BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Saksnr.: 201329279/13 Saksbeh.: KBUL Emnekode: EBYGG-5210 Til: Byrådsavd. for byutvikling, klima og miljø Kopi til: Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: 30.10.2014 Klage på vedtak: Ytrebygda Gnr 121 Bnr 881 Skjoldabukten, Harald Skjolds veg Nybygg nøst/parkeringsplass Hvem klager? Tiltaket Klager er nabo Stiftelsen Steinerskolen, representert ved advokatfirmaet Thommessen AS. Tiltakshaver er Nordås Bruk AS, representert ved advokatfirmaet Harris DA. Nøst på 40 m 2 med tilhørende kai, rampe og parkeringsplass, plassert i nabogrensen til Steinerskolens nøsteeiendom. Vedtaket Rammetillatelse datert 4.4.2014. Planstatus Klagegrunner Behov for ytterligere saksbehandling ved eventuell omgjøring Anbefalt vedtak Det meste av eiendommen er regulert ved reguleringsplan nr. 506.0000 Spesialområde småbåthavn, i kraft 1980. En liten del av eiendommen er regulert ved reguleringsplan 506.0100 Friområdepark, i kraft 1982. I kommuneplanens arealdel er eiendommen regulert til bebyggelse og anlegg innenfor funksjonell strandsone. Tiltaket er omfattet av kommuneplanens arealdel sitt byggeforbud i funksjonell strandsone, og det er ikke grunnlag for å dispensere fra dette. Tiltaket kan ikke plasseres i nabogrensen til Steinerskolens eiendom. Kommunen har feilaktig lagt til grunn at det ikke gjelder noe krav til universell utforming. Tiltaket må avslås på grunn av byggtekniske forhold. Det er ikke behov for ytterligere saksbehandling ved en eventuell omgjøring. Rammetillatelse datert 4.4.2014 opprettholdes. Klagen tas ikke til følge. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Kjersti Benedikte Ulvik prosjektleder
1. Om saken 1.1. Historikk Det er også tidligere søkt om tillatelse til oppføring av nøst på tomten. Nøstet hadde den gang et bruksareal på 54 m 2, det var 5,4 m bredt og hadde en mønehøyde på 5,75 m. Det ble gitt rammetillatelse den 28.1.2011. Vedtaket ble omgjort av Fylkesmannen i Sogn og Fjordane ved vedtak datert 8.5.2012, sak 2012/385, slik at det ikke ble gitt dispensasjon fra funksjonell strandsone for oppføring av nøst. Begrunnelsen var at nøstet hadde et for stort fravik fra retningslinjene for nøst som fulgte av veilederen «Råd om planlegging og forvaltning av strandsonen i Hordaland», der det heter at nøst ikke skal være større enn 40 m 2 og ikke ha mønehøyde over 5 m. Nøstet gled derfor ikke inn i, og var ikke tilpasset omgivelsene på stedet. 1.2. Om saken I denne saken er det søkt om tillatelse til et nøst på 40 m 2 BRA. Nøstet blir det siste i en rekke på tre. Nøstet er plassert i nabogrensen mot nøsteeiendommen gnr 121 bnr 30 som eies av Stiftelsen Steinerskolen på Skjold som er klager i saken. Mønehøyden på omsøkt nøst er den samme som mønehøyden på klagers nøst. Rammetillatelse ble gitt den 4.4.2014. Vedtaket ble påklaget den 25.4.2014. Klager gav merknader til nabovarselet i brev datert 24.6.2013. Det er etterspurt uttale fra Fylkesmannen i Hordaland og Hordaland Fylkeskommune, men ingen av dem har gitt uttale i saken. Grønn etat har ut fra grøntfaglige vurderinger frarådet at det gis tillatelse til tiltaket. Tiltakshaver har ved brev datert 27.5.2014 avgitt tilsvar til klagen. 2. Om klagen Klager anfører at tiltaket er omfattet av kommuneplanens arealdel sitt byggeforbud i funksjonell strandsone, og det er ikke grunnlag for å dispensere fra dette. Tiltaket kan ikke plasseres i nabogrensen til klagers eiendom. Kommunen har feilaktig lagt til grunn at det ikke gjelder noe krav til universell utforming. Tiltaket må avslås på grunn av byggtekniske forhold. 3. Vurdering av klagen 3.1 Kommuneplanens byggeforbud i funksjonell strandsone langs sjø Klager anfører at eiendommen er omfattet av byggeforbudet i den funksjonelle strandsonen og at det ikke er grunnlag for å dispensere fra dette. Det vises til Fylkesmannen i Sogn og Fjordane sitt vedtak av 8.5.2012, der det ble gitt avslag på dispensasjon fra byggeforbudet i strandsonen. Det vises videre til at det i etterkant er pågått en prosess der Fylkesmannen i Hordaland gjorde gjeldende en innsigelse mot KPA 2010, som endte med at de føringer som tidligere fantes i KPA 2010 om at nøst kunne tillates innenfor den funksjonelle strandsonen, nå er tatt bort. 2
Fagetaten viser til vedtaket der det er slått fast at det er tillatt å bygge nøst på tomten, da eiendommen ikke er omfattet av byggeforbudet i funksjonell strandsone etter KPA 2010 pkt. 4. Begrunnelsen er at eiendommen er omfattet av unntaket i KPA 2010 pkt. 3 annet ledd pkt. 3 som sier at: «Arealer regulert til landbruk (pbl.85 25 nr. 2), fareområde (pbl85 25 nr. 5) og spesialområde (pbl. 85 25 nr. 6) overstyres ikke av kommuneplanen.» (vår understreking) I følge reguleringsplanen nr. 506.0000 er eiendommen regulert til «spesialområde» småbåthavn jf. reguleringsplankartet, og det er i følge pkt. 10 tillatt å oppføre nøst på eiendommen. Eiendommen er derfor omfattet av unntaket, og byggemulighetene etter reguleringsplanen skal ikke overstyres av byggeforbudet i KPA 2010 pkt. 4. Siden tiltaket ikke er i strid med byggeforbudet i den funksjonelle strandsonen, er det ikke nødvendig med dispensasjon for at tiltaket kan tillates. Fagetaten bemerker at selv om den tidligere generelle bestemmelsen i KPA 2010 pkt. 4 om at byggegrensen i nøsteområder var 0 meter ble tatt bort i samsvar med Fylkesmannen i Hordaland sin innsigelse, så gjelder fremdeles unntaksbestemmelsen i KPA 2010 pkt. 3 annet ledd pkt. 3. Denne bestemmelsen styrer hva som skal gjelde på bestemte arealer som reguleringsplaner har regulert til spesialområder. Fagetaten bemerker videre at i vedtaket til Fylkesmannen i Sogn og Fjordane av 8.5.2012 i sak 2012/385, ble det ikke vurdert hvorvidt tiltaket var omfattet av ovennevnte unntak, som den gang fremkom i KPA 2006 pkt. 3 kulepunkt 2. Ordlyden etter denne bestemmelsen var den samme som etter KPA 2010 pkt. 3 annet ledd pkt. 3. Det er uvisst hva som er årsaken til at unntaksbestemmelsen ikke ble vurdert, men regelen er «vanskelig tilgjengelig» ved en alminnelig gjennomlesning av KPA, og det er ikke umulig at unntaket ved en inkurie er oversett ved saksbehandlingen både i kommunen og hos fylkesmannen. Fagetaten viser til Fylkesmannen i Hordaland sitt vedtak av 13.5.2013, sak 2013/6906, jf. vedlegg 11. I dette vedtaket stadfester fylkesmannen kommunens tillatelse til oppføring av nøst på nabotomten (121/3) til omsøkt eiendom i herværende sak. Tillatelsen var bla. begrunnet i at tiltaket var omfattet av unntaket fra byggeforbudet i strandsonen etter KPA 2006 pkt. 3 kulepunkt 2, jf. vedlegg 12. Fagetaten vil også peke på at omsøkt tiltak er mindre enn tiltaket omhandlet i Fylkesmannen i Sogn og Fjordane sitt vedtak av 8.5.2012. Tiltaket samsvarer også i stor grad med Hordaland fylkeskommunes veileder Råd om planlegging og forvaltning av strandsonen i Hordaland av 2007, det er tilpasset omgivelsene på stedet og har samme byggestil og mønehøyde som nøstet på eiendommen mot vest (klagers nøst), samt at det ikke gir negativ silhuettvirkning sett fra sjøen, da det glir inn i omgivelsene på en god måte. Fagetaten anser på denne bakgrunn at vedtaket til Fylkesmannen i Sogn og Fjordane av 8.5.2012 har liten vekt for vurdering av denne saken. Klager anfører at tiltaket ikke er omfattet av unntaket i KPA 2010 pkt. 3 annet ledd pkt. 3, og derfor er omfattet av byggeforbudet i funksjonell strandsone. Det vises til at unntaket bare gjelder reguleringsplaner som er hjemlet i pbl. 1985 25 nr. 6. Reguleringsplan nr. 506.0000 trådte i kraft i 1980 og er hjemlet i bygningsloven av 1965. Fagetaten bemerker at det er ikke grunnlag for å tolke unntaket i KPA 2010 pkt. 3 annet ledd pkt. 3 slik at dette kun gjelder reguleringsplaner som er hjemlet i pbl. 1985 25 nr. 6. Dette 3
er bekreftet av Etat for plan og geodata i telefonsamtale av 30.10.2014. Hensynet bak bestemmelsen har kun vært å sikre at der reguleringsplanene har regulert arealer som spesialområder, så skal ikke disse overstyres av KPA. Dersom dette prinsippet bare gjaldt for reguleringsplaner vedtatt etter ikrafttredelsesdatoen for pbl. 1985, ville dette fulgt direkte av ordlyden, sml. ordlyden i unntakene i KPA 2010 pkt. 3 annet ledd pkt. 1 og 2. Fagetaten har gjennom fast praksis, tolket bestemmelsen slik at henvisningen til pbl. 1985 25 nr. 6 er gjort for å vise hvilke spesialområder som er omfattet av bestemmelsen, nemlig dem som er listet opp i pbl. 1985 25 nr. 6. En av disse er spesialområder for anlegg i og ved sjøen, herunder småbåthavn. Eiendommen er på denne bakgrunn ikke omfattet av byggeforbudet i den funksjonelle strandsonen. Der er således heller ikke nødvendig med dispensasjon fra dette byggeforbudet for å gi byggetillatelse. Fagetaten bemerker for øvrig kort at det etter vårt skjønn uansett ville vært grunnlag for å gi dispensasjon etter pbl. 19-2 fra byggeforbudet i strandsonen i denne saken. Det vises til at eiendommen er satt av til bebyggelse og anlegg etter arealplankartet til KPA 2010, reguleringsplanen har regulert eiendommen til spesialområde småbåthavn og tillater oppføring av nøst, tiltaket ikke hindrer allmenhetens ferdselsrett, tiltaket ikke har presedensvirkning mot øst siden dette arealet er regulert til friområde, tiltaket er mindre enn tiltaket omhandlet i Fylkesmannen i Sogn og Fjordane sitt vedtak av 8.5.2012, og i stor grad i samsvar med Hordaland fylkeskommunes veileder Råd om planlegging og forvaltning av strandsonen i Hordaland av 2007, tiltaket er tilpasset omgivelsene på stedet og har samme byggestil og mønehøyde som nøstet på eiendommen mot vest (klagers nøst), tiltaket gir ikke negativ silhuettvirkning sett fra sjøen, da det glir inn i omgivelsene på en god måte. Anførselen har ikke ført frem. 3.2 Plassering i nabogrensen Klager anfører at nøstet ikke kan plasseres i eiendomsgrensen mot vest, dvs. mot klagers eiendom. Det vises til at tiltakets BYA beregnet av nøst, kai og rampe, er større enn 50 m 2, og at unntaket i pbl. 29-4 tredje ledd bokstav b, jf. TEK 10 6-4 derfor ikke kommer til anvendelse. Det er heller ikke grunnlag for å innvilge dispensasjon fra avstandskravet i 29-4 annet ledd. Fagetaten viser til vedtaket, der det er gitt rammetillatelse til oppføring av nøst på 40 m 2 BRA, kai og rampe. Ved gjennomgang av søknaden i klageomgangen har det vist seg at det er gitt motstridende opplysninger i søknaden. I søknadsskjemaet er det opplyst at nøstet er 46 m 2 BRA. I redegjørelsen er det opplyst at nøstet er 40 m 2 BRA. Dette ble dessverre oversett på vedtakstidspunktet. Imidlertid må ansvarlig søker og tiltakshaver selv bære risikoen med at søknaden inneholder motstridende opplysninger. Fagetaten holder i klageomgangen fast ved at det som er godkjent er et nøst på 40 m 2 BRA, jf. rammetillatelsen. Det er ikke gitt informasjon om tiltakets BYA i søknadsskjemaet eller i redegjørelsen. I tilsvar av 27.5.2014 til klagen, opplyser tiltakshaver at kai og rampe ikke stikker mer enn 0,5 m over planert terrengs gjennomsnittsnivå. Dette betyr at kaien og rampens areal på 24,2 m 2 ikke er målverdig jf. TEK 10 6-4, jf. NS 3940 5.2.2. Kaien og rampens areal skal derfor ikke medregnes i tiltakets BYA. Klager har ikke bestridt at nøstet alene har en BYA under 50 m 2. I henhold til pbl. 21-4 skal tiltakshaver og/eller ansvarlig foretaks opplysninger om tiltaket 4
legges til grunn for søknadsbehandlingen dersom ikke forholdene tilsier noe annet. På denne bakgrunn holder fagetaten i klageomgangen fast ved at tiltaket har en BRA og BYA under 50 m 2, og at det derfor var hjemmel til å vedta at tiltaket kunne oppføres i nabogrensen slik det er gjort i rammetillatelsen. Det er etter dette ikke nødvendig å vurdere hvorvidt det er grunnlag for å gi dispensasjon etter pbl. 19-2 fra 29-4 annet ledd. Anførselen har ikke ført frem. 3.4 Universell utforming Klager anfører at det gjelder et krav om universell utforming av tiltaket og uteområdene på omsøkt eiendom. Det vises til at funksjonshemmede personer vil få avskåret ferdselsretten sin i strandsonen dersom ikke tiltaket oppfyller kravene til universell utforming. Fagetaten viser i klageomgangen til at denne anførselen også ble framsatt i klagers merknad til nabovarselet. Anførselen er vurdert ved søknadsbehandlingen, og det vises til rammetillatelsen der det heter at «Bygningsmyndighetene kan ikke at det er krav til dette i reguleringsplanen. I henhold til TEK-10 er det heller ikke krav om universell utforming av private nøst eller atkomsten til disse.» Fagetaten påpeker i klageomgangen at den vurdering som er gjort i rammetillatelsen er korrekt og opprettholdes. Det er ikke er krav etter lov eller plan til universell utforming av dette tiltaket. I tillegg minnes det om at tiltaket også omfatter bygging av en rampe. Dette har tiltakshaver gjort for å imøtekomme et ønske om at strandsonen skal være tilgjengelig for alle. Anførselen har ikke ført frem. 3.5 Byggtekniske forhold Klager stiller spørsmål ved nøstets byggetekniske forhold, i og med at det bygges vegg i vegg med klagers nøst. Fagetaten viser til rammetillatelsen der det i vedtaket er slått fast at tiltaket skal gjennomføres i samsvar med pbl. med tilhørende forskrifter og innsendt dokumentasjon mottatt fagetaten 17.9.2013. Dette inkluderer blant annet brannteknikk. Det vises i denne sammenheng til tegningene vedlagt søknaden, som viser hvordan tiltaket skal oppfylle kravene. Klager stiller videre spørsmål ved om nøstet skal brukes til båtlagring. Fagetaten viser til tiltakshavers tilsvar av 27.5.2014 til klagen. Der fremgår det at nøstet skal brukes til lagring av båt. 4. Konklusjon Rammetillatelse datert 4.4.2014 opprettholdes. Klagen tas ikke til følge. Vedlegg: 1. Situasjonskart 2. Oversiktsfoto 5
3. Situasjonsplan 4. Tilsvar av 27.5.2014 5. Klage av 25.4.2014 6. Rammetillatelse av 4.4.2014 7. Tegninger 8. Bilder 9. Reguleringsplankartet til reguleringsplan nr.506.0000 10. Reguleringsbestemmelser til reguleringsplan nr.506.0000 11. Fylkesmannen i Hordaland sitt vedtak av 13.5.2013, sak 2013/6906 12. Tillatelse av 23.4.2012 6