SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Roar Paulsen Arkiv: 610 C33 Arkivsaksnr.: 06/2001-1 Dato: 07.04.2006 EIERFORHOLD I TEATERKVARTALET INNSTILLING TIL: Formannskapet/Bystyret Administrasjonens innstilling: 1. Skisse til ny eierskapsmodell for bygningsmassen i teaterkvartalet leggges til grunn for videre arbeid 2. Rådmannen gis fullmakt til å foreta anskaffelser som omtalt i saken innenfor en kostnadsramme på 4 mill. kr. Budsjettmessig dekning vil bli lagt fram i forbindelse med 1. tertialrapport 2006. Nils Fr. Wisløff rådmann Arild Eek byutviklingsdirektør
Saksutredning: Bakgrunn/hensikt Bakgrunnen for denne saken er en henvendelse fra Stiftelsen Drammens teater og kulturhus (SDTK) om behov for utskifting av utslitt teknisk utstyr i størrelse ca. 6 7 mill. kr. Stiftelsen ble etablert av Drammens teaterforening (DTF) og Drammen kommune etter gjenreisningen av Teateret etter brannen, og står i dag som eier av hele "Teaterkvartalet", etter at Thunegården i 2003x ble overdratt vederlagsfritt fra kommunen. Som oppfølging av henvendelsen fra stiftelsen ble administrasjonen i Drammen kommune sammen med STDK, DTF og Drammen Eiendom KF enige om å vurdere en ny samarbeidsmodell/ eiermodell for teaterkvartalet. Det er pekt på at Stiftelsen vil være helt avhengig av framtidige kapitalinnskudd fra Drammen kommune for å kunne bevare, rehabilitere og utvikle eiendomsmassen. Stiftelsen er heller ikke organisert for å ivareta rollen som eiendomsdrifter/ utvikler. Til å følge opp dette arbeidet ble det etablert en prosjektgruppe med representanter for de nevnte enheter. I arbeidet med å vurdere alternative løsninger har man også benyttet bistand fra Kommuneadvokaten og Ernst & Young. Partene har utviklet en skisse til ny eierskapsmodell som innebærer at Drammen kommune v/drammen Eiendom KF overtar eierskapet til bygningsmassen i Tteaterkvartalet. Hensikten med denne saken er å prinsippavklare Drammen kommunes holdning til skissen. Gjeldende modell Det ble i 2001 inngått samarbeidsavtale mellom SDTK og Drammen kommune (jfr. vedlegg 4), som innebærer at kommunen skal betale et årlig tilskudd til stiftelsen til drift og nødvendig vedlikehold/utbedringer av bygningsmassen. Tilskuddet, som reguleres årlig i samsvar med utviklingen i konsumprisindeksen, utgjør i 2006 kr 1 080 000,-. Avtalen innebærer videre at DTF disponerer ikke skal betale leie til Stiftelsen. Imidlertid mottar Stiftelsen etter overtagelsen av Thunegården ca. 0,7 mill. kr i årlige inntekter fra leietakere i eiendommen. Gjeldende avtale mellom Stiftelsen og kommunen åpner også for at eventuelle behov for større bygningsmessige investeringer kan tas opp i forbindelse med kommunens budsjettbehandlinger. Forslag til ny modell I regi av den nevnte prosjektgruppen er det vurdert ulike eierstrukturer. Utgangspunktet for dette arbeidet er ønsket om å komme frem til en modell som forhindrer at det oppstår akkumulerte vedlikeholdsbehov knyttet til bygningsmassen. Følgende problemstillinger har blitt vektlagt i disse vurdreringene: Hvem bør eie Stiftelens eiendommer? Hvordan bør en eventuell eiendomsoverdragelse fra Stiftelsen gjennomføres? Bør Stiftelsen oppløses? Hvilke endringer vedr. Stiftelsen vil Stiftelsestilsynet eventuelt kunne akseptere? Prosjektgruppen har valgt å anbefale en løsning som innebærer følgende: 2
Stiftelsen anbefales ikke oppløst, da det antas å være vanskelig å få aksept for dette fra Stiftelsestilsynet. Det legges derfor opp til at Stiftelsen fortsatt skal stå som hjemmelshaver for grunneiendommene i Teaterkvartalet Bygningsmassen overdras fra Stiftelsen til Drammen kommune v/ Drammen Eiendom KF. Verdier som skal legges til grunn er ikke avklart, men bokført verdidt er kr. 110,9 mill. kr. Det antas at en slik overdragelse ikke vil utløse dokumentavgift, men dette spørsmålet vil måtte avklares nærmere. Drammen Eiendom KF vil dermed overta eierskapet til bygningsmassen, med ansvar for vedlikehold, forvaltning og utvikling av Teaterkvartalet. Teaterforeningen (DTF) vil som i dag ha anvaret for den sceniske og kulturellet driften av teateret. Det forutsettes at DTF's økonomiske rammebetingelser til dette formålet skal være minst like gode som i dag. Den skisserte løsningen legger opp til forholdsvis omfattende pengestrømmer mellom de ulike aktørene. Modellen slik den foreløpig er skissert legger opp til en årlig merutgift på 1,0 mill. kr pr. år for Drammen kommune i forhold til årets budsjetterte tilskudd til SDTK og DTF. Merutgiftene er knyttet Dette må ses i forhold til behovet for økt bygningsmessig vedlikehold.sinnsats. Det understrekes i denne forbindelse at de skisserte pengestrømmene i realiteten innebærer at kommunen gjennom sine tilskudd gir Teaterforeningen vederlagsfri tilgang til lokalene, mens foreningen bruker avkastning av sin kapital i Stiftelsen til drift av teatervirksomheten. En kommunal overtakelse av Teaterkvartalet vil forøvrig i utgangspunktet utløse rett til momskompensasjon. Det må imidlertid påregnes at deler av virksomheten i teateret vil falle utenfor kompensasjonsordningen. Det vil således være behov for nærmere avklaringer mht. omfanget av refusjonene. For mer utfyllende omtale av den skisserte modellen og pengestrømmene vises til vedlagte notat av 08.03.06 fra Drammen Eiendom KF (vedlegg 1). Notatet har vært lagt fram for den nedsatte prosjektgruppen, og har også vært forelagt styret for Drammen Eiendom KF som i sitt møte 29.03.06 fattet følgende vedtak (vedlegg2): 1. Styret i Drammen Eiendom KF stiller seg positive til ny eiermodell for Teaterkvartalet som skissert i notat datert 08.03.06 2. Ved en eventuell overtakelse av eierrollen, må Drammen Eiendom KF gjennom leieavtaler sikres økonomiske ressurser til forsvarlig drift, vedlikehold og utvikling av Teaterkvartalet. 3. Spørsmålet om dokumentavgift utredes nærmere Styret i Foreningen Drammens Teater behandlet det nye forslaget til eierskapsmodell i sitt styremøte 06.04.06, og er innstilt på at skissen til eierskapsmodell bør legges til grunn for å forhandle frem ny avtale. Stiftelsen Drammens Teater og kulturhus har ennå ikke formelt behandlet spørsmålet, men styreleder anbefaler skissen. Investeringsbehov i 2006 3
Som nevnt innledningsvis tok Stiftelsen opp behovet for utskifting/utbedring av utsyr mv. for ca. 6-7 mill. kr høsten 2005. Ut fra den akutte situasjonen som hadde oppstått er det allerede gjort anskaffelser knyttet til lyd-, lys- og sceneutstyr for ca. 3 mill. kr. Likviditetsmessig er dette dekket gjennom fremskyndet utbetaling av første del av driftstilskuddet ( som samlet utgjør kr. 5,2 mill i år) til DTF for 2006. Resterende investeringsbehov gjelder svært påkrevet utskifting av styresystemet for scenemaskineriet. Dette er kostnadsberegnet i størrelse 3-4 mill. kr, og må installeres i løpet av sommeren for å være på plass før høstsesongen starter. Det er nødvendig å bestille utstyret i løpet av kort tid. For kommunen vil det være en en fordel om anskaffelsen skjer i kommunal regi, da dette åpner for å dekke utgiftene over investeringsbudsjettet. Dette påregnes i såfall også å ville gi rett til delvis kompensasjon av betalt merverdiavgift. Dette forutsetter imidlertid at kommunen i nær framtid står som eier av bygningsmassen. Kjøp av utstyr som leies ut til andre vil ikke gi rett til momskompensasjon. Før Drammen kommuen engasjerer seg økonomisk, er det imidlertid nødvendig at partene har gitt sin prinsipptilslutning til den nye eierskapsmodellen, slik at investeringen fra kommunens side med rimelig sikkerhet rettes mot eiendom man senere blir formell eier av. Forholdet til Teaterforeningen Forholdet mellom Drammen kommune og teaterforeningen har vært gjenstand for drøfting og prioritering ved to to siste økonomiplan-rulleringene. På grunnlag av eventuell endring i eierforholdene i teaterkvartalet, vil det være nødvendig å foreta en reforhandling av avtalen mellom kommunen og Teaterforeningen. Dette arbeidet ses inn mot høstens behandling av økonomiplan 2007-2010. Konklusjon Det er behov for å etablere et økonomisk samarbeid mellom Stiftelsen, teaterforeningen og Drammen kommune som bidrar til at man unngår etterslep i forhold til nødvendig vedlikehold og utskiftinger bygningsmassen inkl. fast utstyr. Stiftelsen har med utgangspunkt i gjeldende avtale henvendt seg til kommuen nettopp på grunnlag av akutte behov på dette området. Prosjektgruppen har skissert en langsiktig løsning for en tilfredsstillende eiendomsforvaltning. Rådmannen vil tilrå at bystyret gir sin prinsippielle tilslutning til den skisserte modellen. Kommunen er allerede gjennom gjeldende avtale med STDK tungt forpliktet i forhold til drift og vedlikehold av eiendomsmassen i Teaterkvartalet. Det synes derfor fornuftig at ansvaret legges til et profesjonelt miljø gjennom kommunens egen eiendomsbedrift. Samtidig er det også behov for en hurtig løsning på det akutte behovet som Stiftelsen har tatt opp. Det foreslås derfor at rådmannen gis fullmakt til foreta de nødvendige anskaffelser og utbedringer innenfor en ramme på 4 mill. kr. Reforhandlet samarbeidsvtale med Stiftelsen samt budsjettmessig dekning av investeringene på til sammen 6 7 mill. kr forutsettes avklart ved behandlingen av 1. tertialrapport 2006. Finansiell løsning vil avhenge av om det blir tilsutning til den reforhandlede avtalen. 4
Vedlegg: 1. Notat av 08.03.06 fra Drammen Eiendom KF 2. Utskrift av møtebok av 29.03.06 fra styret for Drammen Eiendom KF 3. Protokoll-vedtak fra styremøtet i Drammen Teaterforening 06.04.2006 4. Samarbeidsavtale mellom Stiftelsen Drammens Teater og kulturhus og Drammen kommune, datert 23.04.2001 5