Hol kommune Saksutskrift Arkivsak-dok. 15/00074-18 Arkivkode. Geilo-196 Saksbehandler Liv L. Sundrehagen Saksgang Møtedato Saknr 1 Utvalg for plan og utvikling 14.04.2016 16/16 Detaljregulering for Sveinsrud boligfelt B1, Geilo Saken avgjøres av: Utvalg for plan og utvikling vedtar å legge forslaget ut til offentlig ettersyn. Kommunestyret fatter endelig vedtak. Vedlegg: Plankart, 07.01.2016 Reguleringsbestemmelser, 07.01.2016 Planbeskrivelse, 07.01.2016 VA-plan, 20.10.2015 Plan og profil - veialternativ 3, 20.03.2015 Dokument i saken: Se dokumentoversikt i 360. Saksopplysninger: Plantype: Privat detaljregulering Forslagstiller: Stein Georg Verpe Hjemmelshaver: Stein Georg Verpe, gnr 68/5 Plankonsulent: Asplan Viak, Ål Beliggenhet: Ca 2 km vest for Geilo sentrum, like sør for Rv 7. Planareal: ca 35 daa Oppstartsmøte: 29.01.2015 Mottatt planforslag: 11.11.2015 Mottatt revidert planforslag: 28.01.2016 Hovedinnhold: Legge til rette for boligbebyggelse med 19 boenheter med tilhørende friareal og lekeplass i område B1 i kommunedelplan for Geilo. Boenhetene er fordelt på 17 eneboliger og 1 tomannsbolig. Planområdet er i dag ubebygd og består av delvis av tidligere innmarksbeite, skog og dyrka mark. Området grenser til Fossgardfeltet i øst og område bestående av fritidsbebyggelse og boliger i vest. Forhold til overordnet plan: Planområdet ligger innenfor byggeområde B1 i kommunedelplan for Geilo datert 24.06.2010. Området legger til rette for utbygging av 15-20 eneboliger. 1
Planforslaget foreslår en utbygging med totalt 19 boenheter, hovedsakelig eneboliger, i tråd med kommunedelplan for Geilo. For å tilpasse seg til terreng og utnytte planområdet, samt sikre god tilkobling mot eksisterende infrastruktur, er det gjort mindre justeringer i planområdet i forhold til kommunedelplanen for Geilo. Merknader ved varsel om oppstart Det ble varslet oppstart av planarbeid den 05.02.15. Følgende merknader kom inn: Statens vegvesen: Hvis planarbeidet medfører endringer av vei- og trafikkforhold må dette tas med i planarbeidet. Byggegrenser langs riksveier er 50 meter med mulighet på å fastsette byggegrense på 100 meter. Ser det som viktig at direkte adkomster til riksvei saneres og at det blir gode interne forbindelser mot tilliggende boligområder. Fylkesmannen i Buskerud: Grøntstruktur til natur- og friluftsområder langs Ustedalsfjorden må ivaretas. Adkomstløsninger på myrområdene sør for boligområdet bør unngås. Det må redegjøres for hvordan de miljørettslige prinsippene for offentlig beslutningstaking i 8-12 i naturmangfoldloven er vurdert fulgt opp. Tilstrekkelige arealer for lek må sikres. Trafikksikkerhet langs adkomstvei og tilgjengelighet til kollektive transportmidler må vurderes. Støykravene i retningslinje T-1442/2012 må overholdes. Miljøvennlige energiløsninger må utredes og det må vurderes om det skal stilles krav om at byggeområdet skal tilrettelegges for forsyning av varme. Prinsippene om universell utforming må vurderes og sikres gjennom egne reguleringsbestemmelser. Buskerud fylkeskommune: Fylkeskommunen har utført en arkeologisk registrering der det ble funnet en kullgrop i planområdet. Det bes om at utbygger tar kontakt før saken blir sendt til offentlig høring for å diskutere videre hensyn til kulturminne. Espen Bille Larsen: Motsetter seg adkomst via Hjalmevegen/Fossgårdvegen og ber om at alternativene 1 og 2 tas ut ved videre planarbeid. Grunneier av gbnr 67/5 vil motsette seg alternativ 2. Etter det de kjenner til vil også andre som har et eierforhold til veien motsette seg alternativ 1. Svein og Wenche Haagenrud Alternativ 1 og 2 er uakseptable. Beboerne i Fossgårdfeltet er oppbrakte og provoserte ved å få en stor økning av trafikk gjennom feltet, med ca. 50-60 biler. Fra før er det stor trafikk til parkeringsplassen ved badeplassen. I tillegg vil det bli stor trafikk av anleggsmaskiner gjennom mange år. Mener at det må satses på alternativ 3. Med det alternativet berører en ikke eksisterende bebyggelse langs fossgårdvegen og Hjalmevegen. 2
Terry Ward Ber om at alternativ 1 og 2 fjernes fra planen. Fossgårdvegen/Hjalmevegen er allerede tungt trafikkert, smal og til tider dårlig. De siste årene har det vært en del utbygging i Fossgårdfeltet, og det er planlagt mer. Man må kjøre gjennom boligfeltet for å komme til badeplass og Ustedalsfjorden rundt. Det er mange myke trafikanter som bruker veien; barn, turgåere og turister. Veien blir brukt til skigåing, aking og sykling og den har ikke gangfelt /fortau. Den er smal og svingete. Mange avkjørsler er bratte, smale og uoversiktlige. Det er få gode steder å slippe møtende kjøretøy forbi. Ved postkasser langs veien stopper biler og henter post og slår av en prat o.s.v. Utkjørselen fra Fossgårdfeltet til Rv 7 er smal og bratt uten veikant på den ene siden og møter Rv 7 midt i et fotgjengerfelt på samme side av Rv 7. Denne kombinasjonen skaper mange farlige situasjoner, spesielt om vinteren. Det har skjedd en god del utkjøringer og nestenulykker. Åshild Lunåshaug og Kurt Gaustad Ber om at deres eiendom gbnr 67/117 tas ut av reguleringsplanen. Adkomstvei alt. 2 vil forringe tomten deres og boligen betraktelig. Den går gjennom et område som er regulert til landbruk. Adkomstvei alt. 1 er privat og påkostet av boligeierne i dette feltet. Verpe bygget høsten 2014 en ny vei uten nabovarsel i et uregulert område. Har ikke noe i mot utbyggingen av boligfeltet hvis alt 3 blir valgt. Vigdis og Knut Vidar Bæra Alternativ 1 går inn på en privat anlagt vei. Utbedring av veien til forsvarlig bredde vil føre til store inngrep på de tilstøtende eiendommene. Veien gjennom Hjalmen og Fossgårdfeltet er allerede overbelastet med dagens trafikk. Den er adkomstvei for Ustedalfjorden rundt og badeplassen. Med nye tomter på Hjalmen og planlagte tomter på Sveinsrud vil Fossgårdfeltet bli enormt overtrafikkert. Med eksisterende trafikk er utrykt å sykle gjennom området. Alternativ 2 bør forbli urørt av hensyn til dyre- og fuglelivet. Alternativ 3 er det eneste mulige/riktige veivalg. Arne Gullstein Dokken Areal til Gullstein gbnr 67/5 må trekkes ut av planområdet. Adkomst 3 må brukes. Henviser til at utkjøring ved Skarset (Tuftelie) var like bratt og at den ble brukbar. Dagens veg mot Geilo over Gullstein -_Hjalmen og Nordre Fossgard er smal og svært belastet fra før. Ved bruk av adkomst 3 vil all trafikk bli på gbnr 68/5.Det må være en fordel for alle parter. Bjørn Arve Rue Vil anmode om at alternativene 1 og 2 blir strøket, da det eneste logiske alternativet er 3. Dette alternativet sikrer mye kortere tilgang/vei til planområdet og ødelegger ikke nærmiljøet i samme grad. Belastningen og slitasjen på eksiterende vei under benyttelse av alternativ 1 og 2 vil bli enorm under en utbyggingsperiode og også nevneverdig større etter ferdigstillelse av boligfeltet. Eier en stor del av veien som alternativ 1 baserer seg på. Gir ikke tillatelse til ny vei eller trafikk over sin eiendom. For vurdering av innkomne merknader, se pkt 3.2 side 6 i planbeskrivelsen. 3
Miljøkonsekvenser: Utbygging i det aktuelle området er vurdert og godkjent i tidligere planprosesser, jf. kommunedelplan for Geilo. Ifølge planbeskrivelsen er det ikke registrert naturtypelokaliteter som kan defineres som spesielt viktige områder for biologisk mangfold ut fra gjeldende kriterier. Tiltaket vurderes til å ha liten negativ konsekvens for det biologiske mangfoldet i området. De miljørettslige prinsippene for offentlig beslutningstaking i Naturmangfoldloven vurderes å være oppfylt. Helse-/miljø og beredskapsforhold: Området skal tilknyttes Geilo Renseanlegg og eksisterende offentlig vannforsyning. ROS-analysen i planbeskrivelsen konkluderer med at området har høy samfunnssikkerhet. I planbeskrivelsen presiseres det at det langs tomtene 5, 14 og 15 er fuktige drag i terrenget. Dette må en ta hensyn til ved byggesak og i utomhusplan. Økonomiske konsekvenser: Ingen kjente for kommunen. Vurdering: Utbyggingen av område B1 vurderes til å ha positive samfunnsmessige konsekvenser og kan være med å bidra til å styrke grunnlaget for befolkningsveksten på Geilo. Kommunedelplan for Geilo åpner for utbygging av inntil 20 eneboliger i planområdet. KDP nevner ikke etablering av tomannsbolig i planområdet, men det å tilby et variert boligtypetilbud for ulike brukergrupper ses på som positivt. Området tilkobles etablert gang- og sykkelvei til både sentrum og skole. Planforslaget fokuserer på gjennomgående tilgjengelighet til nærliggende grønnstrukturer, og tar på denne måten hensyn til oppfordringen i KDP for Geilo om å sikre tilgjengeligheten til friluftsområdet ned mot Ustedalsfjorden. Det er også planlagt en lekeplass med tilhørende friområde sentralt i planområdet. Trafikkanalysen i planbeskrivelsen konkluderer med at trafikksituasjonen løses best gjennom direkte avkjøring til Rv7. Adkomstvegen har myk linjeføring og er forsøkt optimalisert i det det noe hellende terrenget (se vedlegg). Løsningen tilrettelegger for en fleksibel fremtidig trafikkhåndtering i området med mulig gjennomkjøring i øst, mulige påkoblinger mot Løyte i vest og mulige saneringer av private avkjøringer. Gange og sykling vil fremdeles kanaliseres gjennom Fossgardsfeltet til eksisterende gang- og sykkelvei langs Rv7. For detaljer rundt valg av trafikkløsning, se pkt 4.2 i planbeskrivelsen. I brev datert 21.12.2015 til planfremmer ber kommunen om at det i pkt 4.6 i planbestemmelsene gjøres følgende endringer: «De to første setningene bør tas ut: «Bygninger skal tilpasses eksisterende terreng, landskap og omgivelser. Bygningen skal ha en utforming som harmonerer med omgivelsene». Ber om at følgende setninger isteden innarbeides: «Maksimalt tillatt fylling i terrenget skal være 1,5 meter, målt fra opprinnelig terreng og vinkelrett på fyllingstopp. Forholdet mellom skjæring og fylling skal være 60/40.» 4
I brev datert 28.01.2016 svarer planfremmer: «Viser til brev datert 21.12.2015. Vedlagt følger revidert planmateriale til kommunal behandling. Kommunens anbefalte endringer på planforslaget er fulgt opp med unntak av pkt. 4.6. Vi mener vår formulering i pkt. 4.6 ivaretar intensjonen med kommunens forslag, og at kommunens formulering er unødvendig streng til bruk i boligområder. Formuleringen hører mer hjemme ved planlegging av fritidsbebyggelse i sårbart og/eller eksponert terreng.» Det tilrådes at bestemmelsene endres slik som foreslått i brev fra kommunen datert 21.12.2015, da denne formuleringen er presis og enkel å forholde seg til. Planfremmers forslag til formulering i pkt 4.6 kan oppfattes som utydelig og videre føre til diskusjoner om utforming uten konkrete retningslinjer. Rådmannens innstilling: Utvalg for plan og utvikling vedtar med hjemmel i pbl 12-10 å legge forslag til detaljregulering for Sveinsrud boligfelt B1, Geilo ut til offentlig ettersyn med følgende endring: Pkt 4.6 i planbestemmelsene endres til: «Maksimalt tillatt fylling i terrenget skal være 1,5 meter, målt fra opprinnelig terreng og vinkelrett på fyllingstopp. Forholdet mellom skjæring og fylling skal være 60/40. Terrengforandringer i form av fyllinger og skjæringer og sår i forbindelse med bygge- og anleggsvirksomhet skal etterbehandles/overdekkes og tilsåes/beplantes.» 1. Utvalg for plan og utvikling har behandlet saken i møte 14.04.2016 sak 16/16 Votering Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Vedtak Utvalg for plan og utvikling vedtar med hjemmel i pbl 12-10 å legge forslag til detaljregulering for Sveinsrud boligfelt B1, Geilo ut til offentlig ettersyn med følgende endring: Pkt 4.6 i planbestemmelsene endres til: «Maksimalt tillatt fylling i terrenget skal være 1,5 meter, målt fra opprinnelig terreng og vinkelrett på fyllingstopp. Forholdet mellom skjæring og fylling skal være 60/40. Terrengforandringer i form av fyllinger og skjæringer og sår i forbindelse med bygge- og anleggsvirksomhet skal etterbehandles/overdekkes og tilsåes/beplantes.» RETT UTSKRIFT DATO 15.april.2016 5
6