Byrådssak 250/13 Ytrebygda gnr. 110 bnr. 5, Kvernhusbakken næringsområde, plan-id 18800000 reguleringsplan SWSY ESARK-5120-200401685-129 Hva saken gjelder: Opus Bergen AS fremmer på vegne av Bjørg Sletten, Rolf Løvøy, Halvorsen grave- og transportservice AS og BIR bedrift AS planforslag for Kvernhusbakken næringsområde på Lønningen i Ytrebygda. Planområdet ligger mellom Bergen lufthavn Flesland i nord/vest, Fleslandsvegen i sør og Lønningen næringspark i øst. Like sør for Fleslandsvegen ligger Espehaugen næringspark. Planområdet er ca. 90 daa, med foreslått hovedformål kontor/industri/lager og renovasjonsanlegg. Figur 1: Flyfoto over planområdet. Figur 2: Oversiktskart med eiendomsgrenser. Planområdet er uregulert, og i kommuneplanens arealdel vist som bebyggelse og anlegg. Området er innenfor avgrensningen for det pågående kommunedelplanarbeidet for Birkeland, Liland, Ådland og Espeland (planprogram fastsatt av byrådet 20.6.11). Med unntak av det gamle gårdsbruket Solbakken, er planområdet ubebygd. Planforslaget legger til rette for etablering av tre utbyggingsfelt med kombinert formål for kontor, industri og lager («K/I/L» 1 3). Nordøst i planområdet er det foreslått en utvidelse av BIR sitt avfallshåndteringsanlegg («RA»), som grenser mot planområdet. Tunbebyggelsen på Solbakken («K/I») foreslås bevart med hensynssone kulturmiljø, og det åpnes for at byggene kan brukes til kontorvirksomhet, industriformål eller mindre håndverksbedrifter (eksisterende bolig og våningshus kan nyttes til boligformål). I planen inngår et naturområde, med regulert tursti («o_tv»), mot flyplassområdet i vest. Tomteutnyttelsen varierer mellom maks %- BRA = 50 200 % (utnyttelsen og byggehøyder for de ulike feltene fremgår av plankartet og volumene er skissert i vedlagte 3D-illustrasjoner A D). Samlet maks BRA utgjør rundt 55 000 m 2. Det er ikke vist særskilte areal til parkering i plankartet, men det forutsettes at parkering er i henhold til kommunens til enhver tid gjeldende parkeringsnorm. Ny avkjørsel mot Fleslandsvegen er eneste kjøreatkomst fra planområdet til det offentlige vegnettet. Mot Fleslandsvegen er det vist gang- og sykkelveg som alt er bygget. 1
Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i tidsrommet 16.6.09 29.9.09. Det kom 12 uttalelser fra høringsinstanser (ingen fra privatpersoner). Uttalelsene omhandler de trafikale forholdene i Fleslandsvegen og internt i planområdet, teknisk infrastruktur, universell utforming, bevaringshensyn og forholdet til Flesland lufthavn. Alle merknader og uttalelser er oppsummert og kommentert av daværende plankonsulent (vedlagt). Figur 3:Planforslag til offentlig ettersyn. (plankartet ble tegnet etter regler fra forrige versjon av pbl. fra 1985) Ettersom daværende forslagsstiller ikke ønsket å endre planen i tråd med høringsuttalelser og fagetatens innspill, valgte byggesak og private planer å utarbeide et alternativt planforslag for området. Planen var på veg til politisk behandling våren 2011, men ble utsatt pga. nye eiere av gnr. 110 bnr. 84 (BIR bedrift) og deres behov. Det har også vært et skifte av plankonsulent. Etter dialog med byrådsavdelingen og fagetaten har den nye plankonsulenten (Opus Bergen AS) bearbeidet planforslaget for å ivareta både BIR og fagetaten sine ønsker for felt «RA» i tillegg til høringsuttalelsene ved offentlig ettersyn. For utførlig redegjørelse for prosessen henvises det til vedlagte fagnotat datert 2.5.13 («tilleggsnotat») og e-postkorrespondanse 3.6.11. Fagetatens hovedinnvending mot planforslaget som var til offentlig ettersyn (figur 3) var at de landskapsmessige konsekvensene av utbyggingen på Kvernhushaugen var for stor. I fagetatens alternative planforslag ble derfor utbyggingsfeltet i sin helhet foreslått tatt ut (figur 4). Forslaget innebar også en omfordeling av utnyttelsesgraden i planområdet og revisjon iht. høringsuttalelsene ved offentlig ettersyn. Foreliggende planforslag (figur 5) er i hovedtrekk i tråd med fagetatens eget forslag som ble utarbeidet etter offentlig ettersyn (figur 4): 2 1 4 3 6 5 Figur 4: Fagetatens alternative forslag etter offentlig ettersyn. Figur 5: Foreliggende reviderte plankart. 2
Under følger en oversikt over forskjellene mellom fagetatens forslag og foreliggende planforslag (en detaljert beskrivelse ligger i fagnotat datert 2.5.13). Punktene refererer til tallene i figur 5 ovenfor. 1. Utbyggingsområdet nord i planområdet (Kvernhushaugen) som fagetaten tok ut er tatt inn igjen med formål renovasjonsanlegg, men er nå redusert i størrelse. 2. Tilkomstveien sydfra til utbyggingsområdet i nord (RA) er nå forutsatt via eksisterende utbygd område på Lønningshaugen og ikke fra Fleslandsveien som i tidligere planforslag. 3. Byggeområdet mot øst (K/I/L 2) med tilhørende adkomstvei er nesten halvert. 4. Hensynssonen for bevaring av kulturmiljø, som omfatter det eldre gårdstunet på Solbakken, er redusert til å omfatte den eldste bygningsmassen. 5. Avkjørsel til eiendommen gnr. 107 bnr. 243 (sør for planområdet) er redusert fra 2 til 1. 6. Fyllingsskråninger er tatt ut av plankartet. Foreliggende planforslag kommer i all hovedsak fagetatens tidligere innvendinger i møte, slik at alternativt planforslag ikke lenger får betydning for saken. Fagetaten har vurdert aktuelle tema og hovedproblemstillinger (i fagnotat datert 29.4.11 og vedlagte tilleggsnotat datert 2.5.13). Under følger en oppsummering av hovedtemaene: Inngrep i Kvernhushaugen: Det mest karakteristiske landskapselementet i planområdet er Kvernhushaugen i nordøst. Høydedraget består av 3-4 koller med kotehøyder opp mot 60 m. Nærområdet i sør og vest er hovedsakelig lavtliggende områder og har dermed forholdsvis stor nær- og fjernvirkning mot omgivelsene. Fagetaten peker på at inngrep i Kvernhushaugen ikke kan finne sted uten at det tas tilstrekkelig hensyn til fjernvirkning, eksponering mot offentlig turvei (mot vest- /nordvest) og Avinors krav om maksimal byggehøyde. Dette var argumentene som gjorde at fagetaten tok ut utbyggingsfeltet i sitt alternative planforslag. Det foreliggende planforslaget tar inn igjen utbyggingsformål på Kvernhushaugen (RA). Utstrekningen av feltet er imidlertid redusert noe sør- og østover sammenlignet med planforslag til offentlig ettersyn. Dette medfører at eksponeringen mot turveien (o_tv) vest-nordvest for RA vil reduseres. Ut fra foreliggende snitt (vedlagt) og eksisterende vegetasjon i området vurderer fagetaten det slik at skisserte bygg ikke vil eksponeres mot turveien i nordlig retning, og at opplevelsesverdien på den offentlige turveien mellom snitt C og D kan ivaretas. Byggehøyde/fjernvirkning: Selv om byggeformålet og nærvirkning av skissert inngrep er redusert sammenlignet med forslaget som forelå til offentlig ettersyn, vil inngrepet være synlig sørover mot fjorden, og særlig østover. Sett fra øst vil det skisserte bygget i felt RA bryte med eksisterende silhuetter på Kvernhushaugen (jf. snitt). Et inngrep i haugen fra nabotomten i øst vil imidlertid være hensiktsmessig for å utnytte næringsarealet best mulig. Her er det dessuten allerede gjort inngrep, med store skjæringer mot Lønningen næringspark. En utvidelse vestover vil derfor fremstå som en utvidelse av Lønningen næringspark, og ikke som et frittstående element. Silhuettvirkningen dempes også noe av eksisterende trær på haugen. Ut fra ønsket om næringsutvikling/fortetting i området (jf. planprogram for KDP for Birkeland, Liland, Ådland og Espeland) slutter fagetaten seg til skissert maksimal høyde for RA. Ved offentlig ettersyn krevde Avinor at maksimal byggehøyde for felt RA settes til kote +49. Avinor har i ettertid gått tilbake på høydebegrensningene, og aksepterer nå et bygg med maksimal kotehøyde mellom +56 og +60 for RA-feltet. Foreliggende byggehøyde for RA er i tråd med Avinors høydekrav. Maks tillatte byggehøyde innen delfeltene K/I/L1 og K/I/L2 er kote +46. Dette åpner for opp mot 19 meter høye bygningskropper (mot 12 meter i opprinnelig planforslag). Fagetaten har tidligere åpnet opp for høyere bygg i disse feltene (jf. fagnotat 1, kapitlet «Byggehøyder») og anser at dette er fornuftig dersom det legges opp til en mer intensiv næringsprofil på området. Avinor setter en maksimal høydebegrensning på kote +46 i disse feltene, som er i samsvar med foreliggende forslag. 3
Næringsutvikling: Ved å tilrettelegge for adkomst fra Lønningen næringspark til RA-feltet på Kvernhushaugen knyttes Lønningen og Kvernhushaugen sammen, og man får et større sammenhengende næringsområde. Dette gir en mer effektiv arealbruk enn opprinnelig planforslag som foreslo adkomst og utbygging på Kvernhushaugen adskilt fra Lønningen og «K/I/L»-områdene i planområdet. Det justerte planforslaget viser en tydelig intensjon om effektiv arealbruk ved å øke den maksimale utnyttelsesgraden i feltene «K/I/L» 1 3. Dette gir mer fleksible næringstomter som lettere kan møte ulike krav fra bedrifter og understøtter gjennomføringen av planforslaget. Omstruktureringen og den økte utnyttelsesgraden er i tråd med kommunens næringsprofil for området, slik denne skisseres i pågående kommunedelplanarbeidet for Birkeland, Liland, Ådland og Espeland. Kulturminner: Det er funnet to automatisk fredete kulturminner innenfor planområdet: en kokegrop og et ildsted. Kulturminnene er sikret gjennom hensynssoner i plankart/bestemmelser. Gårdsmiljøet Solbakken er tilstrekkelig sikret gjennom hensynssone for bevaring av kulturmiljø (jf. uttalelse fra kulturminnemyndigheten). Overvann: Det er foreløpig ikke utarbeidet VA-rammeplan for området. Denne planen må være godkjent før tiltak kan iverksettes (jf. 2.2.1 og 3.1.1). Forurensning: Konsekvensutredningen viser at det både i utbyggingsfasen og driftsfasen vil være viktig med prosedyrer for å hindre forurensing til vann, luft og jord. Dette gjelder spesielt for Kvernhusbekken, som på sikt kan få tilbake gode miljøforhold etter tidligere forurensinger. Kravet til et miljøoppfølgingsprogram følger av reguleringsbestemmelsene 3.1.1 og 2.4.3. Massehåndtering: Gjennomføring av tiltaket vil medføre uttak av store mengder masse. I Bergen kommune er det for tiden mangel på massedeponi. Det stilles derfor krav til plan for håndtering av masser sammen med byggesøknaden (ivaretatt i bestemmelsene 2.4.2 og 3.1.1). Støy: Planområdet er utsatt for flystøy fra den nærliggende rullebanen. Kontorformål regnes som bebyggelse med støyfølsomt bruksformål. Før igangsettingstillatelse må det utføres støyutredning som beskriver innendørs lydnivå på nye kontorbygninger i planområdet og eventuelle avbøtende tiltak (ivaretatt i bestemmelsene 2.4.3 og 3.1.1). Energi: Planområdet er del av konsesjonsområde for fjernvarme. Det er tilknytningsplikt (jf. 1.1.1). Barn og unges interesser: Forslaget gjør et inngrep i grønnstrukturen i området. Skogen er imidlertid lite brukt til lek og aktiviteter. Ettersom området ikke grenser direkte til boligbebyggelse, er det lite sannsynlig at tiltaket vil få store negative konsekvenser for barn og unge i bydelen. Universell utforming: Prinsippet om universell utforming skal legges til grunn i planområdet. Fagetaten er ut fra dette i hovedsak positiv til hovedformål næring og det planfaglige grepet i planforslaget. Byrådet slutter seg til fagetatens vurdering og konklusjon. Planforslaget var opprinnelig under forberedelse til politisk behandling i byrådsavdelingen våren 2011. Da forelå det både et forslag utarbeidet av forslagsstiller og et alternativt forslag utarbeidet av fagetaten. Ettersom fagetatens alternative planforslag viste seg å være problematisk for ny eier av eiendommen 110/84 (BIR bedrift), som ikke var tilstrekkelig kjent med planprosessen, ble det i dialog mellom grunneier og byråden/byrådsavdelingen besluttet at grunneier kunne komme med et innspill til planen som ivaretok deres interesser og var mer skånsomt for Kvernhushaugen enn daværende planforslag. På det grunnlaget ble saken returnert til fagetaten for oppfølging og dialog før planen nå fremmes til politisk behandling. Foreliggende planforslag har fulgt opp innspillene på en god måte, ved at inngrepet i Kvernhushaugen 4
blir mindre, BIR sine interesser for eiendommen 110/84 er ivaretatt og øvrige vesentlige innspill ved offentlig ettersyn er innarbeidet i forslaget. Derfor er det heller ikke behov for å fremme et alternativt planforslag. Inngrepet i Kvernhushaugen, som følger av BIR sitt planlagte bygg i formål «RA», er utførlig vurdert og beskrevet av fagetaten i vedlagte fagnotat (datert 2.5.13). Bygget vil delvis bygges inn i terrenget, noe som vil føre til et mindre terrenginngrep enn anslått ved offentlig ettersyn. Bygget i RA skal få grønt tak (jf. planbeskrivelsen kapittel 11 og vedlagte 3D-illustrasjoner). Dette vil redusere fjernvirkningene fra sør og vest. For å sikre gjennomføringen foreslås det å ta inn krav om grønt tak i reguleringsbestemmelsene. Inngrepet vil da vurderes som akseptabelt. Inngrepet i Kvernhushaugen vil føre til et større uttak av steinmasser. Det er for tiden begrenset kapasitet for massehåndtering i Bergen. Det er satt rekkefølgekrav til plan for massehåndtering, slik at problemstillingen må løses før det gis igangsettingstillatelse (jf. 2.4.2, 3.1.1). Det arbeides med problemstillingen gjennom flere infrastrukturprosjekter jf. bl.a. flere reguleringsplaner for plassering av overskuddsmasser i forbindelse med E39. Ved å åpne for etablering av nye industri- og kontorformål i tilknytning til Lønningen og Kvernhusbakken vil trafikken i området øke. Flyplassvegens framtidige trasé skal avklares i det pågående kommunedelplanarbeidet for Birkeland, Liland, Ådland og Espeland. Av infrastrukturtiltak i planen for Kvernhusbakken næringsområde er det stilt rekkefølgekrav til opparbeidelse (i praksis en oppgradering) av gang- og sykkelveg langs Fleslandsvegen (innenfor/langs planområdet) - i tillegg til veier og fortau internt i området. I forslaget til reguleringsbestemmelser er det stilt krav om at nybygg skal knyttes til fjernvarmenettet ( 1.1.1). Med utgangspunkt i KPA 2010 kapittel 14, foreslås en mer nyansert energibestemmelse jf. vedtakspunkt 2a i byrådets innstilling. Ut fra forslagstillers planbeskrivelse og illustrasjoner legges til grunn at det er intensjoner om å bruke grønne tak på bebyggelsen i Renovasjonsanlegg (RA) «Toppsjiktet på taket skal ha biologisk materiale». Byrådet foreslår derfor at den samme formuleringen inntas som ny bestemmelse for det konkrete området. Bystyret anbefales å vedta reguleringsplanen. Begrunnelse for fremleggelse for bystyret: I henhold til plan- og bygningsloven 12-12 er det bystyret som vedtar reguleringsplaner. Komite for miljø og byutvikling skal avgi innstilling i saken. Byrådet innstiller til bystyret å fatte følgende vedtak: I medhold av plan- og bygningsloven 12-12 vedtas følgende forslag til detaljregulering: 1. Ytrebygda gnr. 110 bnr. 5 mfl., Kvernhusbakken næringsområde, plannummer 18800000, vist på plankart sist datert 25.4.13 2. Tilhørende reguleringsbestemmelser sist revidert 19.4.13, med følgende endring: a. Bestemmelse 1.1.1 Endres fra: «Nybygg i planområdet skal knyttes til fjernvarmenettet». Endres til: «Det skal tilrettelegges for bebyggelse med lavt energiforbruk, og for energiforsyning fra miljøvennlige energikilder. Ny bebyggelse skal tilrettelegges for fjernvarme. Det skal redegjøres for valg av energiløsning ved søknad om rammetillatelse». 5
b. Ny bestemmelse 5.2.2: «Toppsjiktet på taket skal ha biologisk materiale (f.eks. mose og sedum)». 3. Før bystyrets vedtak kan kunngjøres må bestemmelsene korrigeres i samsvar med bystyrets vedtak. Dato: 24. september 2013 Dette dokumentet er godkjent elektronisk. Monica Mæland byrådsleder Filip Rygg byråd for byutvikling, klima og miljø Vedlegg: Fagnotat datert 2.5.13 («tilleggsnotat») med tilhørende vedlegg: Plankart datert 25.4.13 Reguleringsbestemmelser, datert 19.4.13 Planbeskrivelse, datert 15.1.13 3D-illustrasjon D1, datert 5.9.12 3D-illustrasjon D2, datert 5.9.12 3D-illustrasjon D3, datert 5.9.12 3D-illustrasjon D4, datert 5.9.12 Terrengsnitt m. oppriss, datert 12.9.12 Illustrasjonsplan, datert 12.9.12 Mailkorrespondanse byrådsavd. 3.6.11. Fagnotat datert 29.4.2011 6