Arkivsaknr: 2016/1117 Arkivkode: Saksbehandler: Bjørn Olav Jelstad Saksgang Møtedato Plan og eiendomsutvalget 15.11.2016 Klage på vedtak om dispensasjon byggesak Risneset hytteområde Rådmannens forslag til vedtak: Plan og eiendomsutvalget viser til saksutredninga og kan ikke se at dispensasjon vil sette vesentlig til side de hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse. Vilkårene for å vurdere å gi dispensasjon anses dermed å være tilstede. Etter en samlet vurdering anses fordelene ved å gi dispensasjon klart større enn ulempene. Det anses som en fordel at det bygges et nytt anneks som harmonerer mer med hytta. Behovet for å bygge avsaltingsanlegg anses som et nytt moment som gjør at utvalget kan anbefale at dispensasjon gis, både fra reguleringsbestemmelsene om maksimalt bruksareal, og fra formålet friluftsareal. Det siste er nødvendig da brønnhuset må plasseres der det er boret etter vann; noen meter utenfor H11. Dispensasjon anses ikke å være til vesentlig ulempe for naboer eller omgivelsene forøvrig. Saken sendes på høring før endelig vedtak kan fattes. Dersom høringsinstansene ikke har vesentlige merknader, delegeres det til rådmannen å fatte endelig vedtak. Vedlegg 1 Søknad om dispensasjon for bygging av anneks på Risnes gnr 46 bnr 59 i Gildeskål kommune 2 kart Risnes
3 Klage på vedtak - Søknad om dispensasjon for bygging av anneks på Risnes 4 SCN_0001 6 Søknad om dispensasjon Bakgrunn for saken: Siv Johansen søkte i august i år om dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene for Risneset hytteområde for å bygge utover tillatt bruksareal (BRA) på sin eiendom gnr 46/59. Saken gjelder bygging av et nytt anneks på 45 m 2, og flytting av det gamle. Tillatt BRA er 120 m 2, nytt anneks medfører at BRA økes til 154,3 m 2. De regulerte hyttene H11 og H12 ligger begge innenfor gnr 46/59. Eksisterende hytte og anneks ligger på H11. Eksisterende anneks har stått lenge på eiendommen, mens det ble gitt byggetillatelse til hytta i 2010. Flytting av annekset medfører at det blir liggende utenfor arealet som er regulert til hyttetomt. Det innebærer at dersom søknaden godkjennes, må det gis dispensasjon både fra bestemmelsen om maksimalt BRA og fra reguleringsformålet når det gjelder ny plassering av gammelt anneks. Saken ble behandlet av Plan og eiendomsutvalget i sak 29/16 i møte den 04.10.16. Utvalget fattet følgende vedtak: Etter en vurdering ønsker plan og eiendomsutvalget ikke å innvilge søknaden om dispensasjon fra reguleringsplanen når det gjelder utvidelse av totalt bruksareal på eiendommen. Plan og eiendomsutvalget kan ikke se at fordelene ved å gi dispensasjon er større enn ulempene. Omsøkt endring er en vesentlig endring i bruksareal. Vedtaket er påklaget av Siv Johansen i brev av 13.10.2016. Klagen er innkommet rettidig i henhold til forvaltningslovens bestemmelser. Begrunnelse fra klager
Reguleringsbestemmelser 2.4.1 Reguleringsplan for Risnes hytteområde ble vedtatt av Gildeskål kommunestyre 24.06.08. sak 27/08. Planbestemmelsene punkt 2.4.2 lyder: Samlet maksimalt bruksareal (BRA) for hyttebebyggelse H1 H13 er 120 m 2. Maksimal mønehøyde er 5,3 m og maksimal gesimshøyde 3,5 m. Planbestemmelsene punkt 2.4.5 lyder: Ved H11 er en eksisterende bygning (anneks), dette regnes som anneks til H11. Angående punkt om harmoni mellom hytte og anneks, gjelder ikke det i dette spesielle tilfellet. Lovanvendelse En vedtatt reguleringsplan er juridisk bindende, men loven åpner for å søke om dispensasjon. I medhold av plan- og bygningsloven 19-1 kan kommunen gi dispensasjon fra loven; inkludert vedtatte reguleringsplaner. Dispensasjon krever grunngitt søknad. Ingen har krav på dispensasjon. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering/det må foreligge klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Det skal legges særlig vekt på konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. En reguleringsplan er blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ; kommunestyret. Planen omhandler dessuten konkrete forhold. Det er ikke en kurant sak å fravike gjeldende plan.
I dispensasjonssaker skal naboer og gjenboere varsles på den måten som er nevnt i PBL 21 nr.3. Videre skal regionale og statlige myndigheter hvis saksområde blir direkte berørt, være gitt anledning til å uttale seg før dispensasjon gis. Hvis kommunen vedtar ikke å gi dispensasjon sendes søknaden ikke ut til uttalelse. Kommunen kan sette vilkår for dispensasjon. Vilkårene må ha som formål å ivareta de hensyn som fremgår av 1-1. Lovens formål og 3-1 Oppgaver og hensyn i planleggingen etter loven. Høring Dersom Plan og eiendomsutvalget er enig i rådmannens forslag, sendes saken på høring til Fylkesmannen i Nordland og fylkeskommunen før endelig vedtak kan fattes. Vurdering: Ved klagebehandlingen må det blant annet vurderes om klagen bringer frem nye momenter som ikke var belyst da vedtaket ble fattet, eventuelle feil i saksbehandlingen og om det er brukt urimelig skjønn. I denne saken kan en ikke se at det er gjort feil i saksbehandlingen, det er heller ikke hevdet av klager. Klager mener kommunen har utvist urimelig skjønn. Det første som må vurderes i en dispensasjonssak er om hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I denne saken blir derfor første spørsmål om en utvidelse av samlet BRA fra 120 m 2 til 152 m 2 er å anse som en vesentlig tilsidesettelse av hensynene bak fastsettelsen av et maksimalt BRA på 120 m 2 i reguleringsbestemmelsene. Dette blir en skjønnsmessig vurdering. Plan- og bygningsloven, byggteknisk forskrift og arealplaner er virkemidler for å styre utforming og bruk av bygninger, anlegg og områder. Hensikten med reguleringsplan er å fastsette detaljert hvordan grunnen innenfor planens begrensningslinje skal nyttes eller vernes. Formålet med å fastsette utnyttingsgrad er å regulere bygningers volum over terreng og bygningers totale areal sett i forhold til behovet for uteoppholdsareal, belastning på infrastruktur og forholdet til omgivelsene. I denne saken må det vurderes hvordan økt utnyttelsegrad kan påvirke de nære omgivelsene og naboene i forhold til bygningsvolum og høyder, bevaring av terreng og vegetasjon, og hvordan fjernvirkning og sammenheng med landskapet vil bli. Klager mener at anneks og brønnhus/uthus er svært godt skjermet fra fv 17; fra Sandhornøya og fra fjorden. Rådmannen er enig i at skjermingen er god. Johansen mener bygningene heller ikke vil være til hinder eller sjenanse ved evt framtidig bebyggelse på naboeiendommen. Rådmannen støtter klager i dette synet. Området er skogkledt og gir dermed god skjerming mellom byggene. Rådmannen kan heller ikke se at nytt anneks og
flytting av det gamle vil ha slik påvirkning på landskapet at det er grunn til å avslå søknaden av den grunn. Området er regulert for hyttebygging, og en økning av BRA med 32 m 2 anses ikke som en vesentlig tilsidesettelse av hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra Det neste som må vurderes er om dispensasjon vil sette vesentlig til side hensynene i lovens formålsbestemmelse. Plan og bygningslovens formålsbestemmelse lyder som følger: Loven skal fremme bærekraftig utvikling til beste for den enkelte, samfunnet og framtidige generasjoner. Planlegging etter loven skal bidra til å samordne statlige, regionale og kommunale oppgaver og gi grunnlag for vedtak om bruk og vern av ressurser. Byggesaksbehandling etter loven skal sikre at tiltak blir i samsvar med lov, forskrift og planvedtak. Det enkelte tiltak skal utføres forsvarlig. Planlegging og vedtak skal sikre åpenhet, forutsigbarhet og medvirkning for alle berørte interesser og myndigheter. Det skal legges vekt på langsiktige løsninger, og konsekvenser for miljø og samfunn skal beskrives. Prinsippet om universell utforming skal ivaretas i planleggingen og kravene til det enkelte byggetiltak. Det samme gjelder hensynet til barn og unges oppvekstvilkår og estetisk utforming av omgivelsene. Rådmannen kan ikke se at dispensasjon som omsøkt vil sette lovens formålshensyn vesentlig til side. Vilkårene anses dermed til stede for å vurdere om dispensasjon skal gis. Det må nå vurderes om fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Man må trekke inn en bredere vurdering av fordelene enn bare fordelene for den enkelte søker. Klager viser til at nytt anneks vil bli mer tidsriktig og estetisk harmonere bedre med hytta. I dag gir planbestemmelsene punkt 2.4.5 unntak for det gamle annekset. Rådmannen mener at nytt anneks som harmonerer bedre med hytta kan anses som en fordel også for omgivelsene. Klager anfører at de ikke vil bebygge H12 som også ligger på deres eiendom gnr 46/59, og at dette er en fordel for omgivelsene i og med at bygging på H12 vil være betydelig mer synlig og få større konsekvenser for landskapet enn små hus ved H11. Rådmannens kommentar er at H12 er en regulert for hyttebygging, og at denne saken ikke endrer på det. Momentet kan ikke tillegges vekt. I saksutredningen ved forrige behandling, Plan og eiendomsutvalgets sak 29/16, ble det opplyst at det er gitt dispensasjon for utvidelse av BRA i andre saker der hensynet bak bestemmelsen ikke har blitt tilsidesatt. Klager viser til dette. Rådmannens kommentar er at likhetsprinsippet er et ulovfestet prinsipp om at like tilfeller skal behandles likt i den grad ikke relevante hensyn begrunner forskjellsbehandling. Et likt tilfelle skal som et utgangspunkt behandles likt. Imidlertid vil man i de fleste tilfeller normalt kunne finne forskjeller mellom tilfellene som begrunner forskjellsbehandling. Hvert tilfelle må derfor vurderes for seg, men dersom det finnes tidligere avgjørelser hvor faktum må sies å være helt likt, vil det være usaklig forskjellsbehandling å fatte ulike vedtak.
Konklusjonen må klagers påstand om urimelig skjønn er rådmannen, etter dette, ikke enig i. I sak 29/16 kunne ikke Plan og eiendomsutvalget se at fordelene ved å gi dispensasjon var større enn ulempene, og viste til at omsøkt endring er en vesentlig endring i bruksareal. Denne vurderingen hører til forvaltningens frie skjønn. Det skal likevel sies at skjønnet er et rettsanvendelsesskjønn som kan prøves av domstolene, og at alle vedtak skal være begrunnet. Klager mener det er fremkommet nye momenter som må belyses Klagers nye moment er at de nå har behov for plass til et avsaltingsanlegg. De har boret etter vann, men vannet er så saltholdig at det må avsaltes for å kunne nyttiggjøres. Anlegget vil kreve betydelig innvendig frostfritt areal, og en stor del av det gamle annekset/brønnhuset/ uthuset vil måtte brukes til tekniske installasjoner. Dette er infrastruktur som kommer i tillegg til det som normalt kreves i en fritidsbolig. Behovet for avsaltingsanlegg var ikke kjent da de sendte søknaden. Rådmannen mener dette må anses som et nytt moment, og utvalget må ta stilling til om det nye momentet gir grunnlag for å gi dispensasjon. Hvis en ser bort fra det gamle annekset, vil det nye annekset medføre en overskridelse av tillatt BRA med 14 m 2. Dette er vesentlig mindre overskridelse av grensen for bruksareal enn 34 m 2. Det er forståelig at de ønsker å bygge et nytt anneks som rommer noe mer, og som harmonerer mer med hytta. Det siste er positivt også for omgivelsene. Utvalget må vurdere hvorvidt en slik økning kan gi grunnlag for dispensasjon. Hvis nei, må søknaden avslås. Er svaret på dette ja, må en ta stilling til det nye momentet om behov for bruk av det gamle annekset til plassering av avsaltingsanlegg. Etter rådmannens vurdering er ikke en utvidelse av BRA med 14 m 2 en så stor overskridelse av tillatt bruksareal at søknaden bør nektes av den grunn alene. Da bør også andre momenter spille inn. Behovet for å plassere avsaltingsanlegg må anses som et nytt moment som det må tas konkret stilling til. Rådmannen mener et slikt behov kan gi grunnlag for å gi dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene om maks 120 m 2. Behovet er reelt og konkret. Dersom søknaden innvilges, må det samtidig tas stilling til om det skal gis dispensasjon fra reguleringsformålet for å plassere brønnhuset utenfor H11, som omsøkt, på areal regulert som friluftsområde. Alternativet er å sette vilkår om plassering innen for H11. Spørsmålet er om det er hensiktsmessig i og med at det søkes plassert der det er boret etter vann. Konklusjon
Rådmannen viser til saksutredninga og kan ikke se at dispensasjon vil sette vesentlig til side de hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse. Vilkårene for å vurdere å gi dispensasjon anses dermed å være tilstede. Om fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering, er noe usikkert. For omgivelsene er det en fordel at det bygges et nytt anneks som harmonerer mer med hytta og som bygges i tråd med reguleringsbestemmelsene forøvrig. Oppgradering av hytteeiendommen og tilgang til vann, vil kunne øke bruken av hytta; noe søker også skriver at de planlegger. Dette kan være positivt for kommunen da det sannsynligvis vil medføre at de i økende grad vil benytte seg av lokalt næringsliv, og forøvrig delta i lokalmiljøet på Kjøpstad. Rådmannen anbefaler etter en samlet vurdering at klagen tas til følge, og saken sendes på høring. Tas klagen ikke til følge, sendes saken til Fylkesmannen som klageinstans for avgjørelse.