BERGEN KOMMUNE Byutvikling/Etat for byggesak og private planer Fagnotat REGULERINGSFORSLAG TIL Saksnr.: 201514472/12 OFFENTLIG ETTERSYN Emnekode: ESARK 5120 Saksbeh.: TRES Dato: 22.07.2016 Årstad, Gnr 12 Bnr 261 m.fl., Fantoft studentby, endring av reguleringsplan Arealplan- ID 64750000 FORSLAG TIL DETALJREGULERING, OFFENTLIG ETTERSYN Kort om planforslaget Sweco Norge AS fremmer på vegne av Fantoftvegen 16 AS et planforslag for en tomt på Fantoft. Planområdet grenser til bybanestoppet. Eksisterende bygning på tomten huser i dag dagligvarebutikk i første etasje og kontorer i andre. Figur 1: planområdet i ortofoto og 3D-visning (kilde: gmaps). Hensikten med planforslaget er å legge til rette for opp til 56 boenheter, i kombinasjon med formål kontor, forretning, bevertning og tjenesteyting. I gjeldende plan, sist endret i 2013, er det fra før åpnet opp for kombinert formål. Nye formål som nå foreslås, er bolig og tjenesteyting. Gjeldende plan tilsier videre at det tillates betydelig høyere bygg på tomten enn bygget som står der i dag. Sammenlignet med gjeldende plan foreslås det i foreliggende planforslag å legge opp til økning i tillatt byggehøyde fra 19 til 29 meter. Heisrom på tak og parkeringsetasjer under bakken kommer i tillegg. Tilsvarende for utnyttelsesgrad er det i gjeldende plan åpnet opp for 279 %-BRA. Her foreslås det en økning til 496 %-BRA. For utfyllende opplysninger om planområdet, planforslaget, konsekvenser av planforslaget samt oppsummering og kommentarer til uttalelser og merknader vises til forslagsstillers planbeskrivelse, vedlegg C. Side 1 av 9
Fagetatens kommentarer Fagetaten har ingen merknader til planprosessen så langt og vurderer det mottatte planmaterialet til å ha tilfredsstillende kvalitet for å sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Fagetaten slutter seg i utgangspunktet til forslaget om kombinert formål med vekt på bolig og hovedgrepet i planforslaget. Nedenfor følger fagetatens kommentarer til sakens mest sentrale/aktuelle problemstillinger. Øvrige aktuelle tema anser fagetaten som tilfredsstillende løst og belyst. For opplysninger om disse tema henvises til vedlegg C. Formål Fordelingen mellom formålene som foreslås, kommer ikke tydelig frem av mottatt materiale. I parkeringskapittelet i forslagsstillers planbeskrivelse fremkommer det at boligformålet er beregnet å være 6850 m² BRA. Tilsvarende tall for forretning er 632 m², for bevertning, 262 m². Størrelse på kontorareal fremkommer ikke. Dagligvarebutikken skal flyttes til nabobygget i nord. Denne fordelingen er i utgangspunktet lagt til grunn ved behandling av planforslaget. Fordelingen mellom og størrelse på de ulike formålene som foreslås, må fremkomme tydeligere, innen saken kan 2. gangsbehandles. En liten del av planområdet er vist i vertikalnivå 3, hvor gjeldende planid 30080301 fortsatt skal gjelde. Årsaken til at arealet inngår i foreliggende planforslag, er at arealet under bakken inngår som del av tiltaket som følger av dette planforslaget. Figur 1: Perspektiv 1 4 (vedlegg H-K) Stedstilpasning Sentrale Fantoft, det vil si kjernen av senterområdet og selve studentbyen, har en tydelig strøkskarakter. I en litt større sammenheng er imidlertid området også preget av nærhet til frittliggende eneboliger og annen bebyggelse. Prosjektet henvender seg imidlertid mest til de Side 2 av 9
sentrale delene og må tilpasse og underordne seg eksisterende struktur og området det er en del av. Slik fagetaten vurderer volumet og det estetiske uttrykket som fremkommer av illustrasjonene, har det mange av de kvalitetene som her er nødvendig, men med forbehold om at foreslått byggehøyde nedjusteres. Volumet er trukket inn fra 4. etasje og oppover. Øverste etasje er ytterligere inntrukket. Figur 3: del av snitt 3, og 5, sett fra henholdsvis sør og nord. Snitt 5 viser høyblokken. Vedlegg F-G. Snittene må kvalitetssikres på nytt. I snitt 5 fremstår Fantoftvegen 14 K som for høy i forhold til foreslått bygg, som er vist med kote + 93,9. 14 K når i henhold til kommunens eget kartgrunnlag opp til kote + 88. Høydeforskjellen i snittet på disse to byggene er for liten til at de påførte tallene kan stemme overens. Uten riktig sammenligningsgrunnlag blir det utfordrende å gjøre en vurdering av foreslåtte høyder. Temaet fjernvirkning er dessuten heller ikke i særlig grad belyst. Fjernvirkning er viktigere å belyse desto større høyder som foreslås. Illustrasjoner, snitt og perspektiver er foreslått gjort retningsgivende for utbyggingen. Ut fra en reguleringsmessig vurdering ser fagetaten det som nødvendig at deler av de kvalitetene som er fremkommer av materiellet, sikres i planen. Eksempelvis inntrukket fasade på gateplan, på byggets nordøstre hjørne mot bybanestoppet, jf. perspektiv03 (vedlegg J), balkonger som nesten utelukkende er trukket inn fra ytre veggliv, samt hovedprinsippet med volumet slik det er tegnet i høyden. Samtidig som det ut fra et samfunnsmessig behov bør sikres enkelte kvaliteter allerede i planfasen, må fastsettingen balanseres mot utbyggers behov for en viss frihet i prosjekterings- og detaljeringsfasen. Byggehøyder Fagetaten har anbefalt oppstart av planarbeid vel vitende om at planforslaget ville komme til å utfordre høydebegrensningene i overordnet planverk. Begrunnelsen for dette er at det er flere lokale forhold til tilsier at tomten kan tåle et høyt bygg. Det gjelder umiddelbar nærhet til Side 3 av 9
bybanestopp, eksisterende høy bebyggelse i nærområdet, begrenset motstand fra nabolaget til varsel om oppstart og lokalt behov for flere langstidsboende. Etter bestemmelsene til KPA er videre maksimal byggehøyde 16 meter, men med åpning for at 20 meter kan vurderes for enkeltbygg under forutsetning av at flere eiendommer reguleres samlet. Maksimal byggehøyde er på plankart vist som kote + 94. Til sammenligning når høyblokken opp til kote + 116. Høyblokkens plassering nær terrenget som i bakkant stiger bratt i østlig retning mot Nattland, gjør sammenligningen lite aktuell fordi høyblokkens plassering bare delvis kan sies å bryte silhuetten til dette høydedraget og grøntbeltet høydedraget er en del av. Høyblokken utgjør sammen med resten av studentboligene en del av en helhet som har vært identitetsskapende for dagens bilde av stedet Fantoft. Tiltaket som følger av foreliggende planforslag, må slikt sett harmonere med, men også underordne seg studentboligstrukturen, samtidig som det må henvende seg til det øvrige området på en hensiktsmessig måte. Mot sørlig retning gjør terrenget at bygget fremstår med 7 etasjer i stedet for 8. Fagetaten stiller spørsmål ved om 8 etasjer på denne tomten er optimalt, først og fremst på grunn av bredden på gaterommet på nordsiden, samt usikkerhet knyttet til snittene, jf. kommentarer over. Ideelt sett bør byggets gesimshøyde ikke overstige 110 %, og i gjennomsnitt være maksimalt 90 % så høy som gatearealet er bredt, jf. saksnr 201332345. Det fremstår som uklart hvordan planforslaget forholder seg til disse føringene, samt hvordan hensyn til dette nye byrommet ivaretas, delvis fordi mellomrommet mellom dette bygget og nabobygget i nord ikke inngår i planavgrensningen. Videre vil 8 etasjer i seg selv fremstå som høyt, spesielt på byggets nordvestre hjørne, som oppfattes som inngangsporten til de sentralene delene av Fantoft for de som ikke ankommer med bybanen. Etter fagetatens vurdering bør bygget nedjusteres tilsvarende 2 etasjer slik at maksimal byggehøyde blir ca. kote + 87. De ulike høydene innenfor byggegrensen må spesifiseres i plankartet slik at de fremstår entydig. Figur 2: Utsnitt fra illustrasjonsplan og plankart. Illustrasjonplanen (vedlegg E) inneholder snitthenvisninger. Parkering og trafikkløsning Foreslått parkeringsdekning for bil vurderes ikke til å stå i forhold til den graden av urbanitet som her foreslås, med P2-dekning for alle formål utenom bolig, og hvor det er satt av 1 plass per boenhet. Det vil si 56 plasser for bolig av totalt 90-104 plasser. Minimumskravet er 1 parkeringsplass for bil per boenhet, men fagetaten vurderer det slik at parkeringsdekningen fremdeles er for høy, spesielt for øvrige formål enn bolig. Parkeringsdekningen bør utfordre rammene som følger av punkt 15 i bestemmelsene til gjeldende KPA i minst like stor grad som byggehøyder og utnyttelsesgrad. Skal det først fortettes på bybanestopp, må dette følges opp med en parkeringsdekning for bil som legger til rette for at valg av bil ikke er et like Side 4 av 9
opplagt og attraktivt valg som konkurrerende og mer miljøvennlige transportmidler, slik som bybane, sykkel og gange. Lavere parkeringsdekning for bil kan samtidig kompenseres med overdekning og kvalitativ tilrettelegging av trygg og effektiv sykkelparkering. Når det gjelder adkomst for bil, planlegges denne som i dag, fra sørvest, men med utbedring av sikt- og stigningsforhold. I parkeringskjeller er det planlagt bilheis. Dagens mulighet for å parkere på nord og sørsiden av bygget ser ut til å utgå som følge av henholdsvis nytt gaterom og nytt uteoppholdsareal. Det fremkommer ikke av planmateriellet hvor adkomst og parkering for syklende er tenkt. Dette må det redegjøres for i planforslaget som fremmes for 2. gangs behandling. Befolkningssammensetning Fantoft studentby er mangfoldig ut fra antall nasjonaliteter som er representert, men kan samtidig vurderes som ensartet grunnet at kun en lav andel av beboerne blir boende ut over studietiden. Riktignok ble sammensetningen mer variert da studentsamskipnaden (SiB) sine familieenheter ble ferdigstilt i 2010, men senterområdet Fantoft mangler like fullt langtidsboende. Unntaket er Fantofthaugen borettslag som ligger like sør for planområdet og består av 32 boenheter. Fagetaten oppfordrer derfor til at planforslaget revideres til å sikre at en størst mulig andel av leilighetene er egnet for familier, for å øke andelen langtidsboende og andelen barnefamilier og dermed øke mangfoldet i befolkningssammensetningen lokalt. Dette kan eksempelvis gjøres gjennom å spesifisere i bestemmelsene at en gitt andel av leilighetene skal være av en viss størrelse eller ha et visst antall rom. Uteoppholdsarealer Omtrent halvparten av krav til felles uteoppholdsarealer oppfylles på takterrasser. Resterende del og minst 400 m² skal løses på bakkeplan i flukt med terrenget mot sør, det vil si med terrengkontakt og mot familieboligene til SiB. Det samme arealet skal tåle 80 cm løsmasser. Det må innen saken leveres til 2. gangs behandling, synliggjøres hvilke arealer innenfor det som er vist som felles uteoppholdsarealer, som tilfredsstiller kvalitetskravene til sol, vårjevndøgn kl. 15. I kapittel 8.3 i vedlegg C vises det til at solforhold skal dokumenteres i byggesaken, men dette er et forhold som skal belyses allerede i planfasen, blant annet i forbindelse med vurdering av endelige byggehøyder. I tillegg til felles uteoppholdsarealer ligger planområdet nærme offentlig park Storetveitmarken, samt friområdet ved Fantoft stavkirke. Mengdekravet til private arealer er 7 m² per boenhet, hvilket foreslås løst på balkonger. Jf. perspektiv 4 vist i figur K virker kun et fåtall av balkongene til å gå ut over det ytre veggliv. Gaterom Offentlig plass på nordsiden av bygget inngår ikke i planområdet, men ivaretas gjennom pågående byggesak, med saksnr 201223277. Etter anmodning fra fagetaten er rommet likevel omtalt i vedlegg C. I det aktuelle kapittelet i planbeskrivelsen, s. 22 er det det vist til illustrasjonsplan fra gjeldende plan. Solforhold Sol- og skyggediagrammene har ikke tilstrekkelig god lesbarhet til at konsekvensene av foreslåtte bygg kommer klart frem. Skyggevirkningene av foreslåtte bygg må tydeliggjøres i materiellet innen saken leveres til 2. gangs behandling. Likeledes må planforslagets eventuelle effekt på brukbarheten til eksisterende uteområder for SiB sine familieboliger gjøres rede for. Generelt sett fremstår det ikke som foreslåtte volum vil føre til særlig forverring av solforholdene på stedet, men offentlig torg øst for bybanestoppet, vist som o_gt02 i gjeldende plan, kan se ut til å bli skyggeutsatt i noe større grad, særlig på ettermiddagen om Side 5 av 9
sommeren. Lesbarheten kan forbedres ved at skyggeleggingen fra foreslåtte bygg gis egen farge eller skravur, slik at effekten lettere kan skilles fra den skyggeleggingen som resulterer fra eksisterende bebyggelse. Barn og unges interesser Det må komme tydeligere frem hvilken innvirkning planforslaget får for beboere i familieboligene til SiB, når det gjelder leke- og uteoppholdsarealer. Skole- og barnehagedekning må også redegjøres for. Universell utforming Fagetaten legger til grunn at gjeldende regelverk følges. Naturmangfoldloven Tiltaket som følger av planforslaget, vurderes ikke å være i konflikt med de interesser naturmangfoldloven er ment å ivareta. Planfremstilling Materiellet må utbedres på følgende punkter: Snitt må kvalitetssikres, jf. øvrige kommentarer. Likeledes må prosjektets fjernvirkning dokumenteres bedre. Innsendte perspektiver må suppleres med et perspektiv 5, som ser prosjektet fra omtrent der hvor Øvre Fantoftåsen krysser Fantoftvegen. Løsninger for syklende må avklares og beskrives, jf. øvrige kommentarer. Prosjektets skyggelegging må tydeliggjøres. Arealfordelingen må tydeliggjøres. Skole- og barnehagedekning må redegjøres for. Det må sees nærmere på et mer moderat alternativ, det vil si et bygg som er 1-2 etasjer lavere. De ulike byggehøydene må spesifiseres nærmere i plankartet. Det må sees på muligheten for å begrense antall parkeringsplasser for bil ytterligere, spesielt for øvrige formål utenom bolig. Parkeringsdekningen må imidlertid ikke settes så lavt at det er sannsynlighet for økt biltrafikk over bybanesporet eller at tiltaket bidrar til økt gateparkering. Side 6 av 9
Konklusjon Fagetaten slutter seg i utgangspunktet til hovedformålet bolig i kombinasjon med kontor, forretning, bevertning og tjenesteyting, samt hovedgrepet i planforslaget. Fagetaten har imidlertid noen merknader. I tillegg til det som fremkommer av kapittel «Planfremstilling» over, samt øvrige kommentarer, gjelder dette i hovedsak følgende forhold: Fagetaten oppfordrer til at planforslaget, innen det leveres til 2. gangs behandling, binder følgende deler av forslaget, for å sikre de kvalitetene som kan vurderes som mest prekære: «innhukket» i 1. etg. på nordøstre hjørne i retning Fantofthallen. Dette av hensyn til fotgjengertrafikken og at det vil gi øke kvalitetspotensialet i overgangen mellom nytt byrom nord for bygget og bybanestoppet. At private balkonger i hovedsak er trukket inn fra ytre veggliv. Dette gir en kvalitet som ikke er mulig med «utenpåhengte» balkonger. Volumets formgivning, herunder avtrappingen av volumet oppover i etasjene. Dette fordi det for det første sikrer en viss kvalitet i seg selv, uavhengig av materialvalg og fargebruk, og for det andre fordi denne volumutformingen tilsynelatende ligger til grunn for planforslagets sol/skygge studier. Om nødvendig kan det åpnes opp for at det ved byggesaksbehandling kan tillates mindre justeringer, så fremst endringene ikke er å oppfatte som vesentlig kvalitetsforringende, ut fra en estetisk og arkitektonisk vurdering. Dette er foreløpige vurderinger. Fagetatens endelige anbefaling vil fremkomme i etatens fagnotat til 2.gangs behandling. Side 7 av 9
Fagetatens beslutning: 1. I medhold av plan- og bygningslovens 12-11, og i henhold til delegert myndighet, sendes følgende forslag til detaljregulering på høring og legges ut til offentlig ettersyn: Årstad, Gnr 12 Bnr 261 m.fl., Fantoft studentby, endring av reguleringsplan Siste revisjonsdato plankart: 17.06.16 Siste revisjonsdato bestemmelser: 17.06.16 2. Som forutsetning for det videre planarbeidet legges følgende til grunn: At punkter under «Planfremstilling» følges opp. At «innhukket» i 1. etasje på nordøstre hjørne gjøres bindende. At private balkonger i hovedsak bindes opp til å være trukket inn fra ytre veggliv. At volumets formgivning, herunder avtrappingen av volumet oppover i etasjene sikres. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Ulf Sæterdal seksjonsleder Side 8 av 9
Vedlegg: A. Plankart, datert 170616 B. Bestemmelser, datert 170616 C. Forslagsstillers planbeskrivelse, datert 170616 D. Følgebrev E. Illustrasjonsplan med snitthenvisning F. Snitt 1-3 G. Snitt 4-5 H. Perspektiv01 I. Perspektiv02 J. Perspektiv03 K. Perspektiv04 L. Sol og skyggestudier M. Merknadsoppsummeringsskjema, oppstart N. ROS-analyse, datert 250215 O. Kulturminnegrunnlag P. Kulturminnegrunnlag, suppleringer Q. VA-rammeplan Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se http://www.bergen.kommune.no/innsynpb/, snr 201514472 Kopi: Sweco Norge AS Side 9 av 9