SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Øystein Lid Larsen Arkiv: L13 Arkivsaksnr.: 14/1544 DETALJREGULERINGSPLAN FOR KLØFTEFOSS INDUSTRIOMRÅDE- 2. GANGS BEHANDLING Rådmannens innstilling: Detaljreguleringsplan for Kløftefoss industriområde godkjennes i henhold til Plan- og bygningslovens 12-12 Vedlegg: Plankart, reguleringsnsbestemmelser, Hovedrapport Konsekvensutredning Høringsuttalelser: Statens Vegvesen Buskerud fylkeskommune Fylkesmannen i Buskerud Statens Jernbanetilsyn Jernbaneverket Buskerudmuseet v/krøderbanen Midtnett Modum Bondelag Modum bonde og småbrukarlag Kåre Vaa m.f. Kløftefoss innbyggere v/myrer, Lien og Bartos Møtereferat: Møte med Buskerudmuseet/Krøderbanen og Fylkeskommunen Notat med høringsuttalelser Saksopplysninger: Planer for etablering av fabrikk for produksjon av hulldekk-elementer i betong plassert ved et tilgrensende masseuttak ved Fv 280, Krøderveien ved Kløftefoss ble lansert i 2012 av Loe Betongelementer A/S. Behovet for dette produktet er økende, og Loe Betongelementers fabrikker ved Hokksund har små utvidelses- og utviklingsmuligheter. Sommeren 2012 ble det avholdt et dialogmøte om dette med Fylkesmannen, Fylkeskommunen og Statens Vegvesen. Et informasjonsmøte for berørte ble avholdt ved juletider samme år. Oppstartmøte for reguleringsplanarbeidet ble avholdt i januar 2013. Samme år ble det varslet oppstart av planarbeid, utarbeidet forslag til planprogram og vedtatt planprogram for detaljreguleringsplanen.
Forlag til detaljreguleringsplan i form av plankart, reguleringsbestemmelser og konsekvensutredning ble utarbeidet og lagt ut på offentlig ettersyn i 2014. Området ble undersøkt arkeologisk og konsekvensutredningen ble supplert med en spesialrapport om amfibier, nærmere bestemt salamandere. Det ble avholdt et informasjonsmøte for berørte og interesserte innen høringsfristens utløp. Ingen arkeologiske kulturminner ble funnet i området. Våningshuset på småbruket Tangene er registrert som et middels bevaringsverdig nyere tids kulturminne, ei laftet tømmerstue bygget i 1903. Dette foreslås tatt ned og satt opp igjen som administrasjonsbygg eller liknende. Den truede amfibien stor salamander er registrert i området. Dette var et noe overraskende lokalt tips som kom inn og har blitt sjekket nøyere i løpet av høringsperioden. Vanligvis finnes ikke salamander i fiskeførende bekker som Høymyrbekken, så dette ble ikke sjekket ut i første omgang. Oppdaterte undersøkelser viser også at det antas å være Høymyrbekkens sidebekker det er knyttet salamanderbiotoper til, og buffersonene i foreliggende reguleringsplan er utvidet med hensyn til dette Det kom inn 11 høringsuttalelser til planforslaget. Statens Vegvesen og Jernbaneverket varslet innsigelse til planforslaget. Det er avholdt dialogmøter og befaringer, med den tilgrensende bedriften Holtet pukk- og betong, Statens Vegvesen, Krøderbanen og Fylkeskommunen. Statens Jernbanetilsyn ble også innkalt til dialogmøte. Detaljreguleringsplan for Kløftefoss industriområde omfatter arealer på til sammen 576 dekar, hvorav selve industriområdet utgjør drøye 200 dekar og tilhørende masseuttak på knappe 300 dekar. Foruten et boligareal på 3 dekar utgjør de øvrige arealene adkomstvei og buffersoner mot tilgrensende arealer. Virksomheten er planlagt å benytte lokale masser med minimale transportbehov. Bedriften anslås å etablere 40 arbeidsplasser allerede på kort sikt. Vurdering: Høringsuttalelser til planforslaget er sammenstilt i følgende tabell: Institusjon/Forening Hovedinnhold Kommunens kommentar Statens Vegvesen Ønsker felles avkjøring med rekkefølgebest. Etterlyser dokumentasjon ved geometri- og profiltegninger Inngåelse av gjennomføringsavtale med Statens Vegvesen Tiltak ved drift beregnet i forhold til maksimal helgetrafikk ikke beregnet/dokumentert Manglende tilrettelegging for kollektivtrafikk Drift i helgene planlegges ikke Fylkesmannen i Buskerud Etterlyser gang- og sykkelvei ved trafikkøkning Anbefaler opparbeidelse av bussholdeplass i rekkefølgebestemmelser Anbefaler vannbåren varme inntatt i reguleringsbestemmelser Anbefaler sikring av opparbeidelse av gangog sykkelvei i rekkefølgebestemmelser Anbefaler støyvoller både for støyskjerming og innsyn og faste driftstider Planlagt i foreliggende plan Plan- og profiltegning for planundergang følger vedlagt Inntatt i reviderte reguleringsbestemmelser Inntatt i justert planbeskrivelse og rekkefølgebestemmelser Dagens småveier vurdert som tilstrekkelige Se nest siste kommentar til Statens Vegvesen Vil bli vurdert i byggesaken i h.h.t. planbeskrivelsens målsettinger Inntatt i justerte rekkefølgebestemmelser Skal vurderes inntatt i den påkrevde driftsplanen
Buskerud fylkeskommune Etterlyser rutiner for restbetong Ønsker ikke voll i buffersonen mot bekken Stiller spørsmål om egnethet til boligformål Feil arealformålsfarge i tegnforklaring Ønsker krav om ivaretakelse av matjord Ønsker bolighuset på Tangane bevart Skal Vurderes inntatt i den påkrevde driftsplanen Kravet tatt ut av justerte reguleringsbest. Det er eksisterende hus boliger i nærområdet Rettet opp på justert kart Krav om at matjorda i området skal ivaretas og disponeres til tilsvarende formål inntatt I justerte reguleringsbestemmelser Krav om vurdering i byggesak inntatt i justerte reguleringsbestemmelser i henhold til målsetting i planbeskrivelse Statens Jernbanetilsyn Påpeker at nye planoverganger ikke tillates Dagens planovergang for biler planlegges flyttet, ingen helt ny etablering planlegges Jernbaneverket «««««Se kommentar vedrørende Krever 30 meters byggegrense i henhold til Jernbaneloven Jernbanetilsynet Kun anlegging av vei er planlagt som søknadspliktig byggetiltak nær Krøderbanen. Denne er inntegnet i hht. Jernbaneverkets tekniske forskrifter Krøderbanen MidtNett Modum Bondelag Buskerud Bonde- og småbrukarlag Se Jernbaneverkets merknader, for øvrig: Krøderbanen kjører også tog på hverdager Krever plan for anlegging av skjermingsvoll Avventer forespørsel om strømforsyning fra utbygger før videre planlegging Ønsker ikke dyrka mark omdisponert til industri Nå innarbeidet i ROS-analysen Skal vurderes inntatt i driftsplan Se siste kommentar vedrørende Fylkesmannen «««««««Kåre Vaa m.fl. «««««««Kløftefossinnbyggere Ønsker ikke å bo i et industriområde v/myhrer, Lien og Bartos Krever kommunen vannforsyningsansvarlig Krever ivaretakelse av Høymyrsløken Krever plan for støv, driftstider skjermingsvoller og voll langs skogsbilveien Krever gangveier, busslomme og fotgjengerfelt Krever 60-sone gjennom tettbebyggelsen Ønsker dyrka mark bevart Farbbrikkanlegget er planlagt i størst mulig avstand, se ellers planens øvrige ulempesbegrensende tiltak Dette er et privat vannverk Plankart justert for ivaretakelse Foreslås inntatt i driftsplan, inntrukket voll grunnet gang- og sykkelvei mot skogsbilvei Se merknad vedrørende Statens Vegvesen Fartsgrenser fastsettes ikke i regul.plan Se siste punkt under Fylkesmannen Planen omfatter et stort areal og den omfatter en industrietablering med et tilliggende masseuttak som grenser inn mot et lite tettsted. Det blir med det mange hensyn å ta, mange er berørt og merknadene er omfattende. Prosessen har blitt lang, og foreliggende planforslag er betydelig omarbeidet i forhold til forslaget som ble lagt ut til offentlig ettersyn. Grunnkonseptet er likevel i behold, og etter kommunens skjønn har planforslaget kun gjennomgått forbedringer for alle berørte parter. Det er i den tidkrevende planprosessen lagt ned et betydelig arbeid i å imøtekomme merknadene til planen. Kostnadene ved endringene blir større for utbygger med de foreliggende endringene. Dette er utbygger innforstått med, som gjennom dette er innstilt på å vise hensyn til beboere, omgivelsene og foreliggende infrastruktur.
Foreliggende planforslag har følgende endringer i forhold til forslaget lagt ut til offentlig ettersyn som følge av merknadene listet opp ovenfor: - Eksisterende planovergang for kjøretøy ved Kløftefoss stasjon planlegges stengt og flyttet til ny planlagt adkomst til industriområdet. Ny veitrase langs Krøderbanen mot Kløftefoss stasjon og Kløftefossveien planlegges langs Krøderbanen på utbyggers grunn. - Bygging av busslomme og gangvei mot fabrikk er inntatt i planens rekkefølgebestemmelser - Buffersone mellom fabrikkanlegg og Høymyrbekken er ingen steder under 15 meter, og buffersonen mot Høymyrløken i planens nordvestlige hjørne er utvidet - Det er ikke lenger krav om bygging av skjermingsvoll mot Høymyrbekken - Bevaring av matjorda fra dyrka mark i feltet kreves tatt vare på for tilsvarende anvendelse - Bygging av ny avkjøring i henhold til Vegvesenets normaler er dokumentert ved geometritegninger og frisiktssonenes mål er påført plankartet - Fare ved opprettholdelse av planovergang for kjørende med beregnet økt fabrikktrafikk og Krøderbanens kjøring av tog utenom helgene er innarbeidet i planens ROS-analyse. Den største utfordringen i høringsrunden har vært å finne fram til en akseptabel adkomst til området. Det har blitt lagt vekt på å ikke få mer ny tungtrafikk nær tettstedet Kløftefoss samtidig som jernbanesikkerhet og antall avkjørsler ikke skal være større enn nødvendig. Løsningen ble til slutt å ha felles avkjøring til østsiden av Kløftefoss stasjon/»deadwood City» og skogsbilveien/innkjøringen til bolighusene Mohyttene med den nye planlagte innkjøringen til industriområdene. En forbindelse fra avkjøringen mot Kløftefoss stasjon og Kløftefossveien planlegges nå på østsiden av Krøderbanen. I henhold til Museumsjernbaneforskriften er det ikke tillatt å bygge nye planoverganger på museumsjernbaner. Dette planlegges nå, men overgangen ved Kløftefoss stasjon planlegges stengt for biltrafikk. Det blir følgelig ikke flere planoverganger i området. Planens Risiko- Og Sårbarhetsanalyse har beregnet faren for ulykker knyttet til passerende tog som forsvarlig for kjørende, gående og syklende i henhold til foreliggende oppdaterte ROS-analyse sett i forhold til en merkostnad på 10 millioner kroner som en planundergang er stipulert å koste. Buskerdmuseet ved stiftelsen Krøderbanen er oppfordret til å søke dispensasjon fra Museumsjernbaneforskriften for den planlagte nye planovergangen med basis i foreliggende helhetlige reguleringsplan med tilhørende ROS-analyse. Det er fortsatt ønskelig at Statens Vegvesen bygger ny busslomme i nordgående ved Fv 280 ved Kløftefoss tettsted. Det er likevel satt som vilkår i reguleringsbestemmelsene at denne busslomma skal være bygget før industribygget til Loe Betongelementer kan tas i bruk, eventuelt da utført av utbygger etter godkjenning av Statens Vegvesen. Vilkår om tilsvarende ferdigstillelse av gang- og sykkeladkomst mot fabrikkbygningene er også nå inntatt i planens rekkefølgebestemmelser. Statens Vegvesen og Kløftefossbeboere ønsker seg gang- og sykkelveger i Kløftefoss tettsted. Det gjør for så vidt Kommunen også. Men kan dette pålegges utbygger? I det lille tettstedet Kløftefoss grenser omtrent samtlige tomter mot en internvei langs Krøderbanen eller mot en intern adkomstvei til noen av boligene som ligger vest for Fv 280. Forholdene for gående og syklende mot tettstedets bussholdeplass anses med det å være forholdsvis forsvarlig ivaretatt.
Det er mange andre steder i Kommunen hvor en gang- og sykkelveiutbygging er mye mer påkrevet. Amfibien stor salamander som er registrert i området er nå ivaretatt med en utvidet buffersone ved Høymyrløken helt i nord og med en 15 meter buffersone mellom Høymyrbekken og industri/uttaksområdet. Reguleringsbestemmelsene er også endret slik at det ikke er satt krav om noen høy og tørr skjermingsvoll mellom fabrikkområdet og Høymyrbekken. Denne vegetasjonssonen strekker seg likevel på begge sider av Høymyrbekken, og overstiger på sine steder 30 meter. Det tilgrensende området regulert til kombinert industri- og masseuttak kan riktig nok bli regulert til masseuttak på sikt. Men behovet for skjermingsvoll er heller ikke da like maktpåliggende, grunnet den allerede eksisterende 30 meter brede vegetasjonssonen, lang avstand til bebyggelse, og med løsmasseavsetningene som har den minste mektigheten i området. Dette siste er ved siden av lengst mulig avstand til eksisterende bebyggelse hovedgrunnene til den planlagte okkaliseringen av fabrikkplasseringene. Det er synd å miste 40 dekar dyrkingsjord. Teoretisk sett kunne denne ivaretas og legges ut igjen etter endt uttak. Men tidsperspektivet antas å være for langt til at dette vil kunne fungere optimalt biologisk. Det er derfor satt vilkår om at matjorda i området skal ivaretas og anvendes til korresponderende formål. I senere driftsplaner vil det bli satt vilkår om tilbakeføring av areal til best mulig anvenbart formål. I dag er tanken at framtidig skogarealer fortsatt vil være det alt overveiende arealformål. Men andre muligheter kan finnes. Det er likevel for vanskelig å forskuttere vilkår for dette nå. Tap av dyrka mark er beklagelig, men det er også manglende anvendelse av sand og grus. Det er på sikt tanken å flytte fabrikkbygninger etter endt uttak, og ta ut grusmassene der fabrikkbygningene planlegges plassert i dag. Det er satt som vilkår å utarbeide en driftsplan for masseuttaket. Dette følger også i dag direkte av Lov om Mineralforekomster. Det kunne ha vært satt flere vilkår i reguleringsbestemmelsene for rammene i denne driftsplanen. I stedet er det satt krav om at støyskjerming, støvflukt, driftstider og betonggjenvinning skal vurderes i driftsplanen. Kommunen vil påse at dette blir gjort i det videre arbeidet med denne. En reguleringsplan er langsiktig. Men en driftsplan utarbeides med 5-års intervaller og er mer detaljert. Det er derfor ikke alt det er like relevant å formulere detaljerte krav i en oversiktsmessig langsiktig reguleringsplan. Det er fremmet motforestillinger til regulering av planens sørvestre hjørne til boligformål av hensyn til støv og støy. Men en skjermingsvoll på 3 meters høyde samt et byggeforbudsbelte knyttet til kraftlinja gjennom området vil skille arealet fra uttaksområdet. Det har dessuten en relativt naturlig tilknytning til tettstedet Kløftefoss, og er opprettholdt. Noen utnyttelsesgrad er ikke angitt, og planen vil følge kravene til enhver tid gjeldende Kommuneplan, som pr. dato er angitt med 25 % bebygd areal for frittliggende småhusbebyggelse. Det er nå satt krav om å vurdere å ta ned det laftede våningshuset på Tangane og søke å tilpasse det til administran\sjonsbygg eller liknende i foreliggende justerte reguleringsbestemmelser. En eventuell plassering innen planens boligområde som ligger nær den antikvariske Krøderen stasjon anses også som akseptabelt. Det er ikke satt spesifikt krav om vannbåren varme. Planen legger opp til vannbåren varme som utgangspunkt med sine formulerte målsettinger om bruk av bioenergi til oppvarming. Dette har bedriften god erfaring med fra sine eksisterende fabrikkanlegg. Dersom dette likevel fravikes forventes dette redegjort for i den kommende byggesøknaden.
Statens Vegvesen og Jernbaneverket har avgitt innsigelse til planforslaget. I arbeidet med planen i høringsperioden har man likevel kommet fram til at det er Jernbanetilsynet som er berørt myndighet for private museumsjernbaner. Planen sendes derfor til uttalelse til Statens Vegvesen med forespørsel om å trekke sin innsigelse til planen, og til ny uttalelse til Statens Jernbanetilsyn og Buskerudmuseet/Stiftelsen Krøderbanen.