Hol kommune SAMLET SAKSFREMSTILLING MØTEBOK Saknr. 109/05 Arkivsaksnr.: 05/00328 Arkivkode: RP GEILO-122 Saksbehandler: Øystein Engan Saksnummer Utvalg Møtedato 0026/05 Teknisk hovedutvalg 09.03.2005 0109/05 Teknisk hovedutvalg 10.08.2005 REGULERINGSPLAN FOR JONSTØLLIE ØST, B3 KDP GEILO Saka avgjøres av: Teknisk hovedutvalg Vedlegg: Søknad fra Asplan Viak datert 26.01.2005. Brev fra Asplan Viak datert 28.02.2005 Dokument i saka: Søknad fra Asplan Viak datert 26.01.2005. Brev fra Asplan Viak datert 28.02.2005 Saksopplysninger: Det har kommet inn søknad om 30-behandling av et planforslag for område B3 i kommunedelplan for Geilo. Grunneier ønsker å regulere eiendommen 65/9 til boligformål i tråd med kommunedelplanen, men ønsker i tillegg å forhøre seg om muligheten for å utvikle den øvre del av eiendommen til fritidsformål med 4 hyttetomter. Denne delen av eiendommen på ca 7 daa er i kommunedelplan for Geilo avsatt til LNF-2. Forhold til overordna plan: Hoveddelen av det som ønskes regulert er i tråd med overordnet plan. Den delen av området som ønskes regulert til fritidsbebyggelse ligger i et LNF-område 2 som inngår som en grønn buffer mellom boligområdene på begge sider av Havsdalsvegen. Miljøkonsekvenser: Det må påsees at reguleringen ikke er til hinder for fremføringen av eksisterende skiløype fra Nye Havsdalsveg. Økonomiske konsekvenser: Ingen vesentlige økonomiske konsekvenser for Hol kommune.
Vurdering: Administrasjonen ser postitivt på at det nå startes opp arbeid med å få regulert B3 til boliger. I en tid da mye av den utbygging som foregår på Geilo er til fritidsformål er et prosjekt med boligbygging absolutt velkomment. Det vil være ønskelig fra kommunens side med et samarbeid med hjemmelshaver på gnr. 62, bnr. 1, 19 om en felles regulering av hele området B3. Dette som en videreføring av tidligere planarbeid med kommunens eiendom i søndre del av B3. Det fremgår også av søknaden at dette er noe som er prioritert i det videre arbeidet fra planfremmers side. Bakgrunnen for at dette reguleringsarbeidet søkes behandlet etter plan- og bygningsloven 30, 1. ledd er som nevnt at området lengst nord ønskes omdisponert fra LNF til fritidsbebyggelse. Det argumenteres i søknaden med at det ikke vil være noen konflikt mellom utvikling av 4 nye hyttetomter og overordnete landbruks-, natur- og friluftsverdier i dette området. Det anføres også at det på grunn av terrenget er ønskelig å endre øvre del av B3 til fritidsformål. Dette blant annet for å tilrettelegge for en egen avkjøring inn til hyttene fra Nye Havsdalsveg. Det hevdes at salg av disse tomtene vil gi bedre grunnlag for utbygging av boligområdet. Administrasjonen kan ikke tilrå at LNF-området omdisponeres til fritidsbebyggelse. Kommuneplanen og kommunedelplan for Geilo har avsatt store arealer til fritidsbebyggelse, ut fra en samlet vurdering av omfang og lokalisering for slik arealbruk. Også nye ønsker om nye byggeområder for fritidsbebyggelse, bør vurderes i en tilsvarende samlet setting. I tillegg kommer den presedensvirkning et slikt avvik fra kommunedelplanen vil gi overfor andre som ønsker å bygge hytter i LNF. Utover det generelle forhold til overordnet plan anser administrasjonen det som lite heldig med etablering av fritidsbebyggelse i boligområder. Slike løsninger gir erfaringsmessig dårligere bomiljø i området. Spørsmålet om å få det aktuelle området avsatt til byggeområde - fritidsbebyggelse kan eventuelt fremmes som et innspill til den forestående revisjon av kommunedelplan for Geilo. Rådmannens innstilling: Teknisk hovedutvalg ser iht plan- og bygningsloven 30, 1. ledd positivt på at det startes opp arbeid med å regulere B3 i kommunedelplan for Geilo til boligformål. Det kan imidlertid ikke tilrås at området lengst nord i feltet reguleres til fritidsformål. Dette på grunn av den presedensvirkning dette kan gi for tilsvarende saker. Utvalget kan ikke se at de grunnene som er angitt for å omdisponere fra LNF-område til fritidsbebyggelse er så vesentlige at det reduserer betydningen av hensynet til presedensvirkning, respekt for overordna plan og utvikling av bomiljøet i området. Teknisk hovedutvalg behandlet saken den 09.03.2005, saksnr. 0026/05 Behandling: Skriv fra Stein Erik Mørk datert 04.03.05, ble delt ut i møtet.
Roar Strand (Frp) fremmet følgende forslag til vedtak: THU er positiv til de planer som her legges frem og tilrår etter plan- og bygningslovens 30, 1. ledd at arbeid med regulering av B3 kan starte. THU er også positiv til å se på muligheten for at den øvre del av området kan utvikles til fritidsformål med inntil 4 hyttetomter. Dette området ligger til rette for dette og vil ikke skape konflikter hverken for løyper, veier eller for eksisterende bebyggelse, da det her allerede ligger fritidsbebyggelse. Det er her 2 grunneiere som i felleskap vil legge til rette for 20 boligtomter, dette vil bety mye for Hol kommune. Det ble stemt over forslaget til Roar Strand (Frp). Forslaget ble nedstemt med 4 mot 3 (Frp) stemmer. Inger-Brit Vindegg (H) hadde følgende forslag til tillegg i innstillingen: Teknisk hovedutvalg ber søker om å legge dette inn som et innspill til revidering av kommunedelplan Geilo. Det ble stemt over forslaget. Forslaget ble vedtatt med 6 mot 1 (V) stemmer. Det ble stemt over rådmannens innstilling. Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Vedtak: Teknisk hovedutvalg ser iht plan- og bygningsloven 30, 1. ledd positivt på at det startes opp arbeid med å regulere B3 i kommunedelplan for Geilo til boligformål. Det kan imidlertid ikke tilrås at området lengst nord i feltet reguleres til fritidsformål. Dette på grunn av den presedensvirkning dette kan gi for tilsvarende saker. Utvalget kan ikke se at de grunnene som er angitt for å omdisponere fra LNF-område til fritidsbebyggelse er så vesentlige at det reduserer betydningen av hensynet til presedensvirkning, respekt for overordna plan og utvikling av bomiljøet i området. Teknisk hovedutvalg ber søker om å legge dette inn som et innspill til revidering av kommunedelplan Geilo. REGULERINGSPLAN FOR JONSTØLLIE ØST, B3 KDP GEILO Saka avgjøres av: Teknisk hovedutvalg Vedlegg: Reguleringsplan med bestemmelser og beskrivelse. Dokumentjournal Dokument i saka:
Se dokumentjournal Saksopplysninger: Planfremmer: Stein Erik Mørk, Svenn Fossgård og Gunnar Bardølsgård Planlegger: Asplan Viak Planområdet ligger i Jonstøllie langs Nye Havsdalsvegen, nord for Bardøla høyfjellshotell og er på ca 43 daa. Feltet avgrenses av Nye Havsdalsvegen i vest og nord, dyrket mark tilhørende Bardølsgård i øst og eksisterende boligbebyggelse i sør. Planforslaget omfatter 16 boligtomter for eneboliger, og en tomt på 6,3 daa for utvikling av flermannsboliger/leiligheter. Tomtene er regulert på mellom 1 og 1,6 daa. Det er lagt til rette for en utnyttelsesgrad på 25% BYA. Dette åpner for boliger med grunnflate på mellom 200m 2 350m 2. Maks. mønehøyde for eneboliger er 7,5m. I felt 1 stilles det krav til situasjonsplan før byggesøknad kan behandles. Denne skal vise konsept for utvikling av området med planlagt terrengbehandling på tomta, adkomst, parkering, ledningsgrøfter, tilplantning/etterbehandling, støttemurer, material- og fargebruk. Utnyttingsgraden i felt 1 er 25% BYA. Det kan tillates inntil 5 hovedbygninger med maks. grunnflateareal på 225m 2. 40% av parkeringsbehovet i felt 1 skal ligge under terrenget i garasjeanlegg. Maks mønehøyde for flermannsboliger er 12m. Følgende rekkefølgebestemmelser er foreslått i planen: - Det skal foreligge tekniske planer for veier og vann- og avløpsledninger. - Tekniske anlegg til veg, vann og kloakk skal være etablert. - Det skal foreligge situasjonsplan for utforming og arrondering av leikeareal. Felles lekeplass FeL1 skal være opparbeidet i henhold til situasjonsplanene - Det skal foreligge situasjonsplan før utbygging av felt 1. Følgende innspill er kommet inn etter oppstartsvarsel: Statens vegvesen: Som vi har uttalt i forbindelse med reguleringsplan for ny veg Havsdalsvegen Øyovegen, vil også dette planforslaget gi en økt trafikkbelastning i krysset Nye Havsdalsvegen x Rv7. Dette krysset har i det siste fått en økning i trafikkulykker da særlig påkjøring bakfra for vesnstresvingende fra Geilo sentrum. Ny boliger representerer en større daglig økning av trafikk på vegnettet enn fritidsboliger, og forsterker således behovet ytterligere for å utbedre krysset med Rv7. NVE: Ingen merknader. Buskerud fylkeskommune: Utviklingsavdelingen mener det er positivt at det legges til rette for boligbygging innenfor de planer og strategier kommunen har lagt opp til. Det oppfordres til at kommunens
barnerepresentant blir involvert i prosessen med hensyn til barn og unges interesser. Det må foretas kulturminnregistreringer innenfor planområdet. Dette skal skje i løpet av juli måned. Forhold til overordna plan: Planforslaget omfatter eiendommene gnr 65 bnr 9 og gnr 62 bnr 1,19. Området er avsatt til byggeområde boligområde B3 i kommunedelplan for Geilo. Nordre del av området er avsatt til LNF-område i kommunedelplanen. Miljøkonsekvenser: Ingen vesentlige miljøkonsekvenser Økonomiske konsekvenser: Ingen vesentlige økonomiske konsekvenser for Hol kommune Vurdering: Administrasjonen synes det er positivt at det legges til rette for boligbygging på Geilo. Det er regulert inn to arealer til felles lekeplass i området. Disse er på til sammen 3,8 daa noe som gir 100m 2 pr boenhet. Lekearealene vil også fungere som gjennomgående grøntkorridorer gjennom boligfeltet. Det er bra at det er satt av så vidt mye plass til fellesområder i feltet. Den foreslåtte avkjøringen til Nye Havsdalsvegen har greie siktforhold. Det ser ikke ut til å være noe problem å få akseptable stigningsforhold frem til avkjøringen. Dette bør imidlertid dokumenteres før planen legges ut til offentlig ettersyn. Det må markeres på plankartet hvor fotgjengerovergang over til gang/sykkelveg på motsatt side av Nye Havsdalsvegen skal være. Det er flere alternativer for tilkobling til eksisterende vann- og avløpsnett i området. Administrasjonen forutsetter at den løsning som velges sikrer tilstrekkelig med brannvann til området. Det er positivt at det legges opp til en variasjon i boform i feltet gjennom å regulere inn både eneboliger og flermannsboliger. Flermannsboligene kan inneholde leiligheter av varierende størrelse. Dette gjør at en har en fleksibilitet i forhold til å imøtekomme etterspørselen fra flere kjøpergrupper. Området for flermannsboliger vil ligge som en naturlig avslutning på feltet. I konseptskissen fra Westad Brusletto legges det opp til flermannsboliger i hesteskoform rundt et bilfritt tun. Administrasjonen synes dette er en god løsning. Planen ser grei ut i forhold til rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging. Området er forholdsvis sentrumsnært med korte avstander og gang- og sykkelvei frem til servicefunksjonene. Planforslaget ivaretar interessene til barn og unge gjennom gode lekearealer utendørs.
Iht vegnormalene bør det innreguleres fortau for boligveger med fra 30 til 150 boliger. For boligveger med opp til 30 boliger kan det akspteres blandet trafikk(bil, fotgjengere og syklister på samme areal). I dette planforslaget kan det komme maks. 34 boenheter. Administrasjonen er i utgangspunktet skeptisk til å fravike anbefalte standarder. I dette tilfellet er overskridelsen relativt beskjeden. De to boligene lengst nord i feltet ligger i et område som er avsatt til LNF-område i kommunedelplan for Geilo. Kommunedelplan for Geilo er under revisjon og det hadde vært en fordel å fått avklart en eventuell utbygging av dette området i overordnet plan. Administrasjonen anbefaler at disse tomtene tas ut av planforslaget. Rådmannens innstilling: Teknisk hovedutvalg vedtar med hjemmel i plan- og bygningsloven 27-1 å legge forslag til reguleringsplan for Jonstøllie øst ut til offentlig ettersyn med følgende endringer i plankart og bestemmelser: - Annen veggrunn reguleres inn iht sosi standard - Fotgjengeroverganger reguleres inn. - T15 og T16 tas ut av planen. - Stigningsforhold må dokumenteres i form av tverrprofil for avkjøring til Nye Havsdalsveg. - Det må utarbeides liste over koordinatfestet bindende plassering av bolig innen hver tomt som skal være vist med nummererte påler i marka. Pålen skal ligge innenfor boligens yttervegger. - Det skal utarbeides koordinatfestet senterlinje for alle regulerte veger. Teknisk hovedutvalg behandlet saken den 10.08.2005, saksnr. 0109/05 Behandling: Pål Harald Uthus (Frp) fremmet følgende strykningsforslag i innstillingen: Stryk 3. strekpunkt i rådmannens innstilling: - T15 og T16 tas ut av planen. Det ble stemt over forslaget fra Pål Harald Uthus (Frp). Det ble enstemmig vedtatt å stryke strekpunkt 3. Rådmannens innstilling ble satt opp mot innstillingen med vedtatt endring foreslått av Pål Harald Uthus (Frp). Rådmannens innstilling med endring ble enstemmig vedtatt. Vedtak:
Teknisk hovedutvalg vedtar med hjemmel i plan- og bygningsloven 27-1 å legge forslag til reguleringsplan for Jonstøllie øst ut til offentlig ettersyn med følgende endringer i plankart og bestemmelser: - Annen veggrunn reguleres inn iht sosi standard - Fotgjengeroverganger reguleres inn. - Stigningsforhold må dokumenteres i form av tverrprofil for avkjøring til Nye Havsdalsveg. - Det må utarbeides liste over koordinatfestet bindende plassering av bolig innen hver tomt som skal være vist med nummererte påler i marka. Pålen skal ligge innenfor boligens yttervegger. - Det skal utarbeides koordinatfestet senterlinje for alle regulerte veger.