BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Til: Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: Saksnr.: /11 Emnekode: BBY 5121 Saksbeh.: GSSA FANA GNR 12 BNR 269 FANTOFTVEIEN 38 REGULERINGSENDRING. PLANNUMMER FORSLAG TIL DETALJREGULERING, 1. GANGS BEHANDLING Kort om planforslaget OPUS Bergen AS fremmer på vegne av Fanteria AS/ Stoltz Aktiv AS planforslag for et område i Fana bydel på Fantoft, ved Christian Michelsen Research. Planforslaget utarbeides i samarbeid med Faaland Arkitekter AS. Planavgrensning

2 Oversiktskart; nærområde og planomriss Planforslaget viser oppføring av et leilighetsbygg like sør for Christian Michelsen Research (CMR) med tilkomst fra Fantoftvegen og området foreslås i hovedsak regulert til boligformål. Området er i dag ubebygd og består av eldre løvskog. Det går en gangvei gjennom området som omplasseres noe, men sammenhengen opprettholdes og den nye traseen er tilrettelagt etter krav om universell utforming. Leilighetsbygget omfatter etablering av ca 30 nye boenheter fordelt på 6 etasjer i en samlet blokk. Høyden trappes ned med terrenget mot sør og maksimal byggehøyde over planert gjennomsnittsnivå vil være 19,4 m. Grad av utnytting er satt til % - BRA = 125 % inkludert parkering i underetasje. Tomtearealet som medregnes er BB1, f_ua1, f_lek1, f_p1, f_v2, f_v3 og f-avg4- f_avg6. Bygningen er plassert mellom to høydedrag for ikke å fremstå som dominerende i terrenget. Intensjon har vært å lage en konsentrert bebyggelse som i størst mulig grad ivaretar grønt draget som strekker seg fra Stavkirken opp mot Fantoftåsen. Atkomst vil være fra Fantoftvegen og parkering skal foregå i kjelleranlegg som ligger delvis under bakkeplan. Taket på parkeringsgarasjen danner inngangsplanet med felles utearealer og gjesteparkering. Avstand til bybanestopp på Fantoft er ca 600 meter i luftlinje. Planforslaget viser område i sørvest og nordvest som offentlig friområde. Felles lek og felles uteopphold er ivaretatt som egne formål. Areal til felles uteoppholdslass er basert på krav i kommuneplanens arealdel tilknyttet senterområder, dvs 15 m² per boenhet. Området er noe støyutsatt fra Birkelundsbakken. Søndre del av blokken må utformes med støyreduserende tiltak. Utearealer og fasade mot øst og vest får tilfredsstillende støynivå. Side 2 av 6

3 Planområdet er i tidligere reguleringsplan, vedtatt , regulert til friområde. Jf fig 3. Planområdet Figur 3. I 1995 ble mindre del av friområdet omregulert til parkeringsplass, vedtatt I kommuneplanens arealdel, (KPA) er planområdet vist med formål byggeområde, senterområde S14 og del av grønnstruktur. I KPA arealdel er avgrensingen av formålene relativt grov og plansituasjonen kan her virke motstridende, Planområdet ligger i en overgangssone mot LNF. Topografisk vender området bort fra den øvrige senterområdet og oppfattes derfor primært som del av en overordnet grønnstruktur. Kommuneplanens arealdel ( ) med planomriss og foreslått bebyggelse Side 3 av 6

4 For utfyllende opplysninger om planområdet, planforslaget, konsekvenser av planforslaget samt oppsummering og kommentarer til uttalelser og merknader se forslagsstillers planbeskrivelse, vedlegg C. Fagetatens kommentarer Fagetaten har ingen merknader til planprosessen så langt og vurderer det mottatte planmateriellet til å ha tilfredsstillende kvalitet for utleggelse til offentlig ettersyn. Fagetaten anser, i lys av plansituasjonen (jf. reguleringsplan, ) at grønnstrukturen som friområde er vektlagt her. Ut i fra denne forståelsen er fagetaten negativ til hovedformålet (bolig) og hovedgrepet i planforslaget. Nedenfor følger våre kommentarer til utvalgte tema som fagetaten mener er avgjørende for prosjektets kvalitet. By- og senterstruktur Sett i et topografisk (landskapsform) perspektiv ligger planområdet vendt bort fra det øvrige senterområdet. Fra senterområdet Fantoft og opp til næringsområdet CMI stiger terrenget jevnt, for så å falle mot sør når man når friområdet og stien ned til Fantoft stavkirke. Strukturen i bebyggelsen endrer seg etter som Fantoftvegen stiger oppover mot CMI. Fra selve Fantoftsenterets konsentrert blanding av kontor, forretninger, kirke og boliger via en mer rendyrket boligsituasjon med noen spredte næringsbygg, til man avslutningsvis på toppen møter CMIs meget konsentrerte og høyt utnyttet kontor/næringsbygg. Fagetaten finner at det her, i forhold til landskapsformen, er unaturlig å satse på boligbygging også på nedsiden (sørsiden) av CMI. Her har man via landskapets beskaffenhet en naturlig avslutning på et tettere utviklet område og en bra overgang til et verdifullt rekreasjonsområde. Fagetaten viser til at dette også har vært vurdert i den gjeldende reguleringsplanen jf bestemmelsens 6 -Friområde- hvor det heter: "Friområdet skal nyttes til turgåing, lek opphold og skal danne en buffersone mellom byggeområde og Fantoft stavkirke" I det generelle ønske om fortetting rundt bybanestopp legges det til grunn en høy intensitet i 200 meters gangavstand til bybanen og at man tar hensyn til lokale tilpassingsforhold som topografi. Planområdet ligger nesten 600 meter i luftlinje fra bybanestoppet. Selve Fantoftsenteret fortettes nå med i alt 150 studentboliger, noe som også øker behovet for rekreasjonsområde i gangbar avstand fra boligene. Med økt brukermasse fra bl. annet Fantoftsenteret, ser fagetaten at det er lite gunstig å omregulere friarealet til boligformål og dermed ytterligere øke trykket på de nære rekreasjonsområdene. Kulturmiljø og grøntstruktur Planområdet omfatter et viktig kulturlandskap som henger sammen med naturparken anlagt av konsul Fredrik Gade. Naturparken er et kulturminne som en ønsker å bevare og utgjør en viktig del av kulturmiljøet rundt Fantoft stavkirke. Den foreslåtte bebyggelsen kommer ikke i direkte konflikt med stavkirken, men vil forringe kulturmiljøet og fremstår som et fremmed element i den sammenhengende grøntstrukturen. Det vises også til uttalelse fra byantikvaren, datert 17. juni Bokvalitet og estetikk Sol- og skyggediagrammene som er utarbeidet for prosjektet tar ikke hensyn til vegetasjon. Planområdet omkranses av eldre løvskog i full høyde og med store trekroner. Dette vil ha stor innvirkning på lysforholdene og da bebyggelsen er plassert i en forsenkning mellom to høyder vil de nederste leilighetene og felles uteareal få relativt dårlige solforhold. Bebyggelsen sprenger seg inn i terrenget med en tydelig bakside mot øst og blir inneklemt mellom to høydedrag. Dette er gunstig for naboer og landskap men vil skape mindre gode bokvaliteter. Side 4 av 6

5 Parkeringskjelleren fremtrer delvis i dagen og skaper en synlig mur i terrenget. Stor del av felles uteareal er plassert på parkeringskjelleren noe som vanskeliggjør beplantning og variasjon i arealet. Forhold til overordnet plan Felles uteareal og lek er reguleringsformål innenfor kategorien bebyggelse og anlegg. Uteareal skal løses på den ubebygde delen av tomten. Uteområdene er delvis plassert innenfor areal vist som grøntstruktur i kommuneplanens arealdel (KPA). Disse arealene er forbeholdt offentligheten og det vil være i strid med overordnet plan å regulere disse til bebyggelse og anlegg. Uteareal må løses innenfor areal vist til byggeområde i KPA. Dette lar seg vanskelig gjennomføre på grunn av terrengets bratthet og solforhold. Forslagstiller opplyser at utearealene f-lek1 og f- UA1 til sammen utgjør 1449 m 2 og at dette gir 48 m 2 uteareal pr boenheter. Videre står det i bestemmelsen at minimums uteareal her skal være 15 m 2 idet det vises til bestemmelsen punkt 11 i KPA. Der heter det blant annet under unntak ". kan minimumsarealet for fellesområder reduseres til 15 m 2." Med andre ord skal det vurderes i hvert enkelt tilfelle. Fagetaten vurderer at planområdet, som ligger i en overgangssone mellom senterområde og byggeområde og hvor grønne kvaliteter (overordnet grønnstruktur) er meget viktig, må ha et uteareal på minimum 25 m 2 pr bolig. DVS at minimum 750 m 2 av fellesarealet skal inneha de kvalitetskravene som ligger i punkt 11. Dette lar seg ikke løse innefor de ovennevnte arealene, særlig grunnet solforhold og bratt terreng. Prosjektet er voluminøst i forhold til landskapet. Tomtestørrelse og bebyggelsens karakter bryter vesentlig med strøkskarakteren. Høyden øker eksponering av bygget (fjernvirkning) og en bygning på 6 etasjer vil dominerende i landskapet nær stavkirken. Planfremstilling Kommentar til bestemmelsene: Arealkrav uteoppholdsareal bør krav om 25 m2 være gjeldende her da området ligger helt i randsonen av senterområde. Arealkrav skal også omfatte private uteareal, ellers bør bestemmelse presiseres slik at det fremgår at kravet omfatter felles uteoppholdsareal. % BRA bør oppgis også i bestemmelsene og det bør opplyses hva en regner tomte arealet av Det bør også legges til en bestemmelse som sikrer et jorddekke med tilstrekkelig dybde for beplantning på parkeringskjeller. 3.3 Det bør legges til en bestemmelse om maks bratthet på gang- og sykkelvegen for å sikre universell utforming. Konklusjon Fagetaten er negativ til hovedformålet og hovedgrepet i planforslaget, da bebyggelsen har en unaturlig plassering som vil bygge ned et viktig og sammenhengende grøntdrag, forringe kulturmiljøet og gi en uønsket utvikling av byog senterstrukturen innenfor S14. I seg selv er også prosjektet for stort i forhold til plassering på tomt og til et knapt uteareal. Planforslaget anbefales avvist. Side 5 av 6

6 Vedtak Anbefalt forslag fra fagetaten: I medhold av plan- og bygningslovens første punktum, legges følgende forslag til detaljregulering ikke ut til offentlig ettersyn: Fana gnr 12 bnr 269 Fantoftveien 38 Reguleringsendring. Plannummer , vist på plankart sist datert Tilhørende bestemmelser datert/revidert Begrunnelsen fremgår av saksutredningen. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Else- Kristin Foss Vikenes byggesaksjef Ulf Sæterdal kst. seksjonsleder Vedlegg: A. Plankart datert dok nr 11 B. Reguleringsbestemmelser, datert dok nr 11 C. Forslagstillers Planbeskrivelse datert dok nr 11 D. Merknader dok nr 11 E. Illustrasjonsplan og snitt datert dok nr 11 F. Snitt datert dok nr 11 G Animasjon datert dok nr 11 H Fotomontasje datert dok nr 11 I Kulturminne og kulturmiljø Fantoft datert mai 2010 dok nr 11 J Natur og miljø datert juli 2010 dok nr 11 K Sol Skygge datert dok nr 11 L Støy rapport datert mars 2010 dok nr 11 M Skredanalyse datert dok nr 11 N Lengdeprofil veg datert dok nr 11 O Va-Rammeplan dok nr 11 Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se saksnr: Side 6 av 6