Byrådssak 374/15 Fana, Gnr. 41, Bnr. 670 m.fl., Skiparviken boligområde, Detaljregulering. Arealplan-ID 18180000. 2. gangs behandling ASRO ESARK-5120-201323567-73 Hva saken gjelder: Asplan Viak fremmer på vegne av Skiparviken Panorama AS revidert planforslag for boligområde i Skiparviken i Fana bydel. Planområdet ble avsatt til boligformål i kommunedelplanen, Ny-Paradis, Hop, Nesttun, Nesttun Vest (NHNN) i 2001. Tomten er skålformet og heller ned mot Fritz Riebers veg (Rv 580) og Nordåsvannet. Området er i dag bekledd med storvokst vegetasjon og er synlig fra Troldhaugen. Planforslaget som nå foreligger til 2. gangs behandling har blitt utviklet gjennom en lang planprosess med tre runder med utleggelse til offentlig ettersyn, i 2005, 2010 og 2013. På grunn av innsigelser og nabomerknader har planforslaget gjennom disse prosessene blitt endret blant annet med plassering av bygg, skjerming mot forurensing fra vegtrafikk, formål i strandsonen og antall boliger er redusert henholdsvis fra 230, 140, 109 stk. Området har atkomst via Sundts vei fra Nesttun. Vegen er i senere år opprustet som to felts kjøreveg med fortau, og gjennomført på bakgrunn av utbyggingsavtale mellom utbyggingsaktørene i området. (Saken hadde tidligere, saksnummer 200410739.) Kort planhistorikk: 1.Offentlig ettersyn i 2005, utløste innsigelser fra fylkesmannen i Hordaland og fra Riksantikvaren. Innsigelsene gjaldt ulike miljøaspekter/forslag om båthavn, og kulturminnehensyn begrunnet i et for stort utbyggingsvolum, 230 boliger i et område med sterke kulturminneinteresser. 1
2005 Fordel : Høy arealutnyttelse sett ut fra et overordnet miljøperspektiv. Delvis miljølokk. Ulempe: For massive volum i nærområdet til Troldhaugen, bl.a på Huldrehaugen. Båthavn. 2.Offentlig ettersyn i 2010, utbyggingsomfanget er redusert fra 230 til 140 boenheter, fordelt på 6 større blokker. Tidligere forslag om delvis miljølokk over nordgående kjørebane på Fritz Riebers veg (Rv 580) var tatt ut og erstattet med geomur. Strandsonen ble foreslått som friområde lagt på utfylte masser. Planforslaget utløste nye innsigelser fra fylkesmannen i Hordaland og Hordaland fylkeskommune. Planen ble ikke vurdert som god nok i forhold til luft-/støyforurensing og hensynet til kulturminne-interesser. Det var også et sterkt engasjement fra naboer og interesser knyttet til Troldhaugen, der alle motsatte seg den foreslåtte utbyggingsformen. Positivt: Konsentrert bygningsplassering, store og sammenhengende grøntarealer. God avstand til hovedveg. Gjesteparkering plassert ved atkomst bak bebyggelsen. Negativt: Store blokker i inntil 7etasjer. Stort avvik fra strøkskarakter. Massiv motstand 7 etasjes blokker i 2010. 3D-visualisering sett fra Troldhaugen. 3.Offentlig ettersyn i 2013, planforslaget er nå omarbeidet til 10 mindre leilighetbygg. I maks fire etasjer. (Uheldig utsprenging i søndre del, ved bygg 6.) Bebyggelsen er søkt tilpasset volumer på eldre villabebyggelse i området, mindre høyde, bygningsvolum og mindre skjæring. Arkeologiske undersøkelser er gjennomført, og fornminne er registrert og foreslått sikret med hensynssone i planforslaget. Fortsatt en del naboprotester. Fylkeskommunen opprettholder sin innsigelse til kultuminnehensyn fra det offentlige ettersynet i 2010. Fordel: Mindre bygningsvolum, 2-4 etasjer. Forminnet sikret som del av grøntareal. 2
Ulempe: Vesentlige terrenginngrep. Bygg 6 i synsfeltet fra Troldhaugen, med store skjæringer i bakkant. Kulturminne Bygg 6 Illustrasjonsplan, 2013. Oppriss av planforslag i 2013: 4. Revidert planforslag til 2. gangs behandling 2015 Fordel: Bygg 6 utgår. Parkering på bakkeplan utgår, P-dekning redusert fra 1.4 til 1.2 pr 100 m 2. Ulempe: Økning til 5 etasjer på to bygg- redusert naboutsikt. Kulturminne under bakkeplan utgår. 2 lave bygg i stedet for Bygg 6 Illustrasjonsplan, 2015 I stedet for bygg 6. plasseres 2 lavere bygg på areal med automatisk freda kulturminne i grunnen Oppriss av planforslag i 2015: Beskrivelse av foreliggende planforslaget til 2. gangs behandling 2015 Bebyggelse / tomteutnytting / terrengoppbygging Totalt antall boenheter er redusert til 109 stk. Utnyttelsesgraden for BB1 % = 110 % BRA og for BB2 = 115 % BRA. Tillatt utnyttelse for eneboliger er 50% BRA. Det vises nå 11 leilighetsbygg i 2-5 etasjer, fordelt over byggeområdet slik at det blir to felles grøntarealer liggende mellom en fremre og bakre bygningsrekke. To sentrale problemstillinger har vært å ivareta de visuelle kvalitetene sett fra komponistboligen på Troldhaugen og å ivareta et automatisk fredet kulturminne innenfor planområdet. I foreliggende forslag er ett bygg (bygg 6) tatt ut for å dempe terrenginngrepene og fjernvirkningen sett fra Troldhaugen. I stedet foreslås det nå to mindre leilighetsbygg i to etasjer på areal med automatiske fredet kulturminne i grunnen. Fylkeskommunen har i prosessen varslet innsigelser til begge disse forholdene. 3
Fornminnet må dermed søkes frigitt av Riksantikvaren, noe som fremdeles innebærer en usikkerhet da fylkeskommunen har knyttet innsigelse til planforslaget. Planforslaget forutsetter en større oppfylling av det skålformede terrenget ned mot Fritz Riebers veg (Rv 580) med en geomur (jord/steinvoll med vegetasjon) som avgrensing av utfyllingen og skjerm for å sikre tilfredsstillende luft og støykvalitet for boliger og utearealene. Landskapsanalyse I forbindelse planarbeidene for Skiparviken boligområde og tilsvarende planarbeid for Skjoldnes ca 200 meter lenger sør, ble det utarbeidet synlighetsanalyser / landskapsanalyser som viser disse områdene sett fra Troldhaugen, (vedlegg L) På bakgrunn av den relativt nære beliggenheten til Troldhaugen, har det vært stort fokus på den nasjonale verdien av dette kulturminnet, bl.a av Hordaland fylkeskommune, men også av media og nabointeresser. Synlighetsanalysen/ landskapsanalysen er ikke oppdatert etter 2009, men reviderte fotomontasjer nedenfor viser samme situasjon. Huldrehaugen Fotomontasje sett fra komponisthytten. Plassering i terreng beregnet i datamodell Interne veier og friområde langs sjø Intern adkomstveg tar av i enden av Sundts veg ved busslommen. Den interne vegen er en to felts veg med fortau. Parkering er lagt til garasjekjellere under nye bygg. Vegen føres videre i kulvert under motorvegen og planlagt geomur og oppfylt terreng ned til friområde, naust og to eneboliger. På denne strekningen er veien redusert til ett kjørefelt. Tilgrensende plan mot sjø i nord. Veien ned til strandsonen er foreslått som offentlig vei og skal fungere som gang- og sykkeladkomst til regulert friområde vest for Rv 580, på fylling i Nordåsvannet, (Skiparviken, vedtatt i 2013, bystyresak 4
222/13). En del av dette friområdet, markert med rød ring i illustrasjonsplanen nedenfor t.h., inngikk i angjeldende planområde ved offentlig ettersyn. Området er nå tatt ut da den ble tatt inn i nevnte plan for Skiparviken. Det er imidlertid knyttet rekkefølgebestemmelse til opparbeiding av dette området i foreliggende planforslag ( 1.3.4.). Hensikten er å sikre friområde til de nye boligene. Samtidig vil beplantning i friområdet bidra til demping av det visuelle uttrykket av dagens støyskjerm langs motorvegen. Reguleringsplan for sjøområdet i Skiparviken, plan ID 62530000 Foreliggende planforslag har rekkefølge krav om opparbeidelse av vist friområde i tilgrensende plan for Skiparviken Strandarealene vest for naustområde i angjeldende plan, er avsatt som grøntstruktur og med hensynssone bevaring av steinbrygge, merket H570. Det aktuelle området er i dag privat eid. Det har vært vurdert å sikre området som offentlig friområde, men vurderes ikke å være nødvendig så lenge allmenn tilgjengelighet er sikret gjennom friluftsloven. Turvegen mot sør er foreslått som offentlig forbindelse mellom de to tilgrensende planområdene i nord og sør, Skiparviken- Skjoldnes, og vil gi offentlig adkomst til badeplass i Skjoldabukta. Kulturminner I planprosessen ellers har hovedfokus vært på det overordnede kulturminnehensynet som er knyttet til fjernvirkningen av prosjektet sett fra Troldhaugen. Saken har hatt fokus i media. Inni planområdet er det gjort et funn av automatisk fredet kulturminne. Lokaliteten består av en steinalderboplass, et ildsted fra yngre bronsealder og et dyrkingslag fra romertid/folkevandringstid. Planforslaget foreslår oppfylling og bebyggelse på området. Andre kulturminne som er sikret i planforslaget, er kaianlegg i grøntområdet ved naustene, rester av gammelt hageanlegg og mur nord i området og en steingard langs atkomsten til området i Skiparviklien. Steingarden er i konflikt med Trafikketatens krav til veg- og fortausbredder. 5
Innsigelser Fylkeskommunen har i planprosessen varslet innsigelse mot planforslaget som de mener ikke tar tilstrekkelig hensyn til et automatisk fredet kulturminne i grunnen og kunstnerhjemmet Troldhaugen og landskapet rundt. Fagetaten har hatt drøftinger med Fylkeskommunen om man ut fra en helhetsvurdering kan frigjøre kulturminnene i grunnen når prosjektets fjernvirkning og tilpasning til terrenget og landskapet gis høye kvaliteter, samt at planen vil tilføre området en rekke nye kvaliteter som oppgradert adkomstvei fra Nesttun, offentlig tilgang til strandsonen og opparbeiding av friområde med vegetasjonsbelte som også vil kunne dempe fjernvirkningen av støyskjermen langs fylkesveien sett fra Troldhaugen. Hordaland fylkeskommune har i brev 18.11.2014 imidlertid bekreftet at de opprettholder innsigelsen. ROS-analyser Det er utarbeidet egen rasrisikovurdering, temarapport for støy, luftforurensing, og eventuelle hendelser og konsekvenser av utfylling i strandsonen. Plankart og bestemmelser er utarbeidet for å imøtekomme nødvendige krav i ROS-analysen. Det er opplyst fra forslagstiller at det er tilnærmet massebalanse når utfylling i sjøen holdes utenfor. Bestemmelser sikrer at det foretas geotekniske undersøkelser og at det utarbeides anleggsplan for massehåndtering. Når det gjelder utfylling i strandsonen foreslås disse i samsvar med føringer gitt i offentlig reguleringsplan for steinfylling i Skiparviken. Luftforurensing Oppdatert luftforurensingsrapport har data fra 2013. Kart med luftforurensningssoner viser at uteoppholdsarealer og den vestlige bygningsrekken i det reviderte planforslaget nå ligger i grensen mot akseptable nivåer gitt i gjeldende regelverk for luftkvalitet, svevestøv, PM 10 og nitrogendioksyd, NO 2. Foreslått geomur vil ha en avbøtende effekt. Støy Støyrapporter sist oppdatert i 2013, er basert på en forventet trafikkutvikling frem til 2020. Støyberegningen forutsetter etablering av den planlagte 9-12 meter høye geomuren med ca 1,5 meter skjerm i glass på toppen. Dette vil sikre at felles utearealer ligger innenfor maksimalgrensen på 55 db. For bygninger som ligger i gul støysone (55-65 db), kreves det at private balkonger må ha rekkverk eller innglassing for å sikre gode nok forhold på private uteareal, i kombinasjon med balansert ventilasjon og krav om soverom på stille side. Støyberegningen forutsetter også en utbedring av eksisterende støyskjerm nærmest Troldhaugen som skal kles med en støyabsorberende overflate mot kjørebanen for å redusere refleksjon av støy. Utfyllende opplysninger i planbeskrivelse For utfyllende opplysninger om planforslaget, se vedlagt fagnotat og forslagsstillers planbeskrivelse samt aktuelle rapporter og illustrasjoner. Innkomne merknader og uttalelser ved 3. offentlig ettersyn i 2013 Det kom inn 9 private merknader og 13 uttalelser fra høringsinstanser. Merknadene fra offentlig ettersyn i 2005 og 2010 er oppsummert og kommentert av plankonsulenten og er vedlagt saken. Disse er gjennomgått av fagetaten i de ulike fasene. I denne saken er det uttalelsene og merknadene ved den siste formelle høringen i 2013 som legges til grunn. Her nevnes noen hovedmomenter: 6
Naboer, Troldhaugen: -EGM (Edvard Grieg Museum)Troldhaugen: Viser til at tidligere uttalelser til planen fortsatt står ved lag og er vesentlige. Ønsker reduksjon av antall boliger og grønne korridorer. Ber om at anleggsarbeid med støy legges utenfor museets konsertsesong. - Naboer protester mot tap av utsikt pga byggehøyder og tett plassering av bygg. Andre tema er: - Tap av sol. - Synspunkt på detaljtegninger. - Økt trafikk på boligveger. - Krysset på Nesttun er ikke dimensjonert for økt trafikk. - Villaklausuler gjelder i området. - Viser til gamle parkeringsavtaler etter motorvegskjønnet. - Kjørevegrett til sjøeiendommer ønskes beholdt. Offentlige høringsinstanser - Fylkeskommunen innsigelse- hensynet til nasjonale kulturminneinteresser - NVE: Innsigelse til at potensiell skredfare ikke er utredet - Trafikketaten. Ønsker separat offentlig gang- og sykkelatkomst i egen trase og privat atkomstveg til blokkene. Vegstandard ikke vurdert som akseptabel. - VA-etaten: Etterlyser oppdatert VA-rammeplan. - Rådet for byforming og arkitektur: Anbefaler reduksjon av antall bygg, sikring av kulturminner. - Byantikvaren: Mener planen ikke innfrir føringer gitt i overordnede planer om å ivareta kulturminner. Foreslår dessuten kompenserende tiltak i vegetasjon og landskap. - Grønn etat: Kritisk til parkering på bakkeplan. Ber om at arealer til grøntformål må oversendes grønn etat for kvalitetssikring- innarbeides i bestemmelsene. Endringer etter offentlig ettersyn i 2013 Endringene som er foretatt etter offentlig ettersyn fremgår av planbeskrivelsen. Kort oppsummert innebærer endringene: Parkering på bakkeplan er fjernet Tidligere bygg 6 er tatt ut av planen, for å ivareta hensynet til utsikten fra Troldhaugen Bygg 11 og 12 er lagt til, som kompensasjon for bygg 6 Hensynssone for fornminne er tatt ut fornminnet bevares ikke Etasjehøyden er økt på to bygg til en inntrukket 5 etasje. Friområde ved Nordåsvannet er tatt ut da det inngår i vedtatt offentlig plan, bystyresak 222/13. Planmateriale er oppdatert i henhold til endringene. Noen rapporter om støy, luftforurensing mv er ikke oppdatert, siden planforslaget ikke er vesentlig endret i forhold til situasjonen i 2013. Fagetatens vurdering Nedenfor følger en kort oppsummering av fagetatens kommentarer til de viktigste hovedproblemstillingene i saken. For mer utfyllende opplysninger henvises til fagnotatet: Innsigelse fra Hordaland fylkeskommune Fagetaten støtter forslagsstillers ønske om å fremmer dette siste reviderte planforslaget til sluttbehandling selv om det foreligger innsigelse. Dette anbefales bl.a på bakgrunn av drøftingsmøter med Hordaland fylkeskommune i 2014, der det ble gitt signaler om at fornminnet kunne vurderes frigitt dersom det ble foretatt justeringer av bygningsvolum og plassering, blant annet av bygg 6. Fornminnet under grunnen vil uansett være vanskelig å bevares i en naturlig sammenheng, da det vil være nødvendig med omfattende sprenging og oppfylling i hele planområdet. I avveiningen mellom de to kulturminnehensynene ble det uttrykt at hensynet til Troldhaugen var prioritert. 7
Fagetaten viser til at forslagsstillers ønske om at planen legges frem for bystyret kan gjøres med hjemmel i Pbl. 12-11, da planforslaget er i samsvar med overordnet plan. Utnyttelsesgrad/ byggehøyder Planforslaget viser en grad av utnytting på 110 % BRA i BB1 og 115 % BRA i BB2. Planforslaget har følgelig en noe høyere utnyttelse enn hva det legges til rette for i gjeldende kommuneplanen (BRA 60%) og kommunedelplanen for området ( BYA maks 50%). Fagetaten anbefaler foreslått utnyttelse under henvisning til prinsippsak om arealbruken og at det er gjort en utdyping av kommunedelplanens bestemmelser i dette området, Byrådssak 1354-03: Pkt 5 I områdene Skiparviken og Skjoldnes kan det, med bakgrunn i områdets karakter og store investeringer i skjerming mot støy og forurensning, åpnes for en noe høyere utnytting enn fastsatt i kommunedelplanen, forutsatt at man tilfredsstiller øvrige krav til bokvalitet Reguleringsforslaget med mindre leilighetsbygg i 2-5 etasjer er nå i samsvar med føringer for reguleringsplaner gitt i kommuneplan og kommunedelplanen. Det kan gjennom detaljplaner gjøres konkrete vurderinger av tetthet og utforming. Fagetaten vil likevel bemerke at det både av hensyn til utsikt fra naboer og av hensyn til landskapet, er ønskelig å redusere byggehøyder til under 5 etasjer. I forslag til vedtak foreslås dette for hus 1. Utbyggingskarakteren Karakteren til omkringliggende områder preges av store og mindre villaer i et grønt landskap. Fagetaten påpeker at foreliggende planforslag i løpet av planprosessen er vesentlig redusert og er nå i større grad tilpasset eksisterende bebyggelse i høyder, volum og tetthet. Synspunkter gitt i forhold til fjernvirkningen fra Troldhaugen og nabolaget vurderes således å være imøtekommet. Fagetaten bemerker at tiltaket vil medføre større utsprenging og oppfylling av dagens terreng, og fjerning av det meste av vegetasjon. Terreng og vegetasjon må derfor reetableres mellom en relativt tett plassert bebyggelse. Det kan være usikkert hvor mye ny vegetasjon som det er mulig og ønskelig å reetablere. Det påpekes videre at på sjøsiden vil etablering av en steinfylling gi nye muligheter for etablering av dempende vegetasjon opp mot dagens støyskjerm. Sammenhengen med en planlagt utbygging på Skjoldnes vil ha betydning for den estetiske opplevelsen av landskapet i dette området. Sol, Det er utarbeidet sol/skygge diagram for kl. 15 ved vår/høstjevndøgn og kl 18.00 mai - juni kl 20.00. Fagetaten påpeker at solforholdene er best om sommeren både for naboer og planlagt bebyggelse. Ved høst og vårjevndøgn vil det på kveldstid oppstå en del slagskygge. Utsikt Naboene vil få noe redusert utsikt. Dette slår mest inn i forhold til byggeområde BB1, som gir konsekvenser for eiendommene gnr 41/626 og 41/507. Fagetaten påpeker at utsikten også i dag er begrenset på grunn av høy vegetasjon, men foreslår likevel at bygg 1 reduseres med en etasje. (Bygg 6 nedenfor foreslås også fjernet, men det er på grunn av fjernvirkningen.) Uteoppholdsarealer/ lekearealer Planen viser felles utearealer mellom blokkene, som ligger vestvendt. Grøntområdene holder Bygg 6 foreslås fjernet Bygg 1 foreslås redusert med en etg 41/626 8
tilfredsstillende kvalitet når det gjelder støy- og forurensingsforhold og solforhold, jfr illustrasjoner og rapporter som viser dette. Fagetaten har ikke noe å bemerke til de avsatte arealene. Støy Kommuneplanens arealdel tillater ikke nye boliger i områder som krever innglassing av balkonger utenom i sentrumsområder. Men utfra områdets beliggenhet tett ved trafikkåren og den lange planhistorien der området ble avsatt som byggeområde i kommunedelplanen for Ny-Paradis- Hop - Nesttun, påpeker fagetaten at behovet for spesiell tilrettelegging mot støy har vært en forutsetning for å kunne utnytte området til boligformål. Fagetaten har derfor ikke noe å bemerke til at innglassing foreslås som et tiltak, men er kritisk til at 4 av leilighetene ikke vil få 1 soverom på stille side. Trafikkforhold Veiutformingen internt i planområdet følger ikke fullt ut Trafikketatens krav til veiutforming for offentlig overtakelse. For å imøtekomme kravet fra Trafikketaten foreslår fagetaten at det legges inn en fleksibilitet og justeringsmulighet i planen slik at kravene kan oppfylles ved godkjenning av tekniske detaljplaner. Kulvert Kulverten under Fritz Riebers veg (Rv 580) som fører ned til Nordåsvannet, er foreslått forlenget pga geomuren og terrengfylling. For at kulverten skal føles trygg og hyggelig, foreslår fagetaten at det innarbeides et krav i bestemmelsene om at kulverten må gis en god belysning- og materialvalg. Geomur-godkjenning For å imøtekomme merknad fra Statens vegvesen er det innarbeidet krav til godkjenning av geomuren i Vegdirektoratet. Universell utforming Det forutsettes at kravene om universell tilgjengelighet i TEK10 følges i byggesaksbehandling for byggeområdene. Det legges opp til at bebyggelses skal tilrettelegges med universell standard. Veien ned til friområdet har ikke universell utforming. Det er derfor i tilknytning til friområdet lagt til rette for et mindre areal til handicapparkering (ellers ingen offentlige parkerings-plasser). Utfyllingsområdet Fagetaten mener at planlagt friområde på fylling, på lang sikt, vil kunne ivareta allmennhetens tilgang til sjø på en god måte. Men tidspunkt for gjennomføring er pr. i dag noe usikker. Det er imidlertid lagt inn rekkefølgekrav om opparbeiding av del av strandsonen langs Fritz Riebers (Rv 580). Illustrert gangvei / sykkelveg og grønt beltet vil sikre at området tilføres nye kvaliteter som bedre tilgjengelighet til strandsonen og tilføring av jordsmonn for ny vegetasjon som kan vokse opp og etter hvert dempe veganleggets visuelle virkning mot Troldhaugen. En mulig fremtidig gangforbindelse mot Troldhaugen via friområdet på fylling eller via BB2 drøftes i fagnotatet. Skjær og brygge ved naustområde Fagetaten anbefaler at skjær og brygge ved naustene reguleres til «grøntstruktur». Da imøtekommes grunneiernes ønske om at området skal være i privat eie. Samtidig vil friluftsloven sikre at området er allment tilgjengelig. Et evt. senere erverv til offentlig friområde vil trolig også være mulig innenfor dette formålet om det skulle bli aktuelt. 9
For å sikre allmenn tilgjengelighet til strandsonen og offentlig friområde på Skjoldnes, foreslås turvegen mot sør regulert med offentlig eierskap, o_tv. VA / Overvannshåndtering VA- etaten ber om at det innarbeides en hensynssone i plankartet som kan ivareta gjennomføring og samkjøring av VA-ledning, også i retning Skjoldnes. Fagetaten påpeker at dette må rettes opp på plankartet før kunngjøring av en vedtatt plan slik det er innarbeidet i forslag til vedtak. Oppsummering av fagetatens merknader Fagetaten påpeker at planprosessen har vært krevende. Det har vært mye fokus i media rundt hensynet til Troldhaugen og innsigelsen fra Hordaland Fylkeskommune. Forslagstiller har søkt å imøtekomme en rekke ønsker som reduserte bygningsvolumer og krav om skjerming mot støy og luftforurensing (geomur). I tillegg har det vært et krav at boligprosjektet skulle bidra til en opprusting og tilrettelegging av Sundts veg og fylling i sjø for å sikre allmenn ferdsel i strandsonen langs Nordåsvannet og tilgang på friområde ved sjø. Fagetaten støtter forslagsstillers ønske om å fremme det siste reviderte planforslaget til sluttbehandling der bygg 6 er tatt ut av hensyn til fjernvirkningen fra Troldhaugen. Bygg 6 erstattes av to lavere bygg på område med automatisk fredet kulturminne. Dette fremmes selv om det foreligger innsigelse både i forhold til Troldhaugen og automatisk fredet kulturminne under bakken. Fagetaten mener at om man skal velge mellom de to bevaringshensynene, så bør hensynet til Troldhaugen veie tyngst. Fagetaten anbefaler foreslått grad av utnyttelse under henvisning til overordnede prinsippavklaringer, men mener bygg på 5 etasjer bør reduseres med en etasje. Bygningsstrukturen er nå tilpasset områdets villamessige karakter med store bygnigsvolumer i grønt landskap. Fagetaten har ingen store innvendinger mot hvordan sol, utsikt og støy håndteres i planforslaget. Fagetaten foreslår at Trafikketatens merknader angående veibredder imøtekommes ved foreslått endring i reguleringsbestemmelsene der dette kan håndteres ved godkjenning av teknisk detaljplan. Kulverten anbefales gjort mer opplevelsesrik og hyggelig ved hjelp av lyssetting. Dersom det som følge av bystyrets vedtak gjøres endringer av innsendt planforslag må plankart og bestemmelser og øvrig planmateriell opprettes før kunngjøring. Foreliggende innsigelse til kulturminner er ikke løst. Byrådets anbefaling Byrådet slutter seg til fagetatens anbefaling oppsummert ovenfor. Planprosessen har som fagetaten påpeker vært lang og krevende. Planforslaget er i samsvar med overordnede planer når det gjelder fortetting. Byrådet mener det er viktig for Bergens identitet og omdømme å ivareta landskapet og de landlige omgivelsene rundt kunstnerhjemmet Troldhaugen. Planforslaget er i løpet av planprosessen forbedret betydelig. Antall boenheter og volumene er redusert. Byggene har fått en god plassering i landskapet og terrenget. Et dominerende bygg (bygg 6) med en høy skjæring er fjernet og er erstattet med to mindre bygg plassert mer sentralt i området. Dette bidrar til at området kan få en bedre og mer helhetlig karakter sett fra Troldhaugen. Bebyggelsen består av flere enkeltbygg med volumer som gjenspeiler skalaen til eksisterende, store villabebyggelse. Utsikten fra foreslått og eksisterende bebyggelse bak er ivaretatt. Flere av de foreslåtte boligene ligger utsatt til for støy og luftforurensing, men dette er løst med krav om avbøtende tiltak i form av geomur og skjerming. Prosjektet har ved opprusting av Sundts vei, allerede bidrag til nye kvaliteter i lokalområdet. I tillegg sikres sammenhengende gangvei til grøntområder i strandsonen gjennom rekkefølgekrav. I dette tilfellet mener derfor byrådet at bevaring av automatisk fredete fornminner under bakken må kunne vike og at 10
man som avbøtende tiltak bør kunne formidle historien til disse kulturminnene på andre måter, slik at kunnskapen kommer lokalområdet og byen til gode. Av hensyn til fjernvirkningen fra Troldhaugen og omgivelsene rundt den, er det ønskelig at det arrangeres en arkitektkonkurranse for det planlagte boligområdet slik at det får en høy arkitektonisk og visuell kvalitet som kan berike områdets kvaliteter ytterligere. Foreliggende planforslag synes ellers å ha imøtekommet innkomne merknader for øvrig på en god måte. Byråden viser ellers til forslagsstillers planbeskrivelse der kapasitet innen barnehage og skole beskrives. Skolebruksplanen 2007-2016 legger til grunn at det er planlagt 250-300 boliger i området til Midtun skole. Elevtallet er likevel forventet å være ganske stabilt og det er ikke lagt opp til utvidelse av Midtun skole. Etter at Apeltun barneskole stod ferdig i 2003 kan det bli aktuelt med endring av opptaksområdene slik at Midtun får økt kapasitet. Skjold barneskole ligger også i rimelig nærhet og vil kunne avlaste Midtun skole ved evt overbelegg. Etter utvidelse av Hop ungdomsskole og ferdigstilling av Rådalslien ungdomskole høsten 2008 er det tilstrekkelig kapasitet også på ungdomstrinnet. I reguleringsplan for Ramstad gård, plan nr P 1748.00.00 er det satt av areal til barnehage. Denne barnehagen skal i følge kommunedelplanen betjene de nye utbyggingsområdene i Nesttun Vest deriblant utbyggingen på Skjoldnes. Ved ny rullering av skolebruksplanen i 2015 vil disse forholdene bli oppdatert. På bakgrunn av en helhetlig vurdering og der fordelene vurderes å være større enn ulempene, anbefaler byrådet foreliggende planforslag selv om det foreligger innsigelser. Dette medfører at innsigelsene i saken må mekles hos fylkesmannen, når innstilling fra KMBY foreligger og før bystyrets behandling. Begrunnelse for fremleggelse for bystyret: I henhold til plan og bygningslovens (2008) 3-3, 2.ledd, ligger det til bystyret selv å vedta reguleringsplan, jfr. 12-12. Komite for miljø og byutvikling skal avgi innstilling i saken. Byrådet innstiller til bystyret å fatte følgende vedtak: 1. I medhold av plan- og bygningsloven av 2008 12-12, jf. samme lovs 12-11, vedtas følgende: A. Fana, Gnr. 41, Bnr. 670 m.fl., Skiparviken boligområde, Reguleringsplan, Arealplan-ID 18180000, vist på plankart sist datert 27.04.15 med følgende endring a) Byggehøyden på hus 1 reduseres med en etasje. B. Tilhørende reguleringsbestemmelser datert/revidert 07.05.15 med følgende tillegg: a) Før det gis igangsettingstillatelse for nybygg etter plan- og bygningslovens 20-1 i felt BB2 må kulturminner under bakken være utgravd og det må foreligge en plan for hvordan informasjon om funnene kan synliggjøres innenfor planområdet. b) 3.1.2 Kjøreveg, fortau og annet vegareal skal opparbeides i samsvar med bredder og kurvatur som vist på plankartet. Det kan ved godkjenning av tekniske detaljplaner gjøres mindre avvik på +/- 1,5 meter fra regulerte veglinjer for å imøtekomme krav til offentlig standard på fortau, og for å gi nødvendig areal for drift av veganlegg. c) 3.1.3 Supplering i siste setning: Kulvert skal ha en god, tidsriktig og opplevelsesrik lyssetting. C. Plankart og bestemmelser suppleres i samsvar med kommende godkjenning av VA-rapport. 2. Det anmodes om at kunnskapen om kulturminnene i grunnen gjøres tilgjengelig på informasjonstavler eller lignende i lokalområdet. 3. For å sikre høy kvalitet oppfordres det til å arrangere arkitektkonkurranse for boligområdet. 11
Dato: 6. oktober 2015 Dette dokumentet er godkjent elektronisk. Martin Smith-Sivertsen byrådsleder Henning Warloe byråd for byutvikling, klima og miljø Vedlegg: Fagnotat datert 20.5.2015 med følgende vedlegg: Plankart datert 27.4.2015 Reguleringsbestemmelser, datert 7.5.15 Forslagsstillers planbeskrivelse, datert april 2015 Merknad offentlig ettersyn og oppsummering av endringer, datert 23.4.15 Utkast oppsummering merknader etter offentlig ettersyn, datert 3.3.2010 Illustrasjonsplan datert 10.3.15 Terrengsnitt A-A datert 10.3.15 Terrengsnitt B-B Terrengsnitt C-C Terrengsnitt E-E Terrengsnitt F-F Soldiagram 11.3.15 Luftforurensingsrapport 20.8.13 / 24.10.13 Støyrapport 18.6.13 Ingeniørgeologisk rapport 14.3.13 Skredfarevurdering datert 24.2.15 Konsekvenser av kulturminnet Troldhaugen 18.9.2009 Uttale fra Hordaland fylkeskommune datert 18.11.2014 12