GBNR 18/16 - FRADELING AV BOLIGTOMT - BEHANDLING AV KLAGE PÅ VILKÅR I TILLATELSE Sakstittel: Gbnr 18/16 - Fradeling Tiltakshaver: Leonhard Bjånes Befaring: Nei Saksfremlegg Utvalg Utvalg for teknikk og miljø Utvalgssak Møtedato Saksbehandler: Tore Mundheim Arkivsaknr.: 2015/931-10 RÅDMANNENS INNSTILLING: Utvalg for teknikk og miljø tar ikke klage fra Leonard Bjånes v/advokat Roald Helgesen, mottatt 21.05.15, til følge, da en ikke kan se at klagen inneholder vesentlige nye momenter som ikke har vært vurdert tidligere. Utvalget viser til administrasjonens begrunnelse slik den er gjengitt i saksfremstillingen. Utvalget opprettholder vedtak av 22.04.15, DS 512/15. Saken sendes til Fylkesmannen i Hordaland for endelig avgjørelse. SAMMENDRAG Det er gitt dispensasjon og tillatelse til fradeling av boligtomt på gbnr 18/16. Søker har påklaget vilkår i vedtaket om at tomten skal delta i etablering av gang- og sykkelveg til nærmeste skole når det fremtidige boligområdet eventuelt skal utbygges. Administrasjonen anbefaler at klagen ikke tas til følge. Videre saksgang: Rådmannens innstilling:
Saken sendes til Fylkesmannen i Hordaland for endelig avgjørelse. Alternativt vedtak: Saken sendes partene med klagerett. Saksopplysninger: Det er søkt om fradeling av boligtomt på gnr. 18 bnr. 16. Fradelingen er i strid med kommuneplanens bestemmelser, krav om utarbeidelse av reguleringsplan for fremtidige boligområder i bestemmelsenes pkt. 3-1 og krav om gang- og sykkelveg til nærmeste skole i bestemmelsenes pkt. 3-6. Administrasjonen har innvilget dispensasjon og godkjent fradeling i vedtak av 22.04.15, DS 512/15. Se vedlegg 1. Vedtaket er påklaget av søker v/advokat Roald Helgesen i skriv av 21.05.15, mottatt 21.05.15. Se vedlegg 2. Vurdering: Klage er vurdert å være rettidig og oppfylle vilkårene for å kunne behandles som klagesak, jf. forvaltningslovens kap. VI. Det klages over følgende vilkår i vedtakets pkt. 5 bokstav c: Midlertidig dispensasjon fra pkt. 3-6 gis på vilkår av at det utarbeides en erklæring hvor det fremkommer at den fradelte parsellen forplikter seg til å delta i etablering av gang- og sykkelveg til nærmeste skole når det fremtidige boligområdet skal utbygges. Erklæringen skal tinglyses sammen med en urådighetserklæring hvor det fremkommer at heftelsen ikke kan slettes uten bygningsmyndighetene i Askøy kommune sitt skriftlige samtykke. Fra klager fremholdes det i hovedsak følgende: Det gjøres gjeldende at vilkåret fremstår som urimelig og svært begrensende for parsellen. En tinglyst erklæring med forpliktelse til deltagelse i en fremtidig uspesifisert kostnad knyttet til et uspesifisert betalingspunkt for en enkeltstående boligtomt vil være svært begrensende,- om ikke nærmest umulig og kunne selge eller belåne. Dette er ikke hensynet bak bestemmelsen. I samtale med kommunalteknisk avdeling blir det overfor HEFØ også opplyst at slike refusjonsvilkår sjelden eller aldri har blitt benyttet overfor enkeltstående tomter. Med bakgrunn i foranstående anmoder en om at vedtaket blir omgjort slik at vilkåret om fremtidig deltakelse blir frafalt. Dersom vilkåret mot formodning opprettholdes anmoder en om at klagen blir fremlagt for klageinstans. Klagebehandlingen begrenses tilsvarende til vurdering av nevnte vilkår. Det nevnte vilkår er resultat av følgende vurdering i det påklagede vilkår vedrørende dispensasjon fra rekkefølgekrav om gang- og sykkelvegnett til nærmeste skole: Pkt. 3-6 i bestemmelsene til kommuneplanens arealdel legger til grunn at det i områder avsatt til fremtidig boligbebyggelse, ikke kan gis tillatelse til tiltak før gang- og sykkelvegnett til nærmeste skole er etablert. Det er søkt dispensasjon også fra dette kravet.
Det primære formålet med rekkefølgekrav om gang- og sykkelveg til nærmeste skole er å sikre barn en sikker skoleveg frem til skolen som skal betjene det aktuelle boligområdet. I tillegg til verdien av at barn trygt kan ferdes til fots frem til skolen, er kravet også viktig i forhold til å redusere ulemper knyttet til foreldrekjøring ved skolene samt behovet for skoleskyss. Administrasjonen har forståelse for at det kan oppleves som urimelig at en enkelt boenhet får ansvar for å opparbeide en gang- og sykkelveg til et helt boligområde som ennå ikke er bebygget. Imidlertid er rekkefølgekravet ment for større boligområder som i foreliggende sak, hvor det er flere som kan dele på utgiftene. Sett i lys av at det i seg selv er viktig å legge til rette for en sikker skoleveg, og at det ut i fra et folkehelseperspektiv er ønskelig å legge til rette for myke trafikanter, er administrasjonen kommet til at en varig dispensasjon i foreliggende sak vesentlig vil tilsidesette de hensyn pkt. 3-6 er ment å ivareta. På den annen side er det svært urimelig å pålegge en enkelt husstand å opparbeide gangog sykkelveg alene, og administrasjonen vurderer derfor at det bør innvilges midlertidig dispensasjon. En slik løsning innebærer at hensynet bak pkt. 3-6 ikke tilsidesettes, samtidig som intensjonen om at flere skal dele på utgiftene ivaretas. I tillegg vil fordelene være større enn ulempene ved at tiltakshaver allerede nå kan utnytte eiendommen på en hensiktsmessig måte, samtidig som en sikrer deltakelse ved fremtidig opparbeidelse av gang- og sykkelveg. Administrasjonen er etter dette kommet til at vilkårene for å gi midlertidig dispensasjon etter 19-2 er oppfylt. Midlertidig dispensasjon gis på vilkår av at den fradelte parsellen deltar i etablering av gang- og sykkelvegnett til nærmeste skole når det fremtidige boligområdet skal utbygges, se vedtakets pkt. 5c og 5d. Etter administrasjonens vurdering er det ingen grunn til å endre på den vurdering som ligger til grunn for dette vilkår. Pbl. 19-2 åpner for at det kan stilles vilkår for dispensasjon. Typisk benyttes dett til å stille vilkår som vil kunne motvirke ulempene ved at det gis dispensasjon. En av ulempene ved å gi dispensasjon fra krav om opparbeiding av gang- og sykkelvegnett for et enkelttiltak innenfor et større område, er at det vil kunne bli vanskeligere å gå gjennomført kravet på et senere tidspunkt. Rett og slett fordi det blir færre som kan dele på kostnadene som følger med kravet. På den annen side kan det, som i dette tilfellet, oppleves urimelig at den enkeltstående tomten skal ta kostnadene ved å realisere kravet allerede nå. Dette da det er usikkert hvordan og når de øvrige deler av det fremtidige boligområdet blir realisert. Ved å gi dispensasjon på vilkår, slik som i dette tilfellet, gis det anledning til å fradele den aktuelle del av planområdet uten at kravet oppfylles. Til gjengjeld forpliktes den fradelte tomten å delta i opparbeidingen av fremtidig infrastruktur på lik linje med resten av det fremtidige boligområdet, når det eventuelt skulle bli aktuelt. Slik administrasjonen ser det vil man med dette vilkåret både legge til rette for at rekkefølgekravet lettere vil kunne gjennomføres på et fremtidig tidspunkt, samt sikre en rettferdig fordeling av kostnadene ved en eventuell fremtidig opparbeiding. Etter administrasjonens vurdering ville alternativet til å gi dispensasjon på vilkår, vært å avslå søknad om dispensasjon. Dette da en dispensasjon uten vilkår vurderer å medføre en vesentlig tilsidesettelse av de hensyn bestemmelsen er ment å ivareta. En kan således vanskelig se at vilkåret er urimelig, slik fremholdt av klager. For så vidt gjelder vilkårets begrensende virkning i forhold til salg og belåning av tomten, som også er fremholdt fra søker, så vil nok vilkåret påvirke disse forhold. En kan imidlertid ikke se at vilkåret gir begrensninger utover det som f.eks. rekkefølgekrav i kommunens planer gir for andre tomter.
Administrasjonen finner avslutningsvis grunn til å bemerke at vilkåret er i samsvar med senere tids praksis ved dispensasjon fra tilsvarende rekkefølgekrav i andre fremtidige boligområder. Det vises her bl.a. til søknad om fradeling av 3 boligtomter fra gbnr 8/14, som ble behandlet av utvalget i møte 27.08.15 (sak 268/15). Utvalget stilte seg der positiv til dispensasjon fra krav til regulering og midlertidig dispensasjon fra krav til gang- og sykkelveg, på identiske vilkår som i denne saken. Det er således ikke riktig, som fremholdt fra klager, at dette avviker fra tidligere praksis. Det bemerkes i så henseende at dispensasjonssaker ikke behandles av Teknisk avdeling, som klager opplyser å ha vært i kontakt med. Dersom utvalget er av den oppfatning at vilkåret ikke skal opprettholdes fremholdes det som viktig at vedtaket begrunnes. Det er også viktig at det i vedtaket klart fremkommer om man med dette ønsker å endre praksis i forhold til bruk av slike vilkår, eller om det vurderes å foreligge spesielle forhold i denne saken som tilsier at vilkåret ikke skal benyttes. I så fall må disse forhold angis og begrunnes. Folkehelseperspektiv: Det vurderes i et folkehelseperspektiv som viktig å legge til rette for funksjonelle og trafikksikre ferdselsmuligheter for myke trafikanter. Konklusjon: Administrasjonen kan ikke se at det foreligger forhold som gir grunnlag for å endre det påklagede vedtak. Det vises til rådmannens innstilling. Forslag til alternativt vedtak: Utvalg for teknikk og miljø tar klage fra Leonard Bjånes v/advokat Roald Helgesen, mottatt 21.05.15, til følge i den utstrekning det følger av vedtaket. Utvalget frafaller vilkår i vedtakets pkt. 5 bokstav c. Utvalget opprettholder for øvrig vedtak av 22.04.15, DS 512/15. Utvalget begrunner vedtaket med [ ] Saken sendes partene med klagerett. Vedlegg: 1 Tillatelse til fradeling 2 Klage 3 Utsnitt av kommuneplanens arealdel Kleppestø, 09.09.15 Knut Natlandsmyr fagsjef Iris Bjørnseth seksjonsleder