Denne saken er et enkeltvedtak etter bestemmelsene i Lov om behandlingsmåten i offentlig forvaltning (forvaltningsloven). Arkivsaksnr.: 12/1806-2 Arkivnr.: GNR 54/17 Saksbehandler: Tjenesteleder arealforvaltning, Gunn Elin Rudi 54/17 SØKNAD VEDRØRENDE AREALBYTTE DISPENSASJON FRA KOMMUNEPLANENS AREALDEL 2005-2016 Lovhjemmel: Plan- og bygningsloven kap. 19 Klageadgang: Ja, ved avslag er det klagefrist etter plan- og bygningsloven 1-9, jfr. forvaltningslovens kap. VI Rådmannens innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningsloven kap. 19 stiller Lunner kommune seg positive til søknad om dispensasjon når det gjelder: Fradeling av 1.148m 2 fra 54/20 fra hytteformål til landbruksformål. Arealet tillegges eiendommen 54/4. Fradeling av 967m 2 fra 54/27 (landbruksformål) som tilleggsareal til hytteeiendommen 54/17. Justering av 13m 2 fra hytteeiendommen 54/17 som tillegg til landbrukseiendommen 54/4. Positiv innstilling begrunnes med at arealbyttene for disse endringene veier opp hverandre når det gjelder arealstørrelse og at det ikke har noen negative konsekvenser for viktige interesser som landbruk, naturmangfold og kulturminner. Kommunen avslår søknad om dispensasjon når det gjelder endring av areal 6 og 7 fra landbruksformål til hytteformål. Dette medfører en ekstra byggetomt for hytte i et område av kommunen (bygdaområde) hvor dette ikke er ønsket arealutvikling. Lunner kommune støtter imidlertid det subsidiære ønsket fra søker om at dette arealet forblir landbruksformål. Før kommunen kan fatte endelig vedtak om å innvilge dispensasjon, må saken sendes på dispensasjonshøring til Oppland fylkeskommune og Fylkesmannen i Oppland i hht. lovens kap. 19. Dersom disse ikke har innvendinger til innvilgelse av dispensasjon, fattes endelig vedtak administrativt. Saken må også behandles etter jordloven av Landbrukskontoret for Hadeland. For den delen av vedtaket som omhandler avslag, er det tre ukers klagefrist jfr. plan- og bygningsloven 1-9, jfr. forvaltningslovens kap. VI. Evt. klage må fremsettes skriftlig for Lunner kommune inne fristen.
Sammendrag: Som ledd i jordskiftesak er det søkt om dispensasjon fra kommuneplanen for endringer i arealbruk på eiendommen 54/4, 54/17, 54/20, 54/27 i Nordre Oppdalen. Kommunen er innstilt på å innvilge dispensasjon for tre av forholdene og avslå dispensasjon for ett av forholdene. Saksutredning: 1. FAKTA 1.1 Bakgrunn for saken Lunner kommune mottok 11.9.2012 søknad om dispensasjon fra gjeldende kommuneplan 2005-2016 som følge av ønske om arealbytte som oppfølging av jordskiftesak på eiendommene 54/17, 20 og 27 i Nordre Oppdalen. Til høyre vises tiltakets lokalisering i Lunner kommune. Nedenfor vises eiendommene på utsnitt av kommuneplanens arealdel. 54/17, 54/27, 54/20. 54/4 er en smal stripe beliggende i øst-vestlig retning. 1.2. Planstatus i området og rettslig grunnlag
Eiendommene 54/17 (1.023m 2 ) og 54/27 (ca 3.4 daa) er begge avsatt til landbruks-, natur- og friluftsformål i kommuneplanen, med bruk av grunn registrert som «fritidseiendom» i matrikkelen. Eiendommen 54/17 er bebygd med hytte, og kommuneplanbestemmelsene kap. 1.2.2. om spredt fritidsbebyggelse gjelder for denne eiendommen. Her heter det blant annet at ved fradeling av tilleggsarealer til eksisterende bebygd fritidseiendom, skal totalt tomteareal være maksimalt 1.000m 2. Eiendommen 54/27 er ubebygd og det generelle forbudet mot tiltak som er annet enn til stedbunden næring (landbruk) gjelder for denne eiendommen herunder også fradelinger. Det er med andre ord ikke adgang til å bebygge denne eiendommen med fritidsbolig. Eiendommen 54/20 (2.589m 2 ) er avsatt til byggeområde fritidsformål i kommuneplanen og registrert som «fritidseiendom» i matrikkelen. Også her gjelder bestemmelser om at tomtestørrelser ikke skal oversige 1.000m 2 og at det ikke kan deles fra nye tomter uten eksisterende fritidsbolig. 1.3 Søknaden (vedlagt i sin helhet) Eiendommene 54/17 og 54/27 er til sammen i dag ca. 4,4 daa, se kart til høyre. Eiendommene har pr. d.d. to forskjellige hjemmelshavere, men hadde samme hjemmelshaver fram til sommer 2012. Kartet nedenfor viser jordskifterettens forslag til arealoppgjør der gult areal er til hytteformål og grønt er til landbruksformål. Jordskifterettens forslag til løsning er at eiendommen 54/17 får et tillegg fra 54/27 (areal 5 på kartet over) som gjør at denne hytteeiendommen blir på totalt 1.977m 2. Da er også et mindre areal på 13m 2 (nr. 4 på kartet over) ført tilbake til landbrukseiendommen 54/4. Det betyr at 54/17 får et tilleggsareal på 954m 2.
Hytteeiendommen 54/20 er på 2.589m 2 og er bebygd med hytte. Tomta ønskes omarrondert slik at hyttetomta reduseres til 1.441m 2. Resterende 1.148m 2 tilbakeføres til landbrukseiendommen 54/4 (areal merket 10 og 11 på kartet over). Videre ønskes areal 6 (del av 54/4) og 7 slått sammen og primært anvendt til hytteformål av søker, subsidiært tilbakeført til landbruksformål. Kartet nedenfor vises arealer som blir landbruksformål ved det forslaget som er sendt inn. 1.4 Dispensasjonsbehandling Søknaden medfører at hytteiendommen 54/17 blir tillagt areal avsatt til LNF-område i kommuneplanen og får et totalt areal på 1.977m 2. Dette er ikke i samsvar med kommuneplanen. Areal 6 og 7 er avsatt til LNF-formål i kommuneplanen, og søkes primært brukt som ny hyttetomt. Dette er ikke i samsvar med kommuneplanen, som kommunen har ikke ønske om etablering av nye hyttetomter i «bygdaområdet». Videre søkes areal 10 og 11 tilbakeført til landbruksformål. Disse arealene ligger som LNFformål i kommuneplanen. Etter plan- og bygningsloven av 2008 19-1 krever dispensasjon grunngitt søknad. Før vedtak treffes, skal naboer varsles dersom det ikke er åpenbart at søknaden ikke berører naboers interesser. Regionale og statlige myndigheter hvis saksområde blir direkte berørt, skal få mulighet til å uttale seg før det gis dispensasjoner fra planer, plankrav og forbudet i plan- og bygningslovens 1-8.
Etter plan- og bygningslovens 19-2 kan kommunen gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av plan- og bygningsloven. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke gis dispensasjon fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt til dispensasjonssøknaden. Etter plan- og bygningslovens 19-4 tilligger myndigheten til å gi dispensasjon kommunen. 2. FAGLIG VURDERING 2.1 Arealbruk Hytteiendommen 54/17 øker med 954m 2 til et totalareal på 1.977m 2. Areal kommer fra eiendommen 54/20 som er ubebygd og avsatt til LNF-formål i kommuneplanen. Det er ikke anledning til å bebygge 54/20 med fritidsbolig etter gjeldende kommuneplan. Hytteeiendommen 54/20 reduseres med 1.148m 2 som skal tillegges landbrukseiendommen 54/4. Slik arealoverføring er heller ikke i samsvar med kommuneplanen. Det siste spørsmålet er primært å etablere en ny byggetomt for hytte på arealene 6 og 7. Subsidiært at disse arealene forblir landbruksformål. Førstnevnte tiltak bryter med kommuneplanen, sistnevnte løsning er i samsvar med kommuneplanen. Kommunen stiller seg positiv til å innvilge dispensasjon for å tilbakeføre deler av den store hyttetomta 54/20 til landbruksformål. Dette ses i sammenheng med ønsket om å utvide hytteeiendommen 54/17 med nesten tilsvarende areal. Når det gjelder areal 6 og 7 til hytteformål, stiller det seg annerledes. Det er ikke ønskelig fra kommunens side å tillate fradeling av nye hyttetomter nede i bygdaområdet. Kommunen mener det er en bedre løsning å gå inn for det subsidiære ønsket om at arealet opprettholdes som landbruksformål. 2.2 Landbruksinteresser Saken må vurderes og behandles også etter jordloven av Landbrukskontoret for Hadeland. 2.3 Naturmangfold I henhold til Naturmangfoldloven 8-12 skal det vurderes om kunnskapsgrunnlaget om naturmangfoldet på det aktuelle området er tilstrekkelig og at en vet nok om påvirkningene før en fatter en beslutning om tiltaket. Det er tidligere foretatt kartlegging av naturtyper i dette området. I Naturbase framkommer det ikke opplysninger om at det er verdifulle naturtyper som berører arealene for utvidelse til formål fritidsbebyggelse i dette tilfellet. I
Artskart framkommer det at det er registrert en flaggspett i området, men i beskrivelsen av observasjonsstedet er dette utenfor det aktuelle arealet for denne saken. Arealene som beslaglegges i dette tilfellet er begrenset. Kommunen legger til grunn at tiltaket berører biologiske verdier i liten grad og kunnskapsgrunnlaget vurderes å være godt nok. Det vil utfra det ovenstående ikke være nødvendig å foreta vurderinger etter de andre miljøprinsippene i Naturmangfoldloven 9-12. 2.4 Kulturminner Det er ikke kjent at det er automatisk fredede kulturminner som blir berørt av tiltaket. Kommunen er heller ikke kjent med at det finnes nyere tids kulturminner av betydning i vannområdet som blir berørt av tiltaket. 3. VURDERING OM DISPENSASJONSKRITERIENE I LOVEN ER OPPFYLT 3.1 Om hensyn bak bestemmelser og lovens formål er vesentlig tilsidesatt Kommunen skal vurdere om hensynene bak bestemmelsene det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt. I lovens formålsparagraf heter det at loven skal fremme bærekraftig utvikling til beste for den enkelte, samfunnet og framtidige generasjoner. Hensikten med arealbruken i kommuneplanen er å sikre eksisterende bebygde arealer og landbruksområdene. Å tilbakeføre byggeområde hytte til landbruk og motsatt med noenlunde samme areal mener kommunen ikke tilsidesetter kommuneplanen. Arealbyttet har heller ikke negativ innvirkning på artsmangfoldet. 3.2 Om fordelene er klart større enn ulempene Kommunen skal vurdere om fordelene ved å gi dispensasjon vil være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. For søkeren vil fordelene ved et arealbytte være klart større enn ulempene. For kommunen vil ikke tiltaket ha noen stor betydning så lenge det areal som overføres til byggeformål er noenlunde likt det arealet som går tilbake til landbruksformål. 3.3 Dispensasjon fra saksbehandlingsregler Kommunen skal vurdere om det dispenseres fra saksbehandlingsregler. Det er ikke tilfelle i denne saken. 4. KONKLUSJON Med hjemmel i plan- og bygningsloven kap. 19 stiller Lunner kommune seg positive til søknad om dispensasjon når det gjelder: Fradeling av 1.148m 2 fra 54/20 fra hytteformål til landbruksformål. Arealet tillegges eiendommen 54/4. Fradeling av 967m 2 fra 54/27 (landbruksformål) som tilleggsareal til hytteeiendommen 54/17. Justering av 13m 2 fra hytteeiendommen 54/17 som tillegg til landbrukseiendommen 54/4. Positiv innstilling begrunnes med at arealbyttene for disse endringene veier opp hverandre når det gjelder arealstørrelse og at det ikke har noen negative konsekvenser for viktige interesser som landbruk, naturmangfold og kulturminner.
Kommunen avslår søknad om dispensasjon når det gjelder endring av areal 6 og 7 fra landbruksformål til hytteformål. Dette medfører en ekstra byggetomt for hytte i et område av kommunen (bygdaområde) hvor dette ikke er ønsket arealutvikling. Lunner kommune støtter imidlertid det subsidiære ønsket fra søker om at dette areal forblir landbruksformål. Før kommunen kan fatte endelig vedtak om å innvilge dispensasjon, må saken sendes på dispensasjonshøring til Oppland fylkeskommune og Fylkesmannen i Oppland i hht. lovens kap. 19. Dersom disse ikke har innvendinger til innvilgelse av dispensasjon, fattes endelig vedtak administrativt. Saken må også behandles etter jordloven av Landbrukskontoret for Hadeland. DOKUMENT I SAKEN: Vedlagt: 54/17 Søknad vedrørende arealbytte Øvrige dokument: Særutskrift av saken med saksframlegg sendes til: Advokatene Veiby og Henriksen MNA, Pb 76, 2711 GRAN Live Kristin Nøtnæs, Nordre Fegate 196, 2740 ROA Ole Kristian Lillemoen, Halvorsrudveien 19, 3520 JEVNAKER Øyvind Lillemoen, Maurtvedtgutua 140, 2740 ROA Rett utskrift av møtebok. Roa, Utvalgssekretær