Kommunestyret Utv.sak nr.:0067/98 Behandlet/Behandles av Utvalg Saksbehandler Utv.sak nr Møtedato Arkivnr Saknr Det faste utvalg for plansaker Finn Lenschow 0070/97 11.09.97 REG R-166 97/05181 Det faste utvalg for plansaker Finn Lenschow 0001/98 15.01.98 REG R-166 97/05181 Det faste utvalg for plansaker Finn Lenschow 0032/98 14.05.98 REG R-166 97/05181 Formannskapet Ellen Grepperud 0139/98 24.06.98 REG R-166 97/05181 Kommunestyret Ellen Grepperud 0058/98 09.09.98 L12 97/05181 Kommunestyret Ellen Grepperud 0067/98 14.10.98 L12 97/05181 ::: Utv.sak nr 0067/98 L12 FORSLAG TIL REGULRERINGSPLAN MED REGULERINGSBESTEMMELSER FOR DEL AV KJØYA OG KJØYABUKTA M.M. Formannskapets innstilling: I medhold av 27-2 i plan og bygningsloven vedtar kommunestyret reguleringsplan med reguleringsbestemmelser for del av Kjøya og Kjøyabukta m.m. som vist på kart datert 25.04.1997, sist revidert 21.04. 1998 med reguleringsbestemmelser datert 15.08.1997, sist revidert 16.04.1998. Kommunestyrets behandling 14.10.98: Votering: Formannskapets innstilling ble enstemmig vedtatt. Kommunestyrets behandling: Ordføreren foreslo saken utsatt til neste møte. Votering: Ordførerens forslag ble enstemmig vedtatt. Rådmannens innstilling til formannskapet 24.06.1998: I medhold av 27-2 i plan og bygningsloven, vedtar kommunestyret reguleringsplan med reguleringsbestemmelser for del av Kjøya og Kjøyabukta m.m. som vist på kart datert 25.04.1997, sist revidert 21.04. 1998 med reguleringsbestemmelser datert 15.08.1997, sist revidert 16.04.1998. Formannskapets behandling: Trine Hvoslef-Eide(V) tok opp igjen miljøvernutvalgets forslag som lyder: «Kommunen skal utarbeide en skjøtselsplan som skal være førende for skjøtselen i området, deriblant skogsdrifta innenfor følgende rammer: - formålet med skjøtselen skal være å ta vare på det særegne plante - og dyrelivet i området. - eventuell skogskjøtsel skal ivareta et variert skogbestand i forhold til alder og artsrikdom og foretas utenom yngle- og hekketida - foryngelse skal skje naturlig, og treslagsskifte er ikke tillatt - forbud mot flatehogst, men forsiktig rydding av vegetasjon er tillatt Båtopplag tillates ikke.»
Votering: Venstres forslag ble nedstemt 7-2(V,SV) Rådmannens innstilling ble enstemmig tiltrådt. Formannskapets innstilling til kommunestyret: I medhold av 27-2 i plan og bygningsloven, vedtar kommunestyret reguleringsplan med reguleringsbestemmelser for del av Kjøya og Kjøyabukta m.m. som vist på kart datert 25.04.1997, sist revidert 21.04. 1998 med reguleringsbestemmelser datert 15.08.1997, sist revidert 16.04.1998. Avgjørelsesmyndighet: Kommunestyret Behandlingsrekkefølge: Formannskapet, Kommunestyret Vedlegg som følger saken (trykt) 1. Reguleringsbestemmelser 2. Forminsket reguleringsplan Vedlegg som ligger i saksmappen: Brev fra naturvernforbundet i Ås Brev fra Norsk Natur v/ Viggo Ree m.fl. Reguleringsplan 1:1000 Forhåndsuttalelser Div. korrespondanse Rådmannens kommentarer: Rådmannen viser til behandlingen og vedtaket i det faste utvalg for plansaker og har ingen spesielle kommentarer til saken. Innstilling til møte i det faste utvalget for plansaker 14.05.1998: I medhold av 27-1 i plan- og bygningsloven godkjenner det faste utvalget for plansaker forslag til reguleringsplan med reguleringsbestemmelser for del av Kjøya og Kjøyabukta m.m., som vist på kart datert 25.04.1997, sist revidert 21.04.1998. Reguleringsplanen oversendes kommunestyret til vedtak i medhold av 27-2 i plan- og bygningsloven. Planutvalgets vedtak: Bygnings- og reguleringssjefens innstilling ble enstemmig vedtatt. Innstilling til møte i det faste utvalget for plansaker 15.01.1998: I medhold av 27-1 i plan- og bygningsloven vedtar det faste utvalget for plansaker forslag til reguleringsplan med reguleringsbestemmelser for del av Kjøya og Kjøyabukta m.m., som vist på kart datert 25.04.1997, revidert 02.01.1998. Planforslaget sendes berørte parter til ny uttalelse. Dersom det til endringene innkommer bemerkninger som tidligere ikke er vurdert, fremlegges planforslaget det faste utvalget for plansaker til fornyet behandling. Dersom ingen slike bemerkninger innkommer, anses planforslaget ferdigbehandlet av det faste utvalget for plansaker og oversendes kommunestyret til vedtak i henhold til 27-2 i plan- og bygningsloven.
Planutvalgets vedtak: Innstillingen ble enstemmig vedtatt. Innstilling til møte i det faste utvalget for plansaker 11.09.1997: I medhold av 27-1 i plan- og bygningsloven vedtar det faste utvalget for plansaker å legge ut til offentlig ettersyn forslag til reguleringsplan med reguleringsbestemmelser for del av Kjøya og Kjøyabukta m.m., som vist på kart datert 25.04.1997, revidert 15.08.1997. Planforslaget sendes dessuten aktuelle etater og utvalg og berørte grunneiere til uttalelse. Planutvalgets behandling: Brev av 28.08.97 fra fylkesmannen om forlengelse av det midlertidige dele- og byggeforbudet ble framlagt. Planutvalgets vedtak: Innstillingen ble enstemmig vedtatt. ------------------------------------------- Avgjørelsesmyndighet: Kommunestyret. Behandlingsrekkefølge: - Det faste utvalget for plansaker 1. gang - Offentlig ettersyn - Det faste utvalget for plansaker 2. gang - Formannskapet - Kommunestyret Vedlegg som følger saken (trykt): 1. Reguleringsbestemmelser 2. Forminsket reguleringsplan 3. Brev fra Naturvernforbundet i Ås 4. Brev fra Norsk Natur ved Viggo Ree m.f. 5. Brev fra advokat Kristiansen Vedlegg som ligger i saksmappa: - Reguleringsplan 1:1000 - Forhåndsuttalelser - Diverse korrespondanse SAKSUTREDNING: Bakgrunn for at saken reises: Initiativet til at saken er tatt opp er kommet fra Naturvernforbundet i Ås, som ved en befaring på området sommeren 1995 oppdaget at det var lagt et lass med masse på området og oppfordret kommunen til å gjøre noe før eventuelt flere inngrep skader området. Området omfatter et våtmarksområde. Hensikten med planen er å sikre dette ved å regulere det til spesialområde - naturvernområde i henhold til plan- og bygningsloven 25 pkt. 6, da det er knyttet verneverdier til våtmarksområdet.
Det er nedlagt midlertidig bygge- og deleforbud for området i påvente av reguleringsplan. Beskrivelse av planområdet. Kjøyabukta er en ca 300 meter lang sidebukt av Bunnefjorden med bratte åser på begge sider. Landområdet innerst er flatt og fuktig med siv og annen vegetasjon. En bekk munner ut i bukta. Langs østsiden går kjørevei til Nebba brygge. I vest er det skogkledd kolle. Reguleringsmessige forhold: Landområdet som foreslås til spesialområde-naturvernområde er i kommuneplanen disponert til område vernet etter plan- og bygningsloven. Skogområdet i vest er disponert til LNFområde. Varsling: I samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven ble de berørte parter forhåndsvarslet om igangsetting av reguleringsarbeid, ved brev og annonsering 29.04.1997. Forhåndsuttalelser: 1. Akershus fylkeskommune, Fylkesrådmannen (05.06.97) finner det positivt at det igangsettes reguleringsarbeid for området, men vil først behandle saken når den legges ut til offentlig ettersyn. 2. Akershus fylkeskommune, Fylkeskultursjefen (09.06.97) Det er funnet flere boplasser fra steinbrukende tid i og ved planområdet. Fylkeskultursjefen forutsetter at forholdet til berørte automatiske fredete kulturminner utredes som del av planprosessen. Fylkeskultursjefens konklusjon: «Hensynet til de automatisk fredete kulturminnene og andre verneinteresser forutsettes lagt til grunn for den fremtidige arealdisponeringen i området som nedfelles i en samlet kommunedelplan for Nordby nord for gamle E6. Sekundært kan det lages en samlet plan for Vestnebba som behandler de samlete verneinteressene.» 3. Fylkesmannen i Oslo og Akershus, Miljøvernavdelingen (09.06.97) ser positivt på reguleringsforslaget. Innenfor naturvernområdet bør det være en målsetting å rehabilitere våtmarksområdet for de inngrep som på en uheldig måte har forstyrret den økologiske balansen. En antar at mye av oreskogen forholdsvis raskt kan etablere seg igjen på egenhånd. Grøftinger og fyllinger bør så langt som mulig fjernes. Innenfor friluftsområdet forutsettes at det ikke legges til rette for allmenn motorisert ferdsel, og at skjødselstiltak/hogst ivaretar en variert skogbestand i forhold til alder og artsrikdom. Det vil være særlig viktig at løvtrær får eldes og at døende og døde trær ivaretas av hensyn til deres betydning for en rekke insekt- og fuglearter. Eventuell hogst bør fortrinnsvis skje utenom yngle- og hekketid. Det stilles spørsmål til om det kan være hensiktsmessig å innlemme et noe større skogareal i reguleringsplanen. 4. Landbruksnemnda i Ås behandlet saken i møte 13.05.97, og uttaler at i det videre arbeid må det tas hensyn til de landbruksmessige interesser i området og grunneiernes planer. Landbrukskontoret ber om å bli sterkere involvert i det videre planarbeidet.
5. Norsk Natur ved Viggo Ree m.fl. (31.05.97) er glad for at reguleringsarbeidet er satt igang. De mener at den skogkledde skåningen i sørvest bør være med i naturvernområdet. De påpeker også ønske til grunneierne rundt bukta om å få sikre seg båtplasser. 6. Tor Brevik, Nebbaveien 53 (23.05.97) ønsker planen velkommen. Han ber om at det blir en enhetlig og estetisk mer vellykket plan for båtplasser enn dagens, og som kan gi grunneierne fortsatt tilgang til båtplass. 7. Advokat Kristiansen på vegne av Bente Fjeldstad og Trygve Melkeberg (30.05.97) mener at området er for lite for å gjennomføre en regulering. Han trekker også i tvil verneinteressene. Se vedlegg 5. Kommentarer til bemerkningene: Til bemerkning 2 (Akershus fylkeskommune, Fylkeskultursjefen) ------------------------------------------------------------------------------- Boplassfunnene er tegnet inn på planen. For nøyaktig plassering bør de måles inn. Hovedhensikten med denne planen er å verne våtmarksområdet, og ikke lage en kulturminneplan for området. Til bemerkning 3 (Fylkesmannen i Oslo og Akershus, Miljøvernavdelingen) -------------------------------------------------------------------------------------------- Orretrærne er allerede vokst opp igjen til 2 til 3 meters høyde, oppfyllingen som ble påpekt av Naturvernforbundet er stoppet og det meste av det som var fylt opp er fjernet. Området er således intakt. Friluftsområdet er tenkt opprettholdt som det er, men skjøttes på forsvarlig måte. I forhold til forvarslingen er området utvidet en del vestover. Til bemerkning 4 (Landbruksnemnda i Ås) ---------------------------------------------------- Vi har konferert med Landbrukskontoret om saken. Dette sier seg tilfreds med reguleringsbestemmelsen som omhandler drift av skogen. Til bemerkning 5 (Norsk Natur) --------------------------------------- Lite av skråningen er tatt med i verneområdet. Vi mener dette er tilfredsstillende. Reguleringsbestemmelser om båtplasser er innarbeidet i planen. Til bemerkning 6 (Tor Brevik) ------------------------------------- Se kommentar til bemerkning 5. Til bemerkning 7 (Adv. Kristiansen på vegne av Fjeldstad og Melkeberg) ----------------------------------------------------------------------------------------- Området reguleres etter plan- og bygningsloven.
Fylkesmannen i Oslo og Akershus, Miljøvernavdelingen, Norsk Natur og Naturvernforbundet i Ås understreker viktigheten med verneområdet for å sikre våtmarksområdet med sin store biologiske variasjon. Beskrivelse av planforslaget: I øst av området reguleres eksisterende vei til Nebba brygge. Våtmarksområdet, en del av skråningen og bukta reguleres til spesialområde naturvernområde. Skogområdet i vest reguleres til friluftsområde. Boplassfunnene reguleres til spesialområder - fornminner. Disse må måles inn slik at de får nøyaktig plassering og utstrekning. Bygnings- og reguleringssjefens vurdering: Våtmarksområdet innerst i Kjøyabukta er ikke stort men likevel verdifullt. Her finnes en stor biologisk variasjon, en naturtype det etter hvert er blitt lite igjen av. Verdien av området understrekes fra flere hold. Vi mener derfor det er riktig å regulere området for å få det vernet. Offentlig ettersyn I henhold til vedtaket i det faste utvalget for plansaker ble planen avertert og lå til offentlig ettersyn i tiden 07.10.97 til 14.11.97. Saken ble også sendt offentlige etater og utvalg og grunneiere til uttalelse. Innkomne bemerkninger: 8. Akershus fylkeskommune, Fylkesrådmannen (17.11.97) Konklusjon: Planforslaget slik det foreligger, ivaretar ikke de nasjonale interessene som knytter seg til fornminnene. Fylkesrådmannen ber om at områdene som ligger over kote 20 reguleres til spesialområde bevaring/fornminne, gjerne i kombinasjon med naturvern, og at det blir utarbeidet skjøtselsplan for området i samråd med vernemyndighetene. Hensynet til forvaltningen av fornminnene må innarbeides i reguleringsbestemmelsene. Det varsles innsigelse dersom det ikke tas hensyn til fylkesrådmannens merknader. 9. Norsk Natur v/viggo Ree (14.11.97) ser positivt på reguleringsarbeidet, men så gjerne at området ble utvider i sørvest. Han etterlyser reguleringsbestemmelse for båtplasser og det som hører med det. 10. Teknisk styre behandlet saken i møte 05.11.97 og hadde ingen merknader. 11. Arne Jørgen Kjærnes (12.11.97) har vanskelig for å forstå at øvre del av hans område innlemmes i reguleringsforslaget med de begrensninger og restriksjoner dette kan medføre for hans bruk av eiendommen. Han synes det er urimelig å inkludere hans skogområde når planens hovedhensikt er å verne våtmarksområdet. Han mener at kulturminnene på hans eiendom kan ivaretas uten innlemmelse i reguleringsplan. Han protesterer mot at øvre deler av skrenten med deler av platået skal innlemmes i planen, men godtar at området opp til kote 25 inkluderes.
12. Naturvernforbundet i Ås (10.11.97) støtter planen og slutter seg til uttalelsen fra fylkesmannen 13. Helge Smogeli (27.10.97) går ut fra at oppsetting av demonterbar brygge ikke skal forhindres av reguleringsbestemmelsene. 14. Tor Brevik, Nebbav. 53 (11.12.97) etterlyser omtalte reguleringsbestemmelser for båtplasser, og stiller også spørsmål om hvilke regler som gjelde for moringer/forankringsbøyer. 15. John Martin Aasbø, Eikelia 36 (12.11.97) stiller seg undrende til at hans strandtomt er verneverdig som naturvernområde. Han mener at området som foreslås regulert er større enn nødvendig. Strandloven og begrensninger mot veien bør være tilstrekkelig for å forhindre større endringer på hans tomt. Han ber om at hans bruksrettigheter blir opprettholdt. Reguleringsbestemmelsene for båtplasser etterlyses. 16. Bente Fjellstad, gnr 111/5, Nebbaveien 45 (16.12.97) uttaler at de i sine bestrebelser på vedlikehold av egen eiendom i denne saken har opplevd et hardkjør fra Naturvernforbundet i Ås og kommunen. Det de faktisk har forsøkt er å sette eiendommen tilbake i sin opprinnelige hevd. Naturvernforbundets og kommunens planer har de kun blitt orientert om gjennom avisartikler. Deres interesser som grunneiere er stort sett sammenfallende med naturverninteressene, men de ønsker å kunne disponere sin strandtomt til bading og egen rekreasjon, og samtidig beskytte natur og dyreliv i bukta. Deres skjøtsel og bruk av området beskrives. Som grunneiere vil de ikke motsette seg at det tas hensyn til områdets spesielle karakter og verdi som sjelden biotop. De krever imidlertid at de skal kunne anlegge plenareal og strand som går naturlig over i det eksisterende strandbelte langs veien frem til bryggene. Bygnings- og reguleringssjefens kommentarer til bemerkningene: Til bemerkning 8 (Akershus fylkeskommune, Fylkesrådmannen) ---------------------------------------------------------------------------- Hovedhensikten med planen er å verne våtmarksområdet. For å få en skjermsone for dette ble skråningen mot vest tatt med opp til første markante avsats. Imidlertid foreslås planområdet nå redusert, i det en skjermsone opp til ca kote 20 vil være tilstrekkelig. Dermed ser kommunen heller ikke noen grunn til å lage skjøtselsplan for fornminner, noe som heller ikke har vært hensikten med planen for Kjøyabukta. Til bemerkning 9 (Norsk Natur v/viggo Ree) ------------------------------------------------------- Det er nå laget forslag til reguleringsbestemmelser for båtplasser. Til bemerkning 11 (Arne Jørgen Kjærnes) --------------------------------------------------- Se kommentar til bemerkning 8. Med den foreslåtte endringen blir det ikke merkbare rådighetsinnskrenkninger for hans eiendom.
Til bemerkning 13 (Helge Smogeli) ------------------------------------------- Se kommentar til bemerkning 9. Til bemerkning 14 (Tor Brevik) -------------------------------------- Se kommentar til bemerkning 9. Til bemerkning 15 (John Martin Aasbø) ------------------------------------------------ Det er ikke meningen at reguleringsbestemmelsene skal endre på eksisterende rettigheter. Se også kommentar til bemerkning 8. Til bemerkning 16 (Bente Fjeldstad) -------------------------------------------- Når det gjelder informasjon til eierne og deres advokat, har denne vært omfattende, både gjennom behandling av byggeforbud og gjennom reguleringsbehandlingen. Det har foregått en utstrakt korrespondanse. Det er betryggende at interessene til eier av våtmarksområdet er sammenfallende med naturverneinteressene. Den skisse som er laget til bruk av området er imidlertid ikke i samsvar med verneinteressene og vi kan ikke anbefale en så vesentlig innskrenking av et lite område. Endringer i planen: Planområdet er gjort mindre ved at skjermområdet i vest nå bare går opp til ca kote 20. Reguleringsbestemmelsene er endret. Bygnings- og reguleringssjefens vurdering: Hovedhensikten med planen er å bevare våtmarksområdet. Dette mener vi er gjennomførbart med det bruk av området eier ønsker. Med reguleringsbestemmelsene håper vi å oppnå ordnede forhold for båtplasser og brygger og det som hører med det. De foreslåtte endringene, først og fremst m.h.t. planavgrensingen, betinger at planen oversendes de berørte parter til ny uttalelse. Offentlig ettersyn 2. gang I henhold til vedtaket i det faste utvalget for plansaker ble planforslaget sendt berørte parter til ny uttalelse 20.01.98 med frist for uttalelse til 23.02.98. Innkomne bemerkninger: 17. Akerhus fylkeskommune, Fylkesrådmannen (20.03.98) har ingen nye merknader. 18. Miljøvernutvalget behandlet saken i møte 10.03.98. Utvalget mener at deler av kollen i vest bør være en del av reguleringsplanen, og gjentar sine tidligere ønsker i vedtak datert 04.11.97 ( som ikke kom med ved siste behandling i planutvalget) om tilføyelse i reguleringsbestemmelsene som følger:
«Kommunen skal utarbeide en skjøtselsplan som skal være førende for skjøtselen i området, deriblant skogsdrifta innenfor følgende rammer: - formålet med skjøtselen skal være å ta vare på det særegne plante - og dyrelivet i området. - eventuell skogskjøtsel skal ivareta et variert skogbestand i forhold til alder og artsrikdom og foretas utenom yngle- og hekketida - foryngelse skal skje naturlig, og treslagsskifte er ikke tillatt - forbud mot flatehogst, men forsiktig rydding av vegetasjon er tillatt Båtopplag tillates ikke.» 19. Landbruksnemnda i Ås behandlet saken i møte 03.02.98 og foreslår at ordlyden i reguleringsbestemmelsen 3 andre setning forandres til: Vegetasjonen skal skjøttes i samråd med fagkyndige i Ås kommune. 20. Norsk natur ved Viggo Ree (23.02.98) mener at et så begrenset naturområde trenger beskyttelse i form av buffersoner, og mener at området i vest i alle fall bør gå til kote mellom 30 og 35. Han oppfordrer kommunen til å se på mulighetene til å etablere et reguleringsområde der både naturkvaliteter og fornminner blir sikret. 21. Kommuneingeniøren (11.02.98) har ingen merknader. 22. Gunnar Knutsen, gnr 111/253 (16.02.98) har meninger om båtplasser og brygger. Han har registrert hvem som i dag har båtplass eller brygge, og satt opp følgende oversikt: BÅTPLASSER: 111/5 Fjellstad-Melkeberg 111/41-111/208 Tor J. Brevik Leier plass hos strandeier 111/151-111/236 G. og H. Olafsen Leier plass hos strandeier 111/239-111/184 John M. Aasbø 111/245 Helge Smogeli m/søsken 111/253 Marit og Gunnar Knutsen 111/254 Randi og Ivar Haraldsen 111/1-111/210 Arne J. Kjærnes (1 plass utleid) BRYGGEPLASSER: 111/5 Fjellstad-Melkeberg Demonterbar brygge 111/184-111/239 John M. Aasbø 111/245 Helge Smogeli Demonterbar brygge Bygnings- og reguleringssjefens kommentarer til bemerkningene: Til bemerkning 18 (Miljøvernutvalget) -----------------------------------------------
Det er tatt hensyn til skjøtselsplan i reguleringsbestemmelsene. Til bemerkning 19 (Landbruksnemnda i Ås) ----------------------------------------------------- Reguleringsbestemmelsen er endret. Til bemerkning 20 (Norsk Natur ved Viggo Ree) ----------------------------------------------------------- Hensikten med denne planen er å sikre våtmarksområdet. Skjermsonen mot vest anser vi som tilstrekkelig, og man unngår unødige konflikter med andre interesser. Til bemerkning 22 (Gunnar Knutsen) --------------------------------------------- Oversikten over brukere av båtplasser er brukt til å supplere reguleringsbestemmelsene. Endringer i planen: - Område for småbåtplasser og brygger er tegnet inn. - Reguleringsbestemmelsens 3 er endret til: Bygnings- og reguleringssjefens konklusjon: Med de endringer som er gjort, anbefaler jeg at det faste utvalget for plansaker vedtar planen og oversender den kommunestyret til videre behandling..