Eiendomsmarkedet og Eiendomsspar Eiendomsspars generalforsamling Grand Hotel 10. mai 2017 Livet er ikke bare penger, men +20% vekst i verdijustert egenkapital og 49% vekst i aksjekurs bidrar til sinnets munterhet Christian Ringnes Adm. dir.
Eiendomsmarkedet Transaksjonsmarkedet Kontormarkedet Hotellmarkedet Boligmarkedet Eiendomsspar Resultater og status Hvem eier hva Aksjonærinformasjon
Langvarig rentefall Langsiktige renter. 14 OECD-land. 1) Prosent Kilde: OECD og Norges Bank
Hvor lave er egentlig rentene Marginal rente på likviditet fra Norges Bank og realrente 1). Prosent Kilde: SSB og Norges Bank
Et aktivt transaksjonsår med stigende priser (bedre prisutvikling enn i Sverige ) Kilde: Pangea og Reuters
Og gitt stigende renter har vi nok sett yieldbunnen for denne gang Dog innebærer bedrede leieforutsetninger til at prisene allikevel kan stige litt til Kilde: Pangea og Reuters
Så yieldfallet synes å ha nådd sin nedre grense Eksemplifisert forventning pris for en gitt eiendom Eksemplifisert størrelse eiendom for en gitt pris
Eiendomsmarkedet Transaksjonsmarkedet Kontormarkedet Hotellmarkedet Boligmarkedet Eiendomsspar Resultater og status Hvem eier hva Aksjonærinformasjon
Arealledigheten minket i 2016, boligkonvertering var motoren Kilde: Oslostudiet
Og leieprisene har vist tilsvarende positiv utvikling Kilde: Arealstatistikk
Fra «best i vest» til «fenomenalt sentralt» Oversikt over arealledighet Oslo/Asker/Bærum primo 2017 (% ledighet av sonens totale masse) Kilde: Oslostudiet
Lite nybygging, fortsatt boligkonvertering og økt sysselsetting tyder på fortsatt nedgang i arealledigheten Kilde: Oslostudiet, Swedbank og Macrobond
og når alle er enige så blir det ofte slik
MEN: «Bilfri by» er bra, men må gjøres fornuftig Prosjektgruppen Bilfri By s syn på Oslo borgere
Enten uklart eller listig, uansett ikke smart: Her er alle fasene i prosjektet bilfritt Oslo: Fase 1, 2017 All gateparkering fjernes 1. juni Frigjorte gatearealer tilbys aktiviteter som skaper økt byliv Slutt på gjennomkjøring fra november 2017. Bruk tunnel og/eller Ring 1 Fortsatt mulig å kjøre bil inn til sentrum P-hus og -kjellere opprettholdes Det inviteres til åpne møter underveis Diverse prøveprosjekter og aktiviteter Hovedmål fase 1: Sørge for at konvertering fra parkering til bylivsfremmende tiltak blir særdeles vellykket Fase 2, 2018 Evaluering av effekt fase 1 Flere gater gjøres om til gågater tilsvarende slik det er gjort i Torggata Praktisk tilrettelegging for sykkel Fase 3, 2019 Evaluering av fase 2 Fysisk ombygging av plasser og gater starter Opprettholde tilgang til p-hus i randsonen Vurdering av om det skal innføres strengere regulering
6 pilotprosjekter sommer 2017 -> P-hus som «stenges» i fase 3: Alle private, inklusive hotellene innenfor fiolett område Bankplassen Stortingsgarasjen Rådhusgarasjen
Visjon/realitet
Eiendomsmarkedet Transaksjonsmarkedet Kontormarkedet Hotellmarkedet Boligmarkedet Eiendomsspar Resultater og status Hvem eier hva Aksjonærinformasjon
Hotellmarkedet styrker seg Hotellovernattinger Norge og Oslo 1998 2016 (000 overnattinger) Norge 25000 Oslo 7000 20000 6000 5000 15000 4000 10000 3000 2000 5000 1000 0 0 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 Oslo Oslo/Akershus Kilde: SSB
Positiv beleggsutvikling i Norge, litt svekket i Oslo Utvikling beleggsprosent 1998 2016 (%) 80 Beleggsprosent hoteller Norge 80 Beleggsprosent hoteller Oslo 75 75 70 70 65 65 60 60 55 55 50 50 45 45 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 Kilde: SSB
Romprisene fortsetter veksten (Utvikling pris pr. hotellrom 1998 2016) kr 1000 kr 1000 950 950 900 900 850 850 800 800 750 750 700 700 650 650 600 600 550 550 500 500 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 Kilde: SSB Norge Oslo
Beskjeden nybygging vil bidra til positiv hotellutvikling i Oslo i 2017/18, men så kommer syndefloden (hotellrom Oslo/Akershus 2011-2018) 20000 18000 16000 14000 12000 10000 8000 6000 377 (2,5%) 870 (6%) Tjuvholmen 120 Østbanehallen 178 Smart Hotel 257 Scandic Fornebu 300 Choice Fornebu 305 Hotel Linné 65 Stortingsgt. 30 343 (2%) Radisson Lindeberg 343 150 (1%) Fred. Olsensgt.150 320 (2%) Choice Karl Johans gate 12 200 Citybox 120-342 (-2%) Royal Christiania -450 Thon Europa -168 Moxy Hellerud 276 380 (2%) Scandic Lillestrøm 220 Thon Linné 160 4000 2000 0 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2018 * MEN 19/20/21: Royal Christiania (800), Thon Europa (168), Thon Gunerius (850), Plaza (335), Hav (260), Amerikalinjen (134), Choice Sommerrogt. (200), Rom Oslo (450), etc.: 3.000 rom+ (+17%) I tillegg AirBnB 1.000-1.500 enheter i delvis konkurranse
Sterk utvikling i utvalgte nordiske og europeiske byer Per desember utvikling fra foregående år RevPAR RevPAR RevPar Tendens 2013/2014 2014/2015 2015/2016 2017 Oslo + 0,9% + 8,3% 0% Stockholm + 1,8% + 9,3% + 6,4% København + 3,8% + 11,0% + 13,0% Helsinki + 2,0% + 1,9% + 7,1% Gøteborg + 0,1% + 9,2% + 9,8% Malmø + 1,8% + 2,9% + 9,2% London + 3,3% + 1,5% - 0,9% Brussel + 3,3% + 2,1% - 18,3% Berlin + 4,5% + 8,4% + 3,5% Dusseldorf + 17,0% Frankfurt - 2,0% Hamburg + 6,7% Kilde: STR Global og Benchmarking Alliance
Strukturell trussel Digitalisering bidrar til gradvis minket etterspørsel og økt tilbud Kontor Robotisering/Artificial Intelligence vil føre til sterk reduksjon av kontorarbeidere Bedret kommunikasjon/data gjør at vi kan jobbe «hvor som helst» Shared workspaces/kontorhoteller Hotell Videokonferanse/data reduserer reisebehov Air BnB tilfører ekstra kapasitet
Tradisjonell handel møter utfordringer etter hvert som folk venner seg til å handle på nett
Eiendomsmarkedet Transaksjonsmarkedet Kontormarkedet Hotellmarkedet Boligmarkedet Eiendomsspar Resultater og status Hvem eier hva Aksjonærinformasjon
Boligpriser og gjeld opp som en løve
Oslo går som en rakett Prisutvikling Kilde: Krogsveen
Boligpriser og gjeld i husholdningene øker Kilde: SSB, Eiendom Norge, NEF, Finn.no, Eiendomsverdi og Norges Bank
Husholdningenes gjeld øker Husholdningenes gjeld, gjeldsbetjening og renteutgifter som andel av inntekt. Prosent Kilde: SSB og Norges Bank
Nybyggingen har skutt fart Antall boliger igangsatt Oslo og Akershus 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Akershus Oslo Kilde: SSB
Men befolkningsveksten i Oslo bremser opp som følge av kraftig redusert innvandring Befolkningsvekst Oslo 15000 Befolkningsvekst Oslo (fødselsoverskudd ± innenlandsk flytting ± inn-/utvandring) Fødselsoverskudd ca. 6.000 per år (= 10.000 nye 4.000 døde) Netto innenlandsk flytting ± 1.000 per år -> Inn-/utvandring er den viktige variabel - har skiftet fra svensk til syrisk/eritreisk, dessuten færre østeuropeere (trolig lavere boligintensitet) 10000 Befolkningsvekst 5000 Fødselsoverskudd 0 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Og de som innvandrer er i økende grad flyktninger som antagelig bor tettere Nettoinnvandring av utenlandske statsborgere. 2003 2015 De største gruppene etter statsborgerskap 0 + + + + + + Kilde: SSB
Oslos evige boligmangel i ferd med å bli avhjulpet? Netto vekst folketall 15000 Igangsetting bolig vs vekst folketall Oslo Netto vekst folketall venstre skala Antall igangsatte boliger 5000 10000 Underbygging Overbygging 4000 3000 5000 Igangsetting bolig høyre skala 2000 1000 0 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 0 Dersom hver ny innbygger trenger 1/3 bolig, er vi i ferd med å gå fra underbygging til overbygging
Er det egentlig boligmangel eller boliginvesteringsmangel? 145 140 135 130 125 120 115 110 105 100 95 Boligpriser vs boligleiepriser vs konsumpriser 2012 2016 (01.01.2013 indeks 100) Boligprisutvikling Oslo Konsumprisutvikling Boligpriser Oslo 2013 2013 2014 2014 2015 2015 2016 2016 4,1% 3,9% 3,1% 2,6% Boliglånsrente
Skinnfellteoremet Slutt på stadig lavere rente Økt nybygging Redusert befolkningsvekst + + + Mye gjeld Nybyggingen har skutt fart Antall boliger igangsatt Oslo og Akershus 12000 10000 + + + 8000 6000 4000 2000 0 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Akershus Oslo = boligmarkedet ned som en skinnfell
Men det drøyer nok enda en stund stemningen er fremdeles rimelig god Alle vil gjerne bo bedre så lenge de føler de har råd og det føler de stort sett selv med strukket strikk Mange investorer og «flippere» som har opplevet og opplever stor suksess Alle ser i bakspeilet og venter fortsatt prisvekst det er selvforsterkende Men litt mer nøling nå, skinnfellen ikke lenger bare teori
Fallet i boligmarkedet kommer, spørsmålet er bare når Kilde: Herengracht professor Eichholz og Swedbank
Det kanskje ikke varer så lenge? Kilde: Herengracht professor Eichholz og Swedbank
Hvorfor er et fall i boligmarkedet så farlig Boligmarkedet har overtatt rollen som vekstmotor i norsk økonomi Boligkonvertering står for mer enn halvparten av arealabsorbsjonen i kontormarkedet Oslo/Asker/Bærum Boligmarkedet er nordmenns viktigste lommebok Man selger bolig skattefritt og tjener masse penger Man låner billig, billig på den boligen man har Man føler seg rik fordi ens viktigste aktivapost stiger og stiger og stiger i verdi
Eiendomsmarkedet Transaksjonsmarkedet Kontormarkedet Hotellmarkedet Boligmarkedet Eiendomsspar Resultater og status Hvem eier hva Aksjonærinformasjon
Finansielle hovedtall Resultat før skattekostnad (NOK mill.) 2500 2.327 2000 Kontantstrøm før skatt per aksje (kr) 20 19,22 19,85 16 1500 1.376 12 1000 8 500 4 0 0 2012 2013 2014 2015 2016 2012 2013 2014 2015 2016 VEK pr. aksje/aksjekurs per 31.12 400 350 300 Aksjekurs 380 (+49% hensyntatt utbytte) VEK 331 (+20% hensyntatt utbytte) 250 200 150 100 50 0 2011 2012 2013 2014 2015 2016
2016 - oppsummert Finansiering Gjennomsnittlig belåningsgrad (rentebærende gjeld/eiendomsverdier) 38% Ingen belåning på Pandox-aksjene Ingen finansielle covenants/ltv klausuler i låneavtalene Gjennomsnittlig rente per 31.12.2016: 3,7% (2015: 3,4%) 55% andel lån med fast rente (5,3 år) 45% andel lån med flytende rente
2016 - oppsummert Likviditetsreserve Likviditetsreserve (inkl. ubenyttede langsiktige kredittrammer) per 31.12.2016: NOK 1.718 mill. (NOK 2.311 mill. i fjor) Ingen finansielle covenants/ltv klausuler for kredittrammene Forslag utbytte per aksje: NOK 4,25 (2015: NOK 4,00)
2016 - oppsummert Investeringer i eiendommer Ingen, utover indirekte investeringer via Pandox Salg av eiendommer Rådhuspassagen (Olav V s gate 6/Fr. Nansens Plass 2) (10.100 kvm) Værftsgata 7, Moss (5.900 kvm) 50% av Bjørnegårdssvingen 11/13, Bærum (boligprosjekt) Diverse leiligheter Regnskapsmessig gevinst kr 391 mill.
2016 - oppsummert Prosjekter Øvre Slotts gate 12, Oslo (6.100 kvm) omfattende ombygging/rehabilitering langsiktig leieavtale med ZARA for hele eiendommen. Ferdigstilles Q1 2018 Urtegata 9, Oslo, en av Oslo Sentrums største utviklingseiendommer (hovedalternativ brutto 50.000 kvm fordelt på næring og bolig). Forventet igangsettelse 2018/2019 Mack Øst, Tromsø (inntil 40.000 kvm); prosjekt utvikles sammen med Ludwig Mack AS Forøvrig arbeider selskapet med planer for utvikling av Tvetenveien 11, Oslo, samt Bjørnegårdssvingen 11/13, Bærum (50% andel i samarbeid med OBOS) Ledighet/kontraktsløpetid Direkte eide eiendommer 3,5% (4,2% i fjor) Kontraktsløpetid: 7,5 år (7,5 år)
Verdiutvikling 2016 361 68-160 2.201 1.374 Spesifikasjon av verdiøkning eiendom: 940 1.374 290 144 558 Leieøkning/ rehab. Kjøp/ salg/ prosjekt/ annet Netto verdiøkning Yieldreduksjon Kontantstrøm før FKV Eiendommer/ prosjekter Andel FKV (Pandox/ Øvrige) Renteswaper Skatter Økning VEK 2016
Verdijustert balanse per 31.12.2016 Eiendommer 13.172 Utlån/aksjer FKV/TS 5.959 Øvrige eiendeler 381 19.512 Verdijustert egenkapital* 13.081 Latent/utsatt skatt 667 Rentebærende gjeld 5.045 Øvrig gjeld (inkl. avsatt utbytte NOK 169 mill.) 719 19.512 Belåningsgrad (Rentebærende gjeld/ eiendommer) 38% Belåningsgrad Pandox aksjer 0% * inklusive minoriteter NOK 118 mill. VEK per aksje per 31.12.2016: (NOK 13.081 NOK 118 minoriteter + NOK 169 utbytte)/39.692.714 aksjer = NOK 331 per aksje
God underliggende drift i 1. kvartal 160 174 523 4,11 4,79 245
Solid 2016: 20% vekst i VEK (EPRA NAV) til SEK 126/aksje 19% vekst i Cash Earnings til SEK 1.289 mill. Salg av 8 mindre svenske hotelleiendommer for SEK 850 mill. Kjøp av 8 større europeiske hotelleiendommer for SEK 4.625 mill. Lovende Q1 2017: Cash Earnings SEK 290 mill. (SEK 235 mill.) EPRA NAV SEK 126/aksje (etter utdeling utbytte SEK 4/aksje) Belåningsgrad hoteller: 47% Likvidbeholdning inkl. trekkretter: SEK 2,3 milliarder Markedsverdi hoteller: SEK 38,6 milliarder (ES andel 11,1) EPRA NAV: SEK 19,8 milliarder (ES andel 5,7) Markedsverdi egenkapital: SEK 23,6 milliarder (ES andel 6,8) Eiendomsspars eierandel 28,8%
Hvem har hvilke engasjementer Eiendomsspar: - Pandox 28,8% - Større hotell og kontoreiendommer, større lager- og boligprosjekter - Fontener og skulpturer i offentlige rom i Oslo - Bellonas B7-program, støtte Kirkens Bymisjon, Human Rights Watch Victoria Eiendom: - 47% Eiendomsspar - Mindre Karl Johan/Drammensveien eiendommer, Scania-anlegg, mindre boligprosjekter - T6 Holding (27%) - Gondolbaneprosjekt Christian Ringnes: - Victoria Eiendom (40%) - T6 Holding (20%) - Småflaskemuseet, Østern Brug Ridesenter (37,5%), 2 Montessoriskolebygninger, noen leiligheter og hus - Diverse skulpturer og malerier på Ekebergrestauranten, Folketeateret, Grand Hotel, Lillehammer Hotel - NSV-Invest, Dermanor, Oslo Flaggfabrikk, diverse C. Ludens Ringnes - Victoria Eiendom (3%) Stiftelse - Skulpturpark Ekeberg - Diverse donasjoner
T6 Holding og Sanosa Martin Traaseth Olaf Gauslå Christian Ringnes Victoria Eiendom Sigurd Stray* Dag Svendsen Jon Kaasa Rune Richardsen Børre V. Skjolden Victoria Eiendom 33% 20% 20% 27% 40% 15% 15% 10% 10% 10% T6 HOLDING (1996) SANOSA (2011) 21 leiligheter Bogstadveien 30, 34, 58 Hegdehaugsveien 23, Nygaardsgata 48 50% Karl Johans gate 21 30% Parkveien 64 (seksjoner) 45% Nordre gate 2 45% Sandesundveien 1, Sarpsborg Kan investere kr 125 mill. pr. år i «ikke Eiendomsspar» eiendommer. Ikke investert 2012 2016. Kan ikke investere. * Eier også 7,5% av Mack-Kvartalet
Medinvesteringsordning 2017-2023 35,0% Sigurd Stray 12,5% Jon Kaasa 12,5% Dag Svendsen 10,0% Børre V. Skjolden 10,0% Rune Richardsen 10,0% Tanja Waldeland 10,0% ES/VE reserve = 100% NØKKEL ANSATTE VICTORIA EIENDOM EIENDOMSSPAR 55% 45% 25% 75% SIGURD STRAY HAFORO HOLDING TVET HOLDING 95% 5,0% 100% Forusbeen 17 AS (kr 25 mill.) Midtstranda 49-51 AS (kr 25 mill.) Timms Reperbane/ Tvetenveien 11 AS (kr 80 mill.) Rosenhoffgata 14 AS (kr 10 mill.) UR HOLDING 100% Urtegata 9 AS (kr 391 mill.)
Sensitivitetsanalyse per 31.12.2016 Eiendomsspar-portefølje Pandox-aksjen (SEK) 4,0% 4,5% 5,0% 5,3% 5,5% 6,0% 6,5% 7,0% 7,5% 200 511 466 430 411 400 375 354 336 320 175 484 439 403 384 373 348 327 309 293 150 457 412 376 357 346 321 300 282 266 141 447 402 366 347 336 311 290 272 256 126 431 386 350 331 320 295 274 256 240 100 402 357 321 302 291 266 245 227 211 75 375 330 294 275 264 239 218 200 184 50 348 303 267 248 237 212 191 173 157 Kommentarer: - Substansverdi (EPRA NAV) Pandox er SEK 126,24 per aksje => VEK per ES-aksje 331 per aksje - Børskurs Pandox per 30.12.2016 er SEK 141,40 per aksje => VEK per ES-aksje 347 per aksje
Hvor lenge var Adam i paradiset Ligningsverdifastsettelse av Eiendomsspar- og Victoria Eiendom-aksjen Anslag ligningsverdi For året Kalkulasjonsfaktor Rabatt på verdsettelse ES-aksjen VE-aksjen 2013 7,1% 60% 0 0 2014 7,6% 50% 0 0 2015 7,5% 40% 0 0 2016 6,6% 30% 94 0 2017 6,3% 20%* 170 172 2018? 20%*?? *Ved formuesligningen for 2017 får aksjonærene (formuesskattepliktige) en verdsettelsesrabatt på 10% på aksjene. For å unngå dobbel rabatt på næringseiendom, vil fradraget i utleieverdien for næringseiendom bli redusert til 11%. Videre er det for 2018 foreslått en økning i verdsettelsesrabatten til 20% på aksjer, noe som vil medføre et bortfall av fradraget i utleieverdien på næringseiendom.
Aksjonærstruktur per 03.05.2017 Eiendomsspar Aksjer Antall aksjer Aksjonær i% 03.05.2017 Eiendomsspar Invest AS 50,3 27.679.584 Victoria Eiendom AS 8,4 4.611.680 CGS Holding AS 4,2 2.288.000 Helene Sundt AS 4,2 2.288.000 Eiendomsspar AS 3,3 1.804.476 Audley AS 2,2 1.200.000 Krohn, Paul Ingar W. J 2,0 1.104.563 Horn, Hans Herman 2,0 1.099.525 Krohn, Elisabeth S. J. 2,0 1.074.564 Mustad Industrier AS 1,5 851.000 Tablot, Anette Dobloug 1,4 781.076 MP Pensjons PK 1,2 675.000 Straen AS 1,0 535.700 Grundt, Asbjørn 1,0 532.000 Arendals Fossekompani ASA 0,7 390.432 Thorp, Tone 0,7 371.328 Nore-Invest AS 0,6 353.306 Celon Invest AS 0,5 290.208 Thrane-Steen Finans AS 0,5 288.209 Thrane-Steen Medhus AS 0,5 288.209 Øvrige aksjonærer (604) 11,9 6.553.326
Aksjekursutvikling 01.01.95 31.12.2016 (inkl. akk. utbytte til nominell verdi) 4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Olav Thon Eiendomsspar Oslo Børs