Namsos s kommune Byggesak, kart og oppmåling Namsos Saksmappe:2012/4019-41 Saksbehandler: Stein Arve Hagen Saksframlegg 65/1287 Åsvegen 22a - Klage på politisk vedtak om ileggelse av overtredelsesgebyr Utvalg Namsos Plan, byggesak og teknisk drift Utvalgssak Møtedato Rådmannens innstilling Politisk vedtak i Namsos Plan, byggesak og teknisk drift av 19.03.14 opprettholdes. Klage fra Byggingeniør Einar Olsen as tas ikke til følge. Saken oversendes til fylkesmannen i Nord-Trøndelag for endelig avgjørelse. Hjemmel for vedtaket er: Plan- og bygningsloven 32-8, Byggesaksforskriften 16-1 og 16-2. For nærmere begrunnelsee vises til saksutredningen. Vedtaket er fattet med hjemmel i delegasjonsreglement for Namsos kommune vedtatt av kommunestyret 23.10.06 sist revidert og vedtatt av kommunestyret 16..12.10, - delegasjon til Namsos Plan, byggesak og teknisk drift.
Dokumenter i saken Type Dato Tittel Adressat I 30.04.2012 65/1287 Klage på planlagt Laila Anita og Åge Henrik Berg fasadeendring og tilbygg/ombygging av Åsvegen 22 A, 7800 Namsos I 08.05.2012 65/1287 Åsvegen 22 A - søknad om Byggingneriør Einar Olsen AS tillatelse til tiltak, ombygging I 14.05.2012 65/1287 Manglende dokumentasjon Kjeld Erik Sandbakken I 14.05.2012 65/1287 Gjennomføringsplan mm BEO I 11.05.2012 E-post til ansvarlig søker vedr. Byggingeniør Einar Olsen AS manglende dokumenter I 30.05.2012 SV: Søknad om tillatelse til tiltak - Nils Einar Olsen Gnr/bnr 65/1287 seksjon A.- Åsvegen 22 A, 7800 Namsos U 31.05.2012 65/1287 Åsvegen 22 - Merknad fra Byggingeniør Einar Olsen as nabo I 07.06.2012 Redegjørelse fra søker BEO U 04.07.2012 65/1287 Åsvegen 22A - Videre Byggingeniør Einar Olsen as saksgang og mangler ved søknad. I 04.07.2012 Redgjørelse II fra ansvarlig søker Nils Einar Olsen U 05.07.2012 Informasjon til ansvarlig søker Stein Arve Hagen I 29.06.2012 Vurdering fra ansvarlig søker Nils Einar Olsen U 13.08.2012 65/1287 Åsvegen 22A - Innkalling Byggingeniør Einar Olsen as til stedsbefaring U 13.08.2012 65/1287 Åsvegen 22A - Innkalling Åge Henrik Berg til stedsbefaring. U 22.08.2012 65/1287 Åsvegen 22A - Tillatelse til Marte Børstad utvendig bod og terrasse I 21.08.2012 Brev fra Åge H. Berg datert Åge H. berg 21.08.2012 U 22.08.2012 65/1287 Åsvegen 22A - Endring av Marte Børstad tidligere merknad fra nabo U 03.09.2012 Svar på spørsmål fra ansvarlig søker Stein Arve Hagen U 11.09.2012 VS: Byggestopp Stein Arve Hagen I 11.09.2012 Naboerklæring og avtale Byggingeniør Einar Olsen AS U 19.09.2012 65/1287 Åsvegen 22A - Innkalling Byggingeniør Einar Olsen as til stedsbefaring U 21.09.2012 65/1287 Åsvegen 22A - Byggestopp Byggingeniør Einar Olsen as med øyeblikkelig virkning X 21.09.2012 Fotoer tatt 17.08.12 X 21.09.2012 Fotoer tatt 21.09.12 I 24.09.2012 Kommentar fra ansvarlig søker Nils Einar Olsen U 26.09.2012 65/1287 Åsvegen 22A - Tillatelse til Byggingeniør Einar Olsen AS fasadeendring og utvidelse av kjeller m/bruksendring. X 26.09.2012 Godkjent tegning veranda/fasade U 08.10.2012 65/1287 Åsvegen 22A - Påminnelse Byggingeniør Einar Olsen as om fortsatt byggestopp I 12.10.2012 Tilsvar fra ansvarlig søker Nils Einar Olsen U 17.09.2013 65/1287 Åsvegen 22a - Søknadsplikt Byggingeniør Einar Olsen AS 2
for terrasseanlegg N 17.09.2013 Vedr. bygde terrasseanlegg over off. Stein Arve Hagen ledning i Åsvegen 22A U 26.11.2013 65/1287 Åsvegen 22A - Påminnelse Byggingneriør Einar Olsen AS mht. søknadsplikt og forhåndsvarsel mht. overtredelsesgebyr. S 29.01.2014 65/1287 Åsvegen 22a - Overtredelsesgebyr for ulovlig tiltak på boligeiendom X 30.01.2014 Målinger 30.01.2014 - Åsvegen 22A X 30.01.2014 Målinger 30.01.2014 - Åsvegen 22A X 31.01.2014 17 fotoer fra befaringsdagen 30.02.14 X 19.03.2014 Særutskrift - 65/1287 Åsvegen 22a - Overtredelsesgebyr for ulovlig tiltak på boligeiendom U 20.03.2014 65/1287 Åsvegen 22a - Melding om Bygingeniør Einar Olsen as vedtak. I 25.03.2014 Klage på overtredelsesgebyr Byggingeniør Einar Olsen S 01.04.2014 65/1287 Åsvegen 22a - Klage på politisk vedtak om ileggelse av overtredelsesgebyr Vedlegg 1 Oversiktskart 1:5000 2 Kopi av klage fra Byggingeniør Einar Olsen AS datert 25.03.14 3 Kopi av saksframlegg m/ politisk vedtak av 19.03.14 4 Flyfoto fra 2011 datert 04.04.14 - M 1:250 5 Situasjonskart m/ kommunale ledninger 1:200 6 Situasjonskart m/ innmålte grenser 1:200 7 Situasjonskart m/ innmålte grenser 1:100 8 17 fotoer tatt under befaring den 30.01.14 3
Saksopplysninger Kort beskrivelse av tiltaket: Åsvegen 22a, gnr. 65, bnr. 1287 er ½-part av en vertikaldelt 2-mannsbolig som inkluderer Åsvegen 22b, gnr. 65, bnr. 1186. Hjemmelshaver Åsvegen 22a: Hjemmelshaver Åsvegen 22b: Ansvarlig søker for ombyggingsprosjektet: Tiltakshaver: Marte Børstad. Laila Anita og Åge Henrik Berg. Byggingeniør Einar Olsen as. Marte Børstad Det ulovlige tiltak gjelder utvendig terrassealegg, (jfr. vedlagte fotoer fra befaring 30.01.14) som er oppført inntil eiendomsgrenser mot flere tilstøtende naboeiendommer. Tiltaket er ikke omsøkt og berørte naboer har ikke mottatt nabovarsel eller gitt sitt skriftlige samtykke i form av underskrevet naboerklæring. Nabo og eier av Åsvegen 22B, Åge Berg har flere ganger henvendt seg til bygningsmyndighetene i kommunen og gitt beskjed om at han ikke samtykker i tiltaket og dermed ikke er villig til å underskrive naboerklæring. Det ble av kommunens kart- og oppmålingsavdeling den 30.01.14 foretatt kontrollmåling av eksisterende eiendomsgrenser og plassering av nyanlagt terrasseanlegg. Nøyaktighet på oppmåling er +/- 2 cm. Terrasseanlegget er anlagt og oppført ca. 27cm over grense og innpå naboeiendom Åsvegen 22B, gnr. 65, bnr. 1186. Mot naboeiendommene Åsvegen 20, gnr. 65, bnr. 1170 og Arnfinnvegen 1A, gnr. 65, bnr. 451 er anlegget oppført i en avstand av ca. 27 cm til grense, mens det mot naboeiendom Åsvegen 26, gnr. 65, bnr. 106 er det registrert en avstand på ca. 1,95meter, (jfr. vedlagt situasjonskart). I tillegg er terrasseanlegget anlagt over kommunale vann- og avløpsledninger uten tillatelse fra Namsos bydrift. I forbindelse med sanering og skifte av det kommunale røranlegg på Byåsen høsten 2013 krevde kommunen en skriftlig erklæring fra Åsvegen 22A (tiltakshaver) som fritar kommunen for eventuelle alle fremtidig skader med påfølgende erstatningsansvar som følge av tiltaket underskrevet erklæring foreligger pr. dato ikke. Det omstridte terrasseanlegg er en del av et noe mere omfattende ombyggingsprosjekt som har pågått siden april/mai 2012. Dette prosjekt gjaldt bla. utvidelse av underetasje med bruksendring på deler av etasjen, fasadeendring av balkong på hovedplan, oppføring av utvendig bod i tilknytning til boligen etc. Dette byggeprosjekt har gjennom hele prosessen vært preget av gjentagende stridigheter og uoverenstemmelser mellom ansvarlig søker entreprenørfirma Byggingeniør Einar Olsen as og nabo/eier av Åsvegen 22B, gnr. 65, bnr. 1186. Dette har medført flere befaringer hvor representanter fra bygningsmyndighetene har vært på befaring og utstedet byggestopp og hvor det etter hvert er oppnådd enighet mellom partene og kommunal godkjennelse deretter gitt. Historikk i saksgangen byggesak: I forbindelse med stedsbefaring/tilsyn den 17.08.12 ble til firma Byggingeniør Einar Olsen as gittmuntlig beskjed om øyeblikkelig byggestopp for allebygningsmessige arbeider som er påbegyntuten gyldig tillatelse på eiendommen Åsvegen 22A tilhørende Marte Børstad. Tillatelse til utvendig bod og terrasse/balkong ble derimot senere gitt i administrativt vedtak av22.08.12 godkjent. Byggestopp for påbegynte innvendig ombygging/utvidelse av kjeller ogfasadeendring ble derimot opprettholdt. 4
I vår mail av 11.09.12 ble det presisert at pålagt byggestopp av 17.08.12 fortsatt var gjeldende forinnvendig ombygging/utvidelse av kjeller og fasadeendring inntil søknad om ettergodkjenningvar mottatt ved BKO og denne da eventuelt godkjent. Under 2. gangs stedsbefaring/tilsyn den 21.09.12 ble det registrert at det i tillegg også varpåbegynt utvendige støpe/betong/gravearbeider som ikke var omsøkt og som helt klart kom ikonflikt med det kommunale ledningsnett. Kommunen kunne ei heller se at gravemelding varinnsendt for disse arbeidene. I tillegg ble det registrert at tidligere pålagt byggestopp for deinnvendige arbeider ikke var overholdt, men at arbeidene pågikk for fullt. Det ble derfor under sistnevnte befaring 21.09.12 pålagt byggestopp for alle ikke godkjente ogpåbegynte tiltak, noe som ble presisert i brev datert 21.09.12. Det ble presisert at byggestoppgjaldt både inn- og utvendige arbeider. I samme brev ble det varslet om at overtredelsesgebyr jfr. 32-8 ville bli vurdert fortløpende og at brevet var å anse som et forhåndsvarsel jfr.pbl. 32-8, tredje ledd. Frist for uttalelse ble da satt til 21.10.12. I svar via mail fra Byggingeniør Einar Olsen as mottatt 24.09.12 står følgende: Håper det kan gis en tilbakemelding på når saken kan bli godkjent. For meg er det helt ubegripelig av vi har måtte vente i snart fire måneder på at eksisterende bod skal kunne omdisponeres til soverom.soverommene blir jo etablert under samme bebygd areal. Det som er av utvidelse er godkjent? Jeg ermidlertidig noe uenig i fremstilling av byggesak vedr uaktsomhet (overtredelse) vedr støttemur ogkantstein. Viser til PBL, 31-3. Sikring og istandsetting og til 20-3. Tiltak som ikke krever søknad ogtillatelse ledd d) mindre tiltak utendørs, sitat slutt. I administrativt vedtak av 26.09.12 ble det gitt tillatelse til fasadeendring m/nytt rekkverk i 3. etasje samt tillatelse (ettergodkjenning) til utvidelse/bruksendring av kjeller med 16,5m² (BRA) til boligformål i eksisterende ½-part av 2-mannsbolig. I utsendt brev fra Namsos kommune datert 08.10.12 ble det gitt en påminnelse om fortsatt byggestopp: I forbindelse med en annen befaring i området den 03.10.12 besluttet bygningsmyndighetene å foreta tilsyn på eiendommen Åsvegen 22A med formål å kontrollere om tidligere utstedet byggestopp datert 21.09.12 var blitt overholdt.under tilsynet ble det konstatert at så ikke var tilfelle. Det ble her påvist nylige utførte tilfyllinger i tilknytning til påbegynte ikke godkjent utvendige mur- og betongkonstruksjoner. Det ble også registrert at kommunal kum og stoppkran var overfylt. Ulovlige påbegynte tiltak er dokumentert med foto. Tiltaket er søknadspliktig etter plan- og bygningsloven 20-2, jfr. veiledning til byggesaksforskriften 4-1, c-5 og c-6. Det er mulig å søke om ettergodkjenning, jfr. plan- og bygningsloven. For at kommunen skal kunne ettergodkjenne må det leveres komplett søknad, herunder tegninger, situasjonskart med påtegning, naboerklæringer, nabovarsel etc. Videre må det utarbeides og tinglyses en avtale som ivaretar alle tekniske og økonomiske forhold mht. kommunale ledninger. Namsos bydrift vil utarbeide en slik avtale når komplett søknad foreligger.administrasjonen vil samtidig minne om tidligere varsling om at overtredelsesgebyr jfr. 32-8 vurderes fortløpende. Dette er å anse som en påminnelse om tidligere utstedet forhåndsvarsel jfr. pbl. 32-8, tredje ledd. Frist for uttalelse er fortsatt 21.10.12. Videre vurderer kommunen i dette tilfelle å melde byggefirma Byggingeniør Einar Olsen as inn for Direktoratet for byggforvalting (tidligere Statens byggtekniske etat) slik at de kan vurdere firmaets sentrale godkjenning. Dette med årsak i at utstedet byggestopp ikke er blitt overholdt og at samme firma flere anledninger tidligere har startet opp uten gyldig byggetillatelse, sitat slutt. I svarbrev fra Byggingeniør Einar Olsen as datert 11.10.12 står følgende: Viser til mottatt brev den 08.10.2012 hvor det henvises til byggestopp på utomhus arbeid. Som henvist i e-post av 24.09.12 er vi uenig i fremstillingen av utomhus tiltaket. Det fremgår heller ikke i godkjenning del-2 datert 26.09.2012 at dere opprettholder byggestopp, utomhus arbeider som vi mener ikke er søknadspliktig iht. PBL 20-3. 5
Eksisterende plan og utomhus Foran boligen var det etablert planareal med skråning plastret med gråstein og skifer heller med blomsterbed i to plan. Høyde forskjell fra øvre plan til nedre plan var ca. 1,4m. Fra øverste plen nivå var det skifertrapp ned til nedre planareal, etablert ved eksisterende bunnlednings kum og stoppekran. Mot Gnr:65 Bnr.1170 var det etablert forstøtningsmur i betong. Tiltak utomhus Nå er det betongtrapp hvor det var skifertrapp og Asak støttemur hvor det var gråsteinsmur og skiferstein. Utlegging av ny matjord i samme kotehøyde som eksisterende nivå, skråning, gråsteinsmur, skifertrapp og støttemur med noe modifisering. Deler av planareal på øverste nivå blir nå hellebelagt. Støttemur i grenseskille hadde så mye setninger at den var til fare for personer som oppholdte seg på eiendom. Vi kan fremskaffe fotos av eksisterende støttemur om ønskelig. Det er vel eiers ansvar å holde byggverk i stand slik at det ikke oppstår fare for skade på personer og eiendom PBL 31-3. Montering av kantstein og betongheller er vel ikke noe søknadspliktig tiltak, henviser til PBL 20-3. Tiltak som ikke krever søknad og tillatelse ledd d) mindre tiltak utendørs. Vi mener at utomhus arbeider ikke er søknadspliktig og kan derfor ikke stoppes. Det refereres til ifylling iht. brev av 08.10.2012. Det som er utført er tilbake fylling av planareal til tilnærmet opprinnelig kote høyde. Selve terreng profilen på eiendommen er tilnærmet uendret.om Namsos kommune skal praktisere kontroll og iverksette overtredelses krav iht PBL på alle som har gjort tiltak på egen eiendom vedr utomhus arbeider som planarbeid, kantstein (støttemur) og helle. Vil det bli et arbeid uten sidestykke. At det kan benyttes så mye tid og ressurser på en slik sak er for meg rimelig uvirkelig. Vi mener fortsatt at utomhus er rehabilitering med noe modernisering. Om det fortsatt er Namsos Kommunes oppfatning at dette er en søknadspliktig. Ad modnes det til et felles møte med ansvarlig søker, representanter fra kommunen og byggherren, sitat slutt. I brev fra Namsos kommune datert 17.09.13 ble det gitt en begrunnelse vedr. søknadsplikt: Viser til Deres brev av 08.10.12 hvor det hevdes at utført og delvis ferdigstilte utvendige murog betongkonstruksjoner på eiendommen gnr. 65, bnr. 1287 Åsvegen 22a ikke er et søknadspliktig tiltak. Først vil vi beklage sent svar, men det er ikke før nå i september at graving i forbindelse med skifte/utbedring av kommunale ledninger at det ble klart hvor rørtrase over eiendommen Åsvegen 22A gikk. Bygningsmyndighetene er uenig i ansvarlig søker sin tolkning av plan- og bygningslovens regelverk vedr. søknadspliktig tiltak av følgende årsak: 1. Plan- og bygningslovens avstandsbestemmelser i forhold til nabogrenser 2. Kommunale bestemmelser vedr. byggetiltak langs kommunale ledninger i grunn. Det vises til plan- og bygningsloven 1-6, andre ledd samt 4-1 i veiledning til byggesaksforskriften (SAK10). Videre henvises til plan- og bygningsloven 29-4 "Byggverketsplassering, høyde og avstand til nabogrense" hvor det i 2. ledd står følgende: "Hvis ikkeannet er bestemt i plan eller kapittel 11 eller 12, skal byggverk ha en avstand fra nabogrensesom minst svarer til halve høyde og ikke under 4 meter" sitat slutt. Videre står det i 3. ledd følgende: "Kommunen kan godkjenne at byggverk plasseres nærmere nabogrense enn nevnt i andre ledd i nabogrense: a) når eier (fester) av naboeiendom har gitt skriftlig samtykke eller b) ved oppføring av garasje, uthus og lignende mindre tiltak", sitat slutt. På grunnlag av ovennevnte lovbestemmelser er oppførte konstruksjoner å anse som ulovlige byggetiltak som helt klart er søknadspliktige, noe som vanligvis betinger naboerklæring før en eventuell kommunal godkjennelse kan gis. Før bygningsmyndighetene eventuelt gir tillatelse til byggetiltak innen en sone på 4 meter langs felles eiendomsgrense skal det vurderes disse tiltak vil medføre klare ulemper for tilgrensende nabo. 6
I veiledning til byggesaksforskriften 4-1 står følgende: "Kommunen kan også unnta tiltaksom har mindre avvik fra de vilkår for unntak som er fastsatt i 4-1. Hva som er mindre avvik må vurderes konkret av kommunen, hvor bla. hensynet til estetikk og sjenanse for nabo og gjenboere vil være relevant i vurderingen", sitat slutt Tiltaket er søknadspliktig etter plan- og bygningsloven 20-2, jfr. veiledning til byggesaksforskriften 4-1, c-5 og c-6. Det er mulig å søke om ettergodkjenning, jfr. plan- og bygningsloven. Namsos bydrift uttaler i notat datert 17.09.13 følgende: Vedr. bygde terrasseanlegg over offentlig ledning i Åsvegen 22A.Namsos bydrift har høsten 2013 sanert offentlige vann- og avløpsrør og kummer i bydelen Åsvegen i Arnfinnvika. Nye rør er lagt i eksisterende trace, som nedfelt i målebrev (se vedlegg). De nye vann- og avløpsrør er innmålt og plotta i kommunekartet, og omriss av terrasseanlegg er oppmålt og tegna i kartet (se vedlegg omriss merka rød). Da offentlige ledninger nå går under og nært terrasseanlegg vil fremtidig drift- og vedlikehold være avhengig av dette. Namsos bydrift krever at det erklæres av eier at skader på terrasseanlegg som følge av nødvendig drift- og vedlikeholdsarbeid på offentlig VA-anlegg, ikke erstattes av kommunen sitat slutt. For at kommunen eventuelt skal kunne ettergodkjenne ulovlig anlagt tiltak må følgende innsendes til byggesaksavdelingen: 1. Komplett søknad, herunder tegninger, situasjonskart med påtegning, naboerklæringer, nabovarsel etc. 2. Videre må det utarbeides og tinglyses en avtale som ivaretar alle tekniske og økonomiske forhold mht. kommunale ledninger. Namsos bydrift vil utarbeide en slik avtale når komplett søknad foreligger, sitat slutt. I brev fra Namsos kommune datert 26.11.13 ble det utsendt en påminnelse mht. søknadsplikt og forhåndsvarsel mht. overtredelsesgebyr : Viser til brev fra Namsos kommune v/avdeling BKO datert 17.09.13 hvor det ble opplyst om søknadsplikt for allerede utført og delvis ferdigstilt utvendige mur- og betongkonstruksjoner på eiendommen gnr. 65, bnr. 1287 Åsvegen 22A. Vi kan fortsatt ikke se å ha mottatt etterspurt søknad og tiltaket er dermed å anse som et ulovlig tiltak uten nødvendige godkjennelser. Da tiltaket er satt i gang og delvis ferdigstilt uten at de nødvendige tillatelser er gitt, har kommunen anledning til å ilegge overtredelsesgebyr jfr. pbl 32-8. Dette er således å anse som et forhåndsvarsel på at slikt gebyr vurderes. Før vedtak om overtredelsesgebyr treffes, skal det gis anledning til å uttale seg innen en frist som ikke skal være kortere enn 3 uker. Frist for å komme med uttalelse/innsende søknad settes til 18.12.13, sitat slutt. Befaring den 30.01.14. I forbindelse med saksbehandlingen ble det den 30.01.14 av kommunens avdeling kart- og oppmåling foretatt et uanmeldt tilsyn med kontrollmåling av eksisterende eiendomsgrenser og plassering av nyanlagt terrasseanlegg. Nøyaktighet på oppmåling er +/- 2 cm. Her ble det registrert at store deler av tiltaket var ferdigstilt og tatt i bruk uten at nødvendige tillatelser fra bygningsmyndighetene var blitt gitt. Kommunen har plikt til å følge opp ulovligheter og dette er hjemlet i plan- og bygningsloven 32- I. Saken ble fulgt opp med brev som belyste de ulovlige forhold, mangler ved mottatt søknad og varsel om at overtredelsesgebyr ville bli vurdert for følgende forhold/arbeid: 1. Utvendig terrasseanlegg anlagt inntil nabogrenser, (jfr. vedlagt fotoer). 7
2. Utvendig terrasseanlegg ble anlagt over kommunale ledninger uten tillatelse fra vann- og avløpsmyndighetene v/ Namsos bydrift. Det er her ulovligheter etter bestemmelsene i plan- og bygningsloven. Det er ikke mottatt søknad slik at dette blir å anse som et ulovlig tiltak. Videre oppfølging av saken med nødvendige pålegg vil bli behandlet etterkant i egen sak. Det er her ulovligheter etter bestemmelsene i plan- og bygningsloven og SAK 10 vedr. søknadsplikt og avstandskrav og omfatter gjelder manglende søknad, manglende nabovarsling og manglende skriftlig samtykke/erklæringer fra berørte naboer samt klage fra naboeiendom Åsvegen 22b. Den 21.09.12 og deretter med påminnelse den 26.11.13 ble det utsendt varsel fra bygningsmyndighetene til ansvarlig søker/prosjekterende/utførende Byggingeniør Einar Olsen as med kopi til tiltakshaver som også er hjemmelshaver Marte Børstad. I brevet/varslet ble det ulovlige tiltak kort beskrevet, mangler ved søknad opplistet, gitt frist for å besvare forholdet og i tillegg ble det gitt forhåndsvarsel om at bygningsmyndighetene vurderte å ilegge overtredelsesgebyr for følgende regelbrudd; Pbl 32-8 Overtredelsesgebyr kan ilegges den som forsettlig eller uaktsomt; b) utfører, lar utføre, bruker eller lar bruke tiltak uten at det foreligger nødvendige tillatelser etter c) denne lov, eller er i strid med vilkårene i slik tillatelse, sitat slutt. Dette for følgende forhold: 1. Etablering av utvendig terrasseanlegg inntil nabogrenser uten samtykke og erklæringer fra berørte naboer er søknadspliktig etter pbl. 20-2 og 29-4. Tiltaket er delvis ferdigstilt uten søknad til bygningsmyndighetene, uten nabovarsling og uten skriftlig samtykke/erklæring fra naboer med naboerklæring. 2. Anlegget er etablert over kommunale vann- og avløpsledninger uten nødvendig samtykke fra vann- og avløpsavdelingen ved Namsos bydrift. Dette ble godkjent i etterkant i forbindelse med fornyelse av røranlegget, men skriftlig erklæring som avtalt er fortsatt manglende. Det ble gitt en påminnelse med en frist satt til 18. desember 2013 for å gi eventuelle merknader til forhåndsvarslet. Undertegnede saksbehandler mottatt i etterkant (på nyåret) en telefonisk henvendelse fra ansvarlig søker om at han fortsatt var uenig i at tiltaket utløste søknadsplikt, men at han likevel vurderte å sende inn søknad etter oppfordring fra kommunen. Pr. dato er etterspurt søknad ikke mottatt ved BKO. Politisk vedtak om å ilegge firma Byggingeniør Einar Olsen as et overtredelsesgebyr på kr. 15.000 ble fattet av Namsos Plan, byggesak og teknisk drift den 19.03.14. Klage fra Byggingeniør Einar Olsen as på politisk vedtak ble mottatt den 25.02.14(kopi av klage er i sin helhet vedlagt saksfremlegget). Plangrunnlag: Tiltaket omfattes av reguleringsplan for Vestre Byområde med en del av Prærien stadfestet 05.03.1951 med tilhørende bestemmelser og senere endringer. Eiendommen har status som boligeiendom. Vi kan ellers ikke se at tiltaket kommer i strid med planen eller bestemmelsene. 8
Klage fra Byggingeniør Einar Olsen as på politisk vedtak - mottatt 25.03.14 Sak 65/1287 Klage på overtredelsesgebyr av 20.03.2014. Viser til mottatt overtredelsesgebyr vedr. sak 65/1287. Vi påklager herved vedtak iht, vår oppfatning av saken. I henhold til 32-8 kan overtredelsesgebyr ilegges den som forsettlig eller uaktsomt. Vi mener Byggeniør Einar Olsen AS ikke har opptrådd forsettlig eller uaktsomt vedr utvendig forstøtningsmur og terrasse platting. I hjemmel av pb1. 20-1 har ansvarlig søker vurdert følgende tiltak som ikke søknadspliktig Pkt.01Støttemurmotnabogrense: Tiltaket omhandler rehabilitering av eksisterende støttemur som vi har tolket som ikke søknadspliktig iht. 20-1. Eksisterende støttemur hadde så store setningsskader at den holdte på å kollapse. Ansv. søker mener at ikke avstandsbestemmelsen ikke skal komme til anvendelse da dette omhandler utskifting (utbedring) av eksisterende støttemur. Uansett har vi naboerklæring for bygging inntil nabogrensen til Åsveien 20 (bilag 1) Forøvrige ble støttemur en del av bakveggen på godkjent tiltak utvendig bod av 29.09.12. For at vi skulle montere ny vegg måtte eksisterende støttemur rives. Det vil være naturlig at vi samtidig rehabiliterer eksisterende støttemur med så dårlig forfatning.(hvordan skulle vi ellers ha kommet frem medgravemaskiner når bod plassering er enestetilkomstvei over egen tomt) Pbl 29-4 krav om 4 meter til nabogrense vil i utgangspunktet også gjelde for støttemurer. Imidlertid vil små forstøtningsmurer kunne tillates nærmere nabogrensen med hjemmel i 29-4 bokstav b, unntatt søknadsplikt. For øvrig er byggherren og ansvarlig søker forundret over at kommunene påstand (pålegg). Hadde ikke forstøtningsmur blitt utført før legging av nytt ledningsnett, har kommunene måtte etablert ny støttemur på kommunens regning. Da kommunene er pliktig istandsettes omgivelsene etter utført ledningsnett. Støttemur ble etablert med armert fundamenter før muring av betongblokker, eksisterende støttemur hadde aldri tålt gravearbeider som ble utført med nytt ledningsnett. Som det fremgår av foto's har eksisterende støttemur store setningsskader. Samtidig viser det at høyde på renovert støttemur er tilnærmet lik. Pkt.02 Utvendigterrasselagtpå terreng Utv. Terrasse er en utvidelse av eksisterende terrasse lagt på tilfarere med samme kote høyde som eksisterende terreng. Henviser til 4-1. Tiltak som ikke krever søknad og tillatelse Terrasse Bygging av terrasse på bakken i områder med arealformål bygge område ligger utenfor tiltaksbegrepet etter pb1. 20-1. "På bakken" tilsier at terrassen ikke er understøttet, men likevel må kunne bygges opp så mye at treverket ikke ligger direkte på bakken. Høyden vil kunne bli et sted mellom 20 og 50 cm. Terrasser berører i liten grad forhold som skal vurderes etter pb1. En terrasse som ligger lavt eller i flukt med terrenget vil verken medføre særlig risiko for brannspredning eller påvirke andre forhold på naboeiendommer som for eksempel lys og luft i forhold til det som følger av annen normal bruk direkte på mark. Dette gjelder uansett om terrassen er forbundet med bygningen eller ikke. Terrasser med høyde mer enn 0,5 m over ferdig planert terreng vil være omfattet av tiltaksbegrepet i pb1. 20-1. For denne type tiltak vil også andre bestemmelser i plan- og bygningslovgivningen være relevante. 4-1. Tiltak som ikke krever søknad og tillatelse bokstav c. mindre tiltak utendørs. Konstruksjoner og lignende som ikke anses som tiltak etter pb1. 20-1, omfattes ikke av avstandskravet i pb1. 29-4 annet ledd og kan plasseres nærmere nabogrense enn 4 m. Samtidig har vi fått naboerklæring mot tilstøtende eiendom som terrasse dekke er etablert. Han hadde ingen innsigelser mot våre planer og syntes tiltaket kun var en forbedring av en endret skadet støttemur. Pkt.03 utvendig ledningsnett og terrasse anlegg. Vi har samtykket til ved evt. utskifting av ledningsnett skal montert terrasse dekke demonteres på eiendoms innehavers regning. Men forstøtningsmur som har vært siden boligfeltets opprinnelse kan vel ikke erklæres. "selv om vi har rehabilitert støttemur" Samtidig er forstøtningsmuren er en nødvendighet for stabiliteten i terrenget mot nabotomten. Pkt.04 Montering av stolpegjerde av Namsos Kommune med tinglyst veirett Namsos Kommune henviser til avstandsbestemmelser iht. eksisterendestøttemur, men Namsos selv har satt med stolpepeler i grenseskille uten noen form for nabovarsel på anmodning fra naboen. Dette medfører at det er nesten ikke er fremkommelig med bil til Åsveien 22A og B. Pkt.05 7-1 Tidsfrister for kommunen Den 11.10.2012 sendte ansvarlig søker klage på beslutning om søknadspliktig utomhus arbeider. Mottatt brev fra kommunene av 08.10.2012, den 17.09.2013 sendte kommunen tilsvar hvor de fortsatt mener terrasseanlegg er søknadspliktig. «Tilnærmet et-år etter klage» Viser til bokstav e. 7-1 Klage skal avgjøres av klageinstansen innen 12 uker. Fristen gjelder for klage i alle byggesaker, herunder klage i byggesaker der tiltaket krever dispensasjon fra bestemmelser gitt i eller med hjemmel i plan- og bygningsloven 9
Påstand: Namsos Kommune trekker tilbake overtredelsesgebyret, da Byggingeniør Einar Olsen ikke har utført forsettlig eller uaktsomt beslutning vedr utvendig støttemur og terrasse. I hjemmel av 7-1 bokstav e. har Namsos Kommune sendt tilsvar på klage for sent. Vi føler at denne saken blir tatt ut av proporsjoner og feil fremstilt. Derfor vurderer vi å sende en klage til Fylkesmann i Nord-Trøndelag for vurdering av byggesaken, sitat slutt. Kommunens vurdering av klageadgang/frist: Klageadgang/frist: Fristen for å klage er iflg. Forvaltningsloven 29 første ledd tre uker regnet fra det tidspunkt parten fikk underretning om vedtaket. Tiltakshavere, naboer, gjenboere og andre som har protestert mot omsøkt tiltak, skal ha underretning etter plan- og bygningslovens 21-4. For den som ikke har mottatt underretning løper fristen fra det tidspunkt han har fått eller burde ha skaffet seg kjennskap til vedtaket. Men i et slikt tilfelle gjelder en siste frist på 3 måneder fra det tidspunkt vedtaket ble truffet. I dette tilfelle ble vedtaket fattet 19.03.14, mens klage ble mottatt den 25.03.14 altså før fristens utløp. Klager Byggingeniør Einar Olsen as har i dette tilfelle overholdt klagefristen. Vurdering: Tiltaket er søknadspliktig, jfr. plan- og bygningsloven 2010, 20-2. Følgende forhold er grunnlaget for ilagt overtredelsesgebyr. A. Ulovlig anlagt terrasseanlegg anlagt inntil flere nabogrenser uten at det er søkt om tillatelse, uten at naboer er varslet og uten at det er fremskaffet naboerklæringer fra berørte naboer. I tillegg er deler av terrasseanlegget oppført over eiendomsgrense og inne på eiendommen gnr. 65, bnr. 1186. B. Terrasseanlegg ble anlagt over kommunale ledninger uten tillatelse fra vann- og avløpsmyndighetene v/ Namsos bydrift. Bygningsmyndighetene har vurdert saken på ny, men kan ikke se at det er kommet frem nye momenter som skulle tilsi at tidligere vedtak endres. I brev mottatt/datert den 25.03.14 er det fem forhold som påklages: 1. Støttemur langs nabogrense mot eiendommen gnr. 65/bnr. 1170. 2. Utvendig terrasseanlegg 3. Utvendig ledningsnett 4. Montering av stolpegjerde ifb. med felles innkjørsel/adkomst 5. Tidsfrister for kommunen 1. Støttemur langs eiendomsgrense mot gnr. 65, bnr. 1170. I mottatt klage datert 25.03.14 konkluderer klager med at støttemur ikke er et søknadspliktig da dette gjelder rehabilitering av en eksisterende gammel støttemur. Da støttemuren ble revet i sin helhet og gjenoppbygd er dette å anse som et nytt tiltak som da egentlig utløser søknadsplikt, noe som betyr at dette også burde vært avklart med tilgrensende nabo på gnr.65, bnr. 1170 og selvsagt med Namsos bydrift da kommunale vann- og avløpsledninger krysser nevnte mur. 10
Da dette gjaldt utskifting av en gammel mur oppført på samme sted valgte kommunen etter en helhetsvurdering som grunnlag overtredelsesgebyretikke å medta nevnte støttemur ved 1. gangs politisk behandling i Namsos Plan, byggesak og teknisk drift. Nevnte støttemur i grense mot 65/1170 ble av ovennevnte grunn ikke medtatt som grunnlagforilagt overtredelsesgebyr etter politiskevedtak av 19.03.14. 2. Utvendig terrasseanlegg. I mottatt klage datert 25.03.14 skriver klager at han er uenig i at terrasseanlegget er søknadspliktig og at dette kun gjelder en forlengelse av eksisterende platting. Bygningsmyndighetene er av flere grunner ikke enige i klagersargumentasjon og tolkning av dette: Den eksiterende platting klager omtaler i sitt skriv er kun en mindre platt i tilknytning til daværende terrasse på hushjørne mot nordvest. Dette fremgår tydelig på flyfoto fra 2011 som er vedlagt dette saksfremlegg. Når det gjelder selve terrassealegget viser vedlagt kart m/målsetting og vedlagte fotoer tiltakets omfang og avstander til nabogrenser. Etter det bygningsmyndighetene har registrert gjennom flere befaringer på stedet er at terreng er blitt oppfylt, støpt et betongdekke, anlagt impregnerte 2 x 4 som dragere, montert 1 lekter på bjelker og til slutt anlagte et toppdekke med gulvbord av syntetisk materiale. Videre er det i front av terrassen oppmurt en fasademur og anlagt en støpt betongtrapp på 4 trinn ned til opprinnelig terreng. Det ble i forkant av terrasse målt en høyde på ca. 75 80 cm. Etter kommunens tolkning kan dette umulig betegnes som en tradisjonell platting på mark. Som forlengelse av dette terrasseanlegget er det i retning mot eiendommen gnr. 65, bnr. 1186 tilhørende Åge Berg (andre ½-del av denne 2-mannsbolig) oppfylt et område hvor det er blitt isådd plen. Foran denne oppfylling er det oppført en fasademur med en høyde på ca. 1,25 1,30 meter. Både nevnte fylling og fasademur er oppført ca. 30 cm inne på eiendommen til Åge Berg. Denne oppfylling av terrenget har medført at nabo og eier av gnr. 65. bnr. 1186 Åge Berg har fått store problemer overflatevann inn e på sin eiendom. Videre er terrasseanlegg oppført inntil flere nabogrenser uten naboerklæringer fra de berørte naboer med følgende avstander: Gnr. 65, bnr. 1186, Åsvegen 22b hvor Åge Berg er eier: Anlegg oppført ca.0,27-0,30meterinne på hans eiendom. Gnr. 65, bnr. 1170, Åsvegen 20 hvor Snippen as v/wågan er eier: Anlegg oppført ca.0,27 meterfra grense. Gnr. 65, bnr. 1170, Årnfinnvegen 1a og 1b som er en seksjonert eiendom: Anlegg oppført ca. 0,27 meter fra grense. Gnr. 65, bnr. 106, Åsvegen 26 hvor Joans Hoddø er eier: Anlegg oppført ca. 1,95meter fra grense. Klager opplyser at han har fått underskrevet en naboerklæring fra eier(snippen as v/wågan) av eiendommen gnr. 65, bnr. 1170, Åsvegen 20 som gir tillatelse til å bygge 0 meter fra grensa. Dette er korrekt, men naboerklæringen gjelder en annen del av byggeprosjektet(utv.bod) og inkluderer ikkedet omstridte terrasseanlegg i denne saka. Naboerklæringa gjelder tidligere godkjent oppføring av utvendig bod med takterrasse, men derimot er problemet her at takutstikk/takterrasse på boden er bygd ca. 0,22 meter inne på naboens eiendom. Dette forhold er ikke medtatt i denne saksutredning fordi prosjekt tilhører et annet og tidligere byggetrinn og vil bli krevd utbedret/endret i forbindelse med ferdigstillelse, dvs. ved obligatorisk søknad om ferdigattest. Det vises ellers til plan- og bygningsloven 1-6, andre ledd samt 4-1 i veiledning til byggesaksforskriften (SAK10). 11
Videre henvises til plan- og bygningsloven 29-4 "Byggverketsplassering, høyde og avstand til nabogrense" hvor det i 2. ledd står følgende: "Hvis ikke annet er bestemt i plan eller kapittel 11 eller 12, skal byggverk ha en avstand fra nabogrensesom minst svarer til halve høyde og ikke under 4 meter" sitat slutt.videre står det i 3. ledd følgende: "Kommunen kan godkjenne at byggverk plasseres nærmere nabogrense enn nevnt i andre ledd i nabogrense: a) når eier (fester) av naboeiendom har gitt skriftlig samtykke eller b) ved oppføring av garasje, uthus og lignende mindre tiltak", sitat slutt. På grunnlag av ovennevnte lovbestemmelser er oppførte konstruksjoner å anse som ulovlige byggetiltak som helt klart er søknadspliktige, noe som vanligvis betinger naboerklæring før eneventuell kommunal godkjennelse kan gis. Før bygningsmyndighetene eventuelt gir tillatelse til byggetiltak innen en sone på 4 meter langs felles eiendomsgrense skal det vurderes disse tiltak vil medføre klare ulemper for tilgrensende nabo. I veiledning til byggesaksforskriften 4-1 står følgende: "Kommunen kan også unnta tiltaksom har mindre avvik fra de vilkår for unntak som er fastsatt i 4-1. Hva som er mindre avvik må vurderes konkret av kommunen, hvor bla. hensynet til estetikk og sjenanse for nabo og gjenboere vil være relevant i vurderingen", sitat slutt. Er medtattsom grunnlag for ilagt overtredelsesgebyr etter politiske vedtak av 19.03.14. 3. Utvendig ledningsnett. I mottatt klage datert 25.03.14 skriver klager følgende: Vi har samtykket til at ved evt. utskifting av ledningsnett skal montert terrassedekke demonteres på eiendoms innehavers regning. Men forstøtningsmur som har vært siden boligfeltets opprinnelse kan vel ikke erklæres. "selv om vi har rehabilitert støttemur" Samtidig er forstøtningsmuren er en nødvendighet for stabiliteten i terrenget mot nabotomten, sitat slutt. Selv om klager skriver at eventuelle fremtidige kostnader som skyldes nødvendige tiltak på de kommunale ledningsnettet under nytt terrasseanlegg går på hjemmelshavers regning er dette uansett å betrakte som et ulovlig utført tiltak. Ved i igangsettelse avbygge- /anleggsvirksomhet i nærheten av kommunale ledninger skal det før oppstart avklares med Namsos bydrift. Hovedregelen er at det ikke skal bygges over eller nærmere enn 4 meter fra en eksisterende kommunal ledningstrase (Norsk VA-norm pkt. 4.4), men i dette tilfelle ble terrasseanlegget oppført uten at verken byggesaksavdelingen eller Namsos bydrift ble varslet på forhånd. Da Namsos bydrift skulle sanere og oppgradere ledningsnettet høsten 2013 måtte de tre ledninger under nytt terrasseanlegg istedenfor å grave grøft som er vanlig praksis. I denne saksutredning er det vedlagt et kart som viser eksakt beliggenhet på ledningstrase etter fornyelse. Det krevde Namsos bydrift at hjemmelshaver av Åsvegen 22a, Marte Børstad underskrev ei erklæring som påtok seg det økonomiske ansvar ved alle fremtidige tiltak på berørt del av ledningsnettet. Namsos bydrift v/aglen opplyser at det pr. dato ikke er mottatt retur av signert erklæring, en erklæring som også må tinglyses. Ved fastsettelse av overtredelsesgebyret er det vektlagt at nytt terrasseanlegg er ulovlig bygd over eksisterende kommunalt ledningsnett. Er medtattsom grunnlag for ilagt overtredelsesgebyr etter politiske vedtak av 19.03.14. 4. Montering av stolpegjerde ifb. med felles innkjørsel/adkomst I mottatt klage datert 25.03.14 skriver klager at kommunen har montert stolpegjerde i felles innkjørsel/adkomst. Den 30.01.14 foretok kommunens oppmålingsavdeling etter ønske fra Åge Berg en grensepåvisning mot eiendommen gnr. 65, bnr.1161, Åsvegen 24 hvor det ble kun ble påvist og avmerket hvor grensa gikk. Det som i klagen omtales som et stolpegjerde er kun enkle oppsatte merkepinner som lett kan fjernes. Dette er en privatrettslig sak mellom berørte parter i området og er heller ikke en del av den pågående sak som gjelder ilagt overtredelsesgebyr. 12
5. Tidsfrister for kommunen I mottatt klage datert 25.03.14 konkluderer klager med at kommunen ikke har overholdt frister i dette byggeprosjektet, et prosjekt som har gått over lang tid i flere etapper. At dette byggeprosjekt har tatt tid skyldes blant annet uregelmessige forhold fra de ansvarlige i prosjektet, noe som har medført at bygningsmyndighetene etter flere befaringer har valgt å ilegge byggestopp og at det gjennom hele byggeprosessen har vært stridigheter mellom utbygger og tilgrensende nabo og eier av gnr.65, bnr. 1186. (andre ½-del av denne 2-mannsbolig som eies av Åge Berg). Etter en befaring med formål kontroll av innvendige arbeider i kjeller den 21.09.12, ble det oppdaget at det også var igangsatt ikke omsøkte utvendige arbeider som så ut til å komme i konflikt med både kommunale ledninger og nabogrenser. Det ble da gitt muntlig byggestopp for alle ikke godkjente arbeider, noe som i etterkant ble bekreftet i utsendt skriftlig varsle samme dag. I et senere brev fra Namsos kommune datert 26.11.13 ble det utsendt en påminnelse om søknadsplikt for de utvendige arbeider, noe som også ble varslet i et tidligere brev av 17.09.13. I samme brev fra Namsos kommune datert 26.11.13 ble det også forhåndsvarslet om at det ble vurdert å ilegge overtredelsesgebyr, og hvor da firma Byggingeniør Einar Olsen as ble gitt en frist på 3 uker, dvs. nærmere datofestet til 18.12.13 for å komme med en tilbakemelding. Det ble ikke mottatt noen form for tilbakemelding innen fristens utløp, men senere en gang utpå nyåret kontaktet daglig leder Nils Einar Olsen i firma Byggingeniør Einar Olsen as undertegnede saksbehandler på telefon og opplyste at han var uenig i søknadsplikten, men likevel vurderte å sende inn en søknad om ettergodkjenning. Man kan anta at årsak til fortsatt manglende søknad mest sannsynlig skyldes at ansvarlig søker ikke har greid å fremskaffe nødvendige naboerklæringer fra berørte naboer, bla. fragnr.65, bnr. 1186. Når det gjelder frister og varsling for å ilegge overtredelsesgebyr konkluderer bygningsmyndighetene med at dette er utført korrekt ihht. plan- og bygningsloven kap. 32 Ulovlighetsoppfølging Konklusjon: Etter en helhetsvurdering av fordeler og ulemper står bygningsmyndighetene fast på det politiske vedtak av 19.03.14 hvor det ilegges et overtredelsesgebyr på kr 15.000,- opprettholdes. I neste runde vil spørsmålet om tiltaket vil kunne ettergodkjennes, eventuelt ombygges/endres eller rives i sin helhet bli fremlagt for ny politisk behandling i Namsos Plan, byggesak og teknisk drift. Miljømessig vurdering: Tiltaket i seg selv medfører ingen negative miljømessige konsekvenser. Med bakgrunn i saksutredningen, anbefaler rådmannen anbefaler Namsos Plan, byggesak og teknisk driftå fatte følgende vedtak: Politisk vedtak i Namsos Plan, byggesak og teknisk drift av 19.03.14 opprettholdes. Klage fra Byggingeniør Einar Olsen as tas ikke til følge. Saken oversendes til fylkesmannen i Nord-Trøndelag for endelig avgjørelse. Hjemmel for vedtaket er: Plan- og bygningsloven 32-8, Byggesaksforskriften 16-1 og 16-2. For nærmere begrunnelse vises til saksutredningen. 13