Fylkesmannen i Sehr-Trøndelag Postboks 4710 Sluppen, 7468 Trondheim Sentralbord: 73 19 90 00, Telefaks 73 19 91 01 Besøksadresse: E. C. Dahls g. 10 7 Saksbehandler Innvalgstelefon Vår dato Vår ref. (bes oppgitt ved svar) Ellisif Mostad 08.12.2016 2016/6647-423.1 Juridisk enhet Deres dato Deres ref. 10891/2016/142/162710VI Bjugn kommune, Rådhuset Alf Nebbs gate 2 7160 BJUGN Klagebehandling - dispensasjon fra kommuneplanens arealdel - oppføring av garasje - Døsvikveien 189 - Bjugn 32/185 - Fylkesmannen stadfester kommunens vedtak Bjugn kommune avslo søknad om oppføring av garasje. Kommunen fant ikke grunnlag for å gi dispensasjon fra bestemmelsen i kommuneplanens arealdel om maksimalt tillatt størrelse på garasjer. Fylkesmannen har vurdert klagers anførsler og kommunens vurderinger, men finner ikke grunnlag for å ta klagen til følge. Kommunens vedtak stadfestes. Vi viser til oversendelse fra Bjugn kommune av 17. august 2016. Sakens gang Robin Berg Koteng søkte om dispensasjon for oppføring av garasje i to etasjer på eiendommen gnr. 32 bnr. 185. Det er opplyst at den omsøkte garasjen har et bebygd areal på 76 m2, og samme mønehøyde som boligen, ca. 7 meter. På eiendommen er det allerede en enkeltgarasje som er bygd sammen med huset. Bjugn kommune v/ planutvalget avslo søknaden i møte 22. juni 2016, sak 16/56. Kommunen fant ikke grunnlag for å dispensere fra bestemmelsen i kommuneplanens arealdel om at garasjer kan ha et bebygd areal på inntil 50 m2, og mønehøyde opp til 5 meter. Kommunen ga i vedtaket uttrykk for at garasjen kan godkjennes dersom den begrenses til et bruksareal på inntil 100 rr12og mønehøyde på ca. 6 meter. Vedtaket ble påklaget av Robin Berg Koteng og Julie Sundli i brev av 7. juli 2016. Klagen ble behandlet i planutvalget 17. august 2016, sak 16/82. Klagen ble ikke tatt til følge, og saken er oversendt til Fylkesmannen for endelig klagebehandling. Klagen Fylkesmannen har laget et sammendrag av klagen: Det er ikke riktig at eiendommen ligger i et byggeområde for boliger. Gjeldende bolig er allerede oppført. På nærmeste naboeiendom skal det kun oppføres fritidsbolig, og på øvrig naboeiendom er boligen allerede E- post: frnstpotr-n.ottakri fylkernnnen.nc Internett: fy kesmannen ncjs Organisasjonsnummer: 974764350
2 oppført. Det er uaktuelt å bygge ytterligere boliger i dette området. Tiltaket vil derfor ikke være til ulempe for eventuelle nye naboer. Det går en vei mellom garasjen og naboeiendommen, slik at garasjen vil ligge langt unna fritidsboligen til nærmeste nabo. Kommunen har i sin begrunnelse vist til begrensningen i 9-10 når det gjelder størrelse og høyde på garasjer i byggeområder. Det er likevel blitt tillatt større bygg utenfor tettbygde strøk. Klager stusser på at dette området blir definert som et tettbygd strøk og et boligfelt. Det er vist til en sammenlignbar sak i samme gate hvor det er oppført en garasje på to og en halv etasje, og som dermed er mye høyere enn 5 meter. Det anføres at dette er forskjellsbehandling fra kommunen. Den eksisterende enkeltgarasjen som er bygd sammen med huset benyttes som bod for lagring av utemøbler, og vil i fremtiden bli bygget om til et vanlig rom. Tomten er formet på en slik måte at en garasje på 50 m2 ikke vil stå i stil med terrenget eller boligene. Garasjen er tegnet i samråd med naboene. Garasjen kan ikke følge den opprinnelige terrenghøyden som på huset, da bakken ned fra garasjen vil være uframkommelig bratt. Garasjen bygges med tanke på fremtiden på grunn av planer om familieforøkelse. Det vil derfor være behov for større bil i tillegg til arbeidsbilen. Garasjen skal ikke benyttes i forbindelse med egen næring eller «mekking». Av hensyn til sikkerheten bør mønehøyden være 7 meter for å unngå at barn skal klatre opp på taket. Det er ønskelig å få maksimal utnyttelse av treningsrommet. Det er behov for lagringsplass til privat arbeidsutsyr og treningsutstyr. Det er ingen ulemper med oppføring av garasjen, kun fordeler. Det vises til klagen i sin helhet. Fylkesmannen bemerker: Klageinstansens kompetanse Departementet er klageinstans for vedtak etter plan- og bygningsloven (pbl.), jf. 1-9. Departementets myndighet er i rundskriv T-2/09 av 23. juni 2009 delegert til Fylkesmannen. Forvaltningsloven (fvl.) 34 danner det rettslige utgangspunktet for Fylkesmannens kompetanse i klagesaker. Fylkesmannen kan som klageinstans prøve alle sider av saken, og kan også ta hensyn til nye omstendigheter. Fylkesmannen skal vurdere de synspunkter som klageren kommer med, og kan også ta opp forhold som ikke er berørt av klageren. Der Fylkesmannen er klageinstans for vedtak truffet av en kommune eller fylkeskommune, skal det legges vekt på hensynet til det kommunale selvstyre ved prøving av det frie skjønn. Fylkesmannen kan stadfeste, oppheve eller fatte nytt vedtak i saken. Klagefrist og rettslig klageinteresse Klagen er fremsatt innen klagefristen, og klager har rettslig klageinteresse, jf. fvl. 28 og 29.
3 Planstatus og rettslig utgangspunkt Eiendommen er omfattet av kommunedelplan Ervika 2013-2025, vedtatt 29. april 2013. Eiendommen er i hovedsak vist som boligbebyggelse, og deler av eiendommen er vist som LNFR-område (landbruks-, natur- og friluftsområde samt reindrift). I bestemmelsene til kommuneplanens arealdel er det gitt begrensninger på størrelsen på garasjer i boligområder. Det følger av 9-10: «I byggeområde for frittliggende småhusbebyggelse tillates garasjer/uthus med bebygd areal på inntil 50 m2, og mønehøyde opp til 5 meter. Garasjen skal alltid ha lavere mønehøyde enn bolighuset. Denne bestemmelsen utfyller eldre planer som er taus om garasjers størrelse og der konkret bestemmelse er vedtatt om garasjer opp til 50 m2.» I retningslinjene fremgår det at: «Kommunen har i de senere år registrert at mange av våre innbyggere ønsker å bygge garasjer som til dels er meget store. Denne nye bestemmelsen om garasjers størrelse er i sterk grad motivert ut fra et ønske om å begrense størrelsen på garasjer i boligområdene. Vår erfaring tilsier at store garasjer kan medføre virksomhet som ikke er ønskelig i boligstrøk. Dette kan være virksomhet knyttet til næring eller hobby. Siden vi nå stiller skjerpede krav til arealeffektivitet pr. boenhet, er det også nærliggende å ta inn en regel som begrenser arealbruken til garasjer. Denne regelen vil på lang sikt legge til rette for fremtidig fortetting. Bestemmelse om garasjer/uthus på inntil 50 m2 er ikke til hinder for at dette areal deles opp i f eks 2 x 25 m2.» Kommuneplanens arealdel fastsetter fremtidig arealbruk for området og er bindende for tiltak som nevnt i 1-6, jf. pbl. 11-6. Tiltaket må ikke være i strid med planens arealformål og bestemmelser. Den omsøkte garasjen er større enn det som er tillatt i henhold til kommuneplanens bestemmelse i 9-10. En tillatelse forutsetter derfor at det gis dispensasjon, jf. pbl. 19-2. Det er søkt om å plassere garasjen på den sørøstlige delen av eiendommen. Dette arealet er i hovedsak vist som LNFR-område i kommunedelplanen. Utsnirt fra kommunedelplan Situasjonskart som viser omsøkte garasje
4 Dispensasjon Etter pbl. 19-2 kan det dispenseres fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av loven. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Begge vilkårene må være oppfylt for at det kan gis dispensasjon. Dette innebærer at det normalt ikke vil være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. Vurderingen av om lovens vilkår for dispensasjon er oppfylt er i følge forarbeidene et rettsanvendelsesskjønn som kan overprøves av domstolene. I den enkelte dispensasjonssak må det foretas en konkret og reell vurdering av de faktiske forhold i saken. Når det gjelder dispensasjon fra planer, kan det på generelt grunnlag sies at de ulike planene som oftest er blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ, kommunestyret. Planene omhandler dessuten konkrete forhold. Det skal ikke være en kurant sak å fravike gjeldende plan. Dispensasjoner må heller ikke undergrave planene som informasjons- og beslutningsgrunnlag. Ut fra hensynet til offentlighet, samråd og medvirkning i planprosessen, er det viktig at endringer i planer av betydning ikke skjer ved dispensasjoner, men behandles etter reglene om kommuneplanlegging og reguleringsplaner. Fylkesmannens vurdering Søknaden gjelder garasje i to etasjer, og omfatter garasje for to biler i første etasje (76 m2) og fritidsrom/treningsrom i andre etasje (52 m2). Det er opplyst at garasjen vil ha samme mønehøyde som boligen, ca. 7 meter. Søknaden om dispensasjon er begrunnet med at det er behov for større garasje da eier på grunn av sitt yrke har en stor arbeidsbil, i tillegg til mye privat arbeidsutstyr. Det er anført at det er ønskelig å ha en så stor garasje for å utnytte tomten best og ha plass til to biler, samt oppbevaring/lagring av utstyr. Videre er det anført at garasjen bør være så høy på grunn av sikkerheten, da det er fare for at barn kan klatre opp på taket. Det fremgår at garasjen vil bli felt ned i terrenget slik at det ikke blir så mye oppoverbakke til innkjørselen. Garasjen vil bli oppført minimum 1 meter fra tomtegrensen. Det er vist til at det er tett vegetasjon rundt garasjen, og at fasaden ikke vil bli så dominerende mot nabo. Kommunen har i vedtak av 22. juni 2016, sak 16/56, vurdert spørsmålet om dispensasjon slik: «Når det gjelder bestemmelsen om maksimal størrelse på garasjer, er det bl. a. ønsket om å begrense uønsket aktivitet som «mekking» og verkstedsaktivitet i boligfelt som ligger til grunn. Skjerpede krav til arealeffektivitet ligger også til grunn for denne begrensningen. Garasjen har en dybde (i bilens lengderetning) på 9,5 meter og bredde 8 meter. Grunnflaten er 76 m2. Det argumenteres med at søker har stor bil og mye privat arbeidsutstyr i forbindelse med yrket. Det er ikke gitt nærmere informasjon om hva behovet består i, og i hvilken grad dette har med egen næring å gjøre.
5 Dersom tiltaket har med utøvelse av næring å gjøre, kan dette være i strid med arealformålet i kommuneplanen. Rådmannen mener at enhver bør kunne bygge på egen eiendom ut fra sitt behov, men innenfor visse grenser. Enkelte bygg eller bygg over en viss størrelse er ikke naturlig å plassere på en boligtomt. Dette bygget er langt større enn de 50 m2 som bestemmelsene til kommuneplanens arealdel angir som maksimal størrelse, og betydelig større enn det som tidligere har vært godkjent. Boligen på tomta har i tillegg allerede en enkeltgarasje bygget sammen med huset. Rådmannen mener at hensynene bak bestemmelsen om garasjestørrelse i boligområder blir vesentlig tilsidesatt dersom det blir gitt dispensasjon for omsøkte tiltak. Tiltaket har en størrelse som overskrider det normale behovet for en boligtomt. Tiltaket kan også medføre framtidige ulemper for naboer. Fordelene med å gi dispensasjon i denne saken er ikke klart større enn ulempene, slik loven krever.» Kommunen fant at forutsetningene for å kunne gi dispensasjon ikke var til stede. Det ble vist til at bygget er betydelig større enn det som er normalt for en boligeiendom, og kan skape fremtidige ulemper for naboer. Kommunen fattet følgende vedtak: «Med hjemmel i plan- og bygningslovens 19-2, vil ikke Bjugn kommune ved Planutvalget gi dispensasjon for bygging av garasje på gnr. 32, bnr. 185, som omsøkt. Planutvalget delegerer til rådmannen å behandle eventuell ny søknad om dispensasjon innenfor følgende rammer: Maksimalt bruksareal på 100 m2 BRA Maksimal mønehøyde på 6,0 rn.» I den forberedende klagebehandlingen i sak 16/82 vurderte kommunen anførslene i klagen: «Byggeområde boliq Klager synes å anføre at manglende utbyggingspotensiale er til hinder for rådmannens bruk av benevnelsen «byggeområde bolig». Dette er ikke riktig, byggeområde bolig er det arealformålet som fremkommer av kommuneplanens arealdel, og denne tomta er i det vesentlige satt av til dette formålet. At en mindre del av tomta er satt av til arealformålet LNRF er drøftet i saksfremlegget i vedlegg 2. Rådmannen kan ikke se at dette tema har behov for nærmere drøfting da garasjens størrelse i realiteten vil stille seg på samme måte uavhengig av om det må drøftes i forhold til to ulike arealformål. Sikkerhet Det er i denne saken ikke levert terrengsnitt eller annen dokumentasjon som viser at mønehøyde på 7 meter er å foretrekke på grunn av sikkerhet. Rådmannen legger til grunn at det er mulig å bygge denne garasjen med tilstrekkelig sikkerhet for barn som klatrer, uten å øke mønehøyden. Rådmannen minner i denne sammenheng om at mønehøyden skal måles til terrengets gjennomsnittsnivå rundt bygningen, jevnfør TEK 6-2 (2). Dersom det
6 er riktig at garasjen skal bygges inn i terrenget vil mønehøyde i forhold til OKgulv kunne bli høyere enn 6,0 meter.» Kommunen kunne ikke se at det fremkom nye opplysninger i klagen, og opprettholdt vedtaket. Fylkesmannen har etter en gjennomgang av saken kommet til samme resultat som kommunen. Bestemmelsen i 9-10 i kommuneplanens arealdel setter begrensninger for størrelsen på garasjer i boligområder. Kommunen har i sin vurdering vist til at bestemmelsen blir håndhevet forholdsvis strengt i tettbygde strøk, men at politisk utvalg har tillatt noe større bygg utenfor tettbygd strøk. Praksis etter at kommuneplanens arealdel ble vedtatt i 2013 tilsier et bygg av omsøkte størrelse ikke blir godkjent. Klager har anført at det er feil at eiendommen ligger i et byggområde for boliger. Selv om eiendommen ikke inngår i et større boligfelt eller ligger i et tettbygd strøk, er likevel eiendommen i det vesentlige avsatt til boligbebyggelse i kommunedelplanen. Fylkesmannen vil for øvrig bemerke at det for eksisterende bebyggelse i LNFR-område gjelder tilsvarende begrensning hva gjelder tillatt størrelse på garasjer og uthus, jf. bestemmelsene til kommuneplanen 10-2. Kommunen har i kommuneplanens arealdel tatt stilling til hvilken størrelse de ønsker på garasjer. Begrensningene er begrunnet med at de har opplevd at mange ønsker å bygge svært store garasjer. Den omsøkte garasjen er betydelig større enn det som i utgangspunktet er tillatt. Fylkesmannen finner etter dette at en dispensasjon vil medføre at hensynene bak kommuneplanens bestemmelse blir vesentlig tilsidesatt. Det er dermed ikke nødvendig å vurdere hvorvidt vilkåret om at fordelene ved en dispensasjon må være klart større enn ulempene, er oppfylt. Fylkesmannen finner likevel grunn til å bemerke at personlige forhold bare helt unntaksvis vil kunne tillegges vekt. Det vises i den forbindelse til forarbeidene (0t.prp. nr. 32 (2007-2008) s. 242), hvor det fremgår at: «Bestemmelsen åpner for at det i saker hvor det foreligger helt spesielle sosialmedisinske, personlige og menneskelige hensyn, kan slike hensyn tillegges vekt. Det understrekes at slike hensyn normalt ikke har avgjørende vekt i dispensasjonssaker etter plan- og bygningsloven.» Vilkårene for å gi dispensasjon etter pbl. 19-2 annet ledd er ikke oppfylt. På denne bakgrunn må søknaden om dispensasjon avslås. Usaklig forskjellsbehandling Klager har vist til en eiendom i samme gate, Døsvikveien 183, hvor det er oppført en garasje som er mye høyere enn 5 meter. Det er anført at klager opplever en forskjellsbehandling fra kommunen i forhold til naboen. I den offentlige forvaltningen gjelder det ulovfestede prinsippet at like saker skal behandles likt, med mindre det foreligger saklig grunn for forskjellsbehandling. Usaklig forskjellsbehandling kan medføre at et vedtak anses ugyldig. For at en anførsef om forskjellsbehandling skal føre frem, er det en forutsetning at det dreier seg om like saker både faktisk og rettslig sett.
7 Kommunen har vurdert anførselen om usaklig forskjellsbehandling i den forberedende klagebehandlingen: «Garasjen på gnr. 32, bnr. 178 ble omsøkt i 2007, er i to etasjer og har et samlet bruksareal på 115 m2. Se vedlagte byggetillatelse i vedlegg 7. Regelen om garasjers størrelse i byggeområde bolig ble vedtatt i kommuneplanens arealdel 29.04.2013. Forvaltningspraksis før denne datoen er ikke relevant for vurderingen av denne regelen. Forvaltningspraksis etter denne dato tilsier at garasjers størrelse kan økes noe i mer grisgrendte strøk, men at de da bør plasseres i god avstand til naboeiendom og uansett ikke bør få bruksareal over 100 m2 eller mønehøyde over 6,0 meter.» Fylkesmannen har vurdert anførselen om forskjellsbehandling i klagen, men mener at den ikke kan tillegges avgjørende vekt. Den omsøkte garasjen er for det første noe større enn garasjen det er vist til i klagen. Videre bemerker Fylkesmannen at kommuneplanens arealdel ble vedtatt i 2013, og at garasjen det er vist til i klagen ble godkjent før planen ble vedtatt. Kommunen har vist til at bestemmelsen i 9-10 håndheves strengt. Fylkesmannen kan etter dette ikke se at det foreligger usaklig forskjellsbehandling fra kommunens side. LNFR-område Det fremgår av situasjonskartet at den omsøkte garasjen i hovedsak er plassert på LNFR-område. I utgangspunktet vil tiltak som er i strid med arealformålet være avhengig av at det gis dispensasjon. Kommunen har i sin vurdering lagt til grunn at eiendommen ligger i byggeområde for boliger, selv om tiltaket faller utenfor. Det vises til at dette trolig skyldes at eiendommens utforming ble endret høsten 2012, samtidig som arbeidet med revisjon av kommuneplanens arealdel pågikk. Fylkesmannen er av den oppfatning at dersom kommunen mener at formålsgrensene som er vist i kommunedelplanen er feil, bør det om mulig foretas en retting av plankartet. Konklusjon Fylkesmannen finner ikke grunn til å sette Bjugn kommunes avgjørelse i saken til side. Klagen har ikke ført frem. I medhold av pbl. 1-9 og etter delegering fra departementet fattes følgende vedta k: Bjugn kommunes vedtak av 22. juni 2016, sak 16/56, stadfestes. Det gis ikke dispensasjon for oppføring av garasje som omsøkt. Fylkesmannens vedtak er endelig og kan ikke påklages videre i forvaltningen, jf. fvl. 28.
8 Med hilsen Trond Flydal (e.f.) Ellisif Mostad ass. direktør juridisk rådgiver Dette dokumentet er elektronisk godkjent og har derfor ingen signatur. Kopi: Robin Berg Koteng og Julie Sundli Døsvikveien 189 7160 BJUGN