Drammen kommune - gbnr 17/128-3 Strøm Terrasse 8 - klage på vedtak om dispensasjon og rammetillatelse for påbygg med mer

Vår dato: 03.11.2014 Vår referanse: 2014/4272 Arkivnr.: 423.1 Deres referanse: 18.06.2014 Saksbehandler: Fredrik Harvik Thoresen Drammen kommune Engene 1 3008 Drammen Innvalgstelefon: 32266644 Drammen kommune - gbnr 17/128-3 Strøm Terrasse 8 - klage på vedtak om dispensasjon og rammetillatelse for påbygg med mer VEDTAK Klagen tas til følge. Med hjemmel i forvaltningsloven 34 fjerde ledd omgjør Fylkesmannen Drammen kommunes vedtak om dispensasjon av 15. oktober 2013 og vedtak om rammetillatelse av 28. oktober 2013. Søknad om dispensasjon og rammetillatelse avslås, jf. pbl. 1-6 annet ledd. Det må utarbeides reguleringsplan for at tiltaket kan gjennomføres. Fylkesmannens vedtak er endelig og kan ikke påklages, jf. forvaltningsloven 28 tredje ledd. Fylkesmannen viser til oversendelse mottatt 23. juni 2014. Sakens bakgrunn Saken har en lengre forhistorie, og vi anser det som hensiktsmessig å gjengi denne forholdsvis detaljert. I 1983 fikk Odd Fellow logene tilbud om å kjøpe boligeiendommen 3. Strøm Terrasse 8. Eiendommen består av gnr. 17 bnr. 128 (3. Strøm terrasse 8), bnr. 137 (4. Strøm terrasse 15) og bnr. 142 (4. Strøm terrasse 17). Bakgrunnen for kjøpet var at lokalene i Engene 6 var blitt for små i forhold til medlemsmassen. I forbindelse med kjøpet ble det søkt om bruksendring. Administrasjonen innstilte på å avslå søknaden om bruksendring, under henvisning til at eiendommen er godt egnet som boligeiendom, samt at den ligger i et etablert boligområde. Det ble også vist til at omsøkt bruk vil medføre vesentlig mer biltrafikk og at atkomsten er lite tilfredsstillende. 29. mai 1984 traff Bygningsrådet følgende vedtak (dissens 6-1): «Bygningsrådet godkjenner bruksendring av eiendommen 3. Strøm terrasse 8. Dersom det ikke innkommer naboprotester får byplansjefen fullmakt til å godkjenne bruksendring fra boligformål under forutsetning av at det kan oppnås tilfredsstillende adkomst og parkeringsforhold». Telefon sentralbord: 32 26 66 00 Postadresse: Postboks 1604, 3007 Drammen Internett: www.fmbu.no Fax: 32 89 32 36 Besøksadresse: Statens Hus, Grønland 32, Drammen Organisasjonsnr.: 946 473 111 E-post: fmbupost@fylkesmannen.no

Side 2 av 12 Det fremgår av saksfremlegget at bruksendringen gjelder møte- og forsamlingssted for Odd Fellow-logene i Drammen. Det er i tillegg adgang til utleie av bestående bygning som selskapslokale og salg av selskapsmat (cateringvirksomhet). I etterfølgende byggetillatelse er bygningens art benevnt som forsamlingslokale. Fra Byplankontorets beslutning 13. juni 1984 gjengis: «Både bygningsråd og byplankontoret anser adkomsten til eiendommen å være for dårlig til omsøkt bruksendring. Stigningsforholdet på adkomsten er det vanskelig å gjøre noe med. Utkjøringen fra 3. Strøm terrasse må utbedres. Avkjøringen må legges om og gis en utflating mot 3. Strøm terrasse. Konkret plan for dette må utarbeides og forelegges byplankontoret for godkjenning». Fra godkjenningen 24. september 1984 gjengis: «Ombygging og ominnredning godkjent. Omlegging av adkomstvei må skje i samsvar med skisse datert 20.09.1984. terrenget må bearbeides slik at det oppnås tilstrekkelig frisikt ved 3. Strøm terrasse. Det antas gunstig om det settes opp støttemur mot skjæring på omlagt veitrase. Det forutsettes at skråningen beplantes. Veiomleggingen kreves som følge av bruksendringen. Det må avgis erklæring om at veien skal kunne benyttes av 3. Strøm, terrasse 10 uten økonomisk belastning for utbedringsarbeidet». Godkjent atkomst skjer fra 3. Strøm Terrasse, jf. situasjonsriss godkjent 29. september 1984 med skisse datert 20. september 1984. Eksisterende forsamlingslokale ligger på bnr. 128, mens godkjent parkering med 26 plasser ligger på eiendommene bnr. 128 og bnr. 142, jf. godkjenningen fra 1984. I stedet for å utbedre atkomstveien som forutsatt opparbeidet Odd Fellow en ulovlig atkomst fra 4. Strøm terrasse. Naboene protesterte mot dette, og klager fra naboene ble behandlet både av Bygningsrådet og av Fylkesmannen. Bygningsrådet traff følgende vedtak 29. oktober 1987: «Odd Fellow pålegges å stenge ulovlig etablert adkomst med bom. Adkomsten begrenses til rene nødforanstaltninger vinterstid. For øvrig pålegges Odd Fellow å opparbeide permanent adkomst i samsvar med opprinnelig gitt bruksendringstillatelse. Jfr. Situasjonsplan fra byplankontoret av 29.9.84, bilag 8B». Etter klage fra naboene ble vedtaket endret i Bygningsrådet 22. desember 1987: «Likevel kan klagerne etter en prøvetid på 1 år kreve fornyet vurdering dersom dispensasjonen ikke er praktisert etter forutsetningene» Saken ble etter dette bragt inn for Fylkesmannen, som gjennomførte befaring 19. mai 1988. Fylkesmannen opprettholdt etter dette Bygningsrådets vedtak den 7. juni 1988.

Side 3 av 12 Ut i fra fotografier og redegjørelser i saken anser Fylkesmannen at Odd Fellow ikke har praktisert ordningen etter forutsetningene, det vil si at atkomsten fra 4. Strøm terrasse er benyttet i et for stort omfang. Ordningen er også senere avviklet av kommunen i 2012, men ifølge naboene er atkomsten benyttet også etter dette. Dagens situasjon er derfor i store trekk fortsatt at atkomstveien ikke er utbedret i samsvar med forutsetningene og pålegg gitt på 1980-tallet. Befaringen bekreftet også dette. Nåværende klagesak gjelder søknad om dispensasjon fra planformålet for oppføring av påbygg til bruk som foreningslokale og diverse endringer på eiendommen gnr. 17 bnr. 128 i Drammen kommune. Det er også søkt om rammetillatelse for tiltakene. Det foreligger protester fra flere av naboene. Drammen kommune innvilget dispensasjon med rammetillatelse i vedtak 31. mai 2012. Vedtaket ble imidlertid påklaget av advokat Thomas Os, på vegne av flere av naboene. Kommunen tok klagen til følge og opphevet sitt tidligere vedtak 19. desember 2012. Opphevingsvedtaket ble påklaget til Fylkesmannen, men klagesaken ble returnert ved vårt brev 6. mai 2013. Fylkesmannen anså det som korrekt saksbehandling at kommunen som førsteinstans på nytt tok stilling til dispensasjonsvedtaket, før vi som klageinstans går inn i saken. Søknaden om dispensasjon ble ytterligere utdypet i brev fra ansvarlig søker 28. januar 2013. I møte 15. oktober 2013 innvilget formannskapet dispensasjon fra planformålet i kommuneplanens arealdel. Det ble gitt ny rammetillatelse 28. oktober 2013. Vedtaket om dispensasjon lyder slik: «Formannskapet gir ihht pbl 19-2 etter søknad datert 06.12.2011, dispensasjon fra formålsangivelsen i kommuneplanens arealdel. Følgende er lagt til grunn for dispensasjonen: Tiltaket gir bedre atkomstforhold frem til eiendommen fra 3. Strøm terrasse, noe som gir en bedre og mer trafikksikker løsning for øvrige beboere. Utvidelsen av atkomsten eliminerer behovet for gjennomkjøring i sin helhet. Utvidelsen av bygget, gir en bedre og tryggere løsning for brukerne. Utvidelsen vil gi en spisesal med bedre rømningsmuligheter, og bedre lys og energiforhold. Tiltaket vil bli universell utformet og vil kunne benyttes av personer med spesialbehov.» Vedtakene om dispensasjon og rammetillatelse ble igjen påklaget av advokat Thomas Os, på vegne av naboene. Formannskapet endret dispensasjonen noe i møte 11. februar 2014: «1. Drammen kommunes vedtak av 15.10.13 om dispensasjon fra boligformål i kommuneplanens arealdel endres slik at det stilles som vilkår for dispensasjon at eksisterende spisesal i andre etasje på 3. Strøm Terrasse 8 ikke får benyttes til bespisning og utleiearrangemanter. 2. Det forutsettes at tilfartsveg fra 4. Strøm Terrasse fysisk stenges, dog slik at den kan åpnes for brøyting etc.»

Side 4 av 12 Også det nye vedtaket ble påklaget av naboene, men denne ble ikke tatt til følge av formannskapet 28. mai 2014. Saken ble etter dette oversendt Fylkesmannen ved brev 18. juni 2014. Vedtakene i saken er påklaget av Thomas Os i flere brev på vegne av naboene. Klagerne har i det vesentligste anført: Tiltaket legger til rette for en økt bruk som ikke er ønskelig i boligområdet Tiltaket åpner for utvidet utleie av eiendommen, spesielt i helger Trafikkbelastningen vil naturlig øke i både 3. og 4. Strøm terrasse Veiopparbeidelseskravet som var vilkår for bruksendringen er ikke oppfylt av Odd Fellow Det blir feil å begrunne en dispensasjon med fordelene ved utbedring av atkomstveien siden den skulle vært utbedret da bruksendring ble gitt Selv om atkomstforholdene isolert sett blir bedre, genererer eiendommens kapasitetsøkning trafikkvekst som virker negativt Odd Fellow har ikke et stedstjenlig formål. Foreningen tjener ikke nærområdets interesser og medlemmer rekrutteres fra et stort geografisk område Virksomheten i 4. Strøm terrasse 9 er ikke relevant for dispensasjonsvurderingen Utbyggingen innebærer nær en tredobling av serveringskapasiteten, siden den nye spisesalen legger til rette for en kapasitetsøkning på 98 personer Det ligger til rette for samtidig bruk av lokalene i ny og gammel del, og samlet lovlig kapasitet øker fra 55 personer til 153 personer Det er feil at bruk av ulovlig atkomst er opphørt, og naboer har dokumentert at den er benyttet gjennom store deler av vinteren 2013 Kommunen har ikke vurdert at økt kapasitet på eiendommen vil føre til økt belastning for 4. Strøm terrasse til parkering og av- og påstigning Det kan ikke vektlegges at tiltaket lenge har vært planlagt Kommunen har ikke tatt i betraktning at dispensasjonsbestemmelsen er strammet inn Området har et enhetlig boligpreg og er utviklet i tråd med arealformålet helt til det siste. Odd Fellowgården utgjør det store unntaket En utvidet dispensasjon forsterker de negative konsekvensene eiendommens utnyttelse har for områdets boligpreg Kommunens begrunnelse gir ingen holdepunkter for at ulempene er vurdert og det er ikke gjort en interesseavveining Praksis fra Sivilombudsmannen viser at avvik fra vedtatte planer i den størrelsesorden vi står overfor i nærværende sak må skje ved reguleringsplan Når det gjelder klagen over endringsvedtaket 11. februar 2014 er det i tillegg anført at: Kommunen har ikke ved interesseavveiningen lagt tilstrekkelig vekt på at nabolaget får alle ulempene ved tiltaket. Tiltaket tjener alene Odd Fellow sine interesser Hensynene bak boligformålet blir vesentlig tilsidesatt ved en dispensasjon Planen skal først og fremst sikre områdets boligkarakter og boliginteressene i området Nye vilkår gir kun en marginal forbedring for beboerne

Side 5 av 12 Vilkår knyttet til bruk av spisesal i annen etasje vil være vanskelig å håndheve Tidligere vilkår er ikke etterlevet av Odd Fellow, og klager har grunn til bekymring knyttet til håndhevelsen av vilkår knyttet til servering og stenging av atkomsten fra 4. Strøm terrasse At tiltaket ikke er stedstjenelig underbygges av at Odd Fellow er et lukket brorskap med strenge medlemskriterier Klagene er i stor grad kommentert og imøtegått av Odd Fellow, og Fylkesmannen viser til disse. Odd Fellow har bl.a. understreket at kapasiteten ikke øker, og at påbygget vil gi plass til 86 personer, tilsvarende det som har vært siden 1985. Nåværende lokaler i andre etasje vil ikke bli benyttet til bespisning. Påbygget må anses som et tiltak for å tilfredsstille dagens offentlige krav. Det er ikke behov for fler parkeringsplasser, og det vil ikke bli mer trafikk og støy enn det er i dag og har vært siden 1985. Fylkesmannen viser også til argumentene i Odd Fellow`s klage av 28. januar 2013. Fylkesmannen har tatt saken opp til behandling i medhold av plan- og bygningsloven 1-9 jf. Kommunal- og regionaldepartementets brev av 28. september 2009 der behandlingen av klagesaker under departementets ansvarsområde er delegert til Fylkesmennene. Fylkesmannens merknader Oppføring av påbygg er et søknadspliktig tiltak etter plan- og bygningsloven 20-1 bokstav a). Påbygget skal benyttes som forsamlingslokale, og er således i strid med planformålet i kommuneplanens arealdel som er bolig. Tiltaket er derfor avhengig av enten reguleringsplan eller dispensasjon for å kunne tillates. Søknaden innebærer et påbygg til eksisterende logesal på ca. 228 kvm BYA. Det skal også etableres åtte nye parkeringsplasser. I tillegg skal lokalene bli universelt utformet, med ny rampe, installering av heis og utvidet garderobe og toalettfunksjoner for bevegelseshemmede. Det er ikke planlagt økt aktivitet på eiendommen, men en mer hensiktsmessig drift. Fylkesmannen gjennomførte befaring av eiendommen og nærområdet onsdag 8. oktober 2014. Til stede på befaringen var Arne Finn Solli og Bjørn Johannesen fra utbyggersiden. Fra klagerne møtte advokat Thomas Os, Arne Hauger og Anders Mathisen. Petter Hval stilte fra Drammen kommune, og Rune Fredriksen og Fredrik Harvik Thoresen representerte Fylkesmannen. Klagerett og klagefrist Klagerne er parter i saken og har dermed adgang til å klage på vedtaket, jf. forvaltningsloven 28. Klagene er fremsatt innen klagefristen etter forvaltningsloven 29. Planstatus Eiendommen er uregulert, men grenser til reguleringsplan for området Blektjernvegen 4. Strøm terrasse, vedtatt av Bygningsrådet i Drammen med ikrafttredelse 29. november 1983. I følge planen har ikke eiendommen 3. Strøm terrasse 8 atkomst via 4. Strøm terrasse. Forbi eiendommen er forlengelsen av 4. Strøm terrasse regulert til Gang og sykkelveg fortau. I kommuneplanens arealdel, vedtatt av Drammen bystyre 19. juni 2007 med endringer

Side 6 av 12 26. februar 2008, er eiendommen avsatt til boligformål. Vurdering av formannskapets vedtak 15. oktober 2013 - Dispensasjonsvurderingen Med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2 kan kommunen gi dispensasjon fra kommuneplanens arealdel dersom hensynene bak planformålet ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Dette innebærer at det normalt ikke vil være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. Det er ikke adgang til å treffe vedtak om dispensasjon dersom vilkårene i loven ikke er oppfylt. Det skjønn kommunen skal utøve når den vurderer om dispensasjon skal gis, er underlagt omfattende begrensninger. Avvik fra arealplaner reiser særlige spørsmål. De ulike planene er som oftest blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ, kommunestyret. Planene omhandler dessuten konkrete forhold. Det skal derfor ikke være kurant å fravike gjeldende plan. Utgangspunktet for en dispensasjon er at denne må være til fordel for allmennheten, og ikke private interesser. Sivilombudsmannen har uttrykt at det må foreligge spesifiserte, klare grunner av en slik karakter og en slik tyngde at de kan slå igjennom overfor de hensyn den aktuelle plan eller bestemmelse skal ivareta. Kun de grunner som ligger innenfor de rammene plan- og bygningsloven angir, er relevante i vurderingen. Søknaden om dispensasjon 6. desember 2011 er begrunnet med at anlegget i sin helhet ble godkjent i 1984 som foreningslokaler for Odd Fellow og at formålet således blir uendret. Tiltaket er planlagt som byggetrinn 2 på allerede etablert kjelleretasje. Begrunnelsen er ytterligere utdypet i brev datert 28. januar 2013, der det bl.a. vises til at det skal legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Det er bl.a. vist til at bakgrunnen for utvidelsen er ønske om å tilfredsstille brannvesenets krav fra 2010, samt at lokalene blir universelt utformet og tilpasset bevegelseshemmede. Det er også vist til at avkjøring fra 4. Strøm terrasse er stengt, samt at ulempene ved trafikk- og parkeringssituasjonen er sterkt overdrevet. Kommunen har begrunnet dispensasjonen slik: «Rådmannen ønsker å ta stilling til de samlede fordelene ved søknad om utvidelse av etablert forsamlingslokale i etablert boligområde avsatt til boligformål i kommuneplanens arealdel. Hensynet bak boligformål i arealdelen er en helhetlig tilrettelegging av området slik at området best mulig tjener områdets beboere. På linje med boliger er også funksjonsbygg med stedstjenelig formål, å anse som en naturlig del av boligformålet i arealdelen av kommuneplanen. Brannvesenet har satt begrensning til maks 55 personer i 2. etasje. Det er derfor ønske om å bygge en ny spisesal slik at alle medlemmer (maks 85 personer) kan bespises samtidig. Arealene i 2 etasje vil bli benyttet til annen foreningsvirksomhet. En eventuell utvidelse vil medføre en økning av besøkende til Odd Fellow gården AS sine lokaler. Etter rådmannens vurdering innebærer ikke dispensasjonen en vesentlig tilsidesettelse av Kommuneplanens arealdel da eiendommen allerede er i bruk til samme formål, og

Side 7 av 12 har vært det siden 1984 (det vil si lenge før gjeldende Kommuneplans arealdel). Det vises til det godkjente tilbygget fra 1984, bestående av rømningsbygget som også er scene for taket over kjellerbygget som forbinder begge byggene. Ulemper Etter rådmanns vurdering vil tiltaket medføre en økning av biltrafikk gjennom 3 Strøm terrasse. Dog er neppe økningen så mye som 110 personer som advokat Os argumenterer med. Fordeler Odd Fellow gården AS foretar flere avbøtende tiltak, som ikke bare veier opp for trafikkøkningen, men også tjener trafikklogistikken i nærområdet; Innkjøringsmulighet fra 4. Støm terrasse blir stengt. Det ryddes opp i avkjørselsforhold. Rådmannen mener økningen i trafikken håndteres på en god måte ved å utvide atkomsten fra 3. Strøm terrasse, frem til eiendommen. Atkomsten vil ikke bare tjene besøkende til Odd Fellow gården AS sine lokaler, men også øvrige beboere i området. Det at Odd Fellow gården AS utfører grunnarbeider på egen grunn for den nye atkomsten, gjør at naboer ikke blir belastet av utvidelsen. Hva gjelder parkering, så er det tilrettelagt for 34 parkeringsplasser på egen grunn. Noe som er høyere enn kravet satt i parkeringsvedtekten for Drammen kommune også etter utvidelsen. Arkitekt Arne Finn Solli har i sin klage datert 28.01.2013 anført at Odd Fellow gården AS har hatt sin aktivitet på eiendommen siden 1984. Alle naboer har flyttet til området etter dette tidspunkt og følgelig vært fullt klar over situasjonen. Dagens løsning er å anse som brannmessig dårlig. Plattingen som er mellompartiet mellom disse byggene er ca. 1meter over bakken og fremstår som en opphevet grå flate mellom to bygg. At denne plattingen blir bebygget bør ikke ansees som unaturlig. En utvidelse vil medføre en oppgradering av forholdene for brukerne, ved at omsøkte tiltak vil utføres med universell utforming. Bespisning vil da skje i den nye hallen og alle (85 personer) vil kunne spise samlet, og med bedre og sikrere brann og miljøforhold. Eksisterende kjeller vil brukes til annet enn oppholdsareal. Bygg som grendehus, samfunnshus og forsamlingshaller er ofte forutsatt i nærområder slik tiltaksstedet. Administrasjonen ser på forsamlingslokaler/ selskapslokaler av denne karakter som stedstjenelig bygg. Odd Fellow gården AS sin virksomhet og beliggenhet er ikke å anse som mere fremmed i sine omgivelser enn pensjonat i 4. Strøm terrasse 9. Rådmannens konklusjon En samlet vurdering av trafikkforholdene som både belastes og utbedres, samt utvidelse av etablert bruk og bygningsmasse, viser at fordelene med tiltaket er klart større enn ulempene. Rådmannen anbefaler derfor at det gis dispensasjon til utvidelse av eksisterende forsamlingshus i område avsatt til boligformål.»

Side 8 av 12 Kommunen har vurdert klagen slik (delvis gjengitt): «Etter rådmannens syn er de hensyn formannskapet har lagt vekt på ved dispensasjonsvurderingen åpenbart relevante og tungtveiende argumenter for dispensasjon. Ved formannskapets vedtak av 11.02.14 er også de trafikkulemper som er påpekt i brevene av 07.11.13 og 28.11.13 tilstrekkelig ivaretatt. Rådmannen deler ikke klagers bekymring om mulig sambruk for losjens aktiviteter i det eksisterende bygget og utleiearrangementer. Klagers påstand på dette punkt synes å være lite sannsynlig. Muligheten for tiltakshaver på grunn av manglende håndhevelse lovstridig kan ta annen etasje i bruk i strid med vilkårene for dispensasjon kan det derfor ikke legges vekt på ved dispensasjonsvurderingen. Rådmannen vurderer heller ikke påstanden om at tiltaket ikke er stedstjenelig som klagerne. Selv om Odd Fellow har kriterier for medlemskap fratar dette ikke tiltaket å ha en stedstjenelig funksjon. Det må anses som vanlig at klubblokaler for lokale idrettslag, grendehus og lignende ikke er åpne for allmennheten på stedet til enhver tid. Også mindre klubblokaler som bare er til for egne medlemmer må etter anses for å være stedstjenelige.» Fylkesmannen er enig med kommunen i at en dispensasjon ikke medfører at hensynet bak formålsangivelsen i kommuneplanens arealdel blir vesentlig tilsidesatt ved en dispensasjon. Det er tale om dispensasjon for en utvidelse av en eksisterende bygning som allerede har en annen bruk enn det kommuneplanens arealdel legger opp til. Bygningen var etablert som forsamlingslokale før kommuneplanens arealdel ble vedtatt og senere rullering av denne. Det avgjørende i saken er således om fordelene ved dispensasjonen er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Fylkesmannen anser at kommunens dispensasjonsvurdering inneholder flere feil og svakheter. For det første fremstår det som om ulempene ved tiltaket langt på vei er bagatellisert eller oversett, spesielt gjelder dette ulemper for nabolaget ved utleie av lokalene til diverse selskaper, samt trafikkulempene generelt. For det andre fremstår kommunens vurderinger av fordelene som underlige, og det virker som om det bærende elementet i dispensasjonsvurderingen er at det ryddes opp i en nær tretti år gammel ulovlighet. Når det gjelder ulemper ved tiltaket vil Fylkesmannen spesielt vise til at godkjenningen innebærer en vesentlig arealutvidelse og oppgradering i forhold til eksisterende spisesal. En ny og forbedret spisesal (med nytt kjøkken) vil gjøre det mer attraktivt å leie ut lokalene til selskapslokaler. Dagens restauratør er Briani selskapsmat, som bl.a. tilbyr leie av Odd Fellow selskapslokaler med tilhørende matservering. Fylkesmannen anser det som svært sannsynlig at tiltaket vil medføre økt bruk av lokalene som selskapslokaler ved f.eks. bryllup og jubileer, med tilhørende økning i trafikk-, parkering- og støyproblemer, samt andre ulemper for nabolaget. Under befaringen understreket klagerne at det spesielt er utleiearrangementer i helgene, med støy kveld/nattestid, som er til størst sjenanse. Fylkesmannen merker seg søkers syn om at det ikke er planlagt økt aktivitet på eiendommen. Ved en utvidelse som omsøkt legges det imidlertid til rette for økt aktivitet, og vurderingen må derfor ta utgangspunkt i dette. Bygningsmassen må således først og fremst vurderes ut fra hvilken aktivitet/bruk den egner seg til over en lengre tidsperiode, og ikke subjektive forhold ved søkeren på søknadstidspunktet.

Side 9 av 12 Når det gjelder logens egen bruk av lokalene, ble det under befaringen opplyst at det i snitt kommer ca. 40 biler til hvert møte. Antallet møter pr. måned er 14, og disse avholdes normalt på hverdager. Fylkesmannen anser at dispensasjonen vil medføre ulemper i form av økt trafikk i både 4. Strøm terrasse og 3. Strøm terrasse, med påfølgende parkeringsproblemer og nærmiljøproblemer. 4. Strøm terrasse er en forholdsvis trang blindvei, som tjener som atkomstvei for boligene langs veien. Vi bemerker at den mest naturlige måten å komme seg til eller fra eiendommen på er med egen/andres bil eller taxi, og ikke med kollektivtrafikk. Vi understreker at det ikke er logemøtene i seg selv som står for den påregnelige trafikkveksten. Fylkesmannen viser videre til at eiendommen ligger i et etablert boligområde og egner seg til boligformål. Hensynet bak boligformålet gjør seg således fortsatt gjeldende med styrke. Det er videre naturlig at et tiltak av denne størrelsen behandles som forslag om reguleringsplan, og ikke som enkeltstående dispensasjon. Sakens bakgrunn tilsier at det allerede på 1980-tallet burde vært utarbeidet en reguleringsplan for eiendommen/tiltaket. Problemer med trafikk, parkering og atkomst ble påpekt allerede i 1984, men 30 år senere er dette fortsatt ikke ryddet opp i. Det er derfor ikke naturlig å fortsette å gå veien om ytterligere dispensasjoner for denne eiendommen/tiltaket. Når det gjelder utbedringen av atkomsten, bemerker Fylkesmannen at bruksendringen fra 1984 bygger på en klar forutsetning om at atkomsten utbedres, og det er også gitt pålegg om utbedring i 1987. Dersom Odd Fellow faktisk hadde gjennomført det de er pålagt, ville de ikke kunnet begrunne den nye dispensasjonen med en utbedring av dagens atkomst. I realiteten «belønnes» således Odd Fellow for en mangeårig ulovlighet, og Fylkesmannen har forståelse for at dette vekker reaksjoner blant naboene. Det finnes flere virkemidler i plan- og bygningsloven som er egnet til å rette på ulovlige eller uønskede forhold. En ytterligere utvidelse av dispensasjonen fremstår ikke som det mest nærliggende virkemiddelet i denne sammenhengen. Etter Fylkesmannens syn er det i strid med plan- og bygningsloven å begrunne et vedtak om dispensasjon med at det ryddes opp i ulovlige forhold, og dette kan således ikke vektlegges slik kommunen har gjort. Kommunen har videre ansett det som en fordel at atkomsten fra 4. Strøm terrasse ikke lenger blir nødvendig. Fylkesmannen minner om at denne atkomsten i utgangspunktet er ulovlig opparbeidet, og er i strid med godkjenningen fra 1984. Dagens ordning med bom har ikke fungert tilfredsstillende, og det er uklart for oss hvordan kommunen ser for seg at dette skal praktiseres etter utvidelsen. Følgende fremgår av vedtaket 11. februar 2014: «Det forutsettes at tilfartsveg fra 4. Strøm Terrasse fysisk stenges, dog slik at den kan åpnes for brøyting etc.» I så fall virker det som om problemet med atkomstvei fra 4. Strøm terrasse i realiteten er uløst, og det er uklart for oss hvorfor veien må åpnes for brøyting, når det forutsettes at den ikke skal brukes? Under befaringen ble det opplyst at det ikke var nødvendig å åpne veien av hensyn til brøyting. Det kan derfor synes som om kommunen igjen er tilbake i 1987-løsningen. Vi understreker at denne løsningen med bom og begrenset bruk til vinterstid forutsatte at atkomstveien ble

Side 10 av 12 utbedret, noe som fortsatt ikke er gjennomført. En mer nærliggende løsning synes eventuelt å være at atkomstveien fjernes, ved utgraving av masser og revegetering av terreng. Det er i denne forbindelsen verdt å merke seg at atkomsten fra 4. Strøm terrasse er opparbeidet til bnr. 137. Det er nettopp på denne eiendommen de nye parkeringsplassene er godkjent i kommunens rammetillatelse 28. oktober 2013 (byggesaken fra 1984 forutsatte at det ikke skal parkeres på denne eiendommen, jf. godkjent situasjonsriss). Vi understreker at parkeringsplassene og atkomstveien ligger svært nær boligen til en av klagerne (i eiendomsgrensen). Fylkesmannen viser ellers til avsnittet ovenfor vedrørende utbedring av atkomstveien, og gjentar at en dispensasjon ikke kan begrunnes med at det ryddes opp i ulovlige forhold. Fylkesmannen er i utgangspunktet enig med kommunen i at det er en fordel at eiendommen oppgraderes slik at den tilfredsstiller dagens brannkrav, universell utforming med mer. Samtidig er dette et argument som kan anføres ved nær sagt alle nybygg, og er således ikke spesielt for akkurat denne eiendommen. Det bør dessuten være mulig å oppgradere eksisterende bygningsmasse uten samtidig å utvide med en ny stor spisesal. Dette forholdet kan således ikke vektlegges i så stor grad som kommunen har gjort ved dispensasjonsvurderingen. Kommunen har videre ansett Odd Fellow som stedstjenlig virksomhet. Fylkesmannen er i prinsippet enig med kommunen i at forsamlingslokaler kan være strøkstjenlig virksomhet, men vi er uenig med kommunen i at dette også gjelder virksomheten til Odd Fellow. Fylkesmannen viser til at Odd Fellow er et lukket brorskap med strenge medlemskriterier. Foreningen rekrutterer medlemmer fra et stort geografisk område, og tjener ikke nærområdets interesser. Utleievirksomheten retter seg i tillegg mot et geografisk område som er langt større enn nabolaget. Fylkesmannen er derfor av den oppfatning at virksomheten ikke kan anses som stedstjenlig/strøkstjenlig i dette tilfellet, gitt organiseringen og omfanget/ulempene ved virksomheten. Søker har vist til at flere av beboerne har flyttet til området etter at Odd Fellow etablerte seg, samt at kommunen skal ha godkjent planene allerede i 1984. Etter Fylkesmannens syn kan ikke dette tillegges vekt i vurderingen. En utvidelse av bygningsmassen og virksomheten må vurderes ut i fra forholdene på søknadstidspunktet, og det er heller ingen «selvfølge» for naboene at det tilrettelegges for at virksomheten kan utvides i fremtiden. Etter Fylkesmannens syn foreligger det både fordeler og ulemper ved tiltaket. Vi anser imidlertid at ulempene er større enn fordelene. Vi viser også til at tiltaket medfører økte ulemper for mange av beboerne i området, mens fordelene først og fremst tjener søkerens interesser. Fordelene ved å gi dispensasjon er dermed ikke klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Dette innebærer at det ikke er adgang til å treffe vedtak om dispensasjon, jf. pbl. 19-2. Kommunens vedtak i saken er således i strid med loven, og er følgelig ugyldig og må omgjøres. Fylkesmannen omgjør derfor kommunens vedtak om dispensasjon i saken slik at søknaden avslås. Avslaget på dispensasjonssøknaden betyr ikke at prosjektet ikke vil kunne bli realisert, men at det må utarbeides reguleringsplan for eiendommen for at det kan gjennomføres. Ved en eventuell reguleringsplan vil særlig bruksformålet være sentralt, herunder klarlegging av

Side 11 av 12 rammene for hva slags virksomhet som kan drives på eiendommen. En reguleringsplan er også godt egnet til å vurdere eiendommens atkomst mer helhetlig. Eiendommens utnyttelse og parkeringsforhold, er også egnet til å bli vurdert i plansammenheng. En reguleringsplan har også den fordelen at den bygger på en demokratisk prosess, der bl.a. naboer har rett til medvirkning. Dersom det utarbeides en reguleringsplan for eiendommen, vil dette kunne bidra til å rydde opp i konflikter, samt skape forutberegnelighet for både utbygger og naboer. Vurdering av kommunens vedtak 28. oktober 2013 om rammetillatelse Siden Fylkesmannen omgjør dispensasjonsvedtaket, er søknaden om rammetillatelse i strid med formålet i kommuneplanens arealdel. Søknaden om rammetillatelse må derfor avslås, jf. pbl. 1-6 annet ledd. Rammetillatelsen omfatter også etablering av åtte parkeringsplasser på bnr. 137 (4. Strøm terrasse 15), i nabogrensen til 4. Strøm terrasse 13. Fylkesmannen stiller spørsmål ved om ikke disse plassene eventuelt er avhengig av dispensasjon fra planformålet. Bnr. 137 er tilsynelatende ikke omfattet av bruksendringen i 1984, og det er ikke uten videre uproblematisk å godkjenne parkering til en virksomhet på en ubebygd boligtomt, i alle fall ikke når det er snakk om varig omdisponering som her. Saken er ikke tilstrekkelig opplyst på dette punktet, og Fylkesmannen går ikke videre i denne problemstillingen, men understreker at dette ikke har noen betydning for utfallet av saken. Uklare og vanskelig håndterbare vilkår To av vilkårene for dispensasjon er bl.a. at: «eksisterende spisesal i andre etasje på 3. Strøm Terrasse 8 ikke får benyttes til bespisning og utleiearrangementer.» «Det forutsettes at tilfartsveg fra 4. Strøm Terrasse fysisk stenges, dog slik at den kan åpnes for brøyting etc.» Fylkesmannen merker seg at det også i rammetillatelsen er satt flere betingelser, herunder: «Evt etterbruk av lokalene; dersom Odd Fellowgården AS skulle selge eller leie ut eiendommen, skal det ikke medføre utvidet bruk med hensyn til antall personer. Lokalene er kun godkjent for det antall det er søkt om i denne søknaden» Ovennevnte betingelser, vilkår og forutsetninger fremstår som både uklare og vanskelig praktiserbare. Fylkesmannen er således skeptisk til en dispensasjon som inneholder så vidt mange vage, og til dels vanskelige kontrollerbare forutsetninger og vilkår. Det er for øvrig heller ikke vist uttrykkelig til hvilket antall personer bygningen i så fall er godkjent for. Vedrørende klage over kommunens vedtak 19. desember 2012 Kommunens vedtak 19. desember 2012 om å oppheve tidligere vedtak om dispensasjon og rammetillatelse er påklaget av Odd Fellow. Klagen på vedtaket 19. desember 2012 er ikke trukket, og den er heller ikke tidligere behandlet av Fylkesmannen (klagen ble returnert 6. mai 2013). Det opphevede vedtaket (rammetillatelse med dispensasjon 31. mai 2012) er imidlertid senere erstattet av nye vedtak om dispensasjon og rammetillatelse. Vi anser derfor at Odd Fellow ikke lenger har noen aktuell interesse i å få klagen på opphevingsvedtaket behandlet, siden det

Side 12 av 12 opphevede vedtaket uansett er bortfalt ved det nye vedtaket om dispensasjon og rammetillatelse. Vi vil imidlertid kort bemerke at det opphevede vedtaket ikke tilfredsstiller kravene til begrunnelse etter pbl. 19-2 og fvl. 24 og 25, og vi er således enig med kommunen i at vedtaket var ugyldig og måtte oppheves. Konklusjon 1) Fylkesmannen omgjør formannskapets vedtak om dispensasjon 15. oktober 2013 2) Fylkesmannen omgjør kommunens vedtak om rammetillatelse 28. oktober 2013 3) Fylkesmannen avslår søknad om dispensasjon og rammetillatelse, jf. pbl. 1-6 og 19-2. Adgang til å kreve dekning av saksomkostninger Fylkesmannen gjør oppmerksom på retten til å kreve dekning av vesentlige kostnader som har vært nødvendige for å få endret vedtaket til en parts gunst, jf. forvaltningsloven 36. Kravet må sendes til Fylkesmannen innen 3 uker. Etter fullmakt Runar Schau Carlsen assisterende fylkesmann Bente Nyegaard Fjell Dette dokumentet er elektronisk godkjent og sendes uten underskrift Kopi til: Odd Fellowgården AS 3. Strøm terrasse 8 3046 DRAMMEN Os advokater Bygdøy Allè 17 0262 OSLO Siv.ark. Arne Finn Solli Erik Børresens allè 9 3015 DRAMMEN