SAKSFRAMLEGG Arkiv: L12 Dato: 05.12.2015 Saksnr Utvalg Møtedato Planutvalg Saksbehandler: Kjell Vingen Reguleringsplan for Østerheimsgrenda boligområde - detaljregulering - første gangs behandling Vedlegg: 1 Planbeskrivelse 2 Plankart 3 Reguleringsbestemmelser 4 ROS-analyse 5 Arealoppsett 6 Østerheimsgrenda - foreløpig vurdering av planforslaget 7 VA-plan med vedlegg 8 Geoteknisk rapport 9 Støyrapport Østerheimsgrenda 10 Referat fra orienteringsmøte om reguleringsplan 11 Hovedutvalg for arealbruk og drift - vedtak 12 Uttalelse fra NVE 13 Uttalelse fra Statens Vegvesen 14 Uttalelse fra Fylkesmannen i Sør-Trøndelag 15 Uttalelse fra Sør-Trøndelag fylkeskommune 16 Uttalelse fra Fosen Renovasjon 17 Uttalelse fra Fosennett 18 Uttalelse fra Jan Gustav Østerheim Næss Sakens bakgrunn og innhold: Oppstart av planarbeidet ble varslet 16.01.2015 med frist for å komme med innspill satt til 10.02.2015. Kommunen har vurdert saken dit at det ikke utløses krav om konsekvensutredning i henhold til plan- og bygningsloven kapittel 4. Planforslaget: Forslag til detaljregulering for Østerheimsgrenda er utarbeidet av Voll Arkitekter AS for Ørland Bygg AS, som forslagsstiller. Planforslaget som foreligger til behandling består av: Planbeskrivelse Plankart Planbestemmelser Overordnet VA-plan
Hensikt med reguleringen: Hensikten med detaljreguleringen er å legge til rette for etablering av et boligområde. Eiendomsforhold: Hjemmelshavere innenfor planområdet er Rolf Eddy Kraft samt Sør-Trøndelag fylkeskommune som eier av fylkesvegen. Forhold til overordnede planer: Planområdet omfatter areal som i kommunedelplan for Ervika er avsatt til boligformål. Gjeldende reguleringsplaner: Området er ikke regulert tidligere og grenser heller ikke til områder som er regulert. Innkomne merknader til planoppstart: Oppstart av planarbeidet er, i henhold til plan- og bygningslovens bestemmelser, varslet til berørte parter og kunngjort i Fosna-Folket og på kommunens hjemmeside. Det kom inn fire uttalelser, se vedlegg. Uttalelse fra NVE, datert 10.02.2015: Viser til at det i området kan forekomme kvikkleire og sensitiv leire og forutsetter at forhold knyttet til geomatikk og skredfare avklares i forbindelse med ROS-analyse. Temaet er tatt opp i ROS-analysen. Multiconsult har gjennomført undersøkelser og utarbeidet rapport. Rapporten konkluderer med: «I henhold til NVEs retningslinjer og veileder av 7/2014, finner Multiconsult det dokumentert at det ikke er mulighet for områdeskred fra og/eller inn på tomta. Ytterligere arbeider og vurderinger som følge av NVEs retningslinjer for flom- og skredfare i arealplaner, anses ikke nødvendige». Uttalelse fra Statens vegvesen, datert 29.01.2015: Anbefaler at busslomme innenfor planområdet utformes i henhold til Statens vegvesens normaler. Viser til at krav til uteoppholdsarealer må oppfylles uten å ta i bruk byggegrensesonen. Det gis ikke tillatelse til oppføring av sidehindre eller liknende innenfor fylkesvegens sikkerhetssone på fire meter fra vegkant. Viser til at busslomme er utformet i henhold til vegnormalen. Viser til at kravet til uteoppholdsarealer oppfylles uten bruk av byggegrensesonen. Det er tatt inn bestemmelser som sikrer at det ikke oppføres sidehindre eller liknende innenfor fylkesvegens sikkerhetssone. Uttalelse fra Fylkesmannen i Sør-Trøndelag, datert 16.02.2015:
Minner om at hensiktsmessige lekeområder må sikres og at tilrettelegging tas inn i rekkefølgebestemmelser. Viser til at krav om utnytting fra bestemmelsene til kommuneplanens arealdel, minimum 0,714 boenheter per daa, må tas inn i reguleringsbestemmelsene som et minimumskrav. Fylkesmannen understreker at en henvisning til T-1442/2012, når det gjelder støy, ikke er tilstrekkelig. Reguleringsbestemmelsene bør være så konkrete som mulig for å sikre at nødvendig støyskjermingstiltak ligger som en premiss for den videre detaljplanleggingen av planområdet. ROS-analyse skal lages og avdekket risiko skal møtes med tiltak som hjemles i planbestemmelsene eller gjøres juridisk gjeldende på annen måte. Folkehelserelevante tema bør beskrives så godt som mulig. Forhold som nevnes støy, luftkvalitet, forurenset grunn, elektromagnetiske felt fra ledningsnett, trafikksikkerhet, grøntområder, tilgang til rekreasjonsområder samt bokvalitet i bredt perspektiv. Spesielt må det vurderes om støy fra fylkesveg vil medføre ulemper for de nærmeste boligene og om trafikksikkerhet er godt nok ivaretatt for uteoppholdsarealer som ligger mot fylkesvegen. Fylkesmannens merknader til lekeområder er ivaretatt. Minimumsutnyttelse i henhold til kommuneplanens arealdel er tatt inn i bestemmelsene. Det er utarbeidet støyrapport av Asplan Viak. Rapporten viser til tiltak som må gjøres for ett av boligbyggene for at støykravene skal ivaretas. Det er foretatt ROS-analyse og nødvendige tiltak er tatt inn i bestemmelsene. Folkehelserelaterte tema er vurdert og ivaretatt gjennom plandokumentene. Uttalelse fra Sør-Trøndelag fylkeskommune, datert 11.02.2015 og 18.03.2015: Det er ved befaring ikke observert automatisk fredete kulturminner, men minner om den generelle aktosmhetsplikten etter kulturminneloven 8. Det gis faglig råd om at det i reguleringsbestemmelsene settes minimumskrav til utnyttelse for å sikre at utnyttelsen blir så god som kommuneplanen legger opp til. Forutsetter at det opprettes nærlekeplasser for de minste barna og at tilrettelegging av lekeområder bør sikres gjennom rekkefølgebestemmelser. Minner om prinsippene om universell utforming i plan- og bygningsloven 1-1. Aktsomhetsplikten i henhold til kulturminneloven 8 er tatt inn i bestemmelsen. Minimumsutnyttelse i henhold til kommuneplanens arealdel er tatt inn i bestemmelsene. Fylkeskommunens merknader til lekeområder er ivaretatt. Forskriftsmessige krav til universell utforming, både for boliger og uteoppholdsarealer, er ivaretatt. Uttalelse fra Fosen renovasjon, datert 19.01.2015 og 14.04.2015:
Viser til at område B8 ikke er tilgjengelig for renovasjonsbil da det ikke er snuplass i enden av vegen. Utfordringen er løst i samråd med Fosen renovasjon ved regulering av felles avfallsanlegg for områdene B7 og B8 i henhold til kommunens normkrav for renovasjon. Uttalelse fra Fosennett, datert 19.04.2015: Viser til kriterier for plassering av trafo. Plassering av trafo ser grei ut Trafo er plassert i henhold til avtale med Fosennett. Uttalelse fra advokat Lars Erik Solli på vegne av Jan Gustav Østerheim Næss, datert 29.01.2015: Viser til tinglyst rett til avløpsledning over eiendommen gnr. 32, bnr. 23. Det aksepteres ikke en løsning som gjør at Næss rettigheter blir «illusorisk eller vesentlig forringet». Den tinglyste rettigheten ivaretas ved at det legges til for tilkobling til VA-anlegg i planområdet. Vurdering: Folkehelsevurdering: Planforslaget ivaretar folkehelsen på en god måte. Innkomne merknader: Vurdering av de enkelte innkomne uttalelsene fremgår av kommentarer over. Oppsummering: Med bakgrunn i redegjørelsen ovenfor kan forslaget til detaljregulering for Østerheimsgrenda, planid 16270133 sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Rådmannens innstilling: Planutvalget vedtar, etter plan- og bygningsloven 5-2, 12-11 og 12-10, å legge forslag til detaljregulering for Østerheimsgrenda, planid 16270133, ut til offentlig ettersyn og sende den ut på høring.
Rådmannen skal før sluttbehandlingen sørge for at planens innhold kvalitetssikres og at det blir foretatt eventuelle mindre suppleringer og justeringer.