EiEndomsrapport 2013

Eiendomsrapport 2013

ASTRUP FEARNLEY AS Fearnleys Asia Singapore Pte. Ltd. Rodskog Shipbrokers Ltd. Fearnleys AS Fearnley Offshore AS Fearnley Offshore Supply AS Fearnley Finans AS Fearnley Securities ASA Libra Fearnley Energy AS Fearnleys Rodskog Shanghai Fearnley Offshore LLC Houston Fearnley Finans Management AS Fearnley Finans Asset Management AS Fearnley Consultants AS Fearnleys Beijing Fearnley Offshore Pte. Ltd. Singapore Fearnley Offshore Supply Pte. Ltd. Singapore Fearnleys Japan Fearnleys Venezuela Fearnleys (Thailand) Ltd. Fearnleys Korea Ltd. Fearnleys Shipbr. Priv. Ltd. India Fearngas (Singapore) Pte. Ltd.

Innholdsfortegnelse Markedskommentar 2 Om Fearnley Finans AS 5 Avkastning solgte prosjekter 6 Prosjekter realisert i 2012 8 Nye prosjektetableringer 9 Porteføljeoversikt 10 Prosjektene Agder Statsbygg AS 12 Bulgaria Property Fund AS 13 EiendomsInvest 2009 AS 14 Eiendomsselskapet Vest-Sverige AS 15 Eikveien Holding AS 16 Hamar Eiendomsinvest KS 17 Haslevangen Invest KS 18 Hoffsveien Holding AS 19 Kjelsåsveien Invest AS 20 KombiEiendom Invest AS 21 Leiraveien Holding KS 22 Logistikkbygg AS 23 Løvenskioldgate 1 Invest AS 24 Millennium Property KS 25 Millennium Property II AS 26 Moss Eiendomsinvest AS 27 Nordania Eiendom AS 28 Oslo Nord Eiendomsinvest KS 29 Rjukan Næringspark KS 30 Rogaland Logistikkinvest AS 31 Rygge Eiendomsinvest KS 32 Røyken Næringseiendom KS 33 Sentrumshotell Holding KS 34 Ski Skolebygg KS 35 Stavanger Property Invest AS 36 Sørlandsparken Eiendomsinvest AS 37 Sørlandsparken Logistikkinvest AS 38 Torp Eiendomsinvest AS 39 Trondheimsveien Eiendomsinvest KS 40 Tunsberghus Eiendom AS 41 Vinterbro Eiendomsinvest AS 42 Kriterier for verdivurdering av eiendom 43 Fearnley Finans Shipping AS 44

Markedskommentar Tilbakeblikk pr. mai 2013 Rapporten fra 2012 omhandlet bl.a. nedenstående alltid interessant med et tilbakeblikk. Det ble noen feilaktige og noen riktige spådommer. Som for andre «eksperter»! Flere Eurolands vanskeligheter med konkurranseevne, arbeidsløshet, sosial uro med tilhørende svake statsfinanser, men samtidig EU s beundringsverdige standhaftighet for å holde unionen sammen dog, behov for reformer At den vestlige verden trenger tid for å få orden på finansene, også bankvesenet Fortsatt lav inflasjon. Kan det vare med store innsprøytninger fra sentralbankene? Østens og BRIC landenes fortsatte vekst, men også her svakhetstegn Afrika, det glemte kontinent et nytt vekstområde? Vedvarende uro i Midt-Østen/Nord Afrika («MENA») Norges unike situasjon med overskudd på handelsbalanse og statsbudsjett («dobbeltoverskudd»), smurt av høy oljepris og forbedrete «terms of trade» (varepris-bytteforholdet) Noe økt utlånsvillighet i bankene dette viste seg definitivt å være feil Fortsatt god interesse for eiendomsinvesteringer Status mai 2013 Fortsatt domineres nyhetene av vedvarende uro i MENA med borgerkrig i Syria, sammenbrudd i Egypt (hvor ble det av den arabiske våren?) og spenning rundt Iran. I tillegg stadige nyheter om den store norske petroleumsaktiviteten og om norsk sokkel. Og stadig mer om forestående Stortingsvalg og kanskje en ny ledelse av landet er det på tide å få inn noen mer tidsriktige ideer i regjeringskontorene? Oljeprisen, nå ca. USD 100 pr. fat, har falt og utviklingen fremover mot sommeren virker usikker. Den følges svært tett, ikke minst i Norge, som ønsker den høy mens de fleste andre industriland ønsker den ned. USA seiler opp som en ennå større produsent og vil bli vesentlig mindre avhengig av import og kanskje netto eksportør en gang i fremtiden. Dette kan vesentlig påvirke det økonomiske og strategiske verdensbildet. Det pågår betydelig oljeleting over hele verden i stadig nye områder, og til havs der Norge er med. F.eks. er det gjort lovende funn i østlige Middelhav som kan få betydning i et svært urolig område. Iraks produksjon har store muligheter for økning gitt landets enorme ressurser. Med redusert USA-avhengighet av Midt-Østen og korrupte regimer der kan nye geopolitiske konstellasjoner fremstå ser vi nærmere bånd mellom Kina og Midt-Østen? Selv om det har vært mindre tilbakeslag i BRIC landene og i Østen fortsetter veksten, relativt og absolutt. I disse landene erfares også en ny bevissthet knyttet til miljø og forurensing. Oppbremsing kan godt komme, men den langsiktige trenden vedvarer, samtidig med at Vestens andel av verdens BNP er fallende. I Afrika og Latin-Amerika (eks. Brasil) er det også vekst, men fra et lavt utgangspunkt. Vi har nevnt før at USA sliter med mange fattige, krympende middelklasse, urettferdig rikdomsfordeling, høy arbeidsløshet, fortsatt boligruin for mange osv. Likevel er dynamikken der og forandringer skjer. Obamas gjenvalg burde ideelt ha gitt ham økt handlefrihet, men han får ikke orden på statsfinansene grunnet den håpløse situasjonen i Kongressen. I USA skjer forandring raskere enn i det plagete Europa, der utviklingen er treg og fastlåst. Europa strever fortsatt med kvelende statsgjeld, aldrende befolkning og store sosiale forpliktelser/kostnader, fastlåste strukturer, stivbente arbeidsmarkedslover osv. Dette plager særlig landene i syd, sist med nær kollaps i Kypros og Slovenia. Kjempen Frankrike sliter med sine rigide og konservative strukturer, og i Italia råder mildt kaos. Vi ser fortsatt «olivenolje vs. smør syndromet» (les «syd vs. nord»). Det er økende fokus på Bruxelles-byråkratiet, ikke minst fra Storbritannia. Vi spår forandringer i EU, men tør ikke si hvilke! Vi her i landet må ikke tro at det som skjer ikke vil berøre oss. For Norge, annerledeslandet, med sin lave arbeidsløshet, stadig økende inntekt og kjøpekraft, fallende og rekordlave renter, stort Oljefond («Statens Pensjonsfond Utland») og voksende «dobbeltoverskudd» etc., råder fortsatt optimismen, men en nøktern holdning er på vei inn. Det er mer fokus på at vi i mange sammenhenger ikke er konkurransedyktige, har «dyr» drift av landet, for gode velferdsordninger etc. Mye kan skje. Men nordmenn er vant til flaks og at «ting ordner seg». Nordmenns tradisjonelle spareform har til forskjell fra mange andre land vært i egen bolig. Dette er positivt, skaper eierstolthet og medfører formuesovergang og muligheter for yngre generasjoner. Men nordmenn tar i mindre grad ansvar for egen pensjon og alderdom, og har sammenlignet med andre lands innbyggere relativt ubetydelig finansformue. Er vi i for stor grad lullet inn i troen på at «onkel Stat» ordner opp fra døden til graven? Farlig. Lønnsnivået i norsk industri er vesentlig høyere enn i Europa. Det er muliggjort gjennom påvirkningen fra oljeindustrien som «presser» alt annet. Hva skjer dersom oljen svikter/oljeprisen faller kraftig? Vil da vårt høye lønnsnivå kunne opprettholdes? Hvilke konsekvenser vil det kunne få, også for lønnsnivået i vår store offentlige sektor? Og for vår store %-andel trygdede (ikke minst den stadig økende andel av ikke produktive innvandrere og fremmedkulturelle?). Og for kommunenes finanser med stigende utgifter og kanskje lavere skatteinntekter? Vi savner også en offensiv næringspolitikk, og nevner fortsatt behov for justering av avskrivningssatser, mulighet for fonds avsetninger, skattenivå (inntekts- og formuesmessig) osv. Vi mener også at det hjelper lite med reduksjon av selskapsskatt med lusne 1% til 27% samtidig som man kompenserer med økninger annensteds i Norden forøvrig er det 22 25% som er tema. Og husk, inntektsskattreduksjon hjelper bare for bedrifter med skattbart overskudd! Eierne må betale formuesskatt uansett over skudd eller ikke. En annen kjepphest er at vi fortsatt konstaterer at på tross av myndighetenes manglende entusiasme, ja tidligere motvilje, for hvilke muligheter det ligger i norsk finans- og forvaltningsindustri, vokser denne og gjør seg sterkt gjeldende innenfor flere sektorer. Vi ser fremveksten av en ny stor næring som konkurrerer åpent i et internasjonalt marked, og der norske fortrinn utnyttes (offshore, maritim sektor, fisk osv., ja også eiendom). Når det gjelder Oljefondet er forvaltningsformen gjenstand for debatt. Som vi har fremhevet før Fondet er altfor stort for en forvaltning og en sjef. Det burde ha vært delt i flere fond med forskjellige mandater som så kunne ha bedrevet «bench marking». Og hvorfor ikke nyttiggjøre seg innenlands ekspertise i større grad? Med et godt 2012 bak seg, kanskje kunne Oljefondet legge om stilen i 2013! Vi tror på sentralbanksjef Olsen. Eiendomsmarkedet I 2012 er det omsatt eiendommer for ca. NOK 55 mrd. i Norge, hvor av imidlertid en del er corporate drevne større transaksjoner. Mange toneangivende investorer går inn i eiendom, også i mer risikofyllte boligprosjekter, hvorav flere som konvertering av eksisterende bygg. Yielden (direkteavkastning definert som netto leieinntekt uttrykt i prosent av kjøpspris/beregnet eiendomsverdi) er mer varierende enn hva var tilfellet noen år tilbake (fra prime yield på rett fearnleyfinans.no 2

under 5-tallet til 8+), avhengig av type og kvalitet. I utgangspunktet var det s.k. yield gap godt grunnet lav rente, men med bankenes gjentatte marginøkninger, er det effektive gapet vesentlig redusert. Bankene begrunner dette med behovet for å bygge opp egenkapital iht nye krav først og fremst begrunnet i «Basel III». Samtidig konstateres at de har rekordresultater. Eiendom anses i økende grad som en attraktiv investering og aktivaklasse. Men får man finansiering fra en bank man kan stole på og til en stabil rentemargin? Enkelte banker har «stengt luka» og låner i dag ikke ut til eiendom. Noen har til og med varslet at eiendomslån skal avvikles fullstendig. Vi er sterkt kritiske til bankenes stadig økte krav og påslag, og stiller oss noe tvilende til om de faktisk har rett til å gjøre det de gjør. Vi sliter også med logikken; etter sigende er en vesentlig del av bankers langsiktige (ved swap er) og pantesikrede utlån matchet med egne langsiktige innlån. Er ikke da renten gitt? Og hvorfor brukes da bankens fundingkost som unnskyldning for marginøkning (noen ganger med 100/200%)? Og hvorfor har bankene pålagt kunden å binde langt ut fra forsiktighetshensyn når de selv ikke gjør det? I en langsiktig virksomhet som eiendom der belåningen normalt er høy, og hvor mange elementer er bundet opp/kjent fra et prosjekts begynnelse, gir radikale kostnadsendringer betydelig utslag for prosjektenes kontantstrøm og rentabilitet. Det rekordlave rentenivå (10 års swap er nå ca. 2,90% mot ca. 8% i 1995) gjør det interessant å overta/kjøpe seg inn i prosjekter med stabil underliggende kontantstrøm og tidligere inngåtte, lange og dyre rentebindinger. Sistnevnte medfører på nåverdibasis betydelig negativ verdi som som slår rett inn på egenkapitalen, eller «overkurs». Over tid og mot slike rentebindingers forfall/fornyelsestidspunkt vil nevnte negative verdi gradvise forsvinne. Likviditeten i andeler/aksjer i slike prosjekter er imidlertid ofte dårlig. Enkelte eiendomsfonds justerte egenkapital er kraftig nedjustert som et resultat av bl.a. store overkurser. Opp til 90% fall er rapportert i et par tilfeller. På tross av ovennevnte vanskeligheter knyttet til finansiering, råder generelt god etterspørsel etter eiendom. Grunnet Oslos vekst og utvidelse av Oslo-begrepet er etterspørselen etter eiendom i Oslofjordområdet økt, og lokale kjøpere merker konkurransen fra hovedstaden. Kontorledigheten i Oslo-regionen rapporteres å være på vei ned mot lave ca. 5-6% av totalarealet. Det er rapport ca. 200.000 kvm under bygging. Leienivåene er godt ivaretatt og sågar med en viss leieøkning i utvalgte områder, særlig CBD. En viss leieøkning forventes. Grunnet et markert behov for mer moderne og hensiktsmessige lokaler, bl.a. fra offentlige brukere, antas at enkelte lokaler aldri vil komme tilbake til markedet i sin nåværende form. Vesentlig ombygging/modernisering og/eller konvertering til leiligheter skjer hele tiden, og særlig det siste er blitt svært populært mens prisene stiger. Det trenges mer boligbygging og infrastruktur i Norge, to korrelerte forhold. Imidlertid er den offentlige behandling alt for tungvint og tidkrevende og en rekke gode prosjekter står i stampe. Samferdselsdepartementet og tildels Plan- og bygningsetaten sleper beina etter seg. Sistnevnte innfører stadig nye og fordyrende regler. Siden vår siste rapport og gjennom 2012 har Fearnley Finans fortsatt å være meget aktiv og er i dag forretningsfører for en porte følje bestående av 31 eiendomsprosjekter med til sammen ca. 490.000 kvm. og med en antatt markedsverdi opp på ca. NOK 4,9 mrd. Siden 1995 er 99 prosjekter lagt ut, hvorav 68 er blitt solgt i perioden med godt resultat for investorene. Verdi solgte prosjekter er over NOK 14,8 mrd. Våre prosjekters avkastning et tilbakeblikk Det vises spesielt til oversikten over gjennomførte salg og hvilken avkastning disse har gitt årlig forrentning (IRR) på ca. 39% (uvektet gjennomsnitt); litt ned fra 2012. Selv om man kan si meget om statistikk, er de oppnådde avkastningstall svært gode og viser hvor fint det er å være i eiendom for en langsiktig investor. Vi tror disse tall hevder seg svært godt i konkurransen! Samtidig forventer vi ikke tilsvarende attraktiv avkastning i de nærmeste årene. Imidlertid med vedvarende opprettholdte konjunkturer, et fortsatt gunstig rentenivå og stabile priser, vil salg fremover av eksisterende prosjekter fortsatt kunne gi god avkastning. Kjøp i vår regi vil skje i henhvis AS, KS (DIS). Beskrivelse og vur deringer av de forskjellige former er foretatt i tidligere rapporter. Det er blitt mer vanlig med AS er uten restansvar. KS og DIS kan likevel være mer hensiktsmessige og også gunstig skatte messig i visse tilfeller, og særlig der resultatet blir negativt i prosjektenes tidlige år. Men et visst uinnkalt restansvar må påregnes i slike tilfeller. Innarbeidete avtalemekanismer med såkalte «triggerklausuler», minoritetsbeskyttelse, tilbudsplikt, særskilte aksjonæravtaler etc. fortsetter, og vi konstaterer at dette er blitt markedspraksis også for andre prosjektmeglerforetak. Vårt hjertesukk er at inntektsskatten inkl. «kakseskatt» o.l. fortsatt er høyere enn i mange andre land og så mye høyere enn skatt på kapitalavkastning. Lønnstagere som skal investere merker dette. Dessuten er vi, som andre, opptatt av formueskatt og arveavgift, opp gitt i de fleste andre land. Utlendingers aksjeinnehav beskattes gunstigere enn nordmenns med ingen eller lavere formuesskatt. For ikke å snakke om statlig eierskap. Olav Thons utsagn er tankevekkende; «den som har oppført seg ordentlig gjennom et langt forretningsliv, er den som har betalt mest formuesskatt». Det som er nevnt over, er konkurransevridende og gjør oss mindre konkurransedyktige enn våre naboer. Landets regjering og byråkrati, spekket med økonomisk ekspertise, er ikke ennå mot tag e- lige for den slags argumenter, men vil nok måtte gi seg etter hvert. Vil det da være for sent? Imidlertid, vårt stalltips er at Arbeiderpartiet ifm valgkampen i 2013 vil kaste inn et kjøttbein til velgerne ytterligere lempning i mulighet for gave overføring til barn og kanskje kraftig reduksjon av satsene for, eller bortfall av arveskatten. I så fall, bedre sent enn aldri! Den som lever, får se. Den forsiktige reduksjon av selskapsskatten er kanskje et første skritt. På den annen side virker det som om eiendom i økende grad er i ferd med å utvikle seg til et skatteobjekt, særlig i form av kommunal eiendomsskatt, og i formuesmessig sammenheng. Denne rapporten hvordan bruke den? Meningen er at investorer og andre interessenter gjennom denne rapport kan danne seg et godt bilde av eiendomsmarkedet, vår virksomhet og muligheter ved prosjektdeltagelse ved tilretteleggelse eller gjennom annenhåndsmarkedet. Ikke nøl med å kontakte oss! Vår gruppe står meget sterkt og har en solid kapitalbase, over skudd og likviditet. Fearnley Finans ble etablert i 1981 og morselskapet så tidlig som på 1800-tallet. Til sammen er vi ca. 25 mennesker. Som vanlig vil vi takke våre investorer, långivere, leietagere, meglerkontakter og andre forbindelser for et førsteklasses og tillitsfullt samarbeid et samarbeid alle i Fearnley Finans setter stor pris på. Oslo, mai 2013 Med vennlig hilsen Fearnley Finans AS www.fearnleyfinans.no 3

Helsfyr Eiendomsinvest KS solgt i 2012 fearnleyfinans.no 4

Om Fearnley Finans AS Fearnley Finans, et selskap i Astrup Fearnley Gruppen, er et prosjektmeglerforetak med spesialisering innenfor tilretteleggelse av eiendomsprosjekter i Norge og i utlandet for formuende privatpersoner og institusjonelle kunder. Morselskapet, Astrup Fearnley, kan føre sin historie helt tilbake til 1869 da Thomas Fearnley etablerte befraktnings- og agent virk somhet i Oslo. I dag består gruppen av ca. 300 medarbeidere, og har kontorer i Europa, USA og Asia. Fearnley Finans ble etablert i 1980 som et resultat av et sterkere ønske fra investorer om direkte investeringer innenfor shippingsegmentet. Det var da stort kapital- og finansieringsbehov og Fearnley Finans fant dermed sin nisje som formidler av finansiering til ulike typer shippingprosjekter. Høye renter og lavkonjunktur på slutten av 1980-tallet og begynnelsen av 1990- årene drev eiendomsprisene ned til et bunnivå. Fearnley Finans så med dette muligheten for sine investorer til å komme inn på eiendomsmarkedet til attraktive priser. I 2007 ble Fearnley Finans delt opp etter virksomhetsområde i tre selvstendige selskaper; Fearnley Finans Eiendom ASA, Fearnley Finans Shipping AS og, og i 2010 ble Fearnley Finans Asset Management AS etablert. I januar i år fusjonerte Fearnley Finans Eiendom ASA og Fearnley Finans Shipping AS, og ble med det igjen til et samlet selskap; Fearnley Finans AS. Selskapet tilbyr et bredt spekter av investerings-, rådgivnings- og finansieringstjenester rettet mot private investorer og selskaper. Som et av Norges eldste prosjektmeglerhus trekker vi på Astrup Fearnley gruppens ressurser innenfor bl.a. virksomhets om rådene; fondsmegling, shipping, offshore og consulting. Eiendoms teamet består av 10 medarbeidere som per i dag forvalter en eien domsportefølje på ca. NOK 4,9 mrd innenfor segmentene; kontor, handel, logistikk, utvikling, hotell, og bolig. Hands-on management Organisere styremøter, generalforsamling etc. Markedsforståelse Bankrelasjoner Fearnley Finans Annenhånds omsetning Skatteoptimalisering Utarbeidelse av ligningspapirer Utarbeidelse av regnskap, likviditetsbudsjetter etc. Virksomhetsområder Direkteinvesteringer tilretteleggelse ved kjøp egenkapitalsyndikering og lånefinansiering omsetning av andeler i annenhåndsmarkedet salg Corporate finance rådgivning fusjoner & oppkjøp emisjonsbistand joint venture Finansiering leasing mezzanine finansiering pantelånsfinansiering forretningsførsel og regnskap forvaltning og oppfølgning www.fearnleyfinans.no 5

Avkastning solgte prosjekter Alle tall i MNOK PROSJEKT NOTE SEGMENT STIFTET KJØPESUM SOLGT SALGSSUM ENDRING INNBETALT EK UTDELINGER UTDELINGER I % av INNBETALT EK 1 Lørenskog Næringspark KS Kombi 1995 82,00 1998 253,50 171,50 16,20 10,74 66% 122% 2 Kjelsåsveien 161 KS 1 Kombi 1996 97,38 1999 100,25 2,87 10,38 3,50 34% 32% 3 Olavsgård Kontorsenter KS Kontor 1994 82,40 1999 85,75 3,35 8,92 2,00 22% 21% 4 Lørenfaret 1b KS Kombi 1996 29,55 1999 55,00 25,45 5,49 1,79 33% 80% 5 TEBO Senteret KS Handel 1997 18,76 1999 23,50 4,74 2,00 0,00 0% 94% 6 Ekofiskvegen 1 KS Kombi 1997 712,00 2000 696,00-16,00 114,32 56,00 49% 29% 7 Fyrstikktorget KS Kontor 1997 215,00 2000 249,67 34,67 20,00 0,00 0% 70% 8 Kjelsåsveien 161 KS 2 Kombi 1999 21,50 2002 102,50 81,00 17,30 0,00 0% 20% 9 Forus Næringseiendom KS Kontor 2000 101,52 2002 110,00 8,48 11,00 1,50 14% 22% 10 Dagligvare Invest KS Handel 2000 75,03 2003 89,50 14,47 7,90 0,45 6% 30% 11 Økernveien 9 KS Kontor 2000 172,50 2003 211,25 38,75 15,00 0,00 0% 30% 12 St. Olavs Plass KS Kontor 2001 87,75 2003 93,00 5,25 12,65 0,00 0% 19% 13 Fredrik Selmersvei 2 KS Kontor 2000 180,00 2004 207,38 27,38 21,90 0,00 0% 12% 14 Karenslyst Alle 16 KS Kontor 2000 181,50 2004 197,00 15,50 22,00 2,00 9% 22% 15 Notodden Næringspark KS Kombi 2001 50,00 2004 70,70 20,70 7,00 5,00 71% 52% 16 Nydalen Eiendomsinvest KS Kontor 2003 163,30 2004 210,00 46,70 34,10 0,00 0% 70% 17 Dagligvare Østlandet KS Handel 2002 119,14 2005 145,00 25,86 9,15 0,82 9% 33% 18 Fridtjof Nansens vei 12 KS Kontor 2000 132,00 2005 146,00 14,00 15,00 0,00 0% 18% 19 Ålesund Hagesenter KS Handel 2002 41,30 2005 56,00 14,70 5,20 0,00 0% 36% 20 Karenslyst Alle 12-14 KS Kontor 2004 410,00 2005 495,00 85,00 90,00 0,00 0% 72% 21 Jernkroken 16 KS Kombi 1998 53,30 2005 49,00-4,30 6,00 2,60 43% 14% 22 Haugerud Senter KS Kombi 1996 61,10 2005 67,00 5,90 10,45 10,82 104% 16% 23 Knudsrødveien 7 KS Kombi 1997 32,24 2005 37,00 4,76 4,00 5,80 145% 26% 24 Pilestredet Utsyn AS 1 Utvikling 2003 34,85 2005 44,88 10,03 13,50 0,00 0% 88% 25 Midtunlia 73 KS Logistikk 2001 59,00 2005 82,25 23,25 5,25 1,30 25% 42% 26 Dagligvare Oslo Eiendom KS Handel 2001 67,50 2005 94,00 26,50 3,51 0,00 0% 51% 27 Breigata 10 KS Kontor 1999 41,00 2005 39,00-2,00 5,50 1,50 27% 22% 28 Forus Eiendomsinvest KS Kontor 2004 185,00 2005 214,77 29,77 41,00 7,00 17% 78% 29 Fredensborgveien 24-26 KS Kontor 2001 131,40 2005 170,00 38,60 15,15 0,00 0% 29% 30 Hotell Eiendom AS Hotell 2005 1455,89 2005 1 592,10 136,21 199,01 0,00 0% 80% 31 Dusavik Næringspark KS Kombi 1998 67,24 2005 121,50 54,26 10,00 7,00 70% 37% 32 Ole Deviksvei KS Kontor 1998 114,60 2006 150,00 35,40 14,20 0,00 0% 19% 33 Raufoss Næringspark KS Industri 2000 660,00 2006 1 010,00 350,00 70,00 0,00 0% 42% 34 Borgestad Eiendom KS Kombi 2004 128,63 2006 151,00 22,38 22,00 0,00 0% 67% 35 Chr. Kroghsgate 30 KS Kontor 2000 79,44 2006 172,00 92,56 14,00 0,00 0% 0% 36 Smestadgård KS Kontor 1998 39,27 2006 55,75 16,48 4,56 3,60 79% 26% 37 Haslevangen 16 KS 2 Kontor 2001 40,75 2006 38,00-2,75 4,50 0,23 5% -14% 38 Lørenfaret KS Kombi 1999 55,00 2006 105,00 50,00 7,35 3,50 48% 30% 39 Høyden Eiendom KS Industri 2005 129,00 2006 169,43 40,43 21,90 2,50 11% 92% 40 Fyrstikkalleen 1&3 KS Kontor 1999 247,00 2006 270,00 23,00 27,00 2,70 10% 12% 41 Borg Logistikkbygg AS Kombi 2006 449,00 2006 492,50 43,50 89,00 0,00 0% 62% 42 Asker Eiendomsinvest AS Kombi 2005 540,00 2006 668,00 128,00 54,00 0,00 0% 270% 43 Kjølberggaten 31 KS Kontor 1997 64,58 2006 70,00 5,42 6,00 0,00 0% 16% 44 Skøyen Næringseiendom AS 3 Utvikling 2005 402,00 2006 n/a n/a 71,12 0,00 0% 48% 45 Drammen Fjordpark KS Kombi 2003 124,00 2006 168,00 44,00 21,30 6,00 28% 40% 46 Økern Park KS 4 Kontor 2001 285,00 2007 371,50 86,50 35,00 53,15 152% 30% 47 Sven Oftedals vei 2-8 KS Kombi 1999 148,11 2007 263,40 115,29 21,00 15,00 71% 37% 48 Leangbukta Marina AS Logistikk 2006 105,00 2007 115,74 10,74 27,50 0,00 0% 57% 49 Drammen Eiendom Invest KS Kombi 2005 94,00 2007 115,00 21,00 20,90 2,88 14% 40% 50 Askim Næringspark KS 5 Kombi 2004 79,00 2007 248,00 169,00 14,80 0,00 0% 61% 51 Union Eiendomsinvest AS Kontor 2003 90,20 2007 121,80 31,60 16,60 3,86 23% 40% 52 VVS Huset KS Kombi 1999 44,13 2007 113,00 68,87 78,15 0,89 1% 21% 53 Kongensgt. 22 Eiendomsinvest AS Kontor 2005 117,15 2007 143,00 25,85 20,00 0,00 0% 35% 54 Hasle Utvikling AS 6 Utvikling 2007 983,30 2008 n/a n/a 317,20 n/a n/a n/a 55 SkøyenHagen AS Utvikling 2004 800,53 2008 1001,54 n/a 74,11 186,81 252% 29% 56 Pilestredet Park Invest Utvikling 2007 98,00 2009 n/a n/a 45,00 60,50 134% 9% 57 Hellerudsletta Eiendom Holding AS 7 Utvikling 2007 140,00 2010 n/a n/a 55,00 n/a n/a n/a 58 Sven Oftedalsvei Holding KS Kontor 2007 263,40 2011 288 24,6 49,7 3,00 6% 7% 59 Grini Næringspark KS Kontor 1999 54,07 2011 54,5 0,43 11,5 0,00 0% 3% 60 Kjeller Teknologipark KS 2,8 Kontor 1999 179,63 2011 262,00 82,38 7,00 29,90 427% 30% 61 Grensesvingen 9 Eiendom KS Kombi 1997 103,78 2011 164,00 60,22 13,00 11,15 86% 15% 62 Uddevalla Eiendomsinvest AS Bolig/kontor 2007 86,13 2011 84,04-2,09 16,55 0,00 0% -3% 63 Union Universitetsboliger AS Bolig 2004 46,29 2011 46,03-0,26 7,30 0,68 9% 5% 64 Oslo Vest Handelseiendom AS Handel 2007 183,50 2011 192,96 9,46 39,30 10,10 26% 3% 65 AK Eiendomsinvest AS Industri 2006 616,50 2012 750,00 133,50 105,00 9,00 9% 10% 66 Hotellinvest Holding KS Hotell 2006 660,99 2012 571,34-89,65 138,00 59,45 43% 6% 67 Wexelsplass AS Utvikling 2003 32,75 2012 n/a n/a 20,00 110,70 554% 24% 68 Helsfyr Eiendomsinvest KS Kontor 2006 270,00 2012 299,00 29,00 61,65 0,00 0% 10% Sum 13 716 14 833 2 572 2 380 695 Gjennomsnitt 202 235 41 35 11 41% 39% IRR fearnleyfinans.no 6

Transaksjonsvolum MRD 7 6 5 Nye prosjekter Solgte prosjekter Prosjekter under forvaltning 4 3 2 1 0 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Grafen viser utviklingen i total verdi for prosjekter under forvaltning av Fearnley Finans basert på stiftelses verdier. Fearnley Finans kan siden 1994 vise til et transaksjonsvolum (kjøp/salg) på ca. NOK 32 mrd. Transaksjonsvolum i antall prosjekter MRD 40 35 30 25 25 32 32 34 36 29 24 26 26 26 30 30 31 Nye prosjekter Solgte prosjekter Prosjekter under forvaltning 20 19 15 10 5 0 14 11 9 8 7 6 5 4 4 3 2 2 22 1 1 1 1 0 0 0 0 0 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 5 3 2003 6 4 2004 15 8 2005 14 9 2006 10 8 2007 22 2008 5 11 1 2009 2010 77 2011 5 4 2012 Grafen viser utviklingen i antall prosjekter under forvaltning av Fearnley Finans. Fearnley Finans forvalter 31 eiendoms prosjekter med en samlet verdi på til sammen over NOK 4,8 mrd. Gjennomsnittlig avkastning pr. år for solgte prosjekter MILL 6 60% Verdi stiftelse 5 50% 51% 50% Verdi Salg 4 39% 43% 45% 40% Gjennomsnittlig årlig IRR 3 21% 26% 29% 30% 2 9% 13% 20% 1 9% 10% 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Grafen viser historisk gjennomsnittlig avkastning pr. år (IRR) og forskjellen mellom total inngangsverdi og salgssum for solgte prosjekter pr. år i perioden 2000 til 2012. Fearnley Finans har totalt realisert eiendom for ca. NOK 14,8 mrd. Fearnley Finans Eiendom har realisert 68 prosjekter med en gjennomsnittlig avkasting på 39% (IRR). 0% Avkastning solgte prosjekter noter Note 1) Salg av aksjer (basert på pris pr. aksje) i utviklingsprosjekt. Note 2) Estimert eiendomsverdi ved salg av andeler Note 3) Salg av samtlige aksjene til eksisterende aksjonærer Note 4) Salgssum inkluderer salg av to bygg, et i 2005 og et i 2007, til sammen NOK 371,5 mill. Note 5) Investert ca. 90 mill. Note 6) Etablert eget utviklingsselskap og overtatt/kontrollert av eksisterende aksjonærer Note 7) Forretningsføresel overtatt av Exporama/Kristiania Eiendomsforvaltning AS Note 8) Kjøpesum inkl. investeringer, opprinnelig NOK 83 mill. www.fearnleyfinans.no 7

PROSJEKTER REALISERT I 2012 Fearnley Finans realiserte i løpet av 2012 fire eiendoms prosjekter. Tre av prosjektene var utleid nærings eiendom, mens ett var et boligutviklingsprosjekt som ble avsluttet. Samlet salgsverdi for kontant strømsprosjektene var NOK 1,65 mrd. Bolig utviklingsprosjektet oppnådde en internrente (IRR) på 24% og nominell av kastning på ca. 455%. Samlet ble det i de fire realiserte pro sjektene innbetalt egenkapital på NOK 324,6 mill ved prosjekt eta blering, og samlede utbetalinger til investorene ble NOK 590,2 mill ved salg og realisasjon, en økning på NOK 265,6 mill. Under følger en kort beskrivelse av prosjektene som ble avsluttet i 2012. AK Eiendomsinvest AS Hotellinvest Holding AS PROSJEKTINFORMASJON KJØP SALG Kjøps-/salgsår 2006 2012 Eiendomsverdi (MNOK) 616 765 Egenkapital (inn/ut) 1) (MNOK) 105 180 Oppnådd avkastning (IRR) 10% Oppnådd avkastning (nominelt) 71% Note 1) Inkluderer utdelinger i prosjektperioden AK Eiendomsinvest AS ble tilrettelagt av Fearnley Finans i 2006. Selskapet overtok 5 eiendommer utleid på langsiktige leiekontrakter og med garanti fra Aker Solutions ASA (tidl. Aker Kværner ASA) i hhv. Lier, Bergen, Kristiansand og Arendal og en eiendom garantert av Wärtsilä Corporation på Stord. Samlet bygningsareal var ca. 83 000 kvm og med ca. 310 000 kvm tomt. Selskapet og eiendommene ble solgt til Aker Solutions i 2012. Transaksjonen ble gjennomført direkte mellom kjøper og selger. PROSJEKTINFORMASJON KJØP SALG Kjøps-/salgsår 2006 2012 Eiendomsverdi (MNOK) 661 571 Egenkapital (inn/ut) 1) (MNOK) 138 186 Oppnådd avkastning (IRR) 6% Oppnådd avkastning (nominelt) 35% Note 1) Inkluderer utdelinger i prosjektperioden Hotellinvest Holding AS kjøpte fire hoteller i København i 2006. En viktig forutset n ing for kjøpet var at syndikatet hadde en «put» opsjon på eiendommene/eiendoms sel sk a p ene slik at nedsiden i prosjektet ble be grenset og definert. Markedsutsiktene ved kjøps tids punktet var gode. Som kjent har mar k- eds utviklingen for hoteller i København hatt en negativ utvikling de senere år, slik at det var fornuftig å utøve salgsopsjonen. Prosjektet ble således realisert i desember, og de fire hotellene på til sammen ca. 36.000 kvm solgt. Helsfyr Eiendomsinvest KS Wexelsplass AS PROSJEKTINFORMASJON KJØP SALG Kjøps-/salgsår 2006 2012 Eiendomsverdi (MNOK) 265 305 Egenkapital (inn/ut) (MNOK) 61,6 113,5 Oppnådd avkastning (IRR) 10% Oppnådd avkastning (nominelt) 84% Helsfyr Eiendomsinvest KS ble etablert av Fearnley Finans i 2006. To kontor eien dom mer med god beliggenhet på Helsfyr i Oslo ble kjøpt fra et annet Fearnley syndikat, et syndikat som ble etablert tilbake i 1999. Selgerne av det opprinnelige syndikatet (Fyrstikkalléen 1&3 KS) oppnådde en årlig egen kapitalav kast ning (IRR) på 12%. Prosjektet hadde ved etablering i tillegg til flere gode leieforhold, en vesentlig andel ledige lokaler, og ble delvis etablert som et utleiecase. Eien dom mene med en bygningsmasse på totalt ca 25.000 kvm og ca. 10 mål tomt, ble solgt til Oslo Areal før årsskiftet, og ble overdratt utpå nyåret. PROSJEKTINFORMASJON KJØP SALG Kjøps-/salgsår 2003 2012 Egenkapital (inn/ut) 1) (MNOK) 20 110,7 Oppnådd avkastning (IRR) 24% Oppnådd avkastning (nominelt) 454% Note 1) Inkluderer utdelinger i prosjektperioden Wexelsplass AS ble etablert i 2003 med hensikt om å kjøpe ca. 6 mål tomt for omregulering og utvikling av boliger. Byggestart for totalt 284 leiligheter med 130 innendørs p-plasser fant sted i 2004. Prosjektet ble utviklet gjennom 3 byggetrinn, hvorav det siste ble ferdigstilt i 2008. Grunnet et ut fordrende boligmarket i perioden 2008 2009, ble deler av leilighetene utleid for en periode før endelig realisasjon i 2012. fearnleyfinans.no 8

Nye Prosjektetableringer Fearnley Finans har tilrettelagt og etablert 6 eiendoms prosjekter siden fjorårets rapport. Av disse er 5 prosjekter syndikater under egen forvaltning, mens ett ble tilrettelagt på vegne av en privat investor. Samlet verdi på de tilrettelagte prosjektene er ca. NOK 669 mill. Samlet er eiendommene på ca. 43 400 kvm, fordelt på segmentene kontor, handel, bolig og logistikk/lager. Under følger en kort beskrivelse av prosjekter som er etablert siden fjorårets rapport. Sørlandsparken Logistikkinvest AS Røyken Næringseiendom KS Agder Statsbygg AS PROSJEKTINFORMASJON Kjøp Etablert Desember 2012 Egenkapital (MNOK) 39 Fremmedkapital (MNOK) 112 Prosjektpris (MNOK) 151 Antall kvm 16 530 Segment Logistikk Kristiansand Fearnley Finans tilrettela prosjektet Sørlandsparken Logistikkinvest AS i desember 2012. Selskapet overtok en moderne logistikkeiendom oppført i 2008 beliggende i etablerte Sørlandsparken i Kristiansand. Eiendommen er langsiktig utleid til Rema Nonfood AS (med garanti fra Rema 1000 Norge AS) på «barehouse» betingelser, og fungerer som deres hovedkontor og sentrallager for nonfoodprodukter som bl.a. selges via Reitangruppens detaljhandel. PROSJEKTINFORMASJON Kjøp Etablert Oktober 2012 Egenkapital (MNOK) 19,2 Fremmedkapital (MNOK) 68 Prosjektpris (MNOK) 87,2 Antall kvm 6 861 Segment Handel/kontor Røyken Røyken Næringseiendom KS ble tilrettelagt for å erverve et kjøpesenter og et nyoppført kontorbygg beliggende i Røyken. Kontorbygget er utleid på lange kontrakter, mens kjøpe senteret som ble oppført i 2009, har i overkant av 10 leie for hold der største leietager er Norgesgruppen Buskerud (Spar). PROSJEKTINFORMASJON Kjøp Etablert Desember 2012 Egenkapital (MNOK) 30,8 Fremmedkapital (MNOK) 107,7 Prosjektpris (MNOK) 138,5 Antall kvm 7 891 Segment Kontor Lillesand Agder Statsbygg AS ble etablert for å erverve hoved kontoret til Post- og teletilsynet, som har avtale om å leie bygget i ca. 14 år. Eiendommen er sentralt beliggende i flotte omgivelser i Lillesand, med nærhet til E-18, Kristiansand, Sørlands senteret og Kjevik flyplass. Det er høy standard på eiendommens materialvalg og byggets tekniske løsninger. Bogstadveien 29 II AS Hoffsveien Holding AS Rygge Eiendomsinvest KS PROSJEKTINFORMASJON Kjøp Etablert August 2012 Egenkapital (MNOK) 33,5 Fremmedkapital (MNOK) 93 Prosjektpris (MNOK) 126,5 Antall kvm 1 490 Segment Bolig/handel Oslo Fearnley Finans tilrettela kjøp av Bogstadveien 29 i Oslo gjennom etableringen av Bogstadveien 29 II AS. Eiendommen består en næringsseksjon utleid til Cubus med mor selskapsgaranti på lang leieavtale i tillegg til seks leiligheter. PROSJEKTINFORMASJON Kjøp Etablert Mars 2013 Egenkapital (MNOK) 36,6 Fremmedkapital (MNOK) 103,5 Prosjektpris (MNOK) 140,1 Antall kvm 7 200 Segment Kontor Oslo Prosjektet Hoffsveien Holding AS ble etablert for å kjøpe Hoffsveien 48 på Smestad i Oslo. Eiendommen er bl.a. utleid til Oslo kommune bydel Ullern, NAV og Ullern Legesenter og dekker en rekke av bydelens tjenestetilbud mot all mennheten. Eiendommen har god eksponering mot Ring 3 og har kort avstand til offentlige kommunikasjoner. PROSJEKTINFORMASJON Kjøp Etablert September 2012 Egenkapital (MNOK) 6,1 Fremmedkapital (MNOK) 19,4 Prosjektpris (MNOK) 25,5 Antall kvm 3 383 Segment Lager Rygge Fearnley Finans tilrettela Rygge Eiendomsinvest KS for å kjøpe et lagerbygg med kontordel beliggende i Sognshøy Næringspark ved Moss lufthavn Rygge, ca 10 km sydøst fra Moss sentrum. Området har god beliggenhet ift. gods- og varehåndtering i Østfold, med nærhet til E18. Eiendommen er utleid til Ramirent AS/Veidekke Eiendom AS på lang kontrakt. www.fearnleyfinans.no 9

Porteføljeoversikt Alle tall i NOK SIDE PROSJEKT SEGMENT BELIGGENHET STØRRELSE BYGG (KVM) ESTIMERT EIENDOMS- VERDI ESTIMERT VEK PR. 1% UINNKALT KAPITAL PR. 1% BRUTTO LEIE 2013 12 Agder Statsbygg AS Kontor Lillesand 7 981 137 908 000 302 000-9 464 000 13 Bulgaria Property Fund AS Utvikling Bulgaria - n/a n/a - - 14 EiendomsInvest 2009 AS Eiendomsfond n/a 11 547 105 974 000 275 000-8 568 000 15 Eiendomsselskapet Vest-Sverige AS Bolig/næring Vest-Sverige 70 300 336 002 000 507 000-39 594 000 16 Eikveien Holding AS Lager/verksted Drammen 4 600 95 948 000 207 000-7 661 000 17 Hamar Eiendomsinvest KS Logistikk/kontor Hamar 12 132 118 614 000 265 000 100 000 8 762 000 18 Haslevangen Invest KS Kontor/lager Oslo 8 090 140 160 000 253 000 60 000 10 865 000 19 Hoffsveien Holding AS Kontor Oslo 7 200 141 670 000 363 000-10 392 000 20 Kjelsåsveien Invest AS Kontor/lager Oslo 11 089 121 419 000 220 000-9 643 000 21 Kombieiendom Invest AS Industri Drammen/Skien 85 339 431 615 000 807 000-28 849 000 22 Leiraveien Holding KS Logistikk Lillestrøm 10 870 106 157 000 160 000 100 000 7 667 000 23 Logistikkbygg AS Logistikk Lillestrøm/Bergen 17 620 152 414 000 397 000-11 857 000 24 Løvenskioldgate 1 Invest AS Skole Oslo 3 320 96 969 000 219 000-6 462 000 25 Millennium Property KS Utvikling Oslo 8 915 327 200 000 544 000 - - 26 Millennium Property II AS Utvikling Oslo 6 892 266 372 000 419 000 - - 27 Moss Eiendomsinvest AS Kontor/lager Moss 4 217 73 076 000 190 000-5 398 000 28 Nordania Eiendom AS Lager Danmark 45 108 325 793 000 780 000-23 718 000 29 Oslo Nord Eiendomsinvest KS Kontor/handel Oslo 8 877 126 957 000 262 000 100 000 9 366 000 30 Rjukan Næringspark KS Industri Rjukan 48 500 47 078 000 218 000 60 000 10 881 000 31 Rogaland Logistikkinvest AS Logistikk/lager Rogaland 12 350 201 586 000 399 000-14 161 000 32 Rygge Eiendomsinvest KS Lager Rygge 3 383 24 949 000 64 000 15 000 2 387 000 33 Røyken Næringseiendom KS Kontor/handel Røyken 6 861 87 640 000 198 000 150 000 6 903 000 34 Sentrumshotell Holding KS Hotell Drammen/Lillehammer 16 750 142 902 000 355 000-10 500 000 35 Ski Skolebygg KS Skole Ski 7 700 197 689 000 537 000-13 694 000 36 Stavanger Property Invest AS Div. Stavanger 14 705 264 346 000 691 000-21 622 000 37 Sørlandsparken Eiendomsinvest AS Handel Kristiansand 4 485 87 062 000 222 000-6 534 000 38 Sørlandsparken Logistikkinvest AS Logistikk/lager Kristiansand 16 530 152 100 000 374 000-10 871 000 39 Torp Eiendomsinvest AS Kontor Sandefjord 3 826 59 845 000 229 000-4 670 000 40 Trondheimsveien Eiendomsinvest KS Kontor/treningssenter Oslo 7 105 155 840 000 195 000 80 000 10 559 000 41 Tunsberghus Eiendom AS Kontor/utvikling Tønsberg 8 285 139 320 000 405 000-10 744 000 42 Vinterbro Eiendomsinvest AS Logistikk Oslo 15 991 237 837 000 262 000-16 349 000 Sum 490 568 4 902 442 000 10 319 000 10 285 000 338 141 000 2% 3% 3% 3% 6% 32% Kontor Industri Logistikk 12% Utvikling Skole Eiendomsfond Bolig Hotell 10% Handel 29% fearnleyfinans.no 10

PROSJEKTENE 2013 Hoffsveien Holding AS tilrettelagt av Fearnley Finans AS i 2013

Agder Statsbygg AS Thomas Holtan Leskovsky Telefon: 22 93 63 45 E-post: t.leskovsky@fearnleys.no Paul Dehli Navestad Telefon: 22 93 64 56 E-post: p.navestad@fearnleys.no Hilde Østby Telefon: 22 93 63 41 E-post: h.oestby@fearnleys.no Agder Statsbygg AS Etablert 07.12.2012 Eiendomsverdi ved stiftelse 138 000 000 Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. 17 488 Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse 6,5% Finansiering ved stiftelse 1. prior pantelån 101 697 000 Selgerkreditt 6 000 000 Innbetalt egenkapital 30 850 000 Prosjektpris ved stiftelse 138 547 000 Egenkapitalforhold Innbetalt egenkapital ved stiftelse 30 850 000 Uinnkalt ansvarskapital - Innbetalt egenkapital pr. 1% 308 500 Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% - Lillesand Kontor Post- og teletilsynet Total bygningsmasse (BTA) 7 891 Selveiertomt (kvm), ca. 13 000 14,3 år Vektet indeksregulering 100% til 2,5% kpi 70% av overstigende Utleiegrad 100% Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) 1 199 Skattemessig avskrivningssats bygg 2% Sist omsatt pr. 1% - Dato sist omsatt - Sum utbytte/utbetaling pr. 1% - Tilbakebetalt i % av innbetalt - 2013E 2014E 2015E Brutto leieinntekt 9 464 000 9 701 000 9 943 000 Eierkostnad -500 000-513 000-525 000 Netto leieinntekt 8 964 000 9 188 000 9 418 000 Andre driftskostnader inkl. adm. -325 000-333 000-341 000 Netto rentekostnader -5 916 000-5 903 000-5 802 000 Estimert skatt - - - Avdrag -2 213 000-2 272 000-2 389 000 Prognose utdeling - -1 050 000-1 000 000 Netto kontantstrøm 510 000-370 000-114 000 Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) 1 200 1 230 1 260 2012A 2013E 2014E 2015E Omløpsmidler 2 944 000 3 454 000 3 084 000 2 970 000 Verdi eiendom 1) 137 846 000 137 846 000 137 846 000 137 846 000 Sum aktiva 140 790 000 141 300 000 140 930 000 140 816 000 Kortsiktig gjeld 1 192 000 1 265 000 1 242 000 1 218 000 Langsiktig gjeld 109 438 000 107 225 000 104 953 000 102 564 000 Sum passiva 110 630 000 108 490 000 106 195 000 103 782 000 VEK ekskl. over-/underkurs 2) 30 160 000 32 810 000 34 735 000 37 034 000 Note 2) Etter budsjetterte utdelinger Yieldutvikling 6,5% 6,7% 6,8% Transje 1 101 697 000 5,73% 22.05.2037 Transje 2 6 000 000 4,25% Flytende Transje 3 1 741 000 3,62% Flytende Sum lån/vektet rente 109 438 000 5,56% 22,7 år Netto yield, anslag 6,25% 6,50% 6,75% Estimert eiendomsverdi 143 424 000 137 908 000 132 800 000 Rabatt latent skatt 1) -448 000-62 000 - Netto gjeld -107 686 000-107 686 000-107 686 000 VEK ekskl. over-/underkurs rentesikring 35 290 000 30 160 000 25 114 000 Over-/underkurs rentesikring - - - VEK 35 290 000 30 160 000 25 114 000 VEK pr. 1% ekskl. over-/underkurs rentesikring 353 000 302 000 251 000 VEK pr. 1% 353 000 302 000 251 000 Bilde av eiendommene Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) 18 180 17 480 16 830 Finansieringsgrad (eiendom) 76% 79% 82% IRR siden oppstart før/etter over-/underkurs n/a n/a n/a Nominell avkastning før/etter over-/underkurs n/a n/a n/a Eiendommen er sentralt beliggende i flotte omgivelser i Lillesand, med nærhet til E-18, Kristiansand, Sørlandssenteret og Kjevik flyplass. Det er høy standard på eiendommens materialvalg og byggets tekniske løsninger. Bygget er utleid på lang leieavtale til Post- og teletilsynet og er deres hovedkontor. fearnleyfinans.no 12

Bulgaria Property Fund AS Haakon Shetelig Telefon: 22 93 63 38 E-post: h.shetelig@fearnleys.no Christian Bull Telefon: 22 93 63 35 E-post: c.bull@fearnleys.no Tone Kågen Telefon: 22 93 63 37 E-post: t.kagen@fearnleys.no Bulgaria Property Fund AS Etablert 30.06.2005 Byala Bulgaria Utviklingstomt Finansiering ved stiftelse Innbetalt egenkapital 10 000 000 Prosjektpris ved stiftelse 10 000 000 Størrelse tomt ca. (kvm) 38 200 Antatt utviklingspotensial ca. (kvm) 60 000 Egenkapitalforhold Innbetalt egenkapital ved stiftelse 10 000 000 Kapitalutvidelse ved emisjon pr. 16.06.2006 15 000 000 Kapitalutvidelse ved emisjon pr. 29.04.2008 4 000 000 Sum innbetalt egenkapital 29 000 000 Sum innbetalt egenkapital pr. 1% 290 000 Sist omsatt pr. 1% 363 000 Dato sist omsatt 04.07.2008 Sum utbytte/utbetaling pr. 1% - Tilbakebetalt i % av innbetalt - Forvaltning Nordic Ltd. (Bulgaria) Bilde av eiendommen Fondet har som forvaltningsstrategi å forvalte fondets kapital i det bulgarske eiendomsmarkedet gjennom ervervelse av tomter hovedsakelig ved Svartehavet. Selskapet eier til sammen ca. 40 mål sammenhengende tomt som er omregulert til bolig- og fritidsformål. Selskapet har ingen gjeld og vil fortløpende vurdere igangsettelse og utvikling av tomten etter de til enhver tid gjeldende markedsforhold. www.fearnleyfinans.no 13

Eiendomsinvest 2009 AS Christian Bull Telefon: 22 93 63 35 E-post: c.bull@fearnleys.no Paul Dehli Navestad Telefon: 22 93 64 56 E-post: p.navestad@fearnleys.no Jan-Trygve Lund Riise Telefon: 22 93 64 52 E-post: jt.riise@fearnleys.no EiendomsInvest 2009 AS Etablert 08.12.2009 Finansiering ved stiftelse Innbetalt egenkapital 20 000 000 Prosjektpris ved stiftelse 20 000 000 Egenkapitalforhold Innbetalt egenkapital ved stiftelse 20 000 000 Ytterligere kommitert og innbetalt kapital 20 000 000 Prosjektpris/ sum innbetalt kapital 40 000 000 Innbetalt egenkapital pr. 1% 400 000 Sist omsatt pr. 1% - Dato sist omsatt - Sum utbytte/utbetaling pr. 1% 180 000 Tilbakebetalt i % av innbetalt 45% PORTEFØLJEINFORMASJON Kostpris Kostpris gjenværende investeringer 24 550 000 Sum investering/avsatt uinnkalt restansvar 24 550 000 Vektet kjøpsyield av gjenværende investeringer 7,6% Vektet yield 7,6% Vektet lånerente 6,20% Effektiv belåningsgrad 84% Leieinntekter basert på selskapets eierinteresser (ca. NOK) 8 568 000 Vektet gjenværende leietid 8 år Brutto eiendomseksponering (ca. NOK) 105 974 000 Antall kvm vektet 11 547 Investeringsrådgiver Fearnley Finans AS PORTEFØLJEOVERSIKT Eier- Kost- Kjøps- Anslag Anslag Prosjekt andel pris 1) yield verdi 2) yield Dagligvarelogistikk AS 12,0% 8 601 000 7,3% 10 390 000 7,3% Festningsveien 2 IS 10,0% 6 223 000 8,0% 7 117 000 8,2% Helsfyr Eiendomsinvest KS 4,0% 3 664 000 8,1% 4 540 000 7,5% Kongsberg Industribygg AS 5,0% 3 342 000 7,1% 2 850 000 7,9% Bergen Logistikkbygg AS 8,0% 1 744 000 7,3% 1 121 000 7,8% Pottemakerveien Kombibygg AS 6,0% 552 000 7,6% 871 000 7,5% Torp Eiendomsinvest AS 2,5% 424 000 7,9% 573 000 7,8% Sum portefølje og vektete verdier 24 550 000 7,6% 27 462 000 7,6% Note 1) Pris pr. 1% inkl. ev. tilhørende deltager-/aksjonærlån Note 2) Basert på individuelle verdivurderinger fra prosjektenes respektive forretningsførere Note 3) Helsfyr Eiendomsinvest KS er etter årsskiftet realisert PROGNOSE ANDELSVERDI Antatt verdi portefølje 27 462 000 Omløpsmidler 49 000 Antatt VEK 27 511 000 VEK pr. 1% 275 000 Bilde Selskapet ble etablert med formål om kjøp av andeler og aksjer i annenhåndsmarkedet i etablerte eiendomsprosjektselskaper etter visse retningsliner, herunder løpetid kontrakter, belåningsgrad, utdelingsevne m. m. Salgsproveny fra realiserte investeringer samt løpende utdelinger tilbakebetales aksjonærene og reinvesteres ikke. Selskapet er fullinvestert og er i realisasjonsfasen. fearnleyfinans.no 14

Eiendomsselskapet Vest-Sverige AS Christian Bull Telefon: 22 93 63 35 E-post: c.bull@fearnleys.no Thomas Holtan Leskovsky Telefon: 22 93 63 45 E-post: t.leskovsky@fearnleys.no Jarle Lome Telefon: 22 93 64 53 E-post: j.lome@fearnleys.no Eiendomsselskapet Vest-Sverige AS Etablert 13.06.2007 Eiendomsverdi ved stiftelse (SEK) 435 500 000 Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. (SEK) 6 195 Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse 6,2% Finansiering ved stiftelse (SEK) 1. prior pantelån 356 479 000 Innbetalt egenkapital 81 863 000 Prosjektpris ved stiftelse 438 342 000 Egenkapitalforhold (SEK) Innbetalt egenkapital ved stiftelse 81 863 000 Uinnkalt ansvarskapital - Innbetalt egenkapital pr. 1% 818 630 Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% - Vest-Sverige Bolig/næring Div./skole Total bygningsmasse (BTA) 70 300 Parkeringsplasser 438 1 år Vektet indeksregulering 100% Utleiegrad 95% Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/SEK) 649 Skattemessig avskrivningssats bygg 2-4% Forvaltning APF AB Sist omsatt pr. 1% 722 000 Dato sist omsatt 17.08.2007 Sum utbytte/utbetaling pr. 1% - Tilbakebetalt i % av innbetalt - (SEK) 2013E 2014E 2015E Brutto leieinntekt 46 314 000 47 433 000 48 256 000 Eierkostnad -20 767 000-21 079 000-21 395 000 Netto leieinntekt 25 547 000 26 354 000 26 861 000 Salg eiendom ordinært (iht. budsjett) 1 125 000 - - Andre driftskostnader inkl. adm. -5 035 000-4 877 000-4 920 000 Netto rentekostnader -17 617 000-16 291 000-14 348 000 Estimert skatt - - - Kostnader ifm refinansiering -750 000 - - Avdrag -770 000-3 580 000-7 160 000 Prognose utdeling - - - Netto kontantstrøm 2 500 000 1 606 000 433 000 Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) 660 670 690 (SEK) 2012A 2013E 2014E 2015E Omløpsmidler 2 793 000 4 433 000 6 039 000 6 472 000 Verdi eiendom 1) 378 856 000 378 856 000 378 856 000 378 856 000 Sum aktiva 381 649 000 383 289 000 384 895 000 385 328 000 Kortsiktig gjeld 3 818 000 3 538 000 6 250 000 6 265 000 Langsiktig gjeld 308 010 000 307 240 000 303 660 000 296 500 000 Sum passiva 311 828 000 310 778 000 309 910 000 302 765 000 VEK ekskl. over-/underkurs 69 821 000 72 511 000 74 985 000 82 563 000 Yieldutvikling 6,5% 6,7% 6,8% (SEK) Transje 1 177 406 000 4,36% Flytende Transje 2 65 604 000 7,96% 30.06.2014 Transje 3 32 500 000 8,35% 29.06.2015 Transje 4 32 500 000 8,44% 28.06.2013 Sum lån/vektet rente 308 010 000 5,98% 0,6 år (SEK) Netto yield, anslag 6,25% 6,50% 6,75% Estimert eiendomsverdi 408 752 000 393 031 000 378 474 000 Rabatt latent skatt -15 276 000-14 175 000-13 156 000 Netto gjeld -309 035 000-309 035 000-309 035 000 VEK ekskl. over-/underkurs rentesikring 84 441 000 69 821 000 56 283 000 Over-/underkurs swap-avtaler -7 405 000-7 405 000-7 405 000 VEK 77 036 000 62 416 000 48 878 000 VEK pr. 1% ekskl. over-/underkurs rentesikring 844 000 698 000 563 000 VEK pr. 1% 770 000 624 000 489 000 Bilde av eiendommene Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) 5 810 5 590 5 380 Finansieringsgrad (eiendom) 75% 78% 81% IRR siden oppstart før/etter over-/underkurs 1%/-1% -3%/-5% -7%/-9% Nominell avkastning før/etter over-/underkurs 3%/-6% -15%/-24% -31%/-40% Porteføljen består av et antall bolig- og kontoreiendommer i Gøteborgsregionen og Vest- Sverige fordelt ca. 50/50 på de to kategorier. Totalt utleibart areal er på ca. 70 300 kvm. Forretningsideen er ordinær drift av eiendomsmassen samt periodiske salg av enkelt objekter eller delportefølje. Salg av to eiendommer forventes å være gjennomført ved halvtårsskiftet 2013 Alingsås og Munkedal. www.fearnleyfinans.no 15

Eikveien Holding AS Paul Dehli Navestad Telefon: 22 93 64 56 E-post: p.navestad@fearnleys.no Thomas Holtan Leskovsky Telefon: 22 93 63 45 E-post: t.leskovsky@fearnleys.no Jarle Lome Telefon: 22 93 64 53 E-post: j.lome@fearnleys.no Eikveien Holding AS Etablert 30.06.2011 Eiendomsverdi ved stiftelse 91 000 000 Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. 19 783 Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse 8,0% Finansiering ved stiftelse 1. prior pantelån 70 575 000 Selgerkreditt 4 000 000 Innbetalt egenkapital 18 700 000 Prosjektpris ved stiftelse 93 275 000 Egenkapitalforhold Innbetalt egenkapital ved stiftelse 18 700 000 Uinnkalt ansvarskapital - Innbetalt egenkapital pr. 1% 187 000 Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% - Eikveien 19 og 20 Drammen Lager/verksted Volvo Norge AS og Norsk Scania AS Total bygningsmasse (BTA) 4 600 Selveiertomt (kvm) 29 171 8,6 år Vektet indeksregulering 100% Utleiegrad 100% Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) 1 628 Skattemessig avskrivningssats bygg 4% Forvaltning Fearnley Finans Asset Management AS Sist omsatt pr. 1% 200 000 Dato sist omsatt 17.12.2012 Sum utbytte/utbetaling pr. 1% 8 000 Tilbakebetalt i % av innbetalt 4% 2013E 2014E 2015E Brutto leieinntekt 7 661 000 7 814 000 8 010 000 Eierkostnad -225 000-231 000-236 000 Netto leieinntekt 7 436 000 7 583 000 7 774 000 Andre driftskostnader inkl. adm. -370 000-379 000-389 000 Netto rentekostnader -3 824 000-3 793 000-3 680 000 Estimert skatt - - - Avdrag -4 000 000-3 500 000-2 500 000 Prognose utdeling -1 000 000-100 000-1 300 000 Netto kontantstrøm -1 758 000-189 000-95 000 Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) 1 670 1 700 1 740 2012A 2013E 2014E 2015E Omløpsmidler 3 368 000 1 610 000 1 421 000 1 326 000 Verdi eiendom 1) 94 726 000 94 726 000 94 726 000 94 726 000 Sum aktiva 98 094 000 96 336 000 96 147 000 96 052 000 Kortsiktig gjeld 812 000 800 000 785 000 751 000 Langsiktig gjeld 72 450 000 68 450 000 64 950 000 62 450 000 Sum passiva 73 262 000 69 250 000 65 735 000 63 201 000 VEK ekskl. over-/underkurs 2) 24 832 000 27 086 000 30 412 000 32 851 000 Note 2) Etter budsjetterte utdelinger Yieldutvikling 7,8% 7,9% 8,1% Transje 1 41 375 000 6,23% 15.07.2021 Transje 2 28 575 000 3,92% Flytende Selgerkreditt 2 500 000 5,00% 30.06.2014 Sum lån/vektet rente 72 450 000 5,28% 4,9 år Netto yield, anslag 7,50% 7,75% 8,00% Estimert eiendomsverdi 99 147 000 95 948 000 92 950 000 Rabatt latent skatt -1 510 000-1 222 000-953 000 Netto gjeld -69 894 000-69 894 000-69 894 000 VEK ekskl. over-/underkurs rentesikring 27 743 000 24 832 000 22 103 000 Over-/underkurs rentesikring -4 123 000-4 123 000-4 123 000 VEK 23 620 000 20 709 000 17 980 000 VEK pr. 1% ekskl. over-/underkurs rentesikring 277 000 248 000 221 000 VEK pr. 1% 236 000 207 000 180 000 Bilde av eiendommene Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) 21 550 20 860 20 210 Finansieringsgrad (eiendom) 73% 76% 78% IRR siden oppstart før/etter over-/underkurs 33%/20% 24%/10% 15%/0% Nominell avkastning før/etter over-/underkurs 52%/30% 37%/15% 22%/1% Eiendommene er beliggende i Kobbervikdalen syd for Drammen og er utleid til Volvo Norge AS og Norsk Scania AS på lange leieavtaler. Bygningsmassen fremstår som moderne og med store selveiertomter, godt egnet for leietagernes bruk. fearnleyfinans.no 16

Hamar Eiendomsinvest KS Christian Bull Telefon: 22 93 63 35 E-post: c.bull@fearnleys.no Thomas Holtan Leskovsky Telefon: 22 93 63 45 E-post: t.leskovsky@fearnleys.no Jarle Lome Telefon: 22 93 64 53 E-post: j.lome@fearnleys.no Hamar Eiendomsinvest KS Etablert 30.06.2010 Eiendomsverdi ved stiftelse 110 700 000 Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. 9 125 Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse 7,6% Finansiering ved stiftelse 1. prior pantelån 88 310 000 Selgerkreditt 2 700 000 Innbetalt egenkapital 22 200 000 Prosjektpris ved stiftelse 113 210 000 Egenkapitalforhold Innbetalt egenkapital ved stiftelse 22 200 000 Uinnkalt ansvarskapital 10 000 000 Innbetalt egenkapital pr. 1% 222 000 Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% 100 000 Smiuhagan 10 Hamar Logistikk/kontor Posten Norge AS Total bygningsmasse (BTA) 12 132 Selveiertomt (kvm) 49 455 7,6 år Vektet indeksregulering 80% Utleiegrad 100% Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) 708 Skattemessig avskrivningssats bygg 4% Sist omsatt pr. 1% 237 000 Dato sist omsatt 21.09.2011 Sum utbytte/utbetaling pr. 1% 32 000 Tilbakebetalt i % av innbetalt 14% 2013E 2014E 2015E Brutto leieinntekt 8 762 000 8 938 000 9 116 000 Eierkostnad -459 000-462 000-466 000 Netto leieinntekt 8 303 000 8 476 000 8 650 000 Andre driftskostnader inkl. adm. -322 000-328 000-335 000 Netto rentekostnader -4 734 000-4 989 000-4 782 000 Estimert skatt - - - Avdrag -2 000 000-2 728 000-3 456 000 Prognose utdeling -1 000 000-500 000-500 000 Netto kontantstrøm 247 000-69 000-423 000 Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) 720 740 750 2012A 2013E 2014E 2015E Omløpsmidler 685 000 932 000 863 000 440 000 Verdi eiendom 1) 116 790 000 116 790 000 116 790 000 116 790 000 Sum aktiva 117 475 000 117 722 000 117 653 000 117 230 000 Kortsiktig gjeld 877 000 938 000 1 056 000 1 017 000 Langsiktig gjeld 87 060 000 85 060 000 82 332 000 78 876 000 Sum passiva 87 937 000 85 998 000 83 388 000 79 893 000 VEK ekskl. over-/underkurs 2) 29 538 000 31 724 000 34 265 000 37 337 000 Note 2) Etter budsjetterte utdelinger Yieldutvikling 7,0% 7,1% 7,3% Transje 1 44 280 000 4,77% Flytende Transje 2 42 780 000 6,84% 06.07.2020 Sum lån/vektet rente 87 060 000 5,78% 3,7 år Netto yield, anslag 6,75% 7,00% 7,25% Estimert eiendomsverdi 123 007 000 118 614 000 114 524 000 Rabatt latent skatt -2 219 000-1 824 000-1 456 000 Netto gjeld -87 252 000-87 252 000-87 252 000 VEK ekskl. over-/underkurs rentesikring 33 536 000 29 538 000 25 816 000 Over-/underkurs rentesikring -2 995 000-2 995 000-2 995 000 VEK 30 541 000 26 543 000 22 821 000 VEK pr. 1% ekskl. over-/underkurs rentesikring 335 000 295 000 258 000 VEK pr. 1% 305 000 265 000 228 000 Bilde av eiendommen Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) 10 140 9 780 9 440 Finansieringsgrad (eiendom) 71% 73% 76% IRR siden oppstart før/etter over-/underkurs 24%/19% 18%/13% 12%/7% Nominell avkastning før/etter over-/underkurs 65%/52% 47%/34% 31%/17% Eiendommen er sentralt beliggende i næringspark ca. 1 km fra E6 og ca. 8 km nord for Hamar. Bygget ble oppført i år 2001 og er i god forfatning. Det foreligger et utviklingspotensial på ca. 5 200 kvm. Gjenværende leieavtalen er på 7,6 år til barehouse betingelser med Posten Norge AS. www.fearnleyfinans.no 17

Haslevangen Invest KS Morten Ring-Andersen Telefon: 22 93 63 36 E-post: m.ring-andersen@fearnleys.no Paul Dehli Navestad Telefon: 22 93 64 56 E-post: p.navestad@fearnleys.no Tone Kågen Telefon: 22 93 63 77 E-post: t.kagen@fearnleys.no Haslevangen Invest KS Etablert 22.08.2011 Eiendomsverdi ved stiftelse 136 000 000 Eiendomsverdi ved stiftelse pr. kvm. 16 810 Netto yield eiendomsverdi ved stiftelse 7,6% Finansiering ved stiftelse 1. prior pantelån 104 000 000 Selgerkreditt 793 000 Innbetalt egenkapital 25 000 000 Prosjektpris ved stiftelse 129 793 000 Egenkapitalforhold Innbetalt egenkapital ved stiftelse 25 000 000 Uinnkalt ansvarskapital 6 000 000 Innbetalt egenkapital pr. 1% 250 000 Uinnkalt ansvarskapital pr. 1% 60 000 Haslevangen 14 Oslo Kontor/lager Heidenreich AS, Oras AS og Norsk Glassgjenvinning AS Total bygningsmasse (BTA) 8 090 Selveiertomt (kvm) 6 260 7,2 år Vektet indeksregulering 100% Utleiegrad 100% Gj.snitt. brutto leie ved stiftelse pr. kvm (BTA/NOK) 1 311 Skattemessig avskrivningssats bygg 2% Forvaltning Fearnley Finans Asset Management AS TBB Driftstjenester AS Sist omsatt pr. 1% - Dato sist omsatt - Sum utbytte/utbetaling pr. 1% - Tilbakebetalt i % av innbetalt - 2013E 2014E 2015E Brutto leieinntekt 10 865 000 11 083 000 11 304 000 Eierkostnad -353 000-411 000-419 000 Netto leieinntekt 10 512 000 10 672 000 10 885 000 Andre driftskostnader inkl. adm. -353 000-360 000-367 000 Netto rentekostnader -6 680 000-6 670 000-6 592 000 Estimert skatt - - - Avdrag -2 264 000-2 199 000-3 150 000 Prognose utdeling -1 050 000-750 000-1 500 000 Netto kontantstrøm 165 000 693 000-724 000 Gj.snitt. brutto leie pr. kvm (BTA) 1 340 1 370 1 400 2012A 2013E 2014E 2015E Omløpsmidler 2 425 000 2 590 000 3 283 000 2 559 000 Verdi eiendom 1) 137 056 000 137 056 000 137 056 000 137 056 000 Sum aktiva 139 481 000 139 646 000 140 339 000 139 615 000 Kortsiktig gjeld 1 733 000 1 747 000 1 708 000 1 648 000 Langsiktig gjeld 101 213 000 98 949 000 96 750 000 93 600 000 Sum passiva 102 946 000 100 696 000 98 458 000 95 248 000 VEK ekskl. over-/underkurs 2) 36 535 000 38 950 000 41 881 000 44 367 000 Note 2) Etter budsjetterte utdelinger Yieldutvikling 7,5% 7,6% 7,8% Transje 1 56 000 000 7,82% 31.05.2018 Transje 2 24 083 000 4,12% Flytende Transje 3 20 667 000 7,00% 01.06.2016 Selgerkreditt 463 000 4,50% 15.01.2014 Sum lån/vektet rente 101 213 000 6,75% 3,7 år Netto yield, anslag 7,25% 7,50% 7,75% Estimert eiendomsverdi 144 993 000 140 160 000 135 639 000 Rabatt latent skatt -3 442 000-3 104 000-2 787 000 Netto gjeld -100 521 000-100 521 000-100 521 000 VEK ekskl. over-/underkurs rentesikring 41 030 000 36 535 000 32 331 000 Over-/underkurs rentesikring -11 203 000-11 203 000-11 203 000 VEK 29 827 000 25 332 000 21 128 000 VEK pr. 1% ekskl. over-/underkurs rentesikring 410 000 365 000 323 000 VEK pr. 1% 298 000 253 000 211 000 Bilde av eiendommen Eiendomsverdi pr. kvm (BTA) 17 920 17 330 16 770 Finansieringsgrad (eiendom) 70% 72% 75% IRR siden oppstart før/etter over-/underkurs 44%/14% 32%/1% 21%/-12% Nominell avkastning før/etter over-/underkurs 64%/19% 46%/1% 29%/-16% Eiendommen er beliggende sentralt på Hasle i Oslo og har en fornuftig fordeling av kontor, lager og parkeringsplasser. Det pågår for tiden stor aktivitet i området med utvikling av Arcus gamle eiendom. Bygget er totalrenovert i 2008 og fremstår i meget god teknisk stand. 3 solide leietakere med vektet gjenværende leietid på 7,2 år. fearnleyfinans.no 18