Delegasjonssak nr: FBR RAM 3503/10 Byggmesterservice Trondheim AS Hornebergvegen 4 RAMMETILLATELSE N-7038 TRONDHEIM Vår saksbehandler Anders Nohre Vår ref. oppgis ved alle henvendelser Deres ref. Randi Aagård Dato Langørgen 2 E, rammetillatelse for oppføring av enebolig og dobbelgarasje Byggested: Langørgen 2 E Gnr./Bnr.: 260/102 Ansvarlig søker: Byggmesterservice Trondheim AS Tiltakshaver: Bodil Egseth og Oddmund W Draveng Bygningssjefen har etter delegasjon, gitt i medhold av plan- og bygningsloven 8 og Trondheim kommunes delegasjonsreglement, behandlet og fattet vedtak i påfølgende sak. Innledning Deres søknad om tillatelse til tiltak, rammetillatelse, er mottatt byggesakskontoret 29.06.2010. Tegninger og dokumentasjon mottatt byggesakskontoret 29.06. og 14.09.2010 ligger til grunn for behandlingen av søknaden. Søknaden gjelder oppføring av enebolig med sokkelleilighet og garasje. Bruksareal er oppgitt til 329,9 m² og bebygd areal 191,0 m². Tomteareal er 720,0 m². Naboer og gjenboere er varslet på lovbestemt måte. Det er ikke innkommet merknader til omsøkte tiltak. Planstatus Eiendommen omfattes av kommuneplanens arealdel, vedtatt 27.09.2007. Eiendommen er vist som framtidig tettbebyggelse. Eiendommen omfattes også av reguleringsplan for Lyarhaugen gnr. 260 bnr. 44, plan R221ah, vedtatt 18.06.2009 med tilhørende bestemmelser. Eiendommen er regulert til frittliggende småhusbebyggelse. Vurdering/begrunnelse Dispensasjoner Omsøkte tiltak krever dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene 4.2 for plassering og 4.3 for tomteutnyttelse samt plan- og bygningsloven 67 pkt. 1 a for opparbeidet veg. En dispensasjon forutsetter at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i Postadresse: TRONDHEIM KOMMUNE Postboks 2300 Sluppen 7004 TRONDHEIM Besøksadresse: Erling Skakkes gate 14 Telefon: +47 72542500 Telefaks: +47 72542511 Organisasjonsnummer: NO 989 091 565 E-postadresse: byggesak.postmottak@trondheim.kommune.no Internettadresse: www.trondheim.kommune.no/byggesak/
Side 2 formålsbestemmelsen ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering, jf. plan- og bygningsloven 19-2. Bare i helt spesielle tilfeller vil forhold vedrørende tiltakshavers person kunne være avgjørende. Av reguleringsbestemmelsene 4.2 følger bl.a. at: Bebyggelsen skal plasseres innenfor de viste byggegrenser. Garasje med overliggende terrasse vises plassert delvis utenfor regulert byggegrense. Det anføres at i stedet for at garasjen bygges frittstående ønskes den bygget i sammenheng med bolighuset av praktiske grunner. Det foreligger samtykke fra berørte naboer som tillater at garasjen bygges 1,0 m fra nabogrensen. Etter byggesakskontorets vurdering anses ikke overskridelsen av regulert byggegrense i dette tilfelle som vesentlig da berørte naboer samtykker i avstanden til nabogrensen. Fordelene med en garasje som sammenbygges med bolighuset og med overliggende terrasse i tilknytning til boligen er for øvrig større enn eventuelle ulemper som følge av overskredet byggegrense. På bakgrunn av ovennevnte vurdering finner byggesakskontoret å kunne dispensere fra reguleringsbestemmelsene 4.2 for etablering av garasje delvis utenfor regulert byggegrense. Av reguleringsbestemmelsene 4.3 følger bl.a. at: Tillatt bebygd areal skal ikke overstige 21 % BYA. Beregnet grad av utnytting for tiltaket utgjør 29 % BYA. Det anføres at selv om tomteutnyttelsen er litt over tillatt, er parkerings- og utomhusarealer dekket for både hovedleilighet og utleie, samt at det i området er spredt bebyggelse og store friområder. Etter byggesakskontorets vurdering anses ikke hensynene i bestemmelsen om maksimalt bebygd areal å bli vesentlig tilsidesatt i dette tilfelle. Krav til parkering og uterom slik det følger av bestemmelser til kommuneplanens arealdel tilfredsstilles med god margin. (Jf. bestemmelser til kommuneplanens arealdel 7.1 og 7.2.) Fordelene ved en noe rommeligere bolig er klart større enn reduksjonen av tomtens uteareal. Økningen av bebygd areal anses for øvrig ikke å ha negative følger for nabobebyggelsen i området. På bakgrunn av ovennevnte vurdering finner byggesakskontoret å kunne dispensere fra reguleringsbestemmelsene 4.3 for overskridelse av tillatt bebygd areal. Av plan- og bygningsloven 67 pkt. 1 a følger at: I regulerte strøk og i områder som omfattes av bebyggelsesplan, kan tomt bare deles eller bebygges dersom: a) veg er opparbeidet og godkjent så langt den er vist i planen, fram til og langs den side av tomta hvor den har sin atkomst. Det er ikke opparbeidet offentlig veg til området. Etter byggesakskontorets vurdering kan det i denne saken gis dispensasjon fra ovennevnte krav da det tidligere er gitt dispensasjon på gitte betingelser i området. Det stilles som vilkår for dispensasjonen at det inngås avtale med Trondheim kommune, v/ Stabsenhet for byutvikling om at eiendommen Langørgen 2E gnr. 260 bnr. 102 forpliktes til å delta i fremtidige kostnader vedrørende opparbeidelse av offentlige veganlegg som tilknyttes fellesatkomsten. På bakgrunn av ovennevnte vurdering finner byggesakskontoret å kunne dispensere fra plan- og bygningsloven 67 pkt. 1 a på gitte betingelser. Vilkår 01: Kopi av avtale med Trondheim kommune, v/ Stabsenhet for byutvikling om at eiendommen Langørgen 2E gnr. 260 bnr. 102 forpliktes til å delta i fremtidige kostnader
Side 3 vedrørende opparbeidelse av offentlige veganlegg som tilknyttes fellesatkomsten må innsendes ved søknad om igangsettingstillatelse. Avstand til nabogrense Innsendt situasjonsplan viser at avstand fra garasje til nabogrense mot eiendommen gnr. 260 bnr. 101 er 1,0 m. Av plan- og bygningsloven 70 nr. 2 følger bl.a. at: Hvis ikke annet er bestemt i plan etter kap. VI eller VII, skal bygning ha en avstand fra nabogrense som minst svarer til bygningens halve høyde og ikke under 4,0 meter. Kommunen kan godkjenne at bygning plasseres nærmere nabogrense enn nevnt i første ledd eller i nabogrense a. når eier (fester) av naboeiendommen har gitt skriftlig samtykke. legger til grunn at eiere av naboeiendommen gnr. 260 bnr. 101 har gitt skriftlig samtykke til at garasjen kan plasseres 1,0 m fra nabogrensen. Den omsøkte dispensasjon fra planog bygningslovens 70 vedrørende avstand til nabogrense er derfor ikke aktuell. Rekkefølgebestemmelser Av reguleringsbestemmelsene 6 rekkefølgebestemmelser følger at: Område avsatt til felles lekeareal skal være ferdig opparbeidet, inkludert sikringsgjerde, før ferdigattest gis. Dersom boligene ikke bygges ut samtidig, gjelder kravet første bolig. Vilkår 02: Dokumentasjon som bekrefter at reguleringsbestemmelsene 6 Rekkefølgebestemmelser er oppfylt må innsendes ved anmodning om ferdigattest. Energistrategi Av redegjørelse vedrørende energistrategi er det oppgitt at tiltaket skal oppfylle minstekravene i TEK. Valg av beregningsmetode ved detaljprosjektering er ikke oppgitt. Vilkår 03: Valg av beregningsmetode for oppfyllelse av energikravene i TEK må oppgis ved søknad om igangsettingstillatelse. Grunnforhold Av reguleringsbestemmelsene 6 siste ledd følger: Med søknad om tiltak skal det foreligge geoteknisk vurdering av planområdet. Geoteknisk vurdering er ikke innsendt i forbindelse med det omsøkte tiltak. legger til grunn at det på søknadsskjemaet opplyses at det foreligger tilstrekkelig sikkerhet mot fare eller vesentlig ulempe som følge av grunnforhold. Vilkår 04: Geoteknisk vurdering må innsendes ved søknad om igangsettingstillatelse. Vei, vann og avløp Vilkår 05: Ved søknad om igangsettingstillatelse må det innsendes kopi av tinglyst erklæring som gir eiere gjensidig rett til å legge, ha liggende og vedlikeholde kabler, vann- og avløpsledninger over sine eiendommer samt rett til adkomst over eiendommene fra offentlig veg. Det må også innsendes dokumentasjon som bekrefter at Skrenten Andelslag gir tillatelse til tilkobling til lagets avløpssystem inkl. slamavskiller. Situasjonsplan Innsendt situasjonsplan er noe skjematisk fremstilt. Vilkår 06: Detaljert situasjonsplan i samsvar med føringer i reguleringsbestemmelsene 3.2 må innsendes ved søknad om igangsettingstillatelse. har for øvrig ingen vesentlige innvendinger til omsøkte tiltak. VEDTAK:
Side 4 SØKNAD OM RAMMETILLATELSE GODKJENNES. I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 gis dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene 4.2 og 4.3 samt plan- og bygningsloven 67 pkt. 1a. Det vises til ovennevnte begrunnelse. Det vises til plan- og bygningsloven 93, 95 og 95a. Tiltaket må ikke igangsettes før det foreligger igangsettingstillatelse. Før det blir gitt igangsettingstillatelse må følgende vilkår være oppfylt: Vilkår 01: Kopi av avtale med Trondheim kommune, v/ Stabsenhet for byutvikling om at eiendommen Langørgen 2E gnr. 260 bnr. 102 forpliktes til å delta i fremtidige kostnader vedrørende opparbeidelse av offentlige veganlegg som tilknyttes fellesatkomsten skal foreligge. Vilkår 03: Valg av beregningsmetode for oppfyllelse av energikravene i TEK skal foreligge. Vilkår 04: Geoteknisk vurdering skal foreligge. Vilkår 05: Kopi av tinglyst erklæring som gir eiere gjensidig til å legge, ha liggende og vedlikeholde kabler, vann- og avløpsledninger over sine eiendommer samt rett til adkomst over eiendommene fra offentlig veg skal foreligge. Dokumentasjon som bekrefter at Skrenten Andelslag gir tillatelse til tilkobling til lagets avløpssystem inkl. slamavskiller skal foreligge. Vilkår 06: Detaljert situasjonsplan i samsvar med føringer i reguleringsbestemmelsene 3.2 skal foreligge. Før det blir gitt ferdigattest må følgende vilkår foreligge: Vilkår 02: Dokumentasjon som bekrefter at reguleringsbestemmelsene 6 Rekkefølgebestemmelser er oppfylt skal foreligge. Tildeling av ansvarsrett I samsvar med søknad om ansvarsrett tildeles ansvarsrett til: BYGGMESTERSERVICE TRONDHEIM AS med organisasjonsnummer 991616500 for følgende ansvarsområder: Ansvarlig søker for bygninger og installasjoner, tiltaksklasse 1. Foretaket har sentral godkjenning. ODDMUND W. DRAVENG personlig ansvarsrett som selvbygger for følgende ansvarsområder: Ansvarlig prosjekterende for bygninger og installasjoner, tiltaksklasse 1. Ansvarlig kontrollerende for prosjektering av bygninger og installasjoner, tiltaksklasse 1. Angitt ansvarsområde: Arkitektur, plassering/situasjonskart. Ansvarlige skal påse at arbeidene blir gjennomført i samsvar med bestemmelser gitt i eller i medhold av plan- og bygningsloven. Lokal godkjenning I samsvar med søknad om ansvarsrett godkjennes søknad om lokal godkjenning som selvbygger for:
Side 5 ODDMUND W. DRAVENG personlig ansvarsrett som selvbygger for følgende ansvarsområder: Ansvarlig prosjekterende for bygninger og installasjoner, tiltaksklasse 1. Ansvarlig kontrollerende for prosjektering av bygninger og installasjoner, tiltaksklasse 1. Angitt ansvarsområde: Arkitektur, plassering/situasjonskart. Utstikking og høydefastsettelse Situasjonsplan, planer og snitt mottatt 29.06. og 14.09.2010 skal legges til grunn for utstikkingen og høydefastsettelsen. I enkelte tilfeller kan det være behov for mindre justeringer i forbindelse med påvisning i marken. Begrunnelse for justering av plassering må sendes byggesakskontoret uten ugrunnet opphold. Det gjøres spesielt oppmerksom på at bygningens maksimale mønehøyde ikke skal overskride cote +102,0 og at avstand til nabogrense mot eiendommen gnr. 260 bnr. 101 ikke skal være mindre enn 1,0 m Vedtaket kan påklages av alle involverte parter innen 3 uker. For nærmere orientering, se vedlagte melding om rett til å klage på forvaltningsvedtak. gjør oppmerksom på følgende: Gebyrer og avgifter Gebyrer og avgifter i samsvar med utstedte fakturaer skal betales. Ildsted Dersom det skal installeres nytt ildsted, må dette meldes til Trondheim kommunale feiervesen. Kontroll Det forutsettes at kontroll foretas i samsvar med foretakets eget system og eventuelle kontrollplaner for viktige og kritiske områder. Kontrolldokumentasjonen skal oppbevares i kontrollforetaket og fremstilles på en måte som gjør den lett tilgjengelig ved kommunens tilsyn. Bortfall av tillatelse Er tiltaket ikke satt i gang senest 3 år etter at rammetillatelse er gitt, faller tillatelsen bort, jf. planog bygningsloven 96. Det samme gjelder hvis tiltaket innstilles i lengre tid enn 2 år.
Side 6 Med hilsen TRONDHEIM KOMMUNE Lisbeth Glørstad Aspås bygningssjef Anders Nohre saksbehandler Vedlegg: Melding om rett til å klage på forvaltningsvedtak. Kopi med vedlegg: Bodil Egseth og Oddmund W. Draveng, Myrsundvegen 8, 7074 SPONGDAL Kopi uten vedlegg: Stabsenhet for byutvikling, her. MELDING OM RETT TIL Å KLAGE PÅ FORVALTNINGSVEDTAK Denne meldingen gir viktige opplysninger hvis De ønsker å klage på vedtak De har fått underretning om.