte årlige renter bør det legges inn henholdsvis 16,7 mill kr./14,9 mill kr. som "husleie" som grunnlag for beslutning. Følgende driftsresultat for badebedriften kan derfor beregnes: Nytt helårsbad Marienlyst 7
Tabell 4. Beregnet driftsresultat Badebedriften Badebedriftens driftsresultat Reiselivsrådgivning AS (alt. 3) *) Nye anslag Nye anslag (alt 3) (alt 2) Antall besøkende 340 000 290 000 270 000 Husleie DEKF 17 705 000 kr. 17 705 000 kr. 15 895 000 kr. Øvrige driftskostnader 18 803 000 kr. 18 803 000 kr. 16 603 000 kr. Sum driftskostnader 36 508 000 kr. 36 508 000 kr. 32 498 000 kr. Korreksjon for rente 1 000 000 kr. 1 000 000 kr. 1 000 000 kr. "Beregnet" 35 508 000 kr. 35 508 000 kr. 31 498 000 kr. driftskostnader Publikumsinntekter 25 060 000 kr. 21 785 000 kr. 19 080 000 kr. Utleie 500 000 kr. 500 000 kr. 500 000 kr. Beregnede 25 560 000 kr. 22 285 000 kr. 19 580 000 kr. driftsinntekter Driftsresultat -9 948 000 kr. - 13 223 000 kr. - 11 918 000 kr. Dagens kommunale 6 100 000 kr. 6 100 000 kr. 6 100 000 kr. tilskudd Beregnet behov for økte tilskudd 3 848 000 kr. 7 123 000 kr. 5 818 000 kr. *) Reiserådgivning AS har kun foretatt en analyse av publikumsbesøk og prisstruktur og har ikke vurdert driftskostnader og lignende. Beregninger viser altså at inntektene må økes dersom badebedriften ikke skal påføre Drammen kommune økte driftsutgifter. Driftsresultatet kan bedres gjennom økte inntekter eller reduserte kostnader. Som grunnlag for beslutning om bygging av nytt helårsbad på Marienlyst, bør man imidlertid være oppmerksom på at det i første rekke er usikkerhet i forbindelse med besøkantall og prisstruktur, som er avgjørende for badebedriftens driftsresultat. Beregninger viser at publikumsbesøket etter alt. 3 må økes til ca. 390 000 dersom det årlige tilskuddet fra Drammen kommune ikke må økes. Ut fra de nye beregninger av publikumsbesøket Brage Rådgivning AS har gjennomført, er det lite sannsynlig at man kan forvente besøkstall i denne størrelsesorden. Erfaringstall fra det nye badelandet PIR-badet i Trondheim, viser imidlertid at det totale besøkstallet på badene i Trondheim har økt med over 30% etter at det nye tilbudene ble realisert. Tore Justad daglig leder Nytt helårsbad Marienlyst 8