Saksprotokoll - Planutvalget 08.09.2011 Vedtak: Planutvalget vedtar ihht plan- og bygningsloven 12-11 at forslag til detaljplan for Biejordene boligfelt med plankart og bestemmelser datert 28.06.11, sist revidert 24.08.11, legges ut til offentlig ettersyn. Enstemmig.
ARENDAL KOMMUNE Saksframlegg Vår saksbehandler Nora Moberg Lillegaard, tlf Referanse: 2010/2098 / 4 Ordningsverdi: 1914pua1 Saksgang: Utvalg Nr. i sakskart Møtedato Planutvalget Biejordene boligfelt, forslag til detaljert reguleringsplan 1.gangs behandling Rådmannens forslag til vedtak: Planutvalget vedtar ihht plan- og bygningsloven 12-11 at forslag til detaljplan for Biejordene boligfelt med plankart og bestemmelser datert 28.06.11, sist revidert 24.08.11, legges ut til offentlig ettersyn. Vedlegg: 1 Oversiktskart, kommuneplan 2 Forslag til plankart 3 Forslag til bestemmelser 4 Planbeskrivelse mm Sammendrag: Planforslaget er i tråd med de forutsetninger som ble lagt under behandling av forslag nr. 27 Strømsbu gård (inn mot Biejordene) del av 502/184, ved revisjonen av kommuneplanen. Forslaget er imidlertid noe videreutviklet/ endret i forhold til det skissene i innspillet viste den gangen. Deler av en framstående fjellformasjon i øst er avsatt til byggeområde, noe som virker problematisk i forhold til prinsippet om å bygge på landskapets premisser. Rådmannen vil likevel anbefale Planutvalget å legge saken ut til offentlig ettersyn. Bakgrunn for saken: 2010/2098/4 Side 1 av 5
Plandokumentene er utarbeidet av Asplan Viak AS, på vegne av EiBjor AS. Forslaget er basert på et utbyggingskonsept utarbeidet av Rambøll AS. Hensikten med planforslaget er å legge til rette for utbygging av ca. 90 boenheter i blokk- og småhusbebyggelse, rett sør for Bjønnes. Forslaget omfatter gnr. 502, bnr. 184 og 881, samt deler av gnr. 432, bnr. 509 og gnr. 502, bnr. 1348 for veitilførsel, ca 12 daa til sammen. Området er regulert til landbruksformål i reguleringsplan for Strømsbo Gård og Biejordene, vedtatt 26.01.2006, men er senere omdefinert til byggeområde for bolig i kommuneplanen. Gjennomføring av planforslaget er avhengig av at veien inn fra riksvei 420 i gjeldende reguleringsplan realiseres. Dette er sikret gjennom rekkefølgebestemmelser i gjeldende plan som også følger dette planforslaget. Området disponeres til følgende formål etter plan- og bygningslovens 12-5: Bebyggelse og anlegg (pbl 12-5 nr. 1): boliger BK1 BK5 garasjeanlegg for boliger f_bg1 f_bg2 lekeplass Lek 1 gårdsplass f_gp1 f_gp5 annet uteoppholdsareal f_au1 f_au4 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (pbl 12-5 nr. 2) : kjørevei o_kv1 fortau - annen veigrunn tekniske anlegg - Grønnstruktur (pbl 12-5 nr. 3): friområde o_fri1 Det ble varslet oppstart av planarbeid 14.10.09, dvs før arealbruksformålet ble endret i kommuneplanen. Utbygger mottok følgende merknader, kort referert under, vedlagt som en del av planbeskrivelsen, vedlegg 4; Innkomne merknader m. kommentarer: Fylkesmannen i Aust-Agder, brev datert 20.11.2009: Innledningsvis påpekes at meldingen ikke var vedlagt sjekkliste for miljøverninteresser. Når det gjelder barn og unge, skal det i nærområde finnes arealer der barn kan utfolde seg, og skape sitt eget lekemiljø. Ved omdisponeringer av områder som i dag er i bruk som lekeområder, må det stilles erstatningsarealer. Miljøvernavdelingen forventer at det i tillegg gjøres rede for en sikker skolevei i planbeskrivelsen, og at det er satt av tilfredsstillende lekeareal innenfor planområde. Det bør videre legges vekt på å gi planlagte bebyggelse en utforming som ikke reduserer opplevelsesverdien av turområdet. Bebyggelsen bør plasseres og utformes etter de premisser landskapet legger. Landbruksavdelingen mener det bør avsettes buffersone mot dyrkbar mark mot nord. Kommentar: Det er nå lagt ved sjekkliste for miljøverninteresser. 2010/2098/4 Side 2 av 5
Det er redegjort for sikker skolevei i planbeskrivelsen, og det er avsatt lekeplasser. I nær tilknytning til planområdet er det skogsområder som er avsatt til friområder, med muligheter for fri lek av forskjellig karakter. Deler av BK1 skjærer inn i et viktig landskapselement. Byggegrensene bør vurderes i forhold til landskapet, og dermed trekkes lenger mot vest. Statens Vegvesen, Region sør, brev datert 23.11.2009 Vegvesenet forutsetter at rekkefølgebestemmelsene hva gjelder ny vei og kjøreadkomst fra rv 420 i gjeldende plan følges opp. Det må også gjøres rede for sikker skolevei. Evt. tiltak må tas inn i planen. Videre gjøres utbygger oppmerksom på planlagt ny tunell og vei Myrene-Stoa, og at byggegrensen fra denne veien vil være 50 meter. Den planlagte traséen må nå tas opp til revisjon. Det må ikke tillates tiltak som vanskeliggjør ny regulering av denne veien. Kommentar: Utbygger svarer på dette at planområdet ikke vil komme i konflikt med byggegrensen for framtidig vei til Stoa, og vil heller ikke berøres av en evt. utvidelse av denne veien. Rekkefølgebestemmelser fra gjeldene plan er gjentatt i forslag til bestemmelser. Aust-Agder fylkeskommune, planavdelingen, brev datert 27.11.2009 Planavdelingen minner om at den nordligste delen av planområdet er nærme fremtidig ny vei Myrene- Stoa. Planen er gammel, og må revideres. Planforslaget for Biejordene må ikke åpne for tiltak som hindrer fremtidige gode løsninger for veien. Ellers minnes om de hensyn som skal ivaretas i planarbeidet med tanke på barn og unge, universell utforming og landskap og estetikk. Det må også gjøres rede for sikker skolevei, og settes av tilstrekkelig lekeareal innenfor planområdet. Kommentar: Kommentert over Rådmannens vurdering: Forholdet til kommuneplanen, samfunnsdel og arealdel Byggeområdet ble tatt inn i kommuneplanen ved revisjonen som ble vedtatt 16.juni 2011. Arealet ble omdisponert fra landbruks-, natur-, og friluftsområde til byggeområde for bolig, med følgende konklusjon i saksframstillingen; Området som er omsøkt anbefales omdisponert fra LNF til boligbebyggelse. Da har vi vektet miljømålet om økt konsentrasjon av boligbebyggelse sentrumsnært (lavutslippsamfunnet) høyere enn ivaretagelse av framtidig rekreasjonsareal for dette området. Rekkefølgebestemmelser må innpasses i forhold til VVA. Forutsetninger videre: Det bør være en høy utnyttelsesgrad, fordi det er sentrumsnært, men kvaliteter i forhold til ivaretagelse av natur/lekeområder, terrengtilpasning, sosiale møteplasser, trafikksikkerhet og grønnstruktur internt i området og ut til omkringliggende rekreasjonsareal må påaktes og ivaretas i detaljplanleggingen. Gangveiforbindelse rett øst for og forbi eiendommen må ikke påvirkes negativt, men motsatt: området her bør knyttes til positivt. Området må ikke bygges ut før det er etablert godkjent vegadkomst fra riksveg 420, samt godkjente VA-løsninger. 2010/2098/4 Side 3 av 5
(Rekkefølgebestemmelser.) Vil kreve omregulering av gjeldende reguleringsplan. Følgende ble vedtatt; Omsøkte område omdisponeres fra LNF til boligformål, med de forutsetninger som ligger i saksframstillingen. Vedtaket er fulgt opp ved at planforslaget ivaretar forutsetningene som sitert over, med noen bemerkninger angående terrengtilpasning. Planforslaget er videre i tråd med den arealpolitikken som ble vedtatt, og som er beskrevet i kap. 12 i samfunnsdelen. Dette går bl.a. ut på at kommunen har som målsetting å redusere transportbehovet ved å bygge tettere og nær sentrum, samt å utvikle boligområder med kvalitet og særpreg. Rikspolitiske retningslinjer, forhold til barn og unges oppvekstvilkår Barnas representant har deltatt i internt planforum, og bemerker at det ikke er avsatt plass til sandlekeplasser nær bygningene. Utbygger har endret dette og lagt inn en ekstra lekeplass, slik at det nå er to lekeplasser innenfor planområdet. Området ellers byr på en rekke muligheter for fri lek; Ballbaner, akebakker, trær og variert terreng. Statens Vegvesen har bedt utbygger redegjøre for sikker skolevei. Det er flere muligheter for sikker vei til Stinta skole. Krysning av riksveien er lysregulert. Alternativene består av fortau eller gang-/sykkelvei, eller en smal kjørevei forbi Bjønnes. Universell utforming I følge planbeskrivelsen oppfyller prosjektet alle krav til universell tilgjengelighet og utforming. Det er viktig at planområdet er selvforsynt med leke- og uteoppholdsarealer som er tilgjengelig for alle. I terrenget rundt er det vanskelig å legge til rette for tilgjengelighet. Det vil i tilfellet bety store terrenginngrep, som ikke er ønskelig. Teknisk- og sosial infrastruktur Drift/vei har deltatt på internt planforum, og kravene som ble stilt er imøtekommet på en grei måte. Veistandard og bredder fra reguleringsplan for Strømsbo Gård og Biejordene er videreført i planforslaget. Det skal videre være grei kapasitet for vann og kloakk i område, med flere påkoplingsmuligheter. Dette må avtales underveis. Planområdet ligger i kort gangavstand fra skole, idrettsanlegg, butikksenter, og mange butikker, samt i gangavstand til sentrum med kort, hyggelig gang- og sykkelvei langs bryggene, forbi Varmekrogen. I reguleringsplan for Strømsbo Gård og Biejordene er det gitt muligheter for bygging av barnehage. Miljøkonsekvenser/Biologisk mangfold I følge planbeskrivelsen er det ikke gjort registreringer med hensyn til biologisk mangfold i følge tilgjengelig informasjon hentet fra Direktoratet for naturforvaltning. Landbruk Eiendommen er avsatt til landbruksformål i gjeldende reguleringsplan. Da innspillet ble behandlet i kommuneplanen uttalte kommunens landbruksrådgiver at det er viktig at slike inneklemte landbruksområder, som ikke består av jordbruksarealer blir nyttet til boliger, for å 2010/2098/4 Side 4 av 5
kunne minske presset på dyrka mark. Landbruksforvaltningen hadde derfor ingen merknader til at området ble omdisponert til boligformål. Landskapsvirkninger og estetikk Det er et viktig landskapselement i området, som i dag er i bruk som utsiktspunkt og til lek. Utbygger mener intensjonen er at elementet skal beholdes, og mesteparten av det er regulert til friområde. I følge illustrasjoner ser det ut til å være meningen at man skal kunne gå fra svalganger ut i terrenget, og at elementet beholdes som utsiktspunkt. Under det offentlige ettersynet må det drøftes nærmere om man evt. skal trekke byggeområdet noe vestover, for å spare mer av fjellet. Da kan konsekvensen være at det blir en slukt bak blokkene som også kan virke uheldig. Område vil bli visuelt eksponert i omgivelsene mot Biejordene, men slik bebyggelsen er tenkt plassert opp mot høydedrag mot øst, og trappet ned mot vest, ser det ut til at terrengtilpasningen ellers kan bli god i omgivelsene. Kulturminner Planen forutsetter rivning av et eldre bolighus. Huset er i følge Sefrak-registret bygd i 1886. Det er ombygd flere ganger, har stått tomt i flere år, og har så vidt saksbehandler kan se ingen bevaringsverdige bygningsdetaljer. Tilhørende uthus er også i dårlig forfatning. Kommunen vil ikke motsette seg at disse bygningene rives. Det er steingjerde i grensen mot nord, som må forutsettes bevart. Vest for planområde er det skyttergraver fra 2. verdenskrig, som kan berike område for lek og friluftsliv. Anbefaling Det bemerkes at følgen av utbygging etter vedlagte plankart kan være at verdien av fjellformasjonen mot øst reduseres vesentlig som viktig landskapselement og utsiktspunkt. Dette bør drøftes grundig under det offentlige ettersynet. Rådmannen vil likevel anbefale Planutvalget å vedta at forslaget legges ut til offentlig ettersyn slik utbygger har foreslått. Driftsmessige konsekvenser av rådmannens forslag til vedtak: Drift og vedlikehold av vei, vann- og kloakkanlegg, samt offentlige friområder overtas av kommunen etter ferdigstillelse. Overtakelse av vei, vann og kloakkanlegg samt friområder kan avtales i en utbyggingsavtale. Rådmannen anbefaler at det inngås forhandlinger om utbyggingsavtale jf. plan- og bygningsloven 17-3, jf Bystyrevedtak fattet 25.08.2011. Det er både offentlig vei, og offentlige friområder i planforslaget, som må inngå i en slik avtale. Rådmannen, dato Bente Rist, 31.08.11 2010/2098/4 Side 5 av 5